Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Мальцева С.В., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
от истца, общества с ограниченной ответственностью "Мост" (ИНН: 9705007940, ОГРН: 5147746373099): представитель не явился, извещен,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Бозиева" (ИНН: 5021020279, ОГРН: 1135074006561): Бондарева П.В. по доверенности от 21.09.2015 N 50 АА 7247690,
от третьих лиц:
от Ащеуловой Анны Владимировны: представитель не явился, извещен,
от Ащеулова Владимира Алексеевича: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мост" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 мая 2016 года по делу N А41-12303/16, принятое судьей Капаевым Д.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Мост" к обществу с ограниченной ответственностью "Бозиева", при участии в деле третьих лиц Ащеуловой Анны Владимировны, Ащеулова Владимира Алексеевича, о взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мост" (далее - ООО "Мост") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бозиева" (далее - ООО "Бозиева") о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором на участие в долевом строительстве N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 69 165 руб. 11 коп., штраф в размере 50% от взысканной с ответчика суммы (т. 1 л.д. 2-7).
Определением Арбитражного суда Московской области от 05.04.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ащеулова Анна Владимировна (далее - Ащеулова А.В.), Ащеулов Владимир Алексеевич (далее - Ащеулов В.А.) (т. 1 л.д. 110).
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.05.2016 по делу N А41-12303/16 в удовлетворении иска отказано (т. 2 л.д. 33-35).
Не согласившись с решением суда, ООО "Мост" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между третьими лицами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 (т. 1 л.д. 11-18), прошедший государственную регистрацию в установленном порядке, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс с объектами инфраструктуры на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, Рублевский проезд, 20-29. Строительный адрес объекта долевого строительства: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, Рублевский проезд, 20-29, Жилой дом N 1, корпус 1, корп. 2 (МКД), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать участнику объект долевого строительства (для личного пользования), определенный договором, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.
Согласно п. 2.1. договора объектом долевого строительства признана квартира: проектный N 73, 3 этаж, жилой дом N 1, корпус 2, проектная площадь (с учетом площади лоджий и балконов) - 29.9 кв. м (квартира).
Условиями договора (п. 3.1, п. 3.2 договора) предусмотрен срок окончания строительства, ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передачи объекта квартиры.
Согласно п. 5.1. договора цена квартиры составляла 1 905 375 руб., при этом п. п. 9.4, 9.5 договора стороны предусмотрели возможность корректировки стоимости квартиры при фактическом измерении, которая по результатам обмера составила 30.7 кв. м.
Из искового заявления следует, что 06.05.2015 третьими лицами в полном объеме была исполнена обязанность по оплате стоимости квартиры, в установленном порядке квартира передана по акту.
Между тем, как указал истец, передачи объекта была произведена с нарушением срока.
26.01.2016. между участниками долевого участия в строительстве и истцом был заключен договор цессии (т. 1 л.д. 28-29), в соответствии с которым цеденты передают цессионарию право требования к ответчику неустойки за период с 01.01.2015 до 06.05.2015 в количестве 125 дней.
Ссылаясь на то, что реализованная истцом процедура досудебного порядка урегулирования спора не принесла положительного результата, ООО "Мост" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор цессии от 26.01.2016 не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем у истца отсутствует право требования с ответчика неустойки, а равно штрафа по основаниям п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, и, соответственно, право на иск по заявленным основаниям.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с отказом суда первой инстанции в удовлетворении иска по указанным основаниям, вместе с тем, приходит к выводу о том, что это не привело к принятию неправильного решения в силу следующего.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В силу п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Материалами дела подтверждается, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" на обязательство по уплате неустойки, как меры ответственности, распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве. Законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону.
Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закона N 214-ФЗ) указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, и гарантирующих права обеих сторон договора участия в долевом строительстве, то есть спорный объект считается переданным.
Из материалов дела следует, что 06.05.2015 между застройщиком и участниками долевого строительства был подписан передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а участники долевого строительства приняли объект долевого строительства (т. 1 л.д. 27).
Таким образом, поскольку объект долевого строительства был передан, в силу указанных выше норм права, заключенный между истцом и третьими лицами договор цессии от 26.01.2016 не подлежал государственной регистрации.
При указанных обстоятельствах вывода суда первой инстанции об обратном являются ошибочными.
Вместе с тем, как было указано ранее, это не привело к принятию неправильного решения в силу следующего.
Из материалов дела следует, что истцом к взысканию предъявлена неустойка в размере 69 165 руб. 11 коп., начисленная за период с 01.03.2015 по 06.05.2015, а также штраф в размере 50% от взысканной с ответчика суммы, начисленный по основаниям п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
Предъявление указанной неустойки истец обосновывает тем, что истцом нарушен предусмотренный договором на участие в долевом строительстве N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 срок передачи объекта долевого строительства.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Согласно п. 3.1. договора ориентировочный срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - четвертый квартал 2014 года.
