Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявитель считает, что включение доли третьего лица в объекте незавершенного строительства, признанной судом общей юрисдикции до заключения спорного договора, в долю, приобретенную заявителем, является основанием для внесения изменений в договор купли-продажи в части сведений о доле, а также для возврата излишне уплаченной выкупной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.07.2017.
Полный текст постановления изготовлен 14.07.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Бабаева С.В.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,
при участии представителя
от истца: Данилова В.В. (доверенность от 22.03.2017)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант"
на определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.08.2016,
принятое судьей Пальчиковой Г.В., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017,
принятое судьями Рубис Е.А., Кириловой Е.А., Протасовым Ю.В.,
по делу N А79-7576/2010
по заявлению общества с ограниченной ответственностью
"Строительная компания "Гарант" (ИНН: 2130119265, ОГРН: 1132130006007)
о признании сделки недействительной и
о применении последствий недействительности сделки,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)
общества с ограниченной ответственностью "Высота"
и
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Высота" (далее - Общество) в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии обратилось общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" (далее - Компания) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 25.03.2014 N 3 в части продажи доли третьего лица в размере 422/41503 и применении последствий его недействительности сделки в виде внесения изменений пункт 3.1 договора путем уменьшения цены договора на 480 200 рублей 37 копеек.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление).
Руководствуясь статьями 32 и 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии определением от 29.08.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017, отказал в удовлетворении заявления.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Компания обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить обжалованные определение и постановление ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.
Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на включение доли Кузмина Александра Николаевича в объекте незавершенного строительства, признанной судом общей юрисдикции до заключения спорного договора, в долю, приобретенную Компанией, что является основанием для внесение изменений в договор купли-продажи в части сведений о приобретенной покупателем доли, а также возврате излишне уплаченной выкупной стоимости.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 05.07.2017 объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 07.07.2017.
В судебных заседаниях представитель Компании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить вынесенные определение и постановление.
Общество и Управление, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность определения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284, 286 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы, приведенные в кассационной жалобе, а также заслушав представителя Компании, явившегося в судебные заседания, окружной суд счел принятые судебные акты подлежащими отмене в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установили суды, решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 13.04.2011 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком до 13.10.2011, конкурсным управляющим утвержден Кузнецов Александр Александрович.
Определением от 19.08.2011 на основании ходатайства конкурсного управляющего Общества Кузнецова А.А. установлено, что при банкротстве Общества применяются правила параграфа 7 Закона о банкротстве "Банкротство застройщиков".
Общество в лице конкурсного управляющего и Компания (победитель торгов) заключили договора купли-продажи от 25.03.2014 N 335442/59563 в общей долевой собственности объекта недвижимости, предметом которого являлись: право собственности на незавершенный строительством объект - доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности, объект права: незавершенный строительством объект, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 925 квадратных метров, степень готовности 52 процента, инвентарный N 21:001:000007490, литеры А1 и А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, город Чебоксары, проспект 9-й Пятилетки, дом 22, корпус 2, кадастровый (или условный) номер 2121-01/300/2010-086.
Существующие ограничения (обременения) права: ипотека; право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:020907:0050, общей площадью 4431 квадратный метр, для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, в том числе площадью 556 квадратных метров в охранной зоне канализации, площадью 28 квадратных метров в охранной зоне электрокабеля, площадью 33, 50 и 245 квадратных метров в охранных зонах теплотрассы, расположенный в городе Чебоксары по проспекту 9-й Пятилетки.
Оплата цены договора произведена заявителем в полном объеме на основании платежных поручений от 17.03.2014 N 156 и от 22.04.2014 N 1613.
Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, передано Компании по акту приема-передачи от 28.04.2014.
На основании договора купли-продажи и акта приема-передачи 30.05.2014 зарегистрировано право собственности Компании на указанный незавершенный строительством объект - доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности.
Ленинским районным судом города Чебоксары от 18.11.2010 по делу N 2-2671/2010 признано право собственности Кузьмина А.Н. на 422/41503 доли в спорном незавершенном строительством объекте.
