Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.
при участии:
- от истца - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;
- от ответчика - Жариков К.В. по доверенности от 30.06.2016,
от третьего лица - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 23.05.2016 по делу N А32-6050/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВЕБ"
к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой"
при участии третьего лица: Холод Натальи Григорьевны
о взыскании неустойки, убытков, штрафа, расходов на оплату услуг представителя,
принятое в составе судьи Гречко О.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВЕБ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 167 427 (сто шестьдесят семь тысяч четыреста двадцать семь) рублей 30 копеек; убытков, вызванных просрочкой сдачи объекта долевого строительства, в размере 100000 (сто тысяч) руб.; штрафа в размере 133 713,65 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 11 022,81 руб., судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что истцом в порядке цессии приобретены права требования к ответчику-застройщику из договора участия в долевом строительстве, не исполненного ответчиком надлежащим образом (допущена просрочка исполнения). В частности, истцом отыскивается законная неустойка, убытки, сопряженные с необходимостью (ввиду просрочки застройщика) заключения цедентом договора аренды квартиры, штраф, предусмотренный ч. 6, ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен цедент - Холод Наталья Григорьевна.
Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие у истца надлежащей легитимации ввиду недействительности договора цессии, не прошедшего государственную регистрацию.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в части, суд взыскал с ООО "Кубанькапстрой" в пользу ООО "ВЕБ" 167427,30 руб. пени, 4600,68 руб. расходов по уплате госпошлине.
В части требований о возмещении убытков в иске отказано.
В остальной части производство по делу прекращено.
Суд возвратил ООО "ВЕБ" из федерального бюджета госпошлину в сумме 3674,27 руб.
В удовлетворении заявления о возмещении расходов на оплату услуг представителя отказано.
Суд установил факт заключения между ответчиком и цедентом договора участия в долевом строительстве, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств из данного договора, факт уступки прав требований по договору истцу. Суд отклонил доводы о незаключенности договора цессии, указав, что регистрация договора цессии после введения дома в эксплуатацию невозможна.
Во взыскании убытков суд отказал за недоказанностью совокупности условий привлечения к данному виду гражданско-правовой ответственности.
По требованию о взыскании штрафа суд прекратил производство по делу за неподведомственностью спора в указанной части арбитражному суду.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы настаивает на том, что договор цессии является недействительной сделкой, так как Закон N 214-ФЗ не устанавливает исключений в требовании о регистрации договора цессии. Полагает, что статья 11 (п. 2) названного закона не позволяет производить уступку прав требования после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства, в связи с чем дополнительно считает договор цессии недействительным как противоречащий закону.
Кроме того, заявитель ссылается на ошибку истца в расчете пени, сопряженную с принятием неверной базы для расчета.
В отзыве на апелляционную жалобу истец полагал решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что расчет пени от цены, указанной в договоре М/П-16А-1 от 18.04.2012 приведет к начислению в размере 110 311,88 руб. С расчетом, содержащимся в апелляционной жалобе, не соглашается, настаивая на взыскании пени в двойном размере.
В судебное заседание не явились представители истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.
В судебном заседании в 14 час. 10 мин. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв в течение дня до 18 час. 00 мин. После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы продолжено.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" (застройщик) и ООО "Армада Град" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N М/П-16-1 от 18.04.2012 г. Объектами долевого строительства являлись квартиры по перечню в возводимом 19-этажном 360-квартирном жилом доме по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16А) в городе Краснодаре. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.05.2012.
Пункт 4.1 Договора предусматривает, что Срок передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства предусмотрен не позднее первого квартала 2015 года.
09.01.2014 г. между ООО "Армада Град" и Холод Натальей Георгиевной был заключен Договор уступки прав (требований) N 175 по передаче прав на квартиру под строительным номером N 55.
Согласно п. 1.1. договора уступки прав Участник долевого строительства получает право (требование) на квартиру N 55 в указанном выше жилом доме. Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.02.2014.
Квартира передана участнику долевого строительства 25.12.2015.
05.04.2016 г. Холод Наталья Георгиевна заключила Договор уступки прав (цессии) с ООО "ВЕБ". Предметом данного договора выступили права (требования) к застройщику о выплате неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 167 427, 30 руб., о возмещении убытков в сумме 100 000 руб. в виде расходов на аренду квартиры, о выплате штрафа в сумме 133 713,65 руб.
