Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ильина Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Грибиненко Н.Н.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 апреля 2016 года гражданское дело N 2-2291/15 по апелляционной жалобе К. на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2015 года по иску К. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителей истца - С., И., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ответчика - Н., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
Истец <дата> обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, уточнив требования, просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в сумме <...> руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы пеней и компенсацию морального вреда в сумме <...> руб. В обоснование иска истец указал, что <дата> между <...> К.С. и ООО <...> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом договора являлась <адрес>, стоимостью <...> руб. Данная цена квартиры была оплачена <...> К.С. в полном объеме. <дата> между <...> К.С., К. и ООО <...> было подписано соглашение о замене лица в обязательствах, согласно которому все права из предварительного договора от <дата> перешли к К., а последний оплатил <...> К.С. по расписке <...> руб. <дата> между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры для проведения строительных работ. Однако основной договор купли-продажи квартиры в установленный срок - не позднее <дата> заключен не был. В соответствии с п. 4.3 договора, ответчик обязан выплатить пени в размере 0,02% от общей цены квартиры за каждый день просрочки, но не более 2% от общей цены квартиры. Истец неоднократно обращался к ответчику о необходимости исполнения обязательств по договору, однако его претензии были проигнорированы. <дата> ответчику предъявлено требование об уплате неустойки, однако ответа на требование не последовало. Ответчик <дата> передал истцу квартиру по акту приема-передачи и подписал договор купли-продажи квартиры, <дата> документы были сданы на государственную регистрацию, в связи с чем при уточнении требований истец исключил требования о признании права собственности на квартиру, не поддерживал их. Размер пени рассчитан истцом на основании п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за период с <дата> по <дата> исходя из стоимости квартиры: <...>.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 17.12.2015 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Ответчиком представлены возражения на апелляционную жалобу истца.
3 лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о рассмотрении дела извещено посредством факсимильной связи (л.д. 155, 156), в судебное заседание не явилось, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между <...> К.С. и ООО <...> заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи <адрес> (стр. <...>) в <адрес>. Цена квартиры на момент заключения договора составила <...> руб.
Согласно п. 2.3, п. 2.3.1 договора покупатель <дата> производит предварительную оплату в размере в сумме <...> руб.
Согласно п. 2.4 стороны признают, что денежные средства в размере <...> руб. являются предварительной оплатой по заключаемому в будущем договору купли-продажи квартиры и расходуются продавцом на уставные цели.
Покупатель обязуется произвести предоплату общей цены квартиры в полном объеме, указанном в п. 2.1 договора, до момента подписания договора купли-продажи квартиры в порядке, предусмотренном п. 2.2.1 договора (п. 3.1.1).
Основной договор купли-продажи заключается сторонами на условиях и в сроки, указанные в настоящем договоре, но не позднее <дата> (п. 1.2 договора).
Стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 60 календарных дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, при условии полной предоплаты покупателем общей цены квартиры. По соглашению сторон указанный срок может быть изменен. Квартира передается покупателю по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру и получения продавцом в органе, осуществляющем регистрацию права собственности на недвижимое имущество, свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. (п. 1.5).
Покупатель обязан своевременно узнавать о регистрации права собственности продавца на квартиру и в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и получения продавцом в органе, осуществляющем регистрацию права собственности на недвижимое имущество, свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру явиться к продавцу и подписать с продавцом договор купли-продажи квартиры на условиях данного договора. О необходимости подписания договора купли-продажи продавец уведомляет покупателя предусмотренным договором способом (п. 3.1.2).
Покупатель вправе до подписания договора купли-продажи квартиры и при условии полного исполнения условия, предусмотренного п. п. 2.3 договора, осуществлять отделочные работы в квартире в соответствии с Приложением N 1 к договору (п. 3.2.1).
Продавец обязуется: в течение 10 рабочих дней с момента явки покупателя для подписания договора купли-продажи в установленный договором срок подписать договор, при условии выполнения покупателем своих договорных обязательств. Квартира передается покупателю по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру и получения продавцом в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру (п. 3.3.1); подготовить необходимый для регистрации права собственности покупателя на квартиру комплект документов, включающий в себя: договор купли-продажи квартиры, кадастровый паспорт на квартиру, и, при необходимости, иные документы (п. 3.3.2).
В случае виновного неисполнения продавцом обязанности, предусмотренной п. 3.3.1 договора продавец выплачивает покупателю пени в размере 0,02% от общей цены квартиры за каждый день просрочки, но не более 2% от общей цены квартиры (п. 4.3).
