Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Даровских К.Н.,
судей Барковской О.В., Гречаниченко А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бальжинимаевой Ч.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области и Федеральной налоговой службы на определение Арбитражного суда Иркутской области от 26 ноября 2015 года по требованию Федеральной налоговой службы о включении в реестр требований кредиторов открытого акционерного общества "Ангарское управление строительства" по делу N А19-14152/2014 о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Ангарское управление строительства" (ОГРН 1023800516190 ИНН 3801010824, адрес: 665835, Иркутская область, г. Ангарск, мкр. 7 А, 35) (суд первой инстанции: судья Волкова И.А.)
при участии в судебном заседании:
от ФНС России: представителя по доверенности от 01.02.2016 Варламовой О.Ю.,
от ТУ ФАУГИ в Иркутской области: представителя по доверенности от 01.04.2016 Селезневой М.А.,
эксперта ООО Оценочный центр "СИБВЭЛ" Неделькина Д.И.
определением Арбитражного суда Иркутской области от 23.10.2014 в отношении открытого акционерного общества "Ангарское управление строительства") далее - ОАО "АУС", должник) введено наблюдение с применением правил, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"), временным управляющим утвержден арбитражный управляющий Пуляевский В.М.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 15.05.2015 ОАО "АУС" признано несостоятельным (банкротом), в отношении ОАО "АУС" открыто конкурсное производство с применением правил, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий Галандин С.А.
На стадии проведения в отношении ОАО "АУС" наблюдения ФНС России обратилась в арбитражный суд с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о включении в реестр требований кредиторов ОАО "АУС" требования ФНС России в размере 64 113 240 руб. 99 коп., из них: 50 201 317 руб. 44 коп. - налог, 5 074 591 руб. 89 коп. - пени, 778 980 руб. 56 коп. - задолженность по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование, страховая часть; 109 979 руб. 39 коп. - задолженность на дополнительный тариф; 54 416 руб. 12 коп. - пени, начисленные на задолженность по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование, 1 598 руб. 21 коп. - пени, начисленные на задолженность на дополнительный тариф страховых взносов, 11 949 руб. 52 коп. - пени, начисленные на задолженность по страховым взносам на обязательное медицинское страхование; 222 409 руб. 80 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 41 579 руб. 65 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 7 616 418 руб. 41 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков по состоянию на 03.09.2014.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.05.2015 требование ФНС России выделено в отдельное производство в размере 50 201 317 руб. 44 коп. - недоимка по налогу, 5 074 591 руб. 89 коп. - пени, начисленные на недоимку по налогу; 778 980 руб. 56 коп. - недоимка по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование (страховая часть), 109 979 руб. 39 коп. - задолженность на дополнительный тариф страховых взносов, 54 416 руб. 12 коп. - пени, начисленные на недоимку по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование (страховая часть), 1 598 руб. 21 коп. - пени, начисленные на задолженность на дополнительный тариф страховых взносов, 11 949 руб. 52 коп. - пени, начисленные на задолженность по страховым взносам на обязательное медицинское страхование.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 02.07.2015 требование ФНС России в указанном размере включено в реестр требований кредиторов должника.
Рассмотрение требования ФНС России в размере 222 409 руб. 80 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 41 579 руб. 65 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 7 616 418 руб. 41 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков по состоянию на 03.09.2014 отложено ввиду поступивших возражений должника и заявленного ходатайства о назначении экспертизы.
17.07.2015 в Арбитражный суд Иркутской области поступило требование ФНС России о включении в реестр требований кредиторов ОАО "АУС" в размере 6 208 234 руб. 88 коп., из них 857 171 руб. 10 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 15.05.2015; 108 676 руб. 53 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 15.05.2015; 5 242 387 руб. 25 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков по состоянию на 15.05.2015.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 02.10.2015 требование ФНС России о включении в реестр требований кредиторов ОАО "АУС" в размере 6 208 234 руб. 88 коп., в том числе: 857 171 руб. 10 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007 по состоянию на 15.05.2015; 108 676 руб. 53 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007; 5 242 387 руб. 25 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков и требование ФНС России в размере 222 409 руб. 80 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 41 579 руб. 65 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 7 616 418 руб. 41 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков по состоянию на 03.09.2014, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В судебном заседании представитель ФНС России требование поддержал в уточненной редакции, просил включить в реестр требований кредиторов ОАО "АУС" требование ФНС России в размере 7 616 418 руб. 41 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков за период с 01.01.2013 по 11.09.2014, 604 247 руб. 60 коп. - пени, начисленные за период с 11.06.2013 по 22.10.2014.
Уточнения судом приняты к рассмотрению.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 26 ноября 2015 года с учетом определения от 14 декабря 2015 года об исправлении арифметической ошибки требование ФНС России признано обоснованным частично и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ОАО "АУС" в размере 665 662 руб. 91 коп. - основной долг, 118 407 руб. 30 коп. - неустойка, в остальной части требования отказано; с ФНС России в лице ее территориального подразделения Инспекции ФНС России по г. Ангарску Иркутской области в пользу ОАО "АУС" взыскано 60 000 руб. судебных расходов за оплату экспертизы.
С определением суда от 26.11.2015 не согласились ТУ Росимущества в Иркутской области и ФНС России и обратились с апелляционными жалобами.
