Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 февраля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2015 года, принятое по делу N А65-20906/2015 (судья Горинов А.С.),
по иску открытого акционерного общества "Банк "ВТБ", г. Казань (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391),
к индивидуальному предпринимателю Хайруллину Ренату Махмутовичу, г. Нижнекамск
(ИНН 165100801131, ОГРН 304165129900018),
о взыскании 3 589 196 руб. 21 коп. стоимости неотделимых улучшений,
и встречному иску индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, г. Нижнекамск,
об обязании ОАО Банк "ВТБ" возвратить нежилые помещения, общей площадью 208,8 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1 в соответствии с техническим паспортом БТИ по состоянию на 03.03.2006 года,
Открытое акционерное общество "Банк ВТБ" (далее - истец, ОАО "Банк ВТБ") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хайруллину Ренату Махмутовичу (далее - ответчик, ИП Хайруллин Р.М.) о взыскании 3 589 196 руб. 21 коп. стоимости неотделимых улучшений.
Решением Арбитражного суда РТ от 23.12.2014 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 года, истцу в удовлетворении иска было отказано в том числе и по основанию того, что первоначальный договор аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА был признан судом ничтожным по основанию того, что он заключен до перевода жилого помещения в нежилое.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.07.2015 года решение Арбитражного суда РТ от 23.12.2014 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 года были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.
В то же время, определением от 10.07.2015 года по делу N А65-15944/2015 был принят к производству иск Индивидуального Предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, г. Нижнекамск об обязании ОАО Банк "ВТБ" возвратить нежилые помещения, общей площадью 208,8 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1 в соответствии с техническим паспортом БТИ по состоянию на 03.03.2006 года.
Определением от 19.11.2015 года дело N А65-206/2014 и дело N А65-15944/2015 в порядке ст. 130 АПК РФ были объединены в одно производство с присвоением делу N А65-20906/2015, где исковые требования Индивидуального Предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, г. Нижнекамск рассматривались судом в порядке ст. 132 АПК РФ по правилам встречного иска.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2015 первоначальный иск удовлетворен частично.
С Индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, Республика Татарстан, г. Нижнекамск в пользу Публичного акционерного общества "Банк ВТБ", г. Санкт-Петербург взыскано 439 000 руб. в возмещение стоимости неотделимых улучшений и 5 008 руб. 16 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.
В остальной части в иске отказано.
В удовлетворении встречного иска Индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, Республика Татарстан, г. Нижнекамск отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между ИП Хайруллиным Р.М. (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) был подписан договор аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 203,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, сроком до 31.12.2005.
Между ИП Хайруллиным Р.М. (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 08/05-ДА от 30.12.2005, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 203,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, сроком до 30.11.2006.
Согласно пункту 5.3.7 указанных договоров, арендатор имеет право за свой счет производить ремонт помещения или части помещения или иные улучшения помещения с согласия арендодателя. Стоимость улучшений помещения, неотделимых без вреда для помещения и произведенных с согласия арендодателя, по истечении срока аренды возмещается арендодателем.
Между ИП Хайруллиным Р.М. (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) 30.04.2008 был заключен договор аренды нежилого помещения N 14/08-ДА, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, сроком до 30.11.2013, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 208,80 кв. м.
Пунктом 9.2 договора аренды от 30.04.2008 установлено, что в акте возврата помещения стороны обязаны указать все неотделимые без вреда для помещения улучшения, произведенные арендатором за период аренды, а также подлежащую возмещению стоимость этих улучшений, а в пункте 9.3 договора определены критерии неотделимых улучшений, произведенных после передачи их по акту от 30.12.2005 (пункт 4.2).
Согласно пункту 8.2 всех договоров, если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Сторонами 16.06.2014 подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения N 14/08-ДА от 30.04.2008.
В соответствии с актом возврата нежилого помещения от 02.07.2014 арендатор возвращает, а арендодатель принимает помещение, расположенное по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1. Также, в пункте 2 акта, арендатор отразил все заключенные им договоры с приведенными выше организациями, проводившими ремонтные работы, а также стоимость этих работ.
Данный акт не был подписан арендодателем, поскольку последний не был согласен с указанными работами.