Между <...> К.С. и ООО <...> <дата> подписан Акт сверки расчетов, согласно которому <...> К.С. произвел оплату квартиры по договору от <дата> в сумме <...> руб.
Между <...> К.С., К. и ООО <...> <дата> подписано Соглашение о замене лица в обязательствах к договору от <дата>, согласно которому <...> К.С. передал все свои права и обязанности по предварительному договору от <дата> в части квартиры, расположенной по адресу: <...> - К. Истец при передаче права требования на квартиру в ООО <...> оплатил <...> К.С. стоимость в размере <...> руб.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано <дата> Северо-Западному Региональному центру по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий.
Согласно кадастровому паспорту на квартиру <дата> произведен кадастровый учет.
Указанная выше квартира <дата> передана ответчиком истцу для проведения строительных работ (ремонтных работ).
Истец <дата> обратился к ответчику с претензией, в которой просил заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры и выплатить пени за нарушение условий договора. <дата> истец направил ответчику требование об исполнении ответчиком обязательств по договору.
Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком <дата>. Ответчик являлся инвестором строительства жилого дома на основании инвестиционного контракта от <дата>, согласно которому ответчик, являясь инвестором, от своего имени направляет собственные, заемные и/или привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта, выполняет финансирование, проектирование и силами привлеченных специализированных организаций осуществляет весь комплекс работ по строительству объекта (п. 1.8), заказчиком являлся Северо-Западный Региональный центр по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (п. 1.6), который также являлся правообладателем земельного участка под застройку (п. 1.11, 2.1).
Актом о реализации инвестиционного контракта от <дата> и распределении долей в возведенном объекте, подписанным <дата>, указанным заказчиком и ответчиком, между ними распределены доли в возведенном доме.
Между сторонами <дата> заключен договор купли-продажи квартиры и подписан акт приема-передачи квартиры истцу.
Документы на государственную регистрацию права собственности К. на спорную квартиру поданы сторонами в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд исходил из того, что ООО <...> не являлось застройщиком данного спорного объекта, а выступало лишь инвестором, в связи с чем, своевременность регистрации права собственности на квартиры зависела от действий третьих лиц.
Вместе с тем, судом учтено, что ответчик фактически передал спорную квартиру истцу <дата>, т.е. на следующий день после подписания соглашения о замене лица в обязательствах от <дата>. После передачи объекта производились действия направленные на оформление права собственности на спорную квартиру. Так, произведена постановка квартиры на учет объекта недвижимости в соответствии со ст. 17 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", изготовлен кадастровый паспорт на спорную квартиру. Так, учитывая доводы стороны ответчика, суд пришел к выводу о том, что с учетом сроков, необходимых на получение кадастрового паспорта, права собственности ООО <...> на квартиру, сроков задержки оформления государственной регистрации Управлением Росреестра, а также большого количества квартир в доме, загруженности органов кадастрового учета, сроков оформления всей документации необходимой для государственной регистрации права собственности общества на квартиры, срок окончательного оформления прав собственности на все квартиры многоквартирного дома, объективная возможность оформить все документы в срок до <дата> у ответчика отсутствовала.
Судом учтено, что несмотря на то, что в срок до <дата> между сторонами основной договор купли-продажи заключен не был, истец в указанный срок требований о заключении основного договора купли-продажи или возврате денежных средств не заявлял, принял квартиру в фактическое пользование, а затем в течение 60 дней со дня регистрации права собственности ответчика на квартиру заключил с ООО <...> основной договор.
Учитывая изложенные обстоятельства и положения ст. ст. 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что между сторонами был заключен предварительный договор, предметом которого является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, после <дата> обязательства, вытекающие из предварительного договора, были прекращены, суд пришел к выводу о несостоятельности требований истца о взыскании неустойки за нарушение срока заключения основного договора и передачи предварительно оплаченного товара.
Отказывая в удовлетворении иных требований истца суд пришел к выводу об отсутствии нарушений прав истца. При этом суд учел, что квартира с <дата> находилась в фактическом пользовании истца.
С указанными выводами суда нельзя согласиться.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Однако, как выше указано, спорный договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, предусматривал не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, но и обязанность покупателя уплатить стоимость квартиры продавцу в порядке предварительной оплаты, а также предусматривал условия передачи квартиры в собственность истцу, соответственно не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обоснованным является довод истца о том, что данный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты (ст. ст. 454, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом срок передачи истцу квартиры в собственность предусмотрен не позднее <дата> (п. 1.2).