ТУ Росимущества в Иркутской области в апелляционной жалобе просит отменить определение суда в части отказа в удовлетворении требований и принять новый судебный акт об удовлетворении требования ФНС России в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что согласно расчету арендной платы за земельные участки, произведенного на основании Отчета об оценке от 16.11.2012, выполненного ЗАО "Эксперт-оценка" задолженность по договорам аренды земельных участков составляет 7 616 418, 41 руб. Однако суд первой инстанции назначил экспертизу по определению рыночной стоимости земельных участков и принял в качестве надлежащего доказательства недопустимое доказательство - заключение ООО Оценочный центр "СИБВЭЛ" от 03.07.2015. Так, ТУ Росимущества в Иркутской области возражало против назначения судебной экспертизы; в нарушение п. 10 Федерального стандарта оценки N 7 (ФСО N 7) в заключении отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относятся объекты недвижимости, отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. В нарушение п. 6 ФСО N 7 анализ наиболее эффективного использования не приводился. Кроме того, описание объектов экспертизы не содержит количественных и качественных характеристик объектов, отсутствует информация о том, застроены ли участки, нет сведений о видах разрешенного использования объектов, отсутствуют сведения об обременениях участков, о местоположении объектов, сведения о собственнике, балансовой стоимости объектов. Объекты-аналоги подобраны некорректно, при этом, объекты-аналоги предлагались к продаже в апреле 2011 года, корректировка на дату продажи не проводилась. При расчете степенного коэффициента использован метод парных продаж, однако объекты в парах подобраны некорректно, поправка на масштаб, например по объекту оценки N 3, составляет 73, 16%, что говорит о том, что аналог подобран неверно, либо корректировка рассчитана неправильно, вследствие чего, стоимость сильно занижена. Корректировка на виды разрешенного использования вообще не проводилась. Таким образом, экспертом исследованы не все факторы, влияющие на рыночную стоимость, в связи с чем заключение об определении рыночной стоимости является недопустимым доказательством. Кроме того, в заключении отсутствует подпись эксперта о предупреждении об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
В апелляционной жалобе ФНС России приведены доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы ТУ Росимущества в Иркутской области.
В судебном заседании, проводимом посредством системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Иркутской области, представители ФНС России и ТУ Росимущества в Иркутской области доводы апелляционных жалоб поддержали.
Иные лица, участвующие в обособленном споре, уведомленные в установленном порядке, явку представителей не обеспечили.
ОАО "АУС" в лице конкурсного управляющего Галандина С.А. просило рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие представителя.
В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, требования, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.04.2007 между Территориальным управлением Росимущества по Иркутской области (арендодатель) и ФНС России (балансодержатель) с одной стороны и ОАО "АУС" (арендатор) с другой стороны заключен договор N 112/07ф аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, по условиям которого арендодатель при согласии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, являющийся федеральной собственностью, расположенный по адресу: г. Ангарск, ул. Октябрьская, 9, помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 5а в подвале, помещения N N 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 13, 16, часть помещения N 17 (5,5 кв. м), помещения N 21, 28 на первом этаже двухэтажного шлакоблочного здания. Объект передается для целей АТС. Общая площадь сдаваемого объекта 423,3 кв. м. Арендная плата устанавливается приложением N 1 к данному договору и является его неотъемлемой частью. Срок аренды с 28.12.2006 по 25.12.2007.
Арендодатель передал, а арендатор принял помещения, указанные в договоре аренды, что подтверждается актом приема-передачи от 28.12.2006.
Пунктом 2.3.10 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.
Разделом 4 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 4.1.). Пунктом 4.4. предусмотрены случаи пересмотра размера арендной платы, в том числе, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.
Дополнительным соглашением от 10.09.2014 к договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 28.04.2007 N 112/07ф в предмет договора внесены изменения в части размера площади арендуемых помещений, установлено, что общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 325, 4 кв. м (в том числе 27,2 кв. м - подвал).
В пункте 35 названного дополнительного соглашения стороны договора предусмотрели распространение действия данного соглашения на отношения сторон, возникшие с 01.06.2014.
Пунктом 5.1, 5.3 договора установлено, что в случае просрочки уплаты арендной платы, начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии п. 16 дополнительного соглашения от 10.09.2014 к договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 28.04.2007 N 112/07ф, пени подлежат начислению в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Согласно расчету суммы неуплаченной арендной платы по договору N 112/07ф от 28.04.2007, размер арендной платы по состоянию на 01.09.2015 составил 222 409 руб. 80 коп., размер неустойки, исчисленной за период с 10.01.2014 по 10.09.2014, составил 41 579 руб. 65 коп., с 10.09.2014 по 22.10.2014 сумма неустойки составила 2 642 руб. 23 коп.
