Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2015 по делу N А76-16226/2015 (судья Костылев И.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" - Баймакова Елена Владимировна (доверенность от 25.09.2015), Бредихина Юлия Вячеславовна (доверенность от 11.01.2016);
- заинтересованного лица: Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Быкова Светлана Вячеславовна (доверенность от 22.12.2015 N 31440), Сысоева Анна Владимировна (доверенность от 21.12.2015 N 31258).
Общество с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" (далее - Заявитель, Общество, ООО "Стоматологическая поликлиника N 2") обратилось в арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, заинтересованное лицо) и к Администрации г. Челябинска (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконными распоряжения Администрации N 8610-е от 10.08.2015 и действий по препятствию в реализации права на преимущественную покупку арендуемого помещения (требования изложены с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - далее - АПК РФ - л.д. 2 т. 2).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2015 (резолютивная часть оглашена 27.10.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению апеллянта, новый отчет от 10.07.15 N 25 составлен с нарушениями требований федерального законодательства и не соответствует стандартам оценки. В результате незаконных действий Комитета по уклонению от заключения договора купли-продажи, истек шестимесячный срок с даты составления первого отчета N 640/12.14 от 29.12.2014. Вывод суда о том, что общество воспользовалось правом на оспаривание отчета не исключает права на признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления в порядке административного производства.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представители Комитета возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28, общей площадью 895,9 кв. м, были предоставлены ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" в аренду на срок с 01.08.2009 по 30.06.2015, о чем свидетельствует договор аренды N 4-8942 от 03.09.2009 (т. 1 л.д. 6 - 8).
14.11.2014 ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" обратилось в Комитет с заявлением о покупке на льготных условиях арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение (т. 1 л.д. 11).
08.12.2014 Комитет в письме сообщил, что после проведения оценки рыночной стоимости муниципального имущества, будет направлено предложение о выкупе арендуемого имущества и проект договора купли-продажи объекта приватизации.
В материалы дела представлен отчет от 29.12.2014 N 640/12.14 об оценке нежилого помещения N 1 общей площадью 895,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 28 (т. 1 л.д. 85 - 95).
Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта (без НДС) составила 8490000 руб.
22.01.2015 Заявителем было получено уведомление Комитета о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества (т. 1 л.д. 13).
К данному уведомлению были приложены решение об условиях приватизации и проект договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1 л.д. 15 - 18).
12.02.2015 Заявителем было направлено заявление о предоставлении в собственность нежилого помещения, занимаемое ООО "Стоматологическая поликлиника N 2", с приложением пакета документов (т. 1 л.д. 20).
Заявитель неоднократно обращался в Комитет с требованием заключить договор купли-продажи нежилого помещения (письма от 06.04.2015, 20.05.2015, 03.06.2015), однако обращения были оставлены без внимания.
В письме от 21.05.2015 исх. N 10077 (т. 1 л.д. 26) Комитет сообщил Заявителю следующее:
"В отчете об оценке N 640/12.14 от 29.12.2014 Комитетом выявлены нарушения законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, о чем была направлена жалоба НП "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков" (далее - НП "СМАОс").
14.04.2015 состоялось заседание дисциплинарного комитета НП "СМАОс", на котором была рассмотрена указанная жалоба.
Согласно ответу НП "СМАОс", возражения Комитета относительно недостатков отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения подтвердились. По итогам заседания было принято решение применить в отношении оценщика - члена НП "СМАОс" меры дисциплинарного воздействия.
Таким образом, заключение договора купли-продажи по цене, определенной в отчете N 640/12.14 от 29.12.2014 незаконно.
Учитывая изложенное, принято управленческое решение об отмене решения Комитета N 3 от 12.01.2015 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 1 общей площадью 895,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 28".
После определения рыночной стоимости указанного помещения Комитет вернется к рассмотрению вопроса о заключении договора купли-продажи".
В материалы дела Комитетом представлено экспертное заключение от 17.06.2015 N 15052000 (т. 1 л.д. 98 - 103), в котором указано, что отчет от 29.12.2014 N 640/12.14 об оценке нежилого помещения не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности в РФ.
Также Комитет представил в материалы дела отчет от 10.07.2015 N 25-КУИЗО/2015 (т. 1 л.д. 119 - 147), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки составляет 13402459 руб. (без НДС).
10.08.2015 Администрацией было принято распоряжение N 8610-е об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28 (т. 1 л.д. 172).
В соответствии с данным распоряжением:
1. В пункте 1 распоряжения утверждены условия приватизации указанного выше муниципального недвижимого имущества с рыночной ценой 13402459 руб.
2. В пункте 2 распоряжения признано утратившим силу решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 12.01.2015 N 3 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 1, общей площадью 895,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 28".