Цессионарий оплатил цеденту за уступленное право требования согласно акту о выполнении финансовых обязательств от 05.04.2016. Данный договор не зарегистрирован.
08.04.2016. данный договор направлен в адрес ответчика третьим лицом, и 19.04.20126. получен ответчиком (ссылка истца на данный договор явилась результатом уточнения оснований иска в порядке статьи 49 АПК РФ).
Заявитель предъявил ответчику требования об уплате неустойки в размере 167 427, 30 руб. за период с 01.04.2015 г. по 07.08.2015 г., убытков и штрафа.
Невыполнение ответчиком условий договора явилось причиной обращения с настоящим иском в арбитражный суд.
Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
По своей правовой природе, заключенный сторонами договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В статье 8 Закона о долевом строительстве закреплено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона о долевом строительстве).
Ответчик не возразил против довода о просрочке исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Так, срок исполнения указанной обязанности застройщика истек 31 марта 2015 года, а квартира была передана участнику долевого строительства (Холод Н.Г.), как указывает ответчик, 25.12.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2014 г. в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, Закон N 214-ФЗ устанавливает законную неустойку за нарушение исполнения обязанности застройщика по своевременной передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Не отрицая просрочки исполнения, ответчик защищается против иска опровержением легитимации истца, полагая договор цессии от 05.04.2016 недействительной сделкой.
Согласно статье 382 Кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования); для перехода к другому лицу права кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу статьи 384 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
При этом, как верно указал суд первой инстанции, гражданское законодательство не устанавливает в качестве обязательного условия при заключении договора уступки полного выхода первоначального кредитора из правоотношений с должником и запрета на уступку части права (требования). Если иные правила не предусмотрены законом или договором, право первоначального требования перейдет к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода (ст. 384 ГК РФ). Следовательно, стороны могут прийти к соглашению об уступке части, а не всего права.
Согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Закон N 214-ФЗ содержит соответствующую специальную норму. Так, согласно статье 17 закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Ответчик ссылается на недействительность договора цессии в связи с отсутствием его государственной регистрации, а также основывает свои доводы на положениях части 2 статьи 11 Закона N 214-Федерального закона, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно правомерно отклонил указанные доводы как основанные на неверном понимании функциональной и смысловой направленности соответствующих норм права.
Институт перемены лиц в обязательстве призван регламентировать динамику правоотношения. Невозможна перемена стороны в прекращенном обязательстве.
Запрет на уступку права требования к застройщику из договора участия в долевом строительстве основан именно на том, что основное обязательство застройщика - передать объект долевого строительства - завершается оформлением передаточного акта. С указанного момента замена лиц на стороне участника долевого строительства в отношении обязанности по созданию и передаче объекта долевого строительства невозможна именно в связи с исполнением соответствующей обязанности.
Вместе с тем, передача объекта долевого строительства не прекращает обязанности застройщика по уплате участнику долевого строительства законной неустойки в связи с допущенной просрочкой исполнения. Соответственно положения части 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ не нацелены на запрет уступки прав участника долевого строительства в отношении пени и прочих штрафных санкций.
Договором от 05.04.2016 не были уступлены права требования по договору участия в долевом строительстве, который к моменту подписания договора уже был исполнен, состоялась лишь уступка права требования законной неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, что не противоречит общим положениям гражданского законодательства, в частности, статьям 382, 393, 421 Кодекса.
Неустойка носит дополнительный характер по отношению к основному обязательству, но при этом является самостоятельным гражданско-правовым обязательством. Обязательство по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не прекращается фактической передачей квартиры (исполнением обязательств застройщиком).
Учитывая, что договор уступки от 05.04.2016 заключен только в отношении права требования неустойки, то часть 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ к рассматриваемым правоотношениям не применяется.
Основания для признания договора уступки от 05.04.2016 недействительной сделкой как противоречащей положениям Закона N 214-ФЗ отсутствуют (аналогичная правовая позиция выражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2016 N Ф08-4323/2016 по делу N А32-27033/2015, в Постановлении ФАС Уральского округа от 16.05.2013 N Ф09-2727/13 по делу N А34-1520/2012, ранее поддерживалась апелляционным судом при рассмотрении дел А32-25212/2015, А32-29354/2015).