Кроме того, между Территориальным управлением Минимущества России по Иркутской области (арендодатель) и ОАО "АУС" (арендатор) заключены следующие договоры аренды земельных участков:
- - N 73 от 03.02.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0004, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 34 (далее - участок), для эксплуатации зданий хозяйственного двора N 1 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2,6415 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 74 от 05.02.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0008, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 38, для эксплуатации зданий и сооружений хозяйственного двора N 2 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,6633 га. Срок договора - с 13.11.2003 по 13.11.2052;
- - N 85 от 30.03.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040301:0002, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Новый-4 (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации АТС "Новая" и УПС-3, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,4677 га. Срок договора - с 13.11.2003 по 13.11.2052;
- - N 86 от 30.03.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0005, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 36, для эксплуатации зданий РМЗ, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,6148 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 88 от 28.04.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0007, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, смежно с восточной стороны с земельным участком по ул. Б. Хмельницкого, строение 38, для эксплуатации хозяйственного двора N 2 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,1866 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 89 от 11.05.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0006, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 36а, для эксплуатации мехмастерской СМУ-3, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,6407 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 90 от 11.05.2004 с учетом дополнительного соглашения от 21.08.2012, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:041201:71, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, город Ангарск, на земельном участке расположено здание цеха тяжелых механизмов (инв. N 5909, лит. A, A1, A2) - Иркутская область, город Ангарск, Первый промышленный массив, автодорога N 9, в 2,5 км от пересечения с автодорогой N 16, строение 1, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для эксплуатации зданий и сооружений Предприятия нерудных материалов Комбината железобетонных изделий, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 287 903 кв. м. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 91 от 11.05.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:041002:0004, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Майск, по ул. Степана Разина, строение 4, для эксплуатации здания подстанции N 4, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой (ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,3281 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052.
Арендодатель передал, а арендатор принял земельные участки, указанные в договорах аренды, что подтверждается соответствующими актами приема-передачи земельного участка.
Пунктом 6.4.8. договоров предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.
Разделом 5 договоров определены размер и условия внесения арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 5.1.). Пунктом 5.2. предусмотрены случаи пересмотра размера арендной платы, в том числе, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.
При заключении договоров размер арендной платы был рассчитан в соответствии со справкой комитета по земельным ресурсам и землеустройству по г. Ангарску и Ангарскому району N 552 от 17.10.2003 и установлен приложениями к договорам аренды земельного участка.
16.07.2009 Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, п. 6 которых устанавливает, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
- В обоснование размера рыночной стоимости земельных участков кредитором представлен отчет N 12-330 от 16.11.2012. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по договору N 91 от 11.05.2004 составляет 1 700 000 руб.;
- по договору N 73 от 03.02.2004-12 400 000 руб.;
- по договору N 88 от 28.04.2004-1 400 000 руб.;
- по договору N 86 от 30.03.2004-8 300 000 руб.;
- по договору N 89 от 11.05.2004-3 900 000 руб.;
- по договору N 85 от 30.03.2004-5 800 000 руб.;
- по договору N 74 от 03.02.2004-8 500 000 руб.;
- по договору N 90 от 11.05.2004-79 900 000 руб.
Согласно расчету задолженности кредитора с учетом данных о рыночной стоимости и с учетом произведенной оплаты задолженность по договорам аренды земельных участков составляет 7 616 418, 41 руб.
Арбитражный суд Иркутской области, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заявленные требования удовлетворил частично в размере 665 662,91 руб. основного долга и 118 407,30 руб. неустойки, в том числе: 222 409,80 руб. - сумма неуплаченной арендной платы по договору N 112/07ф от 28.04.2007, неустойка за период с 10.01.2014 по 10.09.2014 в размере 41 579, 65 руб., неустойка с 10.09.2014 по 22.10.2014 в размере 2642, 23 руб., а также задолженность по договорам аренды в размере 443 253, 10 руб., сумма неустойки - 74 185 руб. 42 коп.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Закона о банкротстве требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Законом порядка предъявления требований к должнику.
В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
Требование заявлено в пределах срока установленного законом.
При наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов (пункт 3 статьи 71 Закона о банкротстве).
При рассмотрении обоснованности требования кредитора подлежат проверке доказательства возникновения задолженности в соответствии с материально-правовыми нормами, которые регулируют обязательства, не исполненные должником.
В соответствии с процессуальными правилами доказывания (статьи 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) заявитель обязан доказать допустимыми доказательствами правомерность своих требований, вытекающих из неисполнения другой стороной ее обязательств.
Как следует из материалов дела, ФНС России обратилась с требованием о включении в реестр задолженности по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении и пени по договору аренды объекта недвижимости, задолженности по договору аренды земельных участков.
В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что требование ФНС о включении в реестр неуплаченной арендной платы по договору N 112/07ф от 28.04.2007, размере 222 409 руб. 80 коп. по состоянию на 01.09.2015 и сумма пени по договору исчисленной за период с 10.01.2014 по 10.09.2014, составляет 41 579 руб. 65 коп., и в сумме 2 642,23 руб. за период с 10.09.2014 по 22.10.2014 является обоснованным и подлежит включению в реестр.
Относительно включения задолженности по арендной плате земельных участков.
Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Минимущества России по Иркутской области (арендодатель) и ОАО "АУС" (арендатор) заключены следующие договоры аренды земельных участков:
- - N 73 от 03.02.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0004, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 34 (далее - Участок), для эксплуатации зданий хозяйственного двора N 1 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2,6415 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 74 от 05.02.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0008, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 38, для эксплуатации зданий и сооружений хозяйственного двора N 2 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,6633 га. Срок договора - с 13.11.2003 по 13.11.2052;
- - N 85 от 30.03.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040301:0002, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Новый-4 (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации АТС "Новая" и УПС-3, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,4677 га. Срок договора - с 13.11.2003 по 13.11.2052;
- - N 86 от 30.03.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0005, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п.Байкальск, ул. Б.Хмельницкого, строение 36, для эксплуатации зданий РМЗ, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,6148 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 88 от 28.04.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0007, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, смежно с восточной стороны с земельным участком по ул. Б. Хмельницкого, строение 38, для эксплуатации хозяйственного двора N 2 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,1866 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 89 от 11.05.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0006, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 36а, для эксплуатации мехмастерской СМУ-3, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,6407 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 90 от 11.05.2004 с учетом дополнительного соглашения от 21.08.2012, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:041201:71, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, город Ангарск, на земельном участке расположено здание цеха тяжелых механизмов (инв. N 5909, лит. A, A1, A2) - Иркутская область, город Ангарск, Первый промышленный массив, автодорога N 9, в 2,5 км от пересечения с автодорогой N 16, строение 1, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для эксплуатации зданий и сооружений Предприятия нерудных материалов Комбината железобетонных изделий, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 287 903 кв. м. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 91 от 11.05.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:041002:0004, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Майск, по ул. Степана Разина, строение 4, для эксплуатации здания подстанции N 4, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой (ом) к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,3281 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку согласно названной норме Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка отнесена к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка, в соответствии с предоставленными полномочиями, не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путем принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора и без заключения дополнительных соглашений к нему.
Поскольку спорные земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, то установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного земельного участка в аренду в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации отнесено к компетенции Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее - Постановление N 582).
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Таким образом, при определении размера арендной платы, подлежащей уплате по договорам аренды, арендодатель правомерно руководствовался Постановлением N 582.
В силу пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582, арендную плату за спорные земельные участки необходимо рассчитывать на основании их рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
В статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.
С учетом наличия в деле противоречивых доказательств о рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, судом первой инстанции правомерно была проведена по делу судебно-оценочная экспертиза.
Из заключения эксперта ООО Оценочный центр "СИБВЭЛ" от 03.07.2015, следует, что рыночная стоимость земельных участков оставляет:
- по договору N 89 от 11.05.2004 - 3 861 000 руб.;
- по договору N 86 от 30.03.2004 - 5 862 000 руб.;
- по договору N 73 от 03.02.2004 - 7 508 000 руб.;
- по договору N 91 от 11.05.2004 - 2 547 000 руб.;
- по договору N 74 от 03.02.2004 - 5 951 000 руб.;
- по договору N 85 от 30.03.2004 - 5 585 000 руб.;
- по договору N 90 от 11.05.2004 - 24 439 000 руб.;
- по договору N 88 от 28.04.2004 - 1 570 000 руб.
Приняв за основу вышеуказанное заключение эксперта, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что сумма задолженности по вышеуказанным договорам аренды земельных участков составляет 443 253,10 руб., сумма пени 74 185,42 руб. и указанные суммы подлежат включению в реестр.
Доводы апелляционных жалоб о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства и составлено с нарушением требований ФСО N 7, подлежит отклонению.
В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции 14.04.2016 экспертом Неделькиным Д.И. даны пояснения и ответы на дополнительные вопросы в порядке абзаца 3 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, вследствие чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для применения статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Ссылки в апелляционных жалобах на неточности в экспертном заключении, невыполнении отдельных требований ФСО N 7 не может быть приняты как основание для назначения по делу повторной экспертизы, так как все сомнения в заключении эксперта были устранены подробными пояснениями эксперта данными в ходе судебного разбирательства.
Отклонение эксперта от стандарта ФСО N 7 являются несущественными, по отдельным моментам выполнение экспертизы при использовании того или иного метода (метод "парных продаж", метод "дисконтирования" и т.п.) имело место экспертное усмотрение, так как использование всех методов к спорным земельным участкам не требовалось исходя из имеющихся обстоятельств.
Учитывая, что оценка проводилась на ретроспективе, то подбор аналогов существенно ограничен. Корректировка на дату продажи и на местоположение в данном случае не требовалась.
Довод апелляционных жалоб, что при выполнении заключения описание объектов не содержит сведений о количественных и качественных характеристиках объектов оценки, не приведена информация для однозначного представления места расположения объектов, подлежат отклонению как несостоятельные. Все указанные моменты отражены в заключении эксперта.
Обременение земельных участков не указывалось, так как оно отсутствует.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствует подпись эксперта в подписке по ст. 307 УК РФ, подлежит отклонению как необоснованный. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, что отражено в определении о назначении экспертизы. В самом заключении также указано на предупреждение эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ и подпись эксперта стоит в конце заключения. Следовательно, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.
Не усматривается и оснований для назначения повторной экспертизы в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, исходя из анализа представленного в материалы дела экспертного заключения, отсутствии сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта.
Кроме того, такое ходатайство представителями заявителей апелляционных жалоб не заявлялось, несмотря на разъяснение суда апелляционной инстанции.
Аргументы заявителей апелляционных жалоб проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, определение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 26 ноября 2015 года по делу N А19-14152/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2016 N 04АП-765/2015 ПО ДЕЛУ N А19-14152/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. по делу N А19-14152/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Даровских К.Н.,
судей Барковской О.В., Гречаниченко А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бальжинимаевой Ч.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области и Федеральной налоговой службы на определение Арбитражного суда Иркутской области от 26 ноября 2015 года по требованию Федеральной налоговой службы о включении в реестр требований кредиторов открытого акционерного общества "Ангарское управление строительства" по делу N А19-14152/2014 о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Ангарское управление строительства" (ОГРН 1023800516190 ИНН 3801010824, адрес: 665835, Иркутская область, г. Ангарск, мкр. 7 А, 35) (суд первой инстанции: судья Волкова И.А.)