Свидетельство о государственной регистрации права на долю в указанном размере выдано Кузнецову А.Н. 22.07.2014.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Компании в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи от 25.03.2014 N 3 недействительным в части продажи доли Кузьмина А.Н. в размере 422/41503 и применении последствий недействительности сделки в виде внесения изменений в пункт 3.1 договора, уменьшив выкупную стоимость до 39 849 799 рублей 63 копеек, а также в пункт 1.1 договора, уменьшив размер доли с 35442/59563 до 35020/59563 в общей долевой собственности, и обязании Общества в лице конкурсного управляющего Кузнецова А.А. вернуть излишне уплаченную Компанией цену договора в размере 480 200 рублей 37 копеек.
Отказав в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из отсутствия доказательств вхождения в состав доли в размере 35442/59563 в общей долевой собственности, приобретенной Компанией, доли Кузнецова А.Н. в размере 422/41503 в незавершенном строительством объекте; суды также указали на ненадлежащий выбор заявителем способ защиты права, поскольку приобретатель имущества в случае ненадлежащего исполнения должником договора купли-продажи вправе требовать с него возмещения убытков.
Между тем обе судебные инстанции не учли следующее.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в пункте 4 названной нормы.
Из материалов дела усматривается, что право собственности Кузьмина А.Н. на 422/41503 доли в спорном незавершенном строительством объекте признано судебным актом суда общей юрисдикции 18.11.2010, то есть задолго до подписания Обществом в лице конкурсного управляющего и Компанией (победителем торгов) договора купли-продажи от 25.03.2014, внесения выкупной стоимости, передачи имущества по акту от 28.04.2014 и регистрации права собственности Компании на указанный незавершенный строительством объект (доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности). Государственная регистрация права на долю Кузьмина А.Н. осуществлена 22.07.2014, то есть после совершенной сторонами сделки и действий приобретателя.
Следовательно, поскольку на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи права участника долевого строительства (Кузьмина А.Н.) не были зарегистрированы в установленном законом порядке, последующая регистрация за данным лицом права собственности на долю могла привести к нарушению имущественных прав покупателя по договору, так как последний мог приобрести право собственности на долю, не принадлежавшую должнику, заплатив за нее часть выкупной цены.
При заключении договора стороны однозначно не могли разумно предвидеть указанные обстоятельства (регистрацию права собственности на долю в спорном объекте Кузьмина А.Н.), при наличии которых договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях; названные обстоятельства являются непреодолимыми, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что стороны могли их предвидеть.
При этом действия заявителя по внесению изменений в состоявшийся договор являются разумными и экономически обоснованными, ибо наличие у дольщика подтвержденного судебным решениям и зарегистрированного в установленном порядке права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте не предполагает решение возникших разногласий иным, кроме как заявленным Компанией способом. Заявитель не заинтересован в признании торгов и заключенного по их результатам договора недействительными, а потому избранный им способ защиты нарушенного права соответствует статьям 12, 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах вывод судов о недоказанности заявителем вхождения в состав доли в размере 35442/59563 в общей долевой собственности доли Кузнецова А.Н. в размере 422/41503 в незавершенном строительством объекте является преждевременным, сделанным без установления обстоятельств и совокупности условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного определение первой инстанции от 29.08.2016 и постановление апелляционной инстанции от 26.01.2017 по настоящему делу подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении Арбитражному суду Чувашской Республики - Чувашии следует установить все значимые для настоящего спора обстоятельства, в частности, предусмотренные в пунктах 2 и 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; при необходимости исследовать дополнительные доказательства; установить имеются ли нарушения имущественных прав покупателя по договору, выраженные в наличии (отсутствии) факта приобретения права собственности на долю, принадлежавшую третьему лицу (Кузьмину А.Н.); при доказанности данного обстоятельства установить размеры включенной в договор доли и излишне уплаченной за нее цены договора; после чего принять законное и обоснованное решение.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287 и статьями 288, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.08.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 по делу N А79-7576/2010 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 14.07.2017 N Ф01-2378/2017 ПО ДЕЛУ N А79-7576/2010
Требование: О признании недействительным и о применении последствий недействительности договора купли-продажи в части продажи доли третьего лица в объекте незавершенного строительства.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявитель считает, что включение доли третьего лица в объекте незавершенного строительства, признанной судом общей юрисдикции до заключения спорного договора, в долю, приобретенную заявителем, является основанием для внесения изменений в договор купли-продажи в части сведений о доле, а также для возврата излишне уплаченной выкупной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2017 г. по делу N А79-7576/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 07.07.2017.