По этой же причине отсутствие государственной регистрации данную сделку не порочит. Кроме того суд первой инстанции правомерно указал на то, что договор уступки прав требования, заключенный после ввода дома в эксплуатацию, не подлежит государственной регистрации, т. к. прекращена регистрация в отношении договора долевого участия. Следовательно, возможность зарегистрировать договор уступки права требования в отношении неустойки и прочих санкций, возникших в связи с ненадлежащим исполнением договора долевого участия в строительстве, отсутствует технически и юридически. Данное обстоятельство подтверждается сложившейся правоприменительной практикой по данному вопросу (см. например, Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2015 N 308-КГ15-11584 по делу N А32-32825/2014).
С учетом указанного суд первой инстанции правомерно отклонил доводы застройщика о недействительности договора цессии.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01 апреля 2015 года по 07 августа 2015 года в размере 167 427, 30 руб.
При этом, производя расчет неустойки, истец в качестве базы расчета указывает стоимость объекта долевого строительства, равную 2 396 955 руб., что не соответствует условиям договора долевого участия в строительстве от 18.04.2012. Указанная истцом сумма представляет собой стоимость уступленного обществом "Армада" гр-ке Холод Н.Г. права требования из договора от 18..04.2012, а не стоимость объекта долевого участия, от которой согласно части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ надлежит рассчитывать законную неустойку.
Из протокола согласования от 25.06.2012 к договору долевого участия в строительстве от 18.04.2012 следует, что стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого строительства (включая площадь балконов и лоджий) составляет 24 048,55 руб.
Из договора долевого участия в строительстве от 18.04.2012 г. следует, что площадь квартиры 55 с учетом площади балконов и лоджий составляет 65,67 кв. м.
Соответственно стоимость квартиры N 55 по договору долевого участия в строительстве была определена равной 1 579 268,28 руб., в связи с чем указанная сумма и является базовой при начислении неустойки.
Тот факт, что гр-ка Холод Н.Г. уплатила цеденту большую сумму, условий договора для застройщика не меняет.
Поскольку участником долевого строительства в отношении которого исполнен договор, являлось физическое лицо - гр-ка Холод Н.Г. размер законной неустойки согласно статье 6 Закона N 214 ФЗ определяется как двойной размер неустойки, исчисленной в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
При уступке права требования в отношении законной неустойки объем данного права остается неизменным.
Период начисления, указанный истцом, является допустимым, составляет 129 дней.
Следовательно, истец вправе претендовать на взыскание с ответчика пени в сумме 122 235,24 руб. ((1 579 268,28 х (8,25% х 1/300) х 129)) х 2. Соответственно взыскание судом первой инстанции большей суммы не является обоснованным. Решение суда первой инстанции в части взыскания пени надлежит изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму до 122 235,24 руб. В остальной части во взыскании пени надлежит отказать.
Как следует из текста апелляционной жалобы, ответчик обжалует решение суда первой инстанции лишь в той части, в которой исковые требования удовлетворены.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку от истца возражений против рассмотрения дела в пределах доводов жалобы не заявлено, апелляционный суд не проверяет законность и обоснованность решения в части отказа в иске о взыскании убытков, в части прекращения производства по требованию о взыскании штрафа и в части отказа во взыскании в пользу истца расходов на представителя.
Вместе с тем, уменьшение суммы пени, взысканной с ответчика, влечет уменьшение относимых на него в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебных расходов по уплате государственной пошлины до 3 815,94 руб.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в той же пропорции, что и судебные расходы по иску. В силу чего с истца в пользу ответчика надлежит взыскать 1 628,70 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2016 по делу N А32-6050/2016 в обжалуемой части изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.
Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции: "Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" (ИНН 2310143370, ОГРН 1092310006172) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВЕБ" (ИНН 2311155226, ОГРН 1132311003483) 122 235,24 руб. (сто двадцать две тысячи двести тридцать пять рублей 24 копейки) неустойки, 3 815,94 руб. (три тысячи восемьсот пятнадцать рублей 94 копейки) судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. В удовлетворении требований о взыскании неустойки в оставшейся части отказать".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕБ" (ИНН 2311155226, ОГРН 1132311003483) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" (ИНН 2310143370, ОГРН 1092310006172) 1 628,70 руб. (одну тысячу шестьсот двадцать восемь рублей 70 копеек) судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2016 N 15АП-11114/2016 ПО ДЕЛУ N А32-6050/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. N 15АП-11114/2016
Дело N А32-6050/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.