при участии в судебном заседании:
от ФНС России: представителя по доверенности от 01.02.2016 Варламовой О.Ю.,
от ТУ ФАУГИ в Иркутской области: представителя по доверенности от 01.04.2016 Селезневой М.А.,
эксперта ООО Оценочный центр "СИБВЭЛ" Неделькина Д.И.
установил:
определением Арбитражного суда Иркутской области от 23.10.2014 в отношении открытого акционерного общества "Ангарское управление строительства") далее - ОАО "АУС", должник) введено наблюдение с применением правил, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"), временным управляющим утвержден арбитражный управляющий Пуляевский В.М.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 15.05.2015 ОАО "АУС" признано несостоятельным (банкротом), в отношении ОАО "АУС" открыто конкурсное производство с применением правил, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий Галандин С.А.
На стадии проведения в отношении ОАО "АУС" наблюдения ФНС России обратилась в арбитражный суд с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о включении в реестр требований кредиторов ОАО "АУС" требования ФНС России в размере 64 113 240 руб. 99 коп., из них: 50 201 317 руб. 44 коп. - налог, 5 074 591 руб. 89 коп. - пени, 778 980 руб. 56 коп. - задолженность по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование, страховая часть; 109 979 руб. 39 коп. - задолженность на дополнительный тариф; 54 416 руб. 12 коп. - пени, начисленные на задолженность по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование, 1 598 руб. 21 коп. - пени, начисленные на задолженность на дополнительный тариф страховых взносов, 11 949 руб. 52 коп. - пени, начисленные на задолженность по страховым взносам на обязательное медицинское страхование; 222 409 руб. 80 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 41 579 руб. 65 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 7 616 418 руб. 41 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков по состоянию на 03.09.2014.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.05.2015 требование ФНС России выделено в отдельное производство в размере 50 201 317 руб. 44 коп. - недоимка по налогу, 5 074 591 руб. 89 коп. - пени, начисленные на недоимку по налогу; 778 980 руб. 56 коп. - недоимка по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование (страховая часть), 109 979 руб. 39 коп. - задолженность на дополнительный тариф страховых взносов, 54 416 руб. 12 коп. - пени, начисленные на недоимку по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование (страховая часть), 1 598 руб. 21 коп. - пени, начисленные на задолженность на дополнительный тариф страховых взносов, 11 949 руб. 52 коп. - пени, начисленные на задолженность по страховым взносам на обязательное медицинское страхование.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 02.07.2015 требование ФНС России в указанном размере включено в реестр требований кредиторов должника.
Рассмотрение требования ФНС России в размере 222 409 руб. 80 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 41 579 руб. 65 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 7 616 418 руб. 41 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков по состоянию на 03.09.2014 отложено ввиду поступивших возражений должника и заявленного ходатайства о назначении экспертизы.
17.07.2015 в Арбитражный суд Иркутской области поступило требование ФНС России о включении в реестр требований кредиторов ОАО "АУС" в размере 6 208 234 руб. 88 коп., из них 857 171 руб. 10 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 15.05.2015; 108 676 руб. 53 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 15.05.2015; 5 242 387 руб. 25 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков по состоянию на 15.05.2015.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 02.10.2015 требование ФНС России о включении в реестр требований кредиторов ОАО "АУС" в размере 6 208 234 руб. 88 коп., в том числе: 857 171 руб. 10 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007 по состоянию на 15.05.2015; 108 676 руб. 53 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007; 5 242 387 руб. 25 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков и требование ФНС России в размере 222 409 руб. 80 коп. - основной долг по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 41 579 руб. 65 коп. - пени по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении N 112/07ф от 28.04.2007, по состоянию на 01.09.2014; 7 616 418 руб. 41 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков по состоянию на 03.09.2014, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В судебном заседании представитель ФНС России требование поддержал в уточненной редакции, просил включить в реестр требований кредиторов ОАО "АУС" требование ФНС России в размере 7 616 418 руб. 41 коп. - основной долг по договорам аренды земельных участков за период с 01.01.2013 по 11.09.2014, 604 247 руб. 60 коп. - пени, начисленные за период с 11.06.2013 по 22.10.2014.
Уточнения судом приняты к рассмотрению.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 26 ноября 2015 года с учетом определения от 14 декабря 2015 года об исправлении арифметической ошибки требование ФНС России признано обоснованным частично и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ОАО "АУС" в размере 665 662 руб. 91 коп. - основной долг, 118 407 руб. 30 коп. - неустойка, в остальной части требования отказано; с ФНС России в лице ее территориального подразделения Инспекции ФНС России по г. Ангарску Иркутской области в пользу ОАО "АУС" взыскано 60 000 руб. судебных расходов за оплату экспертизы.
С определением суда от 26.11.2015 не согласились ТУ Росимущества в Иркутской области и ФНС России и обратились с апелляционными жалобами.