Полный текст постановления изготовлен 14.07.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Бабаева С.В.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,
при участии представителя
от истца: Данилова В.В. (доверенность от 22.03.2017)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант"
на определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.08.2016,
принятое судьей Пальчиковой Г.В., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017,
принятое судьями Рубис Е.А., Кириловой Е.А., Протасовым Ю.В.,
по делу N А79-7576/2010
по заявлению общества с ограниченной ответственностью
"Строительная компания "Гарант" (ИНН: 2130119265, ОГРН: 1132130006007)
о признании сделки недействительной и
о применении последствий недействительности сделки,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)
общества с ограниченной ответственностью "Высота"
и
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Высота" (далее - Общество) в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии обратилось общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" (далее - Компания) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 25.03.2014 N 3 в части продажи доли третьего лица в размере 422/41503 и применении последствий его недействительности сделки в виде внесения изменений пункт 3.1 договора путем уменьшения цены договора на 480 200 рублей 37 копеек.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление).
Руководствуясь статьями 32 и 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии определением от 29.08.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017, отказал в удовлетворении заявления.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Компания обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить обжалованные определение и постановление ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.
Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на включение доли Кузмина Александра Николаевича в объекте незавершенного строительства, признанной судом общей юрисдикции до заключения спорного договора, в долю, приобретенную Компанией, что является основанием для внесение изменений в договор купли-продажи в части сведений о приобретенной покупателем доли, а также возврате излишне уплаченной выкупной стоимости.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 05.07.2017 объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 07.07.2017.
В судебных заседаниях представитель Компании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить вынесенные определение и постановление.
Общество и Управление, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность определения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284, 286 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы, приведенные в кассационной жалобе, а также заслушав представителя Компании, явившегося в судебные заседания, окружной суд счел принятые судебные акты подлежащими отмене в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установили суды, решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 13.04.2011 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком до 13.10.2011, конкурсным управляющим утвержден Кузнецов Александр Александрович.
Определением от 19.08.2011 на основании ходатайства конкурсного управляющего Общества Кузнецова А.А. установлено, что при банкротстве Общества применяются правила параграфа 7 Закона о банкротстве "Банкротство застройщиков".
Общество в лице конкурсного управляющего и Компания (победитель торгов) заключили договора купли-продажи от 25.03.2014 N 335442/59563 в общей долевой собственности объекта недвижимости, предметом которого являлись: право собственности на незавершенный строительством объект - доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности, объект права: незавершенный строительством объект, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 925 квадратных метров, степень готовности 52 процента, инвентарный N 21:001:000007490, литеры А1 и А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, город Чебоксары, проспект 9-й Пятилетки, дом 22, корпус 2, кадастровый (или условный) номер 2121-01/300/2010-086.
Существующие ограничения (обременения) права: ипотека; право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:020907:0050, общей площадью 4431 квадратный метр, для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, в том числе площадью 556 квадратных метров в охранной зоне канализации, площадью 28 квадратных метров в охранной зоне электрокабеля, площадью 33, 50 и 245 квадратных метров в охранных зонах теплотрассы, расположенный в городе Чебоксары по проспекту 9-й Пятилетки.
Оплата цены договора произведена заявителем в полном объеме на основании платежных поручений от 17.03.2014 N 156 и от 22.04.2014 N 1613.
Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, передано Компании по акту приема-передачи от 28.04.2014.
На основании договора купли-продажи и акта приема-передачи 30.05.2014 зарегистрировано право собственности Компании на указанный незавершенный строительством объект - доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности.
Ленинским районным судом города Чебоксары от 18.11.2010 по делу N 2-2671/2010 признано право собственности Кузьмина А.Н. на 422/41503 доли в спорном незавершенном строительством объекте.