при участии:
- от истца - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;
- от ответчика - Жариков К.В. по доверенности от 30.06.2016,
от третьего лица - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 23.05.2016 по делу N А32-6050/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВЕБ"
к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой"
при участии третьего лица: Холод Натальи Григорьевны
о взыскании неустойки, убытков, штрафа, расходов на оплату услуг представителя,
принятое в составе судьи Гречко О.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВЕБ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 167 427 (сто шестьдесят семь тысяч четыреста двадцать семь) рублей 30 копеек; убытков, вызванных просрочкой сдачи объекта долевого строительства, в размере 100000 (сто тысяч) руб.; штрафа в размере 133 713,65 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 11 022,81 руб., судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что истцом в порядке цессии приобретены права требования к ответчику-застройщику из договора участия в долевом строительстве, не исполненного ответчиком надлежащим образом (допущена просрочка исполнения). В частности, истцом отыскивается законная неустойка, убытки, сопряженные с необходимостью (ввиду просрочки застройщика) заключения цедентом договора аренды квартиры, штраф, предусмотренный ч. 6, ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен цедент - Холод Наталья Григорьевна.
Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие у истца надлежащей легитимации ввиду недействительности договора цессии, не прошедшего государственную регистрацию.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в части, суд взыскал с ООО "Кубанькапстрой" в пользу ООО "ВЕБ" 167427,30 руб. пени, 4600,68 руб. расходов по уплате госпошлине.
В части требований о возмещении убытков в иске отказано.
В остальной части производство по делу прекращено.
Суд возвратил ООО "ВЕБ" из федерального бюджета госпошлину в сумме 3674,27 руб.
В удовлетворении заявления о возмещении расходов на оплату услуг представителя отказано.
Суд установил факт заключения между ответчиком и цедентом договора участия в долевом строительстве, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств из данного договора, факт уступки прав требований по договору истцу. Суд отклонил доводы о незаключенности договора цессии, указав, что регистрация договора цессии после введения дома в эксплуатацию невозможна.
Во взыскании убытков суд отказал за недоказанностью совокупности условий привлечения к данному виду гражданско-правовой ответственности.
По требованию о взыскании штрафа суд прекратил производство по делу за неподведомственностью спора в указанной части арбитражному суду.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы настаивает на том, что договор цессии является недействительной сделкой, так как Закон N 214-ФЗ не устанавливает исключений в требовании о регистрации договора цессии. Полагает, что статья 11 (п. 2) названного закона не позволяет производить уступку прав требования после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства, в связи с чем дополнительно считает договор цессии недействительным как противоречащий закону.
Кроме того, заявитель ссылается на ошибку истца в расчете пени, сопряженную с принятием неверной базы для расчета.
В отзыве на апелляционную жалобу истец полагал решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что расчет пени от цены, указанной в договоре М/П-16А-1 от 18.04.2012 приведет к начислению в размере 110 311,88 руб. С расчетом, содержащимся в апелляционной жалобе, не соглашается, настаивая на взыскании пени в двойном размере.
В судебное заседание не явились представители истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.
В судебном заседании в 14 час. 10 мин. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв в течение дня до 18 час. 00 мин. После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы продолжено.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" (застройщик) и ООО "Армада Град" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N М/П-16-1 от 18.04.2012 г. Объектами долевого строительства являлись квартиры по перечню в возводимом 19-этажном 360-квартирном жилом доме по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16А) в городе Краснодаре. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.05.2012.
Пункт 4.1 Договора предусматривает, что Срок передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства предусмотрен не позднее первого квартала 2015 года.
09.01.2014 г. между ООО "Армада Град" и Холод Натальей Георгиевной был заключен Договор уступки прав (требований) N 175 по передаче прав на квартиру под строительным номером N 55.
Согласно п. 1.1. договора уступки прав Участник долевого строительства получает право (требование) на квартиру N 55 в указанном выше жилом доме. Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.02.2014.
Квартира передана участнику долевого строительства 25.12.2015.
05.04.2016 г. Холод Наталья Георгиевна заключила Договор уступки прав (цессии) с ООО "ВЕБ". Предметом данного договора выступили права (требования) к застройщику о выплате неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 167 427, 30 руб., о возмещении убытков в сумме 100 000 руб. в виде расходов на аренду квартиры, о выплате штрафа в сумме 133 713,65 руб.