Неоплата ответчиком стоимости неотделимых улучшений послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Свои встречные исковые требования, ответчик основывает на том, что в силу п. 9.1. договора аренды N 14/08-ДА от 30.04.2008 года, истец (арендатор) обязался в течение 15 дней с момента окончания срока аренды вернуть ответчику (арендодателю) помещения по акту возврата в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии с учетом нормального износа, свободным от имущества арендатора.
В письменных возражениях к акту о возврате нежилого помещения от 02.07.2014 года, ответчик указал, что перечисленные в п. 2.1 - 2.5. неотделимые улучшения по существу не являются улучшениями технического состояния помещения и что помещения подлежат приведению в соответствие с техническим паспортом предмета аренды по состоянию на 03.03.2006 года.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ответчика в суд со встречным иском.
Согласно пункту 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
Из искового заявления очевидно следовало требование ОАО "Банк ВТБ" о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных им в связи с производством им работ в помещениях ответчика по их улучшению с согласия последнего в связи с арендой этих помещений под размещение дополнительного офиса истца.
Договор аренды нежилых помещений N 08/05-ДА от 30.12.2005, заключенный после перевода жилого помещения в нежилое, также содержал условие о возмещении указанных затрат (пункт 5.3.7).
Согласно акту приема-передачи помещения к этому договору (т. 1, л.д. 139) планировка переданных помещений соответствует техническому паспорту по состоянию на 14.07.2005, подлежит реконструкции и капитальному ремонту, в соответствии с функциональной принадлежностью дальнейшего использования.
Согласие на перепланировку и капитальный ремонт помещения от ответчика по условиям данного договора также получено (т. 1, л.д. 132), а кроме того ответчиком согласовано планировочное решение (т. 1, л.д. 133).
Все указанные действия по согласованию работ ответчиком произведены 30.12.2005 и позже, т.е. в период действия арендных отношений и подтверждают правомерность производства указанных в иске работ в связи с арендными отношениями сторон.
Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
При указанных обстоятельствах, признание договора аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА ничтожным по основанию того, что он заключен до перевода жилого помещения в нежилое, не освобождает ответчика от выполнения обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку все работы по капитальному ремонту и перепланировке произведены истцом именно в связи с арендными отношениями, которые продолжались длительный период времени, а последующими договорами подтверждалась обязанность ответчика по возмещению таких затрат после прекращения аренды. При этом не имеет правового значения то, что в основном эти работы были выполнены в период срока действия договора аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА.
Анализ положений договора, представленных в материалы дела писем ответчика от 02.11.2005 года и от 30.12.2005 года, в которых ответчик выражает свое согласие истцу в рамках договора N 07/05-ДА от 01.11.2005 года и в рамках договора N 08/05-ДА от 30.12.2005 года по размещению дополнительного офиса Татарского филиала ОАО Внешторгбанка в г. Казани, проведение капитального ремонта и перепланировки помещения с учетом организации кассового узла, входной группы и установки кондиционеров, в их взаимосвязи с положениями последующих договоров N 08/05-ДА от 30.12.2005 года и N 14/08-ДА от 30.04.2008 года и фактическими действиями истца по использованию помещения в дальнейшем, позволяют суду сделать однозначный вывод, что целью использования помещения было именно размещение дополнительного офиса банка, а не проживание граждан (сотрудников банка).
Анализ представленных истцом договоров, заключенных с ремонтными организациями, показывает, что все работы производились также с целью организации банковского офиса, а не жилого помещения.
Суд первой инстанции, выполняя указания Арбитражного суда Поволжского округа, отраженные в постановлении от 23.07.2015 года, при новом рассмотрении дела, определением от 20.10.2015 назначил судебную экспертизу.
Согласно заключению эксперта, выполненного ООО "АРТ Эксперт" от 10.11.2015 работы, произведенные Публичным акционерным обществом "Банк ВТБ", г. Санкт-Петербург либо привлеченными им организациями в помещении по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1 в период действия договоров аренды: N 07/05-ДА от 01.11.2005 года, N 08/05-ДА от 30.12.2005 года и N 14/08-ДА от 30.04.2008 года являются неотделимыми улучшениями имущества, демонтаж которых не возможен без негативных последствий для инженерных коммуникаций и конструкций помещения в целом.
Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещении, расположенном по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, по состоянию на 02 июля 2014 года составляла (без НДС) 439 000 рублей.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, в том числе заключения эксперта, арбитражный суд правомерно установил, что уплаченные истцом 439 000 руб. являются затратами на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные с согласия арендодателя.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку как следует из материалов дела, помещение возвращено ответчику по акту 02.07.2014, соответственно с этой даты у истца появилось право требовать с ответчика возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Довод апелляционной жалобы о том, что согласие на проведение неотделимых улучшений арендодатель не давал, судебной коллегией отклоняется, как противоречащий материалам дела.
Несогласие ответчика с заключением судебной экспертизы, проведенной по определению суда первой инстанции, не может быть принято во внимание.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не доказал, что сведения, содержащиеся в заключении эксперта, не соответствуют положениям действующего законодательства, ответчиком не подтверждено, какие выявленные им недостатки повлияли или могли повлиять на вывод эксперта о том, что произведенные в помещении работы являются неотделимыми улучшениями имущества, демонтаж которых не возможен без негативных последствий для инженерных коммуникаций и конструкций помещения в целом. Доказательств того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, не представлено.
Как обосновано указал суд первой инстанции, установленный факт письменного, добровольного выражения согласия ответчиком истцу на проведение капитального ремонта и перепланировки помещения с учетом организации кассового узла, входной группы и установки кондиционеров, также во взаимосвязи с положения п. 5.3.7. и п. 9.2. договоров аренды и выводами заключения эксперта, являются безусловным основанием для отказа ответчику в удовлетворении встречного иска.
Ввиду того, что ответчику в удовлетворении встречного иска отказано, суд правомерно отказал в удовлетворении его заявления о взыскании с истца 179 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению.
Учитывая изложенное, судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2015 года, принятое по делу N А65-20906/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2016 N 11АП-18947/2015 ПО ДЕЛУ N А65-20906/2015
Требование: О взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. по делу N А65-20906/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 февраля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2015 года, принятое по делу N А65-20906/2015 (судья Горинов А.С.),
по иску открытого акционерного общества "Банк "ВТБ", г. Казань (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391),
к индивидуальному предпринимателю Хайруллину Ренату Махмутовичу, г. Нижнекамск
(ИНН 165100801131, ОГРН 304165129900018),
о взыскании 3 589 196 руб. 21 коп. стоимости неотделимых улучшений,
и встречному иску индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, г. Нижнекамск,
об обязании ОАО Банк "ВТБ" возвратить нежилые помещения, общей площадью 208,8 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1 в соответствии с техническим паспортом БТИ по состоянию на 03.03.2006 года,
установил:
Открытое акционерное общество "Банк ВТБ" (далее - истец, ОАО "Банк ВТБ") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хайруллину Ренату Махмутовичу (далее - ответчик, ИП Хайруллин Р.М.) о взыскании 3 589 196 руб. 21 коп. стоимости неотделимых улучшений.
Решением Арбитражного суда РТ от 23.12.2014 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 года, истцу в удовлетворении иска было отказано в том числе и по основанию того, что первоначальный договор аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА был признан судом ничтожным по основанию того, что он заключен до перевода жилого помещения в нежилое.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.07.2015 года решение Арбитражного суда РТ от 23.12.2014 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 года были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.
В то же время, определением от 10.07.2015 года по делу N А65-15944/2015 был принят к производству иск Индивидуального Предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, г. Нижнекамск об обязании ОАО Банк "ВТБ" возвратить нежилые помещения, общей площадью 208,8 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1 в соответствии с техническим паспортом БТИ по состоянию на 03.03.2006 года.
Определением от 19.11.2015 года дело N А65-206/2014 и дело N А65-15944/2015 в порядке ст. 130 АПК РФ были объединены в одно производство с присвоением делу N А65-20906/2015, где исковые требования Индивидуального Предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, г. Нижнекамск рассматривались судом в порядке ст. 132 АПК РФ по правилам встречного иска.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2015 первоначальный иск удовлетворен частично.
С Индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, Республика Татарстан, г. Нижнекамск в пользу Публичного акционерного общества "Банк ВТБ", г. Санкт-Петербург взыскано 439 000 руб. в возмещение стоимости неотделимых улучшений и 5 008 руб. 16 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.
В остальной части в иске отказано.
В удовлетворении встречного иска Индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, Республика Татарстан, г. Нижнекамск отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между ИП Хайруллиным Р.М. (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) был подписан договор аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 203,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, сроком до 31.12.2005.
Между ИП Хайруллиным Р.М. (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 08/05-ДА от 30.12.2005, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 203,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, сроком до 30.11.2006.
Согласно пункту 5.3.7 указанных договоров, арендатор имеет право за свой счет производить ремонт помещения или части помещения или иные улучшения помещения с согласия арендодателя. Стоимость улучшений помещения, неотделимых без вреда для помещения и произведенных с согласия арендодателя, по истечении срока аренды возмещается арендодателем.
Между ИП Хайруллиным Р.М. (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) 30.04.2008 был заключен договор аренды нежилого помещения N 14/08-ДА, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, сроком до 30.11.2013, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 208,80 кв. м.
Пунктом 9.2 договора аренды от 30.04.2008 установлено, что в акте возврата помещения стороны обязаны указать все неотделимые без вреда для помещения улучшения, произведенные арендатором за период аренды, а также подлежащую возмещению стоимость этих улучшений, а в пункте 9.3 договора определены критерии неотделимых улучшений, произведенных после передачи их по акту от 30.12.2005 (пункт 4.2).
Согласно пункту 8.2 всех договоров, если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Сторонами 16.06.2014 подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения N 14/08-ДА от 30.04.2008.
В соответствии с актом возврата нежилого помещения от 02.07.2014 арендатор возвращает, а арендодатель принимает помещение, расположенное по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1. Также, в пункте 2 акта, арендатор отразил все заключенные им договоры с приведенными выше организациями, проводившими ремонтные работы, а также стоимость этих работ.
Данный акт не был подписан арендодателем, поскольку последний не был согласен с указанными работами.
Неоплата ответчиком стоимости неотделимых улучшений послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Свои встречные исковые требования, ответчик основывает на том, что в силу п. 9.1. договора аренды N 14/08-ДА от 30.04.2008 года, истец (арендатор) обязался в течение 15 дней с момента окончания срока аренды вернуть ответчику (арендодателю) помещения по акту возврата в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии с учетом нормального износа, свободным от имущества арендатора.
В письменных возражениях к акту о возврате нежилого помещения от 02.07.2014 года, ответчик указал, что перечисленные в п. 2.1 - 2.5. неотделимые улучшения по существу не являются улучшениями технического состояния помещения и что помещения подлежат приведению в соответствие с техническим паспортом предмета аренды по состоянию на 03.03.2006 года.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ответчика в суд со встречным иском.
Согласно пункту 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
Из искового заявления очевидно следовало требование ОАО "Банк ВТБ" о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных им в связи с производством им работ в помещениях ответчика по их улучшению с согласия последнего в связи с арендой этих помещений под размещение дополнительного офиса истца.
Договор аренды нежилых помещений N 08/05-ДА от 30.12.2005, заключенный после перевода жилого помещения в нежилое, также содержал условие о возмещении указанных затрат (пункт 5.3.7).
Согласно акту приема-передачи помещения к этому договору (т. 1, л.д. 139) планировка переданных помещений соответствует техническому паспорту по состоянию на 14.07.2005, подлежит реконструкции и капитальному ремонту, в соответствии с функциональной принадлежностью дальнейшего использования.
Согласие на перепланировку и капитальный ремонт помещения от ответчика по условиям данного договора также получено (т. 1, л.д. 132), а кроме того ответчиком согласовано планировочное решение (т. 1, л.д. 133).
Все указанные действия по согласованию работ ответчиком произведены 30.12.2005 и позже, т.е. в период действия арендных отношений и подтверждают правомерность производства указанных в иске работ в связи с арендными отношениями сторон.
Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
При указанных обстоятельствах, признание договора аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА ничтожным по основанию того, что он заключен до перевода жилого помещения в нежилое, не освобождает ответчика от выполнения обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку все работы по капитальному ремонту и перепланировке произведены истцом именно в связи с арендными отношениями, которые продолжались длительный период времени, а последующими договорами подтверждалась обязанность ответчика по возмещению таких затрат после прекращения аренды. При этом не имеет правового значения то, что в основном эти работы были выполнены в период срока действия договора аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА.
Анализ положений договора, представленных в материалы дела писем ответчика от 02.11.2005 года и от 30.12.2005 года, в которых ответчик выражает свое согласие истцу в рамках договора N 07/05-ДА от 01.11.2005 года и в рамках договора N 08/05-ДА от 30.12.2005 года по размещению дополнительного офиса Татарского филиала ОАО Внешторгбанка в г. Казани, проведение капитального ремонта и перепланировки помещения с учетом организации кассового узла, входной группы и установки кондиционеров, в их взаимосвязи с положениями последующих договоров N 08/05-ДА от 30.12.2005 года и N 14/08-ДА от 30.04.2008 года и фактическими действиями истца по использованию помещения в дальнейшем, позволяют суду сделать однозначный вывод, что целью использования помещения было именно размещение дополнительного офиса банка, а не проживание граждан (сотрудников банка).
Анализ представленных истцом договоров, заключенных с ремонтными организациями, показывает, что все работы производились также с целью организации банковского офиса, а не жилого помещения.
Суд первой инстанции, выполняя указания Арбитражного суда Поволжского округа, отраженные в постановлении от 23.07.2015 года, при новом рассмотрении дела, определением от 20.10.2015 назначил судебную экспертизу.
Согласно заключению эксперта, выполненного ООО "АРТ Эксперт" от 10.11.2015 работы, произведенные Публичным акционерным обществом "Банк ВТБ", г. Санкт-Петербург либо привлеченными им организациями в помещении по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1 в период действия договоров аренды: N 07/05-ДА от 01.11.2005 года, N 08/05-ДА от 30.12.2005 года и N 14/08-ДА от 30.04.2008 года являются неотделимыми улучшениями имущества, демонтаж которых не возможен без негативных последствий для инженерных коммуникаций и конструкций помещения в целом.
Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещении, расположенном по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, по состоянию на 02 июля 2014 года составляла (без НДС) 439 000 рублей.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, в том числе заключения эксперта, арбитражный суд правомерно установил, что уплаченные истцом 439 000 руб. являются затратами на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные с согласия арендодателя.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку как следует из материалов дела, помещение возвращено ответчику по акту 02.07.2014, соответственно с этой даты у истца появилось право требовать с ответчика возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Довод апелляционной жалобы о том, что согласие на проведение неотделимых улучшений арендодатель не давал, судебной коллегией отклоняется, как противоречащий материалам дела.
Несогласие ответчика с заключением судебной экспертизы, проведенной по определению суда первой инстанции, не может быть принято во внимание.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не доказал, что сведения, содержащиеся в заключении эксперта, не соответствуют положениям действующего законодательства, ответчиком не подтверждено, какие выявленные им недостатки повлияли или могли повлиять на вывод эксперта о том, что произведенные в помещении работы являются неотделимыми улучшениями имущества, демонтаж которых не возможен без негативных последствий для инженерных коммуникаций и конструкций помещения в целом. Доказательств того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, не представлено.
Как обосновано указал суд первой инстанции, установленный факт письменного, добровольного выражения согласия ответчиком истцу на проведение капитального ремонта и перепланировки помещения с учетом организации кассового узла, входной группы и установки кондиционеров, также во взаимосвязи с положения п. 5.3.7. и п. 9.2. договоров аренды и выводами заключения эксперта, являются безусловным основанием для отказа ответчику в удовлетворении встречного иска.
Ввиду того, что ответчику в удовлетворении встречного иска отказано, суд правомерно отказал в удовлетворении его заявления о взыскании с истца 179 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению.
Учитывая изложенное, судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2015 года, принятое по делу N А65-20906/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайруллина Рената Махмутовича, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)