Вывод суда и доводы ответчика о том, что спорный договор являлся предварительным по своей правовой природе, с учетом изложенного являются необоснованными. Вывод суда о том, что договор как предварительный прекратил свое действие является неправильным.
Согласно договору от <дата> при его заключении ответчик действовал как продавец от своего имени. Истец в данных правоотношениях выступает как потребитель, поскольку имел намерения приобрести квартиру для личных нужд, что не опровергнуто ответчиком (преамбула Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"). Спорные правоотношения регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Отсутствие у ответчика статуса застройщика при создании спорной квартиры не влияет на его статус продавца по спорному договору, не является основанием для отказа истцу в защите прав, вытекающих из договора.
Передача истцу квартиры по акту от <дата> для проведения строительных (ремонтных) работ не является исполнением со стороны ответчика обязанности по передаче квартиры в собственность истца, являлась реализацией предусмотренного п. 3.2.1 договора права покупателя, предшествовала передаче квартиры в собственность по акту, которая состоялась только <дата>.
В силу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Согласно ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором (п. 1). Продавец освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом (п. 4).
Ответчиком нарушены предусмотренные договором сроки передачи квартиры в собственность истца.
Доводы ответчика и выводы суда об уважительности причин нарушения договорных обязательств несостоятельны с учетом положений п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, правомерными являются доводы истца об отсутствии со стороны ответчика (продавца) надлежащих мер по выполнению договорного обязательства по передаче истцу квартиры в собственность, в том числе по регистрации права собственности самого продавца, поскольку дом введен в эксплуатацию <дата>, <дата> произведен кадастровый учет квартиры, доли между заказчиком строительства и ответчиком распределены актом <дата>, соответственно у ответчика имелась реальная возможность в установленный договором от <дата> срок - до <дата> выполнить свою обязанность по передаче квартиры в собственность истцу, однако право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком только <дата>, после чего <дата> произведена передача квартиры по акту с заключением основного договора, явившегося фактически оформлением передачи предварительно оплаченной квартиры в собственность истца на условиях, предусмотренных договором от <дата>.
Таким образом, ответчиком допущена просрочка передачи предварительно оплаченной квартиры в собственность истца, за которую истец вправе требовать от ответчика уплатить неустойку.
В настоящем случае неустойка подлежит взысканию на основании п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", согласно которому в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Вместе с тем, истцом заявлена неустойка, предусмотренная п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за период с <дата> по <дата>, что составило <...> руб., тем самым истцом ограничен размер неустойки, что является правом истца.
Указанное требование истца с учетом вышеизложенного является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако с учетом вышеизложенных обстоятельств допущенного ответчиком нарушения и ограничения истцом размера неустойки основания для снижения размера неустойки отсутствуют.
Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Довод ответчика о том, что компенсация морального вреда не подлежит взысканию, поскольку со стороны ответчика отсутствуют виновные действия, направленные на причинение вреда или нарушение прав истца, несостоятелен с учетом вышеизложенных обстоятельств.
В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в связи с нарушением прав истца в его пользу с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой судебная коллегия полагает определить в сумме <...> руб. с учетом характера и длительности допущенного ответчиком нарушения, а также с учетом того обстоятельства, что квартира находилась в фактическом владении и пользовании истца с <дата>. Заявленный истцом размер компенсации морального вреда является чрезмерным при данных обстоятельствах.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы, что составит: <...>
Довод ответчика о том, что штраф не подлежит взысканию, поскольку вина ответчика в нарушении прав потребителя не доказана, с учетом вышеизложенных обстоятельств является несостоятельным. Доводов и доказательств о снижении размера штрафа в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, в связи с чем основания для снижения размера штрафа отсутствуют.
