Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Спрут-97"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2017,
по делу N А40-15694/17 (35-146), принятое судьей Панфиловой Г.Е.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423, 125009, Москва, Газетный пер. д. 1/12)
к ООО "СПУРТ-97" (ИНН 7709436978, ОГРН 1037709092850)
о взыскании 1 379 243,11 руб. и выселении ООО "СПУРТ-97" из нежилого помещения площадью 209,60 кв. м,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Авакова Н.В. по доверенности от 16.02.2017;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "СПУРТ-97" (далее - ответчик) о взыскании 1.379.243,11 руб., в том числе: задолженность по договору аренды от 14.08.2002 г. N 09-00449/02 за период с декабря 2014 г. по август 2016 г. в размере 1.281.077,08 руб., пени за период с 06.12.2014 г. по 31.08.2016 г. на сумму 989.166,03 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2017 по делу N А40-15694/17 исковые требования удовлетворены в части. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 938.584,67 руб., в том числе: задолженность по договору аренды от 14.08.2002 г. N 09-00449/02 за период с декабря 2014 г. по февраль 2016 г. в размере 914.277,80 руб., пени за период с 06.12.2014 г. по 29.02.2016 г. на сумму 24 307,57 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Ответчик не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Как утверждает заявитель апелляционной жалобы, заявленная истцом к взысканию сумма не подлежит взысканию ввиду неправомерных действий стороны.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 14.08.2002 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N 09-00449/02 на нежилое помещение площадью 209,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 43 (далее - Договор).
На момент заключения Договора указанное нежилое помещение являлось собственностью города Москвы, о чем сделана запись в ЕГРП от 12.07.2007 N 77-77-08/071/2007-004.
Срок действия Договора установлен с 10.06.2002 по 30.06.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2012).
По истечении указанного срока Договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно п. 5.1 Договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.
В соответствии с уведомлениями от 02.12.2013 N 33-А-166720/13 и 33-А- 166721/13 арендная ставка на 2014 год установлена в размере 3500 руб. за 1 кв. м в год.
22 января 2014 года арендатор в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратился к арендодателю с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
30 сентября 2014 года арендодатель в ответ на обращение от 22 января 2014 года, письмом от 24 июля 2014 года N 33-5-1204/14-(3)-0 направил арендатору проект договора купли-продажи нежилого помещения с указанием цены выкупа.
Не согласившись с условием о цене, 29.10.2014 ответчик направил истцу протокол разногласий, оставленный арендодателем без ответа, после чего обратился в суд с самостоятельным иском о понуждении к заключению договора купли-продажи.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года по делу N А40-204943/14 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Спрут-97" и Департаментом, при заключении Договора купли-продажи.
Начиная с декабря 2014 года арендные платежи по договору не вносились, в результате чего образовалась задолженность.
Согласно п. 6.1 Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Указанные обстоятельства послужили основанием для направления в адрес арендатора претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Данная претензия оставлена без ответа, задолженность своевременно не погашена, после чего арендатор обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и представленные доказательства, пришел к выводу, что с ответчика подлежат взысканию арендные платежи, не уплаченные в срок до 01.03.2016, то есть до вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу А40-204943/14. На основании этого суд произвел перерасчет долга и пени, исходя из указанной даты. В удовлетворении требования о выселении отказано, так как на дату принятия оспариваемого решения Помещения выбыли из владения истца в пользу ответчика.
Обращаясь в суд с апелляционной жалобой, ответчик полагает, что в результате незаконного, нарушающего права арендатора бездействия Департамента, договор купли продажи не был своевременно заключен, вследствие чего арендные платежи за данный период взысканию не подлежат.
Данный довод судебной коллегией исследован и подлежит отклонению.
Частью 3 статьи 9 Закон N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Установлено, что проект договора купли-продажи направлен с нарушением указанного срока.
Вместе с тем, действия Департамента арендатором не оспаривались, на предмет неправомерности путем подачи иска в арбитражный суд, не обжаловались.
Наоборот, действия арендатора, выразившиеся в направлении протокола разногласий в адрес арендодателя, по мнению судебной коллегии свидетельствуют об отсутствии у стороны возражений в отношении действий ее контрагента.
Согласно пункту 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, что и имело место в настоящем случае.
Согласно подпункту 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Поскольку причиной неподписание договора купли-продажи послужило несогласие арендатора с оценкой рыночной стоимости арендуемого имущества, то в условиях наличия спора между сторонами о цене, такие разногласия, учитывая подчинение арендодателя требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, могли быть разрешены только в судебном порядке. Что в свою очередь исключает возможность для их разрешения путем направления протокола разногласий.
Таким образом, в данном случае несвоевременность заключения с арендатором договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости не связана с незаконными действиями истца. Признаков незаконного уклонения Департамента городского имущества города Москвы от заключения договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, равно как и признаков злоупотребления стороной своим правом, применительно к настоящей ситуации, не усматривается.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Судебная коллегия соглашается с выводом об отсутствии правовых оснований для взыскания арендных платежей и санкций после 01.03.2016, т.е. после прекращения договора аренды на основании решения суда, ввиду совпадения кредитора и должника в одном лице.
Так как доказательств внесения арендных платежей, в нарушении требований ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено, платежи до указанной даты правомерно подлежат взысканию вместе с штрафными санкциями в порядке п. 6.1 соглашения сторон.