Из п. 3.2. договора следует, что объект должен быть передан застройщиком участнику в срок не позднее двух месяцев после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения участником своих финансовых обязательств по договору при условии наличия всех необходимых для передачи документов.
Материалами дела подтверждается, что 23.12.2014 спорный многоквартирный дом введен в эксплуатацию, что подтверждается представленным в материалы дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N КГ50511105-1254 от 23.12.2014 (т. 1 л.д. 83).
В течение двух месяцев (03.02.2015 и 05.02.2015) после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. в соответствии с п. 3.2. договора, истцом в адрес участников долевого строительства направлены уведомления об окончании строительства с предложением принять объект и подписать передаточный акт (т. 1 л.д. 82-92).
Из материалов дела следует, что в связи с необходимостью корректировки стоимости квартиры к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 сторонами было подписано дополнительное соглашение от 06.05.2015 (т. 1 л.д. 93-94), согласно условиям которого участники долевого строительства обязались осуществить доплату в размере 53 980 руб. за разницу между общей площадью объекта указанной в п. 2.1. договора и соответствующей общей площади объекта в соответствии с паспортом БТИ.
Указанная доплата была произведена 06.05.2015, что подтверждается приходным кассовым ордером N 106 от 06.05.2015 (т. 1 л.д. 95).
Таким образом, из материалов дела следует, что финансовые обязательства по договору исполнены участниками долевого строительства 06.05.2015.
Поскольку, как было указано ранее, уведомления об окончании строительства с предложением принять объект и подписать передаточный акт были направлены истцом в пределах двух месяцев (03.02.2015 и 05.02.2015) после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, и принимая во внимание положения п. 3.2. договора, согласно которым объект должен быть передан застройщиком участнику в срок не ранее полного выполнения участником своих финансовых обязательств по договору, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что факт просрочки передачи объекта не подтверждается материалами дела.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судом апелляционной инстанции обоснованными, вместе с учетом указанных выше обстоятельств не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13.05.2016 по делу N А41-12303/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2016 N 10АП-9573/2016 ПО ДЕЛУ N А41-12303/16
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2016 г. по делу N А41-12303/16
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Мальцева С.В., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
от истца, общества с ограниченной ответственностью "Мост" (ИНН: 9705007940, ОГРН: 5147746373099): представитель не явился, извещен,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Бозиева" (ИНН: 5021020279, ОГРН: 1135074006561): Бондарева П.В. по доверенности от 21.09.2015 N 50 АА 7247690,
от третьих лиц:
от Ащеуловой Анны Владимировны: представитель не явился, извещен,
от Ащеулова Владимира Алексеевича: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мост" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 мая 2016 года по делу N А41-12303/16, принятое судьей Капаевым Д.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Мост" к обществу с ограниченной ответственностью "Бозиева", при участии в деле третьих лиц Ащеуловой Анны Владимировны, Ащеулова Владимира Алексеевича, о взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мост" (далее - ООО "Мост") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бозиева" (далее - ООО "Бозиева") о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором на участие в долевом строительстве N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 69 165 руб. 11 коп., штраф в размере 50% от взысканной с ответчика суммы (т. 1 л.д. 2-7).
Определением Арбитражного суда Московской области от 05.04.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ащеулова Анна Владимировна (далее - Ащеулова А.В.), Ащеулов Владимир Алексеевич (далее - Ащеулов В.А.) (т. 1 л.д. 110).
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.05.2016 по делу N А41-12303/16 в удовлетворении иска отказано (т. 2 л.д. 33-35).
Не согласившись с решением суда, ООО "Мост" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между третьими лицами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 (т. 1 л.д. 11-18), прошедший государственную регистрацию в установленном порядке, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс с объектами инфраструктуры на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, Рублевский проезд, 20-29. Строительный адрес объекта долевого строительства: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, Рублевский проезд, 20-29, Жилой дом N 1, корпус 1, корп. 2 (МКД), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать участнику объект долевого строительства (для личного пользования), определенный договором, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.
Согласно п. 2.1. договора объектом долевого строительства признана квартира: проектный N 73, 3 этаж, жилой дом N 1, корпус 2, проектная площадь (с учетом площади лоджий и балконов) - 29.9 кв. м (квартира).
Условиями договора (п. 3.1, п. 3.2 договора) предусмотрен срок окончания строительства, ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передачи объекта квартиры.