Цессионарий оплатил цеденту за уступленное право требования согласно акту о выполнении финансовых обязательств от 05.04.2016. Данный договор не зарегистрирован.
08.04.2016. данный договор направлен в адрес ответчика третьим лицом, и 19.04.20126. получен ответчиком (ссылка истца на данный договор явилась результатом уточнения оснований иска в порядке статьи 49 АПК РФ).
Заявитель предъявил ответчику требования об уплате неустойки в размере 167 427, 30 руб. за период с 01.04.2015 г. по 07.08.2015 г., убытков и штрафа.
Невыполнение ответчиком условий договора явилось причиной обращения с настоящим иском в арбитражный суд.
Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
По своей правовой природе, заключенный сторонами договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В статье 8 Закона о долевом строительстве закреплено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона о долевом строительстве).
Ответчик не возразил против довода о просрочке исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Так, срок исполнения указанной обязанности застройщика истек 31 марта 2015 года, а квартира была передана участнику долевого строительства (Холод Н.Г.), как указывает ответчик, 25.12.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2014 г. в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, Закон N 214-ФЗ устанавливает законную неустойку за нарушение исполнения обязанности застройщика по своевременной передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Не отрицая просрочки исполнения, ответчик защищается против иска опровержением легитимации истца, полагая договор цессии от 05.04.2016 недействительной сделкой.
Согласно статье 382 Кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования); для перехода к другому лицу права кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу статьи 384 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
При этом, как верно указал суд первой инстанции, гражданское законодательство не устанавливает в качестве обязательного условия при заключении договора уступки полного выхода первоначального кредитора из правоотношений с должником и запрета на уступку части права (требования). Если иные правила не предусмотрены законом или договором, право первоначального требования перейдет к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода (ст. 384 ГК РФ). Следовательно, стороны могут прийти к соглашению об уступке части, а не всего права.
Согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Закон N 214-ФЗ содержит соответствующую специальную норму. Так, согласно статье 17 закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Ответчик ссылается на недействительность договора цессии в связи с отсутствием его государственной регистрации, а также основывает свои доводы на положениях части 2 статьи 11 Закона N 214-Федерального закона, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно правомерно отклонил указанные доводы как основанные на неверном понимании функциональной и смысловой направленности соответствующих норм права.
Институт перемены лиц в обязательстве призван регламентировать динамику правоотношения. Невозможна перемена стороны в прекращенном обязательстве.
Запрет на уступку права требования к застройщику из договора участия в долевом строительстве основан именно на том, что основное обязательство застройщика - передать объект долевого строительства - завершается оформлением передаточного акта. С указанного момента замена лиц на стороне участника долевого строительства в отношении обязанности по созданию и передаче объекта долевого строительства невозможна именно в связи с исполнением соответствующей обязанности.
Вместе с тем, передача объекта долевого строительства не прекращает обязанности застройщика по уплате участнику долевого строительства законной неустойки в связи с допущенной просрочкой исполнения. Соответственно положения части 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ не нацелены на запрет уступки прав участника долевого строительства в отношении пени и прочих штрафных санкций.
Договором от 05.04.2016 не были уступлены права требования по договору участия в долевом строительстве, который к моменту подписания договора уже был исполнен, состоялась лишь уступка права требования законной неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, что не противоречит общим положениям гражданского законодательства, в частности, статьям 382, 393, 421 Кодекса.
Неустойка носит дополнительный характер по отношению к основному обязательству, но при этом является самостоятельным гражданско-правовым обязательством. Обязательство по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не прекращается фактической передачей квартиры (исполнением обязательств застройщиком).
Учитывая, что договор уступки от 05.04.2016 заключен только в отношении права требования неустойки, то часть 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ к рассматриваемым правоотношениям не применяется.
Основания для признания договора уступки от 05.04.2016 недействительной сделкой как противоречащей положениям Закона N 214-ФЗ отсутствуют (аналогичная правовая позиция выражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2016 N Ф08-4323/2016 по делу N А32-27033/2015, в Постановлении ФАС Уральского округа от 16.05.2013 N Ф09-2727/13 по делу N А34-1520/2012, ранее поддерживалась апелляционным судом при рассмотрении дел А32-25212/2015, А32-29354/2015).