Расчет неустойки судом апелляционной инстанции повторно проверен и признан верным, оснований для уменьшения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом не усматривается.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемые судебные акты соответствует нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2017 года по делу N А40-15694/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2017 N 09АП-28637/2017 ПО ДЕЛУ N А40-15694/17
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. N 09АП-28637/2017
Дело N А40-15694/17
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Спрут-97"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2017,
по делу N А40-15694/17 (35-146), принятое судьей Панфиловой Г.Е.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423, 125009, Москва, Газетный пер. д. 1/12)
к ООО "СПУРТ-97" (ИНН 7709436978, ОГРН 1037709092850)
о взыскании 1 379 243,11 руб. и выселении ООО "СПУРТ-97" из нежилого помещения площадью 209,60 кв. м,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Авакова Н.В. по доверенности от 16.02.2017;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "СПУРТ-97" (далее - ответчик) о взыскании 1.379.243,11 руб., в том числе: задолженность по договору аренды от 14.08.2002 г. N 09-00449/02 за период с декабря 2014 г. по август 2016 г. в размере 1.281.077,08 руб., пени за период с 06.12.2014 г. по 31.08.2016 г. на сумму 989.166,03 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2017 по делу N А40-15694/17 исковые требования удовлетворены в части. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 938.584,67 руб., в том числе: задолженность по договору аренды от 14.08.2002 г. N 09-00449/02 за период с декабря 2014 г. по февраль 2016 г. в размере 914.277,80 руб., пени за период с 06.12.2014 г. по 29.02.2016 г. на сумму 24 307,57 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Ответчик не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Как утверждает заявитель апелляционной жалобы, заявленная истцом к взысканию сумма не подлежит взысканию ввиду неправомерных действий стороны.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 14.08.2002 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N 09-00449/02 на нежилое помещение площадью 209,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 43 (далее - Договор).
На момент заключения Договора указанное нежилое помещение являлось собственностью города Москвы, о чем сделана запись в ЕГРП от 12.07.2007 N 77-77-08/071/2007-004.
Срок действия Договора установлен с 10.06.2002 по 30.06.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2012).
По истечении указанного срока Договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно п. 5.1 Договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.
В соответствии с уведомлениями от 02.12.2013 N 33-А-166720/13 и 33-А- 166721/13 арендная ставка на 2014 год установлена в размере 3500 руб. за 1 кв. м в год.
22 января 2014 года арендатор в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратился к арендодателю с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
30 сентября 2014 года арендодатель в ответ на обращение от 22 января 2014 года, письмом от 24 июля 2014 года N 33-5-1204/14-(3)-0 направил арендатору проект договора купли-продажи нежилого помещения с указанием цены выкупа.
Не согласившись с условием о цене, 29.10.2014 ответчик направил истцу протокол разногласий, оставленный арендодателем без ответа, после чего обратился в суд с самостоятельным иском о понуждении к заключению договора купли-продажи.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года по делу N А40-204943/14 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Спрут-97" и Департаментом, при заключении Договора купли-продажи.
Начиная с декабря 2014 года арендные платежи по договору не вносились, в результате чего образовалась задолженность.
Согласно п. 6.1 Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Указанные обстоятельства послужили основанием для направления в адрес арендатора претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Данная претензия оставлена без ответа, задолженность своевременно не погашена, после чего арендатор обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и представленные доказательства, пришел к выводу, что с ответчика подлежат взысканию арендные платежи, не уплаченные в срок до 01.03.2016, то есть до вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу А40-204943/14. На основании этого суд произвел перерасчет долга и пени, исходя из указанной даты. В удовлетворении требования о выселении отказано, так как на дату принятия оспариваемого решения Помещения выбыли из владения истца в пользу ответчика.
Обращаясь в суд с апелляционной жалобой, ответчик полагает, что в результате незаконного, нарушающего права арендатора бездействия Департамента, договор купли продажи не был своевременно заключен, вследствие чего арендные платежи за данный период взысканию не подлежат.
Данный довод судебной коллегией исследован и подлежит отклонению.
Частью 3 статьи 9 Закон N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Установлено, что проект договора купли-продажи направлен с нарушением указанного срока.
Вместе с тем, действия Департамента арендатором не оспаривались, на предмет неправомерности путем подачи иска в арбитражный суд, не обжаловались.
Наоборот, действия арендатора, выразившиеся в направлении протокола разногласий в адрес арендодателя, по мнению судебной коллегии свидетельствуют об отсутствии у стороны возражений в отношении действий ее контрагента.
Согласно пункту 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, что и имело место в настоящем случае.
Согласно подпункту 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Поскольку причиной неподписание договора купли-продажи послужило несогласие арендатора с оценкой рыночной стоимости арендуемого имущества, то в условиях наличия спора между сторонами о цене, такие разногласия, учитывая подчинение арендодателя требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, могли быть разрешены только в судебном порядке. Что в свою очередь исключает возможность для их разрешения путем направления протокола разногласий.
Таким образом, в данном случае несвоевременность заключения с арендатором договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости не связана с незаконными действиями истца. Признаков незаконного уклонения Департамента городского имущества города Москвы от заключения договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, равно как и признаков злоупотребления стороной своим правом, применительно к настоящей ситуации, не усматривается.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Судебная коллегия соглашается с выводом об отсутствии правовых оснований для взыскания арендных платежей и санкций после 01.03.2016, т.е. после прекращения договора аренды на основании решения суда, ввиду совпадения кредитора и должника в одном лице.
Так как доказательств внесения арендных платежей, в нарушении требований ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено, платежи до указанной даты правомерно подлежат взысканию вместе с штрафными санкциями в порядке п. 6.1 соглашения сторон.
Расчет неустойки судом апелляционной инстанции повторно проверен и признан верным, оснований для уменьшения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом не усматривается.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемые судебные акты соответствует нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2017 года по делу N А40-15694/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)