ТУ Росимущества в Иркутской области в апелляционной жалобе просит отменить определение суда в части отказа в удовлетворении требований и принять новый судебный акт об удовлетворении требования ФНС России в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что согласно расчету арендной платы за земельные участки, произведенного на основании Отчета об оценке от 16.11.2012, выполненного ЗАО "Эксперт-оценка" задолженность по договорам аренды земельных участков составляет 7 616 418, 41 руб. Однако суд первой инстанции назначил экспертизу по определению рыночной стоимости земельных участков и принял в качестве надлежащего доказательства недопустимое доказательство - заключение ООО Оценочный центр "СИБВЭЛ" от 03.07.2015. Так, ТУ Росимущества в Иркутской области возражало против назначения судебной экспертизы; в нарушение п. 10 Федерального стандарта оценки N 7 (ФСО N 7) в заключении отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относятся объекты недвижимости, отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. В нарушение п. 6 ФСО N 7 анализ наиболее эффективного использования не приводился. Кроме того, описание объектов экспертизы не содержит количественных и качественных характеристик объектов, отсутствует информация о том, застроены ли участки, нет сведений о видах разрешенного использования объектов, отсутствуют сведения об обременениях участков, о местоположении объектов, сведения о собственнике, балансовой стоимости объектов. Объекты-аналоги подобраны некорректно, при этом, объекты-аналоги предлагались к продаже в апреле 2011 года, корректировка на дату продажи не проводилась. При расчете степенного коэффициента использован метод парных продаж, однако объекты в парах подобраны некорректно, поправка на масштаб, например по объекту оценки N 3, составляет 73, 16%, что говорит о том, что аналог подобран неверно, либо корректировка рассчитана неправильно, вследствие чего, стоимость сильно занижена. Корректировка на виды разрешенного использования вообще не проводилась. Таким образом, экспертом исследованы не все факторы, влияющие на рыночную стоимость, в связи с чем заключение об определении рыночной стоимости является недопустимым доказательством. Кроме того, в заключении отсутствует подпись эксперта о предупреждении об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
В апелляционной жалобе ФНС России приведены доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы ТУ Росимущества в Иркутской области.
В судебном заседании, проводимом посредством системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Иркутской области, представители ФНС России и ТУ Росимущества в Иркутской области доводы апелляционных жалоб поддержали.
Иные лица, участвующие в обособленном споре, уведомленные в установленном порядке, явку представителей не обеспечили.
ОАО "АУС" в лице конкурсного управляющего Галандина С.А. просило рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие представителя.
В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, требования, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.04.2007 между Территориальным управлением Росимущества по Иркутской области (арендодатель) и ФНС России (балансодержатель) с одной стороны и ОАО "АУС" (арендатор) с другой стороны заключен договор N 112/07ф аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, по условиям которого арендодатель при согласии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, являющийся федеральной собственностью, расположенный по адресу: г. Ангарск, ул. Октябрьская, 9, помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 5а в подвале, помещения N N 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 13, 16, часть помещения N 17 (5,5 кв. м), помещения N 21, 28 на первом этаже двухэтажного шлакоблочного здания. Объект передается для целей АТС. Общая площадь сдаваемого объекта 423,3 кв. м. Арендная плата устанавливается приложением N 1 к данному договору и является его неотъемлемой частью. Срок аренды с 28.12.2006 по 25.12.2007.
Арендодатель передал, а арендатор принял помещения, указанные в договоре аренды, что подтверждается актом приема-передачи от 28.12.2006.
Пунктом 2.3.10 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.
Разделом 4 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 4.1.). Пунктом 4.4. предусмотрены случаи пересмотра размера арендной платы, в том числе, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.
Дополнительным соглашением от 10.09.2014 к договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 28.04.2007 N 112/07ф в предмет договора внесены изменения в части размера площади арендуемых помещений, установлено, что общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 325, 4 кв. м (в том числе 27,2 кв. м - подвал).
В пункте 35 названного дополнительного соглашения стороны договора предусмотрели распространение действия данного соглашения на отношения сторон, возникшие с 01.06.2014.
Пунктом 5.1, 5.3 договора установлено, что в случае просрочки уплаты арендной платы, начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии п. 16 дополнительного соглашения от 10.09.2014 к договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 28.04.2007 N 112/07ф, пени подлежат начислению в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Согласно расчету суммы неуплаченной арендной платы по договору N 112/07ф от 28.04.2007, размер арендной платы по состоянию на 01.09.2015 составил 222 409 руб. 80 коп., размер неустойки, исчисленной за период с 10.01.2014 по 10.09.2014, составил 41 579 руб. 65 коп., с 10.09.2014 по 22.10.2014 сумма неустойки составила 2 642 руб. 23 коп.