Поскольку судом неправильно установлены спорные правоотношения, неправильно применены нормы материального права, согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина по имущественным требованиям в размере <...> руб., по требованию о взыскании компенсации морального вреда в размере <...> руб., а всего <...> руб.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2015 года отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу К. неустойку в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф в размере <...> руб., а всего <...>
В удовлетворении остальной части исковых требований К. отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере <...> <...> руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.04.2016 N 33-6318/2016 ПО ДЕЛУ N 2-2291/2015
Требование: О взыскании неустойки за просрочку передачи помещения, компенсации морального вреда и штрафа на основании Закона РФ "О защите прав потребителей".Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. N 33-6318
Судья: Ильина Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Грибиненко Н.Н.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 апреля 2016 года гражданское дело N 2-2291/15 по апелляционной жалобе К. на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2015 года по иску К. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителей истца - С., И., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ответчика - Н., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец <дата> обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, уточнив требования, просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в сумме <...> руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы пеней и компенсацию морального вреда в сумме <...> руб. В обоснование иска истец указал, что <дата> между <...> К.С. и ООО <...> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом договора являлась <адрес>, стоимостью <...> руб. Данная цена квартиры была оплачена <...> К.С. в полном объеме. <дата> между <...> К.С., К. и ООО <...> было подписано соглашение о замене лица в обязательствах, согласно которому все права из предварительного договора от <дата> перешли к К., а последний оплатил <...> К.С. по расписке <...> руб. <дата> между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры для проведения строительных работ. Однако основной договор купли-продажи квартиры в установленный срок - не позднее <дата> заключен не был. В соответствии с п. 4.3 договора, ответчик обязан выплатить пени в размере 0,02% от общей цены квартиры за каждый день просрочки, но не более 2% от общей цены квартиры. Истец неоднократно обращался к ответчику о необходимости исполнения обязательств по договору, однако его претензии были проигнорированы. <дата> ответчику предъявлено требование об уплате неустойки, однако ответа на требование не последовало. Ответчик <дата> передал истцу квартиру по акту приема-передачи и подписал договор купли-продажи квартиры, <дата> документы были сданы на государственную регистрацию, в связи с чем при уточнении требований истец исключил требования о признании права собственности на квартиру, не поддерживал их. Размер пени рассчитан истцом на основании п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за период с <дата> по <дата> исходя из стоимости квартиры: <...>.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 17.12.2015 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Ответчиком представлены возражения на апелляционную жалобу истца.
3 лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о рассмотрении дела извещено посредством факсимильной связи (л.д. 155, 156), в судебное заседание не явилось, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между <...> К.С. и ООО <...> заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи <адрес> (стр. <...>) в <адрес>. Цена квартиры на момент заключения договора составила <...> руб.
Согласно п. 2.3, п. 2.3.1 договора покупатель <дата> производит предварительную оплату в размере в сумме <...> руб.
Согласно п. 2.4 стороны признают, что денежные средства в размере <...> руб. являются предварительной оплатой по заключаемому в будущем договору купли-продажи квартиры и расходуются продавцом на уставные цели.
Покупатель обязуется произвести предоплату общей цены квартиры в полном объеме, указанном в п. 2.1 договора, до момента подписания договора купли-продажи квартиры в порядке, предусмотренном п. 2.2.1 договора (п. 3.1.1).
Основной договор купли-продажи заключается сторонами на условиях и в сроки, указанные в настоящем договоре, но не позднее <дата> (п. 1.2 договора).
Стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 60 календарных дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, при условии полной предоплаты покупателем общей цены квартиры. По соглашению сторон указанный срок может быть изменен. Квартира передается покупателю по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру и получения продавцом в органе, осуществляющем регистрацию права собственности на недвижимое имущество, свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. (п. 1.5).
Покупатель обязан своевременно узнавать о регистрации права собственности продавца на квартиру и в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и получения продавцом в органе, осуществляющем регистрацию права собственности на недвижимое имущество, свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру явиться к продавцу и подписать с продавцом договор купли-продажи квартиры на условиях данного договора. О необходимости подписания договора купли-продажи продавец уведомляет покупателя предусмотренным договором способом (п. 3.1.2).
Покупатель вправе до подписания договора купли-продажи квартиры и при условии полного исполнения условия, предусмотренного п. п. 2.3 договора, осуществлять отделочные работы в квартире в соответствии с Приложением N 1 к договору (п. 3.2.1).
Продавец обязуется: в течение 10 рабочих дней с момента явки покупателя для подписания договора купли-продажи в установленный договором срок подписать договор, при условии выполнения покупателем своих договорных обязательств. Квартира передается покупателю по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру и получения продавцом в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру (п. 3.3.1); подготовить необходимый для регистрации права собственности покупателя на квартиру комплект документов, включающий в себя: договор купли-продажи квартиры, кадастровый паспорт на квартиру, и, при необходимости, иные документы (п. 3.3.2).