Согласно п. 5.1. договора цена квартиры составляла 1 905 375 руб., при этом п. п. 9.4, 9.5 договора стороны предусмотрели возможность корректировки стоимости квартиры при фактическом измерении, которая по результатам обмера составила 30.7 кв. м.
Из искового заявления следует, что 06.05.2015 третьими лицами в полном объеме была исполнена обязанность по оплате стоимости квартиры, в установленном порядке квартира передана по акту.
Между тем, как указал истец, передачи объекта была произведена с нарушением срока.
26.01.2016. между участниками долевого участия в строительстве и истцом был заключен договор цессии (т. 1 л.д. 28-29), в соответствии с которым цеденты передают цессионарию право требования к ответчику неустойки за период с 01.01.2015 до 06.05.2015 в количестве 125 дней.
Ссылаясь на то, что реализованная истцом процедура досудебного порядка урегулирования спора не принесла положительного результата, ООО "Мост" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор цессии от 26.01.2016 не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем у истца отсутствует право требования с ответчика неустойки, а равно штрафа по основаниям п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, и, соответственно, право на иск по заявленным основаниям.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с отказом суда первой инстанции в удовлетворении иска по указанным основаниям, вместе с тем, приходит к выводу о том, что это не привело к принятию неправильного решения в силу следующего.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В силу п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Материалами дела подтверждается, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" на обязательство по уплате неустойки, как меры ответственности, распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве. Законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону.
Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закона N 214-ФЗ) указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, и гарантирующих права обеих сторон договора участия в долевом строительстве, то есть спорный объект считается переданным.
Из материалов дела следует, что 06.05.2015 между застройщиком и участниками долевого строительства был подписан передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а участники долевого строительства приняли объект долевого строительства (т. 1 л.д. 27).
Таким образом, поскольку объект долевого строительства был передан, в силу указанных выше норм права, заключенный между истцом и третьими лицами договор цессии от 26.01.2016 не подлежал государственной регистрации.
При указанных обстоятельствах вывода суда первой инстанции об обратном являются ошибочными.
Вместе с тем, как было указано ранее, это не привело к принятию неправильного решения в силу следующего.
Из материалов дела следует, что истцом к взысканию предъявлена неустойка в размере 69 165 руб. 11 коп., начисленная за период с 01.03.2015 по 06.05.2015, а также штраф в размере 50% от взысканной с ответчика суммы, начисленный по основаниям п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
Предъявление указанной неустойки истец обосновывает тем, что истцом нарушен предусмотренный договором на участие в долевом строительстве N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 срок передачи объекта долевого строительства.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Согласно п. 3.1. договора ориентировочный срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - четвертый квартал 2014 года.
Из п. 3.2. договора следует, что объект должен быть передан застройщиком участнику в срок не позднее двух месяцев после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения участником своих финансовых обязательств по договору при условии наличия всех необходимых для передачи документов.
Материалами дела подтверждается, что 23.12.2014 спорный многоквартирный дом введен в эксплуатацию, что подтверждается представленным в материалы дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N КГ50511105-1254 от 23.12.2014 (т. 1 л.д. 83).
В течение двух месяцев (03.02.2015 и 05.02.2015) после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. в соответствии с п. 3.2. договора, истцом в адрес участников долевого строительства направлены уведомления об окончании строительства с предложением принять объект и подписать передаточный акт (т. 1 л.д. 82-92).
Из материалов дела следует, что в связи с необходимостью корректировки стоимости квартиры к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 48-Д1.1-К73-13 от 11.12.2013 сторонами было подписано дополнительное соглашение от 06.05.2015 (т. 1 л.д. 93-94), согласно условиям которого участники долевого строительства обязались осуществить доплату в размере 53 980 руб. за разницу между общей площадью объекта указанной в п. 2.1. договора и соответствующей общей площади объекта в соответствии с паспортом БТИ.
Указанная доплата была произведена 06.05.2015, что подтверждается приходным кассовым ордером N 106 от 06.05.2015 (т. 1 л.д. 95).
Таким образом, из материалов дела следует, что финансовые обязательства по договору исполнены участниками долевого строительства 06.05.2015.
Поскольку, как было указано ранее, уведомления об окончании строительства с предложением принять объект и подписать передаточный акт были направлены истцом в пределах двух месяцев (03.02.2015 и 05.02.2015) после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, и принимая во внимание положения п. 3.2. договора, согласно которым объект должен быть передан застройщиком участнику в срок не ранее полного выполнения участником своих финансовых обязательств по договору, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что факт просрочки передачи объекта не подтверждается материалами дела.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судом апелляционной инстанции обоснованными, вместе с учетом указанных выше обстоятельств не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13.05.2016 по делу N А41-12303/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)