Кроме того, между Территориальным управлением Минимущества России по Иркутской области (арендодатель) и ОАО "АУС" (арендатор) заключены следующие договоры аренды земельных участков:
- - N 73 от 03.02.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0004, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 34 (далее - участок), для эксплуатации зданий хозяйственного двора N 1 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2,6415 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 74 от 05.02.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0008, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 38, для эксплуатации зданий и сооружений хозяйственного двора N 2 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,6633 га. Срок договора - с 13.11.2003 по 13.11.2052;
- - N 85 от 30.03.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040301:0002, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Новый-4 (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации АТС "Новая" и УПС-3, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,4677 га. Срок договора - с 13.11.2003 по 13.11.2052;
- - N 86 от 30.03.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0005, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 36, для эксплуатации зданий РМЗ, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,6148 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 88 от 28.04.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0007, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, смежно с восточной стороны с земельным участком по ул. Б. Хмельницкого, строение 38, для эксплуатации хозяйственного двора N 2 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,1866 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 89 от 11.05.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0006, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 36а, для эксплуатации мехмастерской СМУ-3, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,6407 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 90 от 11.05.2004 с учетом дополнительного соглашения от 21.08.2012, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:041201:71, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, город Ангарск, на земельном участке расположено здание цеха тяжелых механизмов (инв. N 5909, лит. A, A1, A2) - Иркутская область, город Ангарск, Первый промышленный массив, автодорога N 9, в 2,5 км от пересечения с автодорогой N 16, строение 1, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для эксплуатации зданий и сооружений Предприятия нерудных материалов Комбината железобетонных изделий, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 287 903 кв. м. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 91 от 11.05.2004, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:041002:0004, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Майск, по ул. Степана Разина, строение 4, для эксплуатации здания подстанции N 4, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой (ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,3281 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052.
Арендодатель передал, а арендатор принял земельные участки, указанные в договорах аренды, что подтверждается соответствующими актами приема-передачи земельного участка.
Пунктом 6.4.8. договоров предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.
Разделом 5 договоров определены размер и условия внесения арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 5.1.). Пунктом 5.2. предусмотрены случаи пересмотра размера арендной платы, в том числе, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.
При заключении договоров размер арендной платы был рассчитан в соответствии со справкой комитета по земельным ресурсам и землеустройству по г. Ангарску и Ангарскому району N 552 от 17.10.2003 и установлен приложениями к договорам аренды земельного участка.
16.07.2009 Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, п. 6 которых устанавливает, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
- В обоснование размера рыночной стоимости земельных участков кредитором представлен отчет N 12-330 от 16.11.2012. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по договору N 91 от 11.05.2004 составляет 1 700 000 руб.;
- по договору N 73 от 03.02.2004-12 400 000 руб.;
- по договору N 88 от 28.04.2004-1 400 000 руб.;
- по договору N 86 от 30.03.2004-8 300 000 руб.;
- по договору N 89 от 11.05.2004-3 900 000 руб.;
- по договору N 85 от 30.03.2004-5 800 000 руб.;
- по договору N 74 от 03.02.2004-8 500 000 руб.;
- по договору N 90 от 11.05.2004-79 900 000 руб.
Согласно расчету задолженности кредитора с учетом данных о рыночной стоимости и с учетом произведенной оплаты задолженность по договорам аренды земельных участков составляет 7 616 418, 41 руб.
Арбитражный суд Иркутской области, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заявленные требования удовлетворил частично в размере 665 662,91 руб. основного долга и 118 407,30 руб. неустойки, в том числе: 222 409,80 руб. - сумма неуплаченной арендной платы по договору N 112/07ф от 28.04.2007, неустойка за период с 10.01.2014 по 10.09.2014 в размере 41 579, 65 руб., неустойка с 10.09.2014 по 22.10.2014 в размере 2642, 23 руб., а также задолженность по договорам аренды в размере 443 253, 10 руб., сумма неустойки - 74 185 руб. 42 коп.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Закона о банкротстве требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Законом порядка предъявления требований к должнику.
В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
Требование заявлено в пределах срока установленного законом.
При наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов (пункт 3 статьи 71 Закона о банкротстве).
При рассмотрении обоснованности требования кредитора подлежат проверке доказательства возникновения задолженности в соответствии с материально-правовыми нормами, которые регулируют обязательства, не исполненные должником.
В соответствии с процессуальными правилами доказывания (статьи 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) заявитель обязан доказать допустимыми доказательствами правомерность своих требований, вытекающих из неисполнения другой стороной ее обязательств.
Как следует из материалов дела, ФНС России обратилась с требованием о включении в реестр задолженности по договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении и пени по договору аренды объекта недвижимости, задолженности по договору аренды земельных участков.
В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что требование ФНС о включении в реестр неуплаченной арендной платы по договору N 112/07ф от 28.04.2007, размере 222 409 руб. 80 коп. по состоянию на 01.09.2015 и сумма пени по договору исчисленной за период с 10.01.2014 по 10.09.2014, составляет 41 579 руб. 65 коп., и в сумме 2 642,23 руб. за период с 10.09.2014 по 22.10.2014 является обоснованным и подлежит включению в реестр.
Относительно включения задолженности по арендной плате земельных участков.
Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Минимущества России по Иркутской области (арендодатель) и ОАО "АУС" (арендатор) заключены следующие договоры аренды земельных участков:
- - N 73 от 03.02.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0004, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 34 (далее - Участок), для эксплуатации зданий хозяйственного двора N 1 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2,6415 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 74 от 05.02.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0008, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 38, для эксплуатации зданий и сооружений хозяйственного двора N 2 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,6633 га. Срок договора - с 13.11.2003 по 13.11.2052;
- - N 85 от 30.03.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040301:0002, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Новый-4 (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации АТС "Новая" и УПС-3, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,4677 га. Срок договора - с 13.11.2003 по 13.11.2052;
- - N 86 от 30.03.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0005, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п.Байкальск, ул. Б.Хмельницкого, строение 36, для эксплуатации зданий РМЗ, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,6148 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 88 от 28.04.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0007, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, смежно с восточной стороны с земельным участком по ул. Б. Хмельницкого, строение 38, для эксплуатации хозяйственного двора N 2 УСМР, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,1866 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 89 от 11.05.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040202:0006, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Байкальск, ул. Б. Хмельницкого, строение 36а, для эксплуатации мехмастерской СМУ-3, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой(ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,6407 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 90 от 11.05.2004 с учетом дополнительного соглашения от 21.08.2012, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:041201:71, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, город Ангарск, на земельном участке расположено здание цеха тяжелых механизмов (инв. N 5909, лит. A, A1, A2) - Иркутская область, город Ангарск, Первый промышленный массив, автодорога N 9, в 2,5 км от пересечения с автодорогой N 16, строение 1, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для эксплуатации зданий и сооружений Предприятия нерудных материалов Комбината железобетонных изделий, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 287 903 кв. м. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052;
- - N 91 от 11.05.2004, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:041002:0004, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, г. Ангарск, п. Майск, по ул. Степана Разина, строение 4, для эксплуатации здания подстанции N 4, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой (ом) к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,3281 га. Срок договора - с 10.10.2003 по 10.10.2052.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку согласно названной норме Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка отнесена к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка, в соответствии с предоставленными полномочиями, не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путем принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора и без заключения дополнительных соглашений к нему.
Поскольку спорные земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, то установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного земельного участка в аренду в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации отнесено к компетенции Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее - Постановление N 582).
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Таким образом, при определении размера арендной платы, подлежащей уплате по договорам аренды, арендодатель правомерно руководствовался Постановлением N 582.
В силу пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582, арендную плату за спорные земельные участки необходимо рассчитывать на основании их рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
В статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.
С учетом наличия в деле противоречивых доказательств о рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, судом первой инстанции правомерно была проведена по делу судебно-оценочная экспертиза.
Из заключения эксперта ООО Оценочный центр "СИБВЭЛ" от 03.07.2015, следует, что рыночная стоимость земельных участков оставляет:
- по договору N 89 от 11.05.2004 - 3 861 000 руб.;
- по договору N 86 от 30.03.2004 - 5 862 000 руб.;
- по договору N 73 от 03.02.2004 - 7 508 000 руб.;
- по договору N 91 от 11.05.2004 - 2 547 000 руб.;
- по договору N 74 от 03.02.2004 - 5 951 000 руб.;
- по договору N 85 от 30.03.2004 - 5 585 000 руб.;
- по договору N 90 от 11.05.2004 - 24 439 000 руб.;
- по договору N 88 от 28.04.2004 - 1 570 000 руб.
Приняв за основу вышеуказанное заключение эксперта, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что сумма задолженности по вышеуказанным договорам аренды земельных участков составляет 443 253,10 руб., сумма пени 74 185,42 руб. и указанные суммы подлежат включению в реестр.
Доводы апелляционных жалоб о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства и составлено с нарушением требований ФСО N 7, подлежит отклонению.
В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции 14.04.2016 экспертом Неделькиным Д.И. даны пояснения и ответы на дополнительные вопросы в порядке абзаца 3 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, вследствие чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для применения статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Ссылки в апелляционных жалобах на неточности в экспертном заключении, невыполнении отдельных требований ФСО N 7 не может быть приняты как основание для назначения по делу повторной экспертизы, так как все сомнения в заключении эксперта были устранены подробными пояснениями эксперта данными в ходе судебного разбирательства.
Отклонение эксперта от стандарта ФСО N 7 являются несущественными, по отдельным моментам выполнение экспертизы при использовании того или иного метода (метод "парных продаж", метод "дисконтирования" и т.п.) имело место экспертное усмотрение, так как использование всех методов к спорным земельным участкам не требовалось исходя из имеющихся обстоятельств.
Учитывая, что оценка проводилась на ретроспективе, то подбор аналогов существенно ограничен. Корректировка на дату продажи и на местоположение в данном случае не требовалась.
Довод апелляционных жалоб, что при выполнении заключения описание объектов не содержит сведений о количественных и качественных характеристиках объектов оценки, не приведена информация для однозначного представления места расположения объектов, подлежат отклонению как несостоятельные. Все указанные моменты отражены в заключении эксперта.
Обременение земельных участков не указывалось, так как оно отсутствует.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствует подпись эксперта в подписке по ст. 307 УК РФ, подлежит отклонению как необоснованный. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, что отражено в определении о назначении экспертизы. В самом заключении также указано на предупреждение эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ и подпись эксперта стоит в конце заключения. Следовательно, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.
Не усматривается и оснований для назначения повторной экспертизы в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, исходя из анализа представленного в материалы дела экспертного заключения, отсутствии сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта.
Кроме того, такое ходатайство представителями заявителей апелляционных жалоб не заявлялось, несмотря на разъяснение суда апелляционной инстанции.
Аргументы заявителей апелляционных жалоб проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, определение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 26 ноября 2015 года по делу N А19-14152/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца.
Председательствующий
К.Н.ДАРОВСКИХ
К.Н.ДАРОВСКИХ
Судьи
О.В.БАРКОВСКАЯ
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
О.В.БАРКОВСКАЯ
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)