По этой же причине отсутствие государственной регистрации данную сделку не порочит. Кроме того суд первой инстанции правомерно указал на то, что договор уступки прав требования, заключенный после ввода дома в эксплуатацию, не подлежит государственной регистрации, т. к. прекращена регистрация в отношении договора долевого участия. Следовательно, возможность зарегистрировать договор уступки права требования в отношении неустойки и прочих санкций, возникших в связи с ненадлежащим исполнением договора долевого участия в строительстве, отсутствует технически и юридически. Данное обстоятельство подтверждается сложившейся правоприменительной практикой по данному вопросу (см. например, Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2015 N 308-КГ15-11584 по делу N А32-32825/2014).
С учетом указанного суд первой инстанции правомерно отклонил доводы застройщика о недействительности договора цессии.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01 апреля 2015 года по 07 августа 2015 года в размере 167 427, 30 руб.
При этом, производя расчет неустойки, истец в качестве базы расчета указывает стоимость объекта долевого строительства, равную 2 396 955 руб., что не соответствует условиям договора долевого участия в строительстве от 18.04.2012. Указанная истцом сумма представляет собой стоимость уступленного обществом "Армада" гр-ке Холод Н.Г. права требования из договора от 18..04.2012, а не стоимость объекта долевого участия, от которой согласно части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ надлежит рассчитывать законную неустойку.
Из протокола согласования от 25.06.2012 к договору долевого участия в строительстве от 18.04.2012 следует, что стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого строительства (включая площадь балконов и лоджий) составляет 24 048,55 руб.
Из договора долевого участия в строительстве от 18.04.2012 г. следует, что площадь квартиры 55 с учетом площади балконов и лоджий составляет 65,67 кв. м.
Соответственно стоимость квартиры N 55 по договору долевого участия в строительстве была определена равной 1 579 268,28 руб., в связи с чем указанная сумма и является базовой при начислении неустойки.
Тот факт, что гр-ка Холод Н.Г. уплатила цеденту большую сумму, условий договора для застройщика не меняет.
Поскольку участником долевого строительства в отношении которого исполнен договор, являлось физическое лицо - гр-ка Холод Н.Г. размер законной неустойки согласно статье 6 Закона N 214 ФЗ определяется как двойной размер неустойки, исчисленной в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
При уступке права требования в отношении законной неустойки объем данного права остается неизменным.
Период начисления, указанный истцом, является допустимым, составляет 129 дней.
Следовательно, истец вправе претендовать на взыскание с ответчика пени в сумме 122 235,24 руб. ((1 579 268,28 х (8,25% х 1/300) х 129)) х 2. Соответственно взыскание судом первой инстанции большей суммы не является обоснованным. Решение суда первой инстанции в части взыскания пени надлежит изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму до 122 235,24 руб. В остальной части во взыскании пени надлежит отказать.
Как следует из текста апелляционной жалобы, ответчик обжалует решение суда первой инстанции лишь в той части, в которой исковые требования удовлетворены.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку от истца возражений против рассмотрения дела в пределах доводов жалобы не заявлено, апелляционный суд не проверяет законность и обоснованность решения в части отказа в иске о взыскании убытков, в части прекращения производства по требованию о взыскании штрафа и в части отказа во взыскании в пользу истца расходов на представителя.
Вместе с тем, уменьшение суммы пени, взысканной с ответчика, влечет уменьшение относимых на него в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебных расходов по уплате государственной пошлины до 3 815,94 руб.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в той же пропорции, что и судебные расходы по иску. В силу чего с истца в пользу ответчика надлежит взыскать 1 628,70 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2016 по делу N А32-6050/2016 в обжалуемой части изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.
Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции: "Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" (ИНН 2310143370, ОГРН 1092310006172) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВЕБ" (ИНН 2311155226, ОГРН 1132311003483) 122 235,24 руб. (сто двадцать две тысячи двести тридцать пять рублей 24 копейки) неустойки, 3 815,94 руб. (три тысячи восемьсот пятнадцать рублей 94 копейки) судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. В удовлетворении требований о взыскании неустойки в оставшейся части отказать".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕБ" (ИНН 2311155226, ОГРН 1132311003483) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" (ИНН 2310143370, ОГРН 1092310006172) 1 628,70 руб. (одну тысячу шестьсот двадцать восемь рублей 70 копеек) судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)