В случае виновного неисполнения продавцом обязанности, предусмотренной п. 3.3.1 договора продавец выплачивает покупателю пени в размере 0,02% от общей цены квартиры за каждый день просрочки, но не более 2% от общей цены квартиры (п. 4.3).
Между <...> К.С. и ООО <...> <дата> подписан Акт сверки расчетов, согласно которому <...> К.С. произвел оплату квартиры по договору от <дата> в сумме <...> руб.
Между <...> К.С., К. и ООО <...> <дата> подписано Соглашение о замене лица в обязательствах к договору от <дата>, согласно которому <...> К.С. передал все свои права и обязанности по предварительному договору от <дата> в части квартиры, расположенной по адресу: <...> - К. Истец при передаче права требования на квартиру в ООО <...> оплатил <...> К.С. стоимость в размере <...> руб.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано <дата> Северо-Западному Региональному центру по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий.
Согласно кадастровому паспорту на квартиру <дата> произведен кадастровый учет.
Указанная выше квартира <дата> передана ответчиком истцу для проведения строительных работ (ремонтных работ).
Истец <дата> обратился к ответчику с претензией, в которой просил заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры и выплатить пени за нарушение условий договора. <дата> истец направил ответчику требование об исполнении ответчиком обязательств по договору.
Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком <дата>. Ответчик являлся инвестором строительства жилого дома на основании инвестиционного контракта от <дата>, согласно которому ответчик, являясь инвестором, от своего имени направляет собственные, заемные и/или привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта, выполняет финансирование, проектирование и силами привлеченных специализированных организаций осуществляет весь комплекс работ по строительству объекта (п. 1.8), заказчиком являлся Северо-Западный Региональный центр по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (п. 1.6), который также являлся правообладателем земельного участка под застройку (п. 1.11, 2.1).
Актом о реализации инвестиционного контракта от <дата> и распределении долей в возведенном объекте, подписанным <дата>, указанным заказчиком и ответчиком, между ними распределены доли в возведенном доме.
Между сторонами <дата> заключен договор купли-продажи квартиры и подписан акт приема-передачи квартиры истцу.
Документы на государственную регистрацию права собственности К. на спорную квартиру поданы сторонами в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд исходил из того, что ООО <...> не являлось застройщиком данного спорного объекта, а выступало лишь инвестором, в связи с чем, своевременность регистрации права собственности на квартиры зависела от действий третьих лиц.
Вместе с тем, судом учтено, что ответчик фактически передал спорную квартиру истцу <дата>, т.е. на следующий день после подписания соглашения о замене лица в обязательствах от <дата>. После передачи объекта производились действия направленные на оформление права собственности на спорную квартиру. Так, произведена постановка квартиры на учет объекта недвижимости в соответствии со ст. 17 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", изготовлен кадастровый паспорт на спорную квартиру. Так, учитывая доводы стороны ответчика, суд пришел к выводу о том, что с учетом сроков, необходимых на получение кадастрового паспорта, права собственности ООО <...> на квартиру, сроков задержки оформления государственной регистрации Управлением Росреестра, а также большого количества квартир в доме, загруженности органов кадастрового учета, сроков оформления всей документации необходимой для государственной регистрации права собственности общества на квартиры, срок окончательного оформления прав собственности на все квартиры многоквартирного дома, объективная возможность оформить все документы в срок до <дата> у ответчика отсутствовала.
Судом учтено, что несмотря на то, что в срок до <дата> между сторонами основной договор купли-продажи заключен не был, истец в указанный срок требований о заключении основного договора купли-продажи или возврате денежных средств не заявлял, принял квартиру в фактическое пользование, а затем в течение 60 дней со дня регистрации права собственности ответчика на квартиру заключил с ООО <...> основной договор.
Учитывая изложенные обстоятельства и положения ст. ст. 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что между сторонами был заключен предварительный договор, предметом которого является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, после <дата> обязательства, вытекающие из предварительного договора, были прекращены, суд пришел к выводу о несостоятельности требований истца о взыскании неустойки за нарушение срока заключения основного договора и передачи предварительно оплаченного товара.
Отказывая в удовлетворении иных требований истца суд пришел к выводу об отсутствии нарушений прав истца. При этом суд учел, что квартира с <дата> находилась в фактическом пользовании истца.