Несогласие с распоряжением N 8610-е от 10.08.2015 и действиями по препятствию в реализации права на преимущественную покупку арендуемого послужило основанием для обращения общества с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что Комитетом не были выполнены действия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ в части подписания договора купли-продажи спорного объекта, проект которого был направлен обществу с уведомлением от 22.01.2015 (т. 1 л.д. 13). В то же время суд признал, что названное обстоятельство не влечет признания недействительным распоряжения Администрации г. Челябинска N 8610-е. Поскольку на момент принятия оспариваемого распоряжения N 8610-е Администрация обладала информацией о том, что имеются два противоречивых отчета об оценке спорного объекта, а также документы, которые могут свидетельствовать о возможных нарушениях, допущенных при составлении одного из отчетов об оценке объекта, суд указал на правомерность принятия оспариваемого решения в целях избежания продажи муниципального имущества по, возможно, заниженной цене.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В рассматриваемой ситуации заявитель сформулировал следующие требования: о признании недействительным ненормативного правового акта, отменяющего ранее принятое распоряжение о продаже арендуемого имущества по определенной цене, а также о признании незаконными действий по препятствию в реализации права на преимущественную покупку.
Оценив указанные требования в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, апелляционный суд исходит из их направленности на оспаривание действий заинтересованных лиц повлекших изменение ранее принятого решения о предоставлении заявителю преимущественного права выкупа арендуемого помещения по цене, установленной в отчете от 29.12.2014 N 640/12.14
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что в силу ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Из материалов дела следует, что датой обращения ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества следует считать 14.11.2014.
Из материалов дела следует также, что оценка рыночной стоимости арендуемого заявителем имущества, произведенная по заказу Администрации дважды была выполнена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на даты заключения договора на проведение оценки: 1) 19.12.2014 (отчет от 29.12.2014 N 640/12.14),2) 07.07.2015 (отчет N 25-КУИЗО/2015 от 10.07.2015).
Кроме того, материалами дела подтверждается, что отчет от 29.12.2014 N 640/12.14 об оценке нежилого помещения не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности в Российской Федерации, что установлено экспертным заключением от 17.06.2015 N 15052000, выданным ООО НЭУ "ЭСКОНС" (л.д. 98 - 210 т. 1).
Указанные обстоятельства, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют о недопустимости использования Комитетом при заключении договора купли-продажи арендованного заявителем имущества величины рыночной стоимости, установленной в отчетах от 29.12.2014 N 640/12.14 и от 10.07.2015 N 25-КУИЗО/2015, поскольку это противоречит положениям Федерального закона N 159-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции полагает, что указанная в этих отчетах цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи спорного объекта вне зависимости от того, будут ли признаны в судебном порядке указанные отчеты недействительными или нет.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, решение суда об обязании сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, может быть принято только по результатам рассмотрения преддоговорного спора.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Из материалов дела следует, что общество инициировало преддоговорный спор путем обращения в суд с исковым заявлением, рассматриваемым Арбитражным судом Челябинской области в деле N А76-24392/2015, вторым требованием в котором является требование об обязании Комитета заключить договор купли-продажи арендуемого обществом имущества по определенной истцом цене.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для признания недействительным ненормативного правового акта, устанавливающего рыночную стоимость объекта на основании отчета от 10.07.2015 N 25-КУИЗО/2015, поскольку такое признание не будет свидетельствовать о правомерности использования рыночной стоимости, определенной в отчете от 29.12.2014 N 640/12.14 для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи спорного объекта. Апелляционный суд полагает, что ранее принятое решение об условиях приватизации, основанное на отчете от 29.12.2014 N 640/12.14 является недействительным вне зависимости от признания его таковым, учитывая приведенные выше основания.
В отношении признания незаконными действий заинтересованных лиц по препятствованию в реализации права на преимущественную покупку арендуемого помещения, апелляционный суд полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что совершаемые ответчиками действия свидетельствуют о готовности реализовать спорное имущество. При этом единственным препятствием для сторон являются разногласия по стоимости имущества.
Указанное свидетельствует о наличии преддоговорного спора, который подлежит разрешению в рамках дела Арбитражного суда Челябинской области в деле N А76-24392/2015.
Исходя из названного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 200 рублей; для организаций - 3 000 рублей.
Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Таким образом, лица, обращающиеся с апелляционными жалобами на перечисленные судебные акты по делам, указанным в подп. 3, 6, 8, 10, 11 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплачивают государственную пошлину в размере 50 процентов от предусмотренной соответствующим подпунктом суммы.
Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы госпошлина в размере 1500 рублей подлежит возврату ему, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ в размере 1500 рублей подлежат отнесению на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2015 по делу N А76-16226/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1500 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.01.2016 N 18АП-15372/2015 ПО ДЕЛУ N А76-16226/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2016 г. N 18АП-15372/2015
Дело N А76-16226/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2015 по делу N А76-16226/2015 (судья Костылев И.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" - Баймакова Елена Владимировна (доверенность от 25.09.2015), Бредихина Юлия Вячеславовна (доверенность от 11.01.2016);
- заинтересованного лица: Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Быкова Светлана Вячеславовна (доверенность от 22.12.2015 N 31440), Сысоева Анна Владимировна (доверенность от 21.12.2015 N 31258).
Общество с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" (далее - Заявитель, Общество, ООО "Стоматологическая поликлиника N 2") обратилось в арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, заинтересованное лицо) и к Администрации г. Челябинска (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконными распоряжения Администрации N 8610-е от 10.08.2015 и действий по препятствию в реализации права на преимущественную покупку арендуемого помещения (требования изложены с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - далее - АПК РФ - л.д. 2 т. 2).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2015 (резолютивная часть оглашена 27.10.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению апеллянта, новый отчет от 10.07.15 N 25 составлен с нарушениями требований федерального законодательства и не соответствует стандартам оценки. В результате незаконных действий Комитета по уклонению от заключения договора купли-продажи, истек шестимесячный срок с даты составления первого отчета N 640/12.14 от 29.12.2014. Вывод суда о том, что общество воспользовалось правом на оспаривание отчета не исключает права на признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления в порядке административного производства.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представители Комитета возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28, общей площадью 895,9 кв. м, были предоставлены ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" в аренду на срок с 01.08.2009 по 30.06.2015, о чем свидетельствует договор аренды N 4-8942 от 03.09.2009 (т. 1 л.д. 6 - 8).
14.11.2014 ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" обратилось в Комитет с заявлением о покупке на льготных условиях арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение (т. 1 л.д. 11).
08.12.2014 Комитет в письме сообщил, что после проведения оценки рыночной стоимости муниципального имущества, будет направлено предложение о выкупе арендуемого имущества и проект договора купли-продажи объекта приватизации.
В материалы дела представлен отчет от 29.12.2014 N 640/12.14 об оценке нежилого помещения N 1 общей площадью 895,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 28 (т. 1 л.д. 85 - 95).
Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта (без НДС) составила 8490000 руб.
22.01.2015 Заявителем было получено уведомление Комитета о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества (т. 1 л.д. 13).
К данному уведомлению были приложены решение об условиях приватизации и проект договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1 л.д. 15 - 18).
12.02.2015 Заявителем было направлено заявление о предоставлении в собственность нежилого помещения, занимаемое ООО "Стоматологическая поликлиника N 2", с приложением пакета документов (т. 1 л.д. 20).
Заявитель неоднократно обращался в Комитет с требованием заключить договор купли-продажи нежилого помещения (письма от 06.04.2015, 20.05.2015, 03.06.2015), однако обращения были оставлены без внимания.
В письме от 21.05.2015 исх. N 10077 (т. 1 л.д. 26) Комитет сообщил Заявителю следующее:
"В отчете об оценке N 640/12.14 от 29.12.2014 Комитетом выявлены нарушения законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, о чем была направлена жалоба НП "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков" (далее - НП "СМАОс").
14.04.2015 состоялось заседание дисциплинарного комитета НП "СМАОс", на котором была рассмотрена указанная жалоба.
Согласно ответу НП "СМАОс", возражения Комитета относительно недостатков отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения подтвердились. По итогам заседания было принято решение применить в отношении оценщика - члена НП "СМАОс" меры дисциплинарного воздействия.
Таким образом, заключение договора купли-продажи по цене, определенной в отчете N 640/12.14 от 29.12.2014 незаконно.
Учитывая изложенное, принято управленческое решение об отмене решения Комитета N 3 от 12.01.2015 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 1 общей площадью 895,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 28".
После определения рыночной стоимости указанного помещения Комитет вернется к рассмотрению вопроса о заключении договора купли-продажи".
В материалы дела Комитетом представлено экспертное заключение от 17.06.2015 N 15052000 (т. 1 л.д. 98 - 103), в котором указано, что отчет от 29.12.2014 N 640/12.14 об оценке нежилого помещения не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности в РФ.
Также Комитет представил в материалы дела отчет от 10.07.2015 N 25-КУИЗО/2015 (т. 1 л.д. 119 - 147), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки составляет 13402459 руб. (без НДС).
10.08.2015 Администрацией было принято распоряжение N 8610-е об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28 (т. 1 л.д. 172).
В соответствии с данным распоряжением:
1. В пункте 1 распоряжения утверждены условия приватизации указанного выше муниципального недвижимого имущества с рыночной ценой 13402459 руб.
2. В пункте 2 распоряжения признано утратившим силу решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 12.01.2015 N 3 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 1, общей площадью 895,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 28".
