Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-101732/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по иску ООО "Компания Анвил"
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Чургулия Э.В. (доверенность от 07.03.2015)
от ответчика: Гречко А.В. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 359 кв. м, (подвал, пом. Va, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 4, 4а, 11, 12; этаж 1 пом. IV, комн. 1 - 17) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костяков ад. 7/7, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 27 815 096 (двадцать семь миллионов восемьсот пятнадцать тысяч девяносто шесть) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 0049-ОЦ/2015 от 15.04.2015 года, выполненным ЗАО "Мегаполис Траст" НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
Пункта 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи по договору состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 772 641 (семьсот семьдесят две тысячи шестьсот сорок один) руб. 56 коп. и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-101732/15, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 359, кв. м, (подвал, пом. Va, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 4, 4а, 11, 12; этаж 1 пом. IV, комн. 1 - 17) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костяков ад. 7/7, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 37 650 061 (тридцать семь миллионов шестьсот пятьдесят тысяч шестьдесят один) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункта 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи, осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи по договору состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 045 835 (один миллион сорок пять тысяч восемьсот тридцать пять) руб. 03 коп. и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным, выкупная цене определена судом не верно.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 26 января 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" является арендатором нежилого помещения общей площадью 359 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костякова, д. 7/7 на основании договора аренды от 12.05.1999 года N 02-00285/99 (в редакции дополнительных соглашений от 01.06.2003 года и от 01.10.2005 года), заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. Договор аренды и дополнительные соглашения к Договору зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 28.07.2015 года.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 30 декабря 2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества с ограниченной ответственностью "Компания Анвил", направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 41 668 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.02.2015 года N 773Г/225 ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ЗАО "Мегаполис Траст". В соответствии с подготовленным ЗАО "Мегаполис Траст" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 27 815 096,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.
Письмом от 20 апреля 2015 года Истец направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Письмом от 28 апреля 2015 года N 33-5-37767/14-(0)-1 Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной Истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд считает, что Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2015 года назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "ИНТЕЛИС-оценка", эксперту Степанову Виктору Борисовичу.
Перед экспертом поставлен вопрос:
Какова рыночная стоимость отдельно стоящего здания, общей площадью 359 кв. м, субъект права город Москва, (подвал, пом. Xа, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 4, 4а, 11, 12; этаж 1, пом. IV, комн. 1 - 17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костякова д. 7/7 на дату 30.12.14 г.?
Согласно Заключению Эксперта по арбитражному делу N А40-101732/2015 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 359 кв. м по адресу: г. Москва,, стоимость объекта на дату экспертной оценки 30.12.2014 года составила 37 650 061 руб. 00 коп. без учета НДС.
В судебное заседание по ходатайству Ответчика был вызван эксперт, который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы.
По представленному экспертному заключению по делу N А40-101732/15 эксперт пояснил, что стоимость объекта рассчитана без учета НДС. В экспертном заключении есть скриншоты, информация из яндекс-карты.
Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.
Оценив, данное экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Истцом в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд, рассмотрев заявленное Истцом ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы истца, истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.
В судебном заседании Истец отказался от уточнения заявленных исковых требований.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд на основании положений законодательства, устанавливающего порядок определения рыночной цены арендуемого имущества, исходит из данных, содержащихся в заключении эксперта, которое было проведено по настоящему делу на основании определения от 30 сентября 2015 года.
Стоимость выкупаемого имущества, согласно судебной экспертизе по настоящему делу определена на дату первого обращения ООО "Компания Анвил" с заявлением о преимущественном праве выкупа арендуемого имущества.
Суд отметил, что такая оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества соответствует системному толкованию положений действующего законодательства, согласно которым она должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-101732/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2016 N 09АП-11767/2016 ПО ДЕЛУ N А40-101732/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. N 09АП-11767/2016
Дело N А40-101732/15
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-101732/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по иску ООО "Компания Анвил"
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Чургулия Э.В. (доверенность от 07.03.2015)
от ответчика: Гречко А.В. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 359 кв. м, (подвал, пом. Va, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 4, 4а, 11, 12; этаж 1 пом. IV, комн. 1 - 17) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костяков ад. 7/7, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 27 815 096 (двадцать семь миллионов восемьсот пятнадцать тысяч девяносто шесть) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 0049-ОЦ/2015 от 15.04.2015 года, выполненным ЗАО "Мегаполис Траст" НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
Пункта 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи по договору состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 772 641 (семьсот семьдесят две тысячи шестьсот сорок один) руб. 56 коп. и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-101732/15, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 359, кв. м, (подвал, пом. Va, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 4, 4а, 11, 12; этаж 1 пом. IV, комн. 1 - 17) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костяков ад. 7/7, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 37 650 061 (тридцать семь миллионов шестьсот пятьдесят тысяч шестьдесят один) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункта 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи, осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи по договору состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 045 835 (один миллион сорок пять тысяч восемьсот тридцать пять) руб. 03 коп. и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным, выкупная цене определена судом не верно.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 26 января 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" является арендатором нежилого помещения общей площадью 359 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костякова, д. 7/7 на основании договора аренды от 12.05.1999 года N 02-00285/99 (в редакции дополнительных соглашений от 01.06.2003 года и от 01.10.2005 года), заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. Договор аренды и дополнительные соглашения к Договору зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 28.07.2015 года.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 30 декабря 2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества с ограниченной ответственностью "Компания Анвил", направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 41 668 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.02.2015 года N 773Г/225 ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ЗАО "Мегаполис Траст". В соответствии с подготовленным ЗАО "Мегаполис Траст" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 27 815 096,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.
Письмом от 20 апреля 2015 года Истец направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Письмом от 28 апреля 2015 года N 33-5-37767/14-(0)-1 Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной Истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд считает, что Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2015 года назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "ИНТЕЛИС-оценка", эксперту Степанову Виктору Борисовичу.
Перед экспертом поставлен вопрос:
Какова рыночная стоимость отдельно стоящего здания, общей площадью 359 кв. м, субъект права город Москва, (подвал, пом. Xа, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 4, 4а, 11, 12; этаж 1, пом. IV, комн. 1 - 17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костякова д. 7/7 на дату 30.12.14 г.?
Согласно Заключению Эксперта по арбитражному делу N А40-101732/2015 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 359 кв. м по адресу: г. Москва,, стоимость объекта на дату экспертной оценки 30.12.2014 года составила 37 650 061 руб. 00 коп. без учета НДС.
В судебное заседание по ходатайству Ответчика был вызван эксперт, который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы.
По представленному экспертному заключению по делу N А40-101732/15 эксперт пояснил, что стоимость объекта рассчитана без учета НДС. В экспертном заключении есть скриншоты, информация из яндекс-карты.
Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.
Оценив, данное экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Истцом в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд, рассмотрев заявленное Истцом ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы истца, истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.
В судебном заседании Истец отказался от уточнения заявленных исковых требований.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд на основании положений законодательства, устанавливающего порядок определения рыночной цены арендуемого имущества, исходит из данных, содержащихся в заключении эксперта, которое было проведено по настоящему делу на основании определения от 30 сентября 2015 года.
Стоимость выкупаемого имущества, согласно судебной экспертизе по настоящему делу определена на дату первого обращения ООО "Компания Анвил" с заявлением о преимущественном праве выкупа арендуемого имущества.
Суд отметил, что такая оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества соответствует системному толкованию положений действующего законодательства, согласно которым она должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Общество с ограниченной ответственностью "Компания Анвил" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-101732/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)