С указанными выводами суда нельзя согласиться.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Однако, как выше указано, спорный договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, предусматривал не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, но и обязанность покупателя уплатить стоимость квартиры продавцу в порядке предварительной оплаты, а также предусматривал условия передачи квартиры в собственность истцу, соответственно не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обоснованным является довод истца о том, что данный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты (ст. ст. 454, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом срок передачи истцу квартиры в собственность предусмотрен не позднее <дата> (п. 1.2).
Вывод суда и доводы ответчика о том, что спорный договор являлся предварительным по своей правовой природе, с учетом изложенного являются необоснованными. Вывод суда о том, что договор как предварительный прекратил свое действие является неправильным.
Согласно договору от <дата> при его заключении ответчик действовал как продавец от своего имени. Истец в данных правоотношениях выступает как потребитель, поскольку имел намерения приобрести квартиру для личных нужд, что не опровергнуто ответчиком (преамбула Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"). Спорные правоотношения регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Отсутствие у ответчика статуса застройщика при создании спорной квартиры не влияет на его статус продавца по спорному договору, не является основанием для отказа истцу в защите прав, вытекающих из договора.
Передача истцу квартиры по акту от <дата> для проведения строительных (ремонтных) работ не является исполнением со стороны ответчика обязанности по передаче квартиры в собственность истца, являлась реализацией предусмотренного п. 3.2.1 договора права покупателя, предшествовала передаче квартиры в собственность по акту, которая состоялась только <дата>.
В силу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Согласно ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором (п. 1). Продавец освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом (п. 4).
Ответчиком нарушены предусмотренные договором сроки передачи квартиры в собственность истца.
Доводы ответчика и выводы суда об уважительности причин нарушения договорных обязательств несостоятельны с учетом положений п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, правомерными являются доводы истца об отсутствии со стороны ответчика (продавца) надлежащих мер по выполнению договорного обязательства по передаче истцу квартиры в собственность, в том числе по регистрации права собственности самого продавца, поскольку дом введен в эксплуатацию <дата>, <дата> произведен кадастровый учет квартиры, доли между заказчиком строительства и ответчиком распределены актом <дата>, соответственно у ответчика имелась реальная возможность в установленный договором от <дата> срок - до <дата> выполнить свою обязанность по передаче квартиры в собственность истцу, однако право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком только <дата>, после чего <дата> произведена передача квартиры по акту с заключением основного договора, явившегося фактически оформлением передачи предварительно оплаченной квартиры в собственность истца на условиях, предусмотренных договором от <дата>.
Таким образом, ответчиком допущена просрочка передачи предварительно оплаченной квартиры в собственность истца, за которую истец вправе требовать от ответчика уплатить неустойку.
В настоящем случае неустойка подлежит взысканию на основании п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", согласно которому в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Вместе с тем, истцом заявлена неустойка, предусмотренная п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за период с <дата> по <дата>, что составило <...> руб., тем самым истцом ограничен размер неустойки, что является правом истца.
Указанное требование истца с учетом вышеизложенного является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако с учетом вышеизложенных обстоятельств допущенного ответчиком нарушения и ограничения истцом размера неустойки основания для снижения размера неустойки отсутствуют.
Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Довод ответчика о том, что компенсация морального вреда не подлежит взысканию, поскольку со стороны ответчика отсутствуют виновные действия, направленные на причинение вреда или нарушение прав истца, несостоятелен с учетом вышеизложенных обстоятельств.
В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в связи с нарушением прав истца в его пользу с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой судебная коллегия полагает определить в сумме <...> руб. с учетом характера и длительности допущенного ответчиком нарушения, а также с учетом того обстоятельства, что квартира находилась в фактическом владении и пользовании истца с <дата>. Заявленный истцом размер компенсации морального вреда является чрезмерным при данных обстоятельствах.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы, что составит: <...>
Довод ответчика о том, что штраф не подлежит взысканию, поскольку вина ответчика в нарушении прав потребителя не доказана, с учетом вышеизложенных обстоятельств является несостоятельным. Доводов и доказательств о снижении размера штрафа в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, в связи с чем основания для снижения размера штрафа отсутствуют.
Поскольку судом неправильно установлены спорные правоотношения, неправильно применены нормы материального права, согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина по имущественным требованиям в размере <...> руб., по требованию о взыскании компенсации морального вреда в размере <...> руб., а всего <...> руб.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2015 года отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу К. неустойку в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф в размере <...> руб., а всего <...>
В удовлетворении остальной части исковых требований К. отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере <...> <...> руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)