Несогласие с распоряжением N 8610-е от 10.08.2015 и действиями по препятствию в реализации права на преимущественную покупку арендуемого послужило основанием для обращения общества с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что Комитетом не были выполнены действия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ в части подписания договора купли-продажи спорного объекта, проект которого был направлен обществу с уведомлением от 22.01.2015 (т. 1 л.д. 13). В то же время суд признал, что названное обстоятельство не влечет признания недействительным распоряжения Администрации г. Челябинска N 8610-е. Поскольку на момент принятия оспариваемого распоряжения N 8610-е Администрация обладала информацией о том, что имеются два противоречивых отчета об оценке спорного объекта, а также документы, которые могут свидетельствовать о возможных нарушениях, допущенных при составлении одного из отчетов об оценке объекта, суд указал на правомерность принятия оспариваемого решения в целях избежания продажи муниципального имущества по, возможно, заниженной цене.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В рассматриваемой ситуации заявитель сформулировал следующие требования: о признании недействительным ненормативного правового акта, отменяющего ранее принятое распоряжение о продаже арендуемого имущества по определенной цене, а также о признании незаконными действий по препятствию в реализации права на преимущественную покупку.
Оценив указанные требования в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, апелляционный суд исходит из их направленности на оспаривание действий заинтересованных лиц повлекших изменение ранее принятого решения о предоставлении заявителю преимущественного права выкупа арендуемого помещения по цене, установленной в отчете от 29.12.2014 N 640/12.14
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что в силу ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Из материалов дела следует, что датой обращения ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества следует считать 14.11.2014.
Из материалов дела следует также, что оценка рыночной стоимости арендуемого заявителем имущества, произведенная по заказу Администрации дважды была выполнена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на даты заключения договора на проведение оценки: 1) 19.12.2014 (отчет от 29.12.2014 N 640/12.14),2) 07.07.2015 (отчет N 25-КУИЗО/2015 от 10.07.2015).
Кроме того, материалами дела подтверждается, что отчет от 29.12.2014 N 640/12.14 об оценке нежилого помещения не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности в Российской Федерации, что установлено экспертным заключением от 17.06.2015 N 15052000, выданным ООО НЭУ "ЭСКОНС" (л.д. 98 - 210 т. 1).
Указанные обстоятельства, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют о недопустимости использования Комитетом при заключении договора купли-продажи арендованного заявителем имущества величины рыночной стоимости, установленной в отчетах от 29.12.2014 N 640/12.14 и от 10.07.2015 N 25-КУИЗО/2015, поскольку это противоречит положениям Федерального закона N 159-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции полагает, что указанная в этих отчетах цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи спорного объекта вне зависимости от того, будут ли признаны в судебном порядке указанные отчеты недействительными или нет.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, решение суда об обязании сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, может быть принято только по результатам рассмотрения преддоговорного спора.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Из материалов дела следует, что общество инициировало преддоговорный спор путем обращения в суд с исковым заявлением, рассматриваемым Арбитражным судом Челябинской области в деле N А76-24392/2015, вторым требованием в котором является требование об обязании Комитета заключить договор купли-продажи арендуемого обществом имущества по определенной истцом цене.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для признания недействительным ненормативного правового акта, устанавливающего рыночную стоимость объекта на основании отчета от 10.07.2015 N 25-КУИЗО/2015, поскольку такое признание не будет свидетельствовать о правомерности использования рыночной стоимости, определенной в отчете от 29.12.2014 N 640/12.14 для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи спорного объекта. Апелляционный суд полагает, что ранее принятое решение об условиях приватизации, основанное на отчете от 29.12.2014 N 640/12.14 является недействительным вне зависимости от признания его таковым, учитывая приведенные выше основания.
В отношении признания незаконными действий заинтересованных лиц по препятствованию в реализации права на преимущественную покупку арендуемого помещения, апелляционный суд полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что совершаемые ответчиками действия свидетельствуют о готовности реализовать спорное имущество. При этом единственным препятствием для сторон являются разногласия по стоимости имущества.
Указанное свидетельствует о наличии преддоговорного спора, который подлежит разрешению в рамках дела Арбитражного суда Челябинской области в деле N А76-24392/2015.
Исходя из названного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 200 рублей; для организаций - 3 000 рублей.
Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Таким образом, лица, обращающиеся с апелляционными жалобами на перечисленные судебные акты по делам, указанным в подп. 3, 6, 8, 10, 11 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплачивают государственную пошлину в размере 50 процентов от предусмотренной соответствующим подпунктом суммы.
Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы госпошлина в размере 1500 рублей подлежит возврату ему, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ в размере 1500 рублей подлежат отнесению на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2015 по делу N А76-16226/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1500 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)