Свидетельство о государственной регистрации права на долю в указанном размере выдано Кузнецову А.Н. 22.07.2014.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Компании в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи от 25.03.2014 N 3 недействительным в части продажи доли Кузьмина А.Н. в размере 422/41503 и применении последствий недействительности сделки в виде внесения изменений в пункт 3.1 договора, уменьшив выкупную стоимость до 39 849 799 рублей 63 копеек, а также в пункт 1.1 договора, уменьшив размер доли с 35442/59563 до 35020/59563 в общей долевой собственности, и обязании Общества в лице конкурсного управляющего Кузнецова А.А. вернуть излишне уплаченную Компанией цену договора в размере 480 200 рублей 37 копеек.
Отказав в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из отсутствия доказательств вхождения в состав доли в размере 35442/59563 в общей долевой собственности, приобретенной Компанией, доли Кузнецова А.Н. в размере 422/41503 в незавершенном строительством объекте; суды также указали на ненадлежащий выбор заявителем способ защиты права, поскольку приобретатель имущества в случае ненадлежащего исполнения должником договора купли-продажи вправе требовать с него возмещения убытков.
Между тем обе судебные инстанции не учли следующее.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в пункте 4 названной нормы.
Из материалов дела усматривается, что право собственности Кузьмина А.Н. на 422/41503 доли в спорном незавершенном строительством объекте признано судебным актом суда общей юрисдикции 18.11.2010, то есть задолго до подписания Обществом в лице конкурсного управляющего и Компанией (победителем торгов) договора купли-продажи от 25.03.2014, внесения выкупной стоимости, передачи имущества по акту от 28.04.2014 и регистрации права собственности Компании на указанный незавершенный строительством объект (доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности). Государственная регистрация права на долю Кузьмина А.Н. осуществлена 22.07.2014, то есть после совершенной сторонами сделки и действий приобретателя.
Следовательно, поскольку на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи права участника долевого строительства (Кузьмина А.Н.) не были зарегистрированы в установленном законом порядке, последующая регистрация за данным лицом права собственности на долю могла привести к нарушению имущественных прав покупателя по договору, так как последний мог приобрести право собственности на долю, не принадлежавшую должнику, заплатив за нее часть выкупной цены.
При заключении договора стороны однозначно не могли разумно предвидеть указанные обстоятельства (регистрацию права собственности на долю в спорном объекте Кузьмина А.Н.), при наличии которых договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях; названные обстоятельства являются непреодолимыми, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что стороны могли их предвидеть.
При этом действия заявителя по внесению изменений в состоявшийся договор являются разумными и экономически обоснованными, ибо наличие у дольщика подтвержденного судебным решениям и зарегистрированного в установленном порядке права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте не предполагает решение возникших разногласий иным, кроме как заявленным Компанией способом. Заявитель не заинтересован в признании торгов и заключенного по их результатам договора недействительными, а потому избранный им способ защиты нарушенного права соответствует статьям 12, 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах вывод судов о недоказанности заявителем вхождения в состав доли в размере 35442/59563 в общей долевой собственности доли Кузнецова А.Н. в размере 422/41503 в незавершенном строительством объекте является преждевременным, сделанным без установления обстоятельств и совокупности условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного определение первой инстанции от 29.08.2016 и постановление апелляционной инстанции от 26.01.2017 по настоящему делу подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении Арбитражному суду Чувашской Республики - Чувашии следует установить все значимые для настоящего спора обстоятельства, в частности, предусмотренные в пунктах 2 и 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; при необходимости исследовать дополнительные доказательства; установить имеются ли нарушения имущественных прав покупателя по договору, выраженные в наличии (отсутствии) факта приобретения права собственности на долю, принадлежавшую третьему лицу (Кузьмину А.Н.); при доказанности данного обстоятельства установить размеры включенной в договор доли и излишне уплаченной за нее цены договора; после чего принять законное и обоснованное решение.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287 и статьями 288, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.08.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 по делу N А79-7576/2010 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.В.БАБАЕВ
С.В.БАБАЕВ
Судьи
В.Ю.ПАВЛОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
В.Ю.ПАВЛОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)