Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2016
В полном объеме постановление изготовлено 04.10.2016
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Проценко А.И.,
судей Сикорской Т.И.,
Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матковой Я.А.,
при участии:
- от истца - Рубан Ю.А., доверенность б/н от 27.05.2016;
- от ответчика - Сазонов А.В., доверенность б/н от 08.02.2016;
- Водолазский И.А., доверенность б/н от 19.08.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Остров Крым" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 июня 2016 года по делу N А84-1521/2016 (судья Погребняк А.С.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Остров Крым"
к обществу с ограниченной ответственностью "Тегга"
о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 500 127,00 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Остров Крым" (далее - истец, ООО "Остров Крым") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тегга" (далее - ответчик, ООО "Тегга") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 500 127,00 рублей.
Исковые требования обоснованы тем, что Договор аренды нежилых помещений от 30.06.2015 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, срок исполнения истцом обязательств по внесению арендной платы не наступил, исходя из положений пункта 6.3 Договора аренды.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.06.2016 по делу N А84-1521/2016 (судья Погребняк А.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны были связаны обязательствами, вытекающими из договора аренды, условия заключенного договора соответствовали требованиям закона, обязательства по договору исполнялись сторонами надлежащим образом, в связи с чем, оснований для взыскания суммы неосновательного обогащения не имеется.
Не согласившись с указанным решением суда, общество с ограниченной ответственностью "Остров Крым" обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении решения, нарушены нормы материального и процессуального права, судом не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению.
В судебном заседании, назначенном на 27.09.2016, представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы и просил ее удовлетворить, обжалуемое решение отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители ответчика возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просили суд апелляционной инстанции оставить без изменений решение суда первой инстанции, более подробно возражения изложены в отзыве на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.
При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как усматривается из материалов дела, 30.06.2015 между ООО "Тегга" и ООО "Остров Крым" заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Севастополь, Исторический бульвар, 3 (объект), в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию: помещения первого этажа: N IV-1, площадью 26,3 кв. м, IV-2, площадью 227,5 кв. м, IV-11, площадью 23,5 кв. м, IV-3 (балкон), площадью 36,5 кв. м с лестницей; помещения цокольного этажа; N 1-1, площадью 2,4 кв. м, N 1-2, площадью 26,5 кв. м, N 1-2а, площадью 2,7 кв. м, N II-1, площадью 54,2 кв. м, N II-8, площадью 25,9 кв. м, N III-1, площадью 37,2 кв. м, фойе, площадью 10 кв. м, часть помещения N II-3, площадью 13 кв. м, часть летней площадки II, площадью 95,6 кв. м, парковку (I), площадью 180 кв. м.
Кроме того, Арендодатель предоставляет Арендатору право использования помещений общего пользования в том же здании: на первом этаже: IV-12, площадью 13,2 кв. м, IV-4, площадью 10,3 кв. м; в цокольном этаже помещения II -3, площадью 21,7 кв. м, II - 2, площадью 7,1 кв. м, II-7, площадью 10,6 кв. м, II-5, площадью 6,3 кв. м, часть помещения II - 4, площадью 9,2 кв. м.
Объект аренды принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 05.03.2010, удостоверенного частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа Голобородько О.Е. за реестровым N 487.
Балансовая стоимость объекта аренды на день заключения Договора составляет 2 517 314,00 рублей.
Срок аренды устанавливается с момента передачи объекта от арендодателя арендатору по акту приема-передачи объекта по 31.12.2015 (пункт 3.1 Договора).
В соответствии с пунктом 3.2, Договор считается заключенным с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонами всех обязательств по настоящему договору.
Согласно пункту 4.2 Договора Арендатор, после прекращения действия настоящего договора, обязуется передать Арендодателю Объект, указанный в пункте 2.1 по Акту сдачи-приемки Объекта, в котором должно быть указано техническое состояние объекта на момент сдачи его Арендодателю, а арендодатель обязуется принять от арендатора объект аренды в течение 20 рабочих дней с момента прекращения действия договора.
Акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством фактической передачи объекта аренды Арендатору. Подписанный акт приема-передачи не влечет передачу арендатору права собственности на объект аренды; в течение срока действия настоящего договора Арендатор осуществляет лишь право пользования объектом аренды (пункт 4.3 Договора).
В соответствии с пунктами 6.1, 6.2 Договора за владение и пользование объектом арендатор обязан выплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин. Постоянная арендная плата включает в себя оплату за пользование объектом и местами общего пользования, устанавливается в условных единицах, и на момент заключения договора ее размер за 1 календарный месяц составляет 7019 у.е. Условная единица принимается равной стоимости в рублях 1 доллара США по курсу ЦБ РФ на первый рабочий день оплачиваемого периода.
Согласно пункту 6.3 Договора постоянная арендная плата уплачивается арендатором начиная с момента государственной регистрации договора.
Переменная арендная плата включает в себя компенсационные платежи за эксплуатационно-коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение), расходы на обслуживание и поверке оборудования, услуги по охране объекта, арендной плате за земельный участок, иные услуги и эксплуатационные расходы по содержанию объекта и оборудования (пункт 6.4 Договора).
Согласно пунктам 6.6., 6.7 Договора переменная арендная плата оплачивается арендатором отдельно, начиная с момента заключения договора. Оплата производится согласно показателям приборов учета, установленным тарифам, фактическим расходам на основании расчета Арендодателя не позднее 2 рабочих дней со дня получения соответствующих счетов арендодателя, переданного на электронную почту dir@ostrovcafe.com.
В случае задержки с оплатой соответствующих счетов арендатор оплачивает арендодателю помимо требуемых платежей, пени и штрафы, предусмотренные за несвоевременную оплату соответствующих услуг (пункт 6.8 Договора).
Своевременная оплата переменной арендной платы является, в соответствии со статьей 432 ГК РФ, существенным условием настоящего Договора (пункт 6.9 Договора).
Одновременно с предоставлением счета на оплату переменной арендной платы Арендодатель предоставляет арендатору акт об оказании услуг, который в течение 5 рабочих дней с момента его вручения арендатору должен быть подписан и передан арендатором арендодателю, или в указанный срок арендатор должен передать арендодателю мотивированный отказ от подписания акта об оказании услуг. В случае, если в течение 5 рабочих дней с момента вручения арендодателем арендатору акта об оказании услуг арендатор акт об оказании услуг не подпишет и не передаст его арендодателю, или не представит мотивированный отказ от подписания акта об оказании услуг, то услуги считаются оказанными, а акт об оказании услуг - подписанным арендатором (пункт 6.10 Договора).
В последующем, постоянная арендная плата вносится ежемесячно авансом до 15 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет арендодателя независимо от выставления счета арендодателем (п. 6.11 Договора).
Согласно пункту 6.14 Договора арендатор помимо постоянной и переменной арендной платы компенсирует арендодателю плату за землю под арендуемыми летней площадкой и парковкой и оставшуюся часть пропорционально занимаемой площади арендуемого объекта и соответствующей части помещений общего пользования.
30.06.2015 во исполнение условий договора стороны подтвердили передачу Арендодателем встроенных помещений в здании бара по адресу: г. Севастополь, Исторический бульвар, 3, Арендатору и подписали Акт приема-передачи (л.д. 38-40), в судебном заседании в суде апелляционной инстанции этот факт подтвердил представитель истца.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции, в материалы дела представлены счета на уплату арендной платы, выставленные ООО "Тегга" обществу с ограниченной ответственностью "Остров Крым", а именно: N 15 от 09.07.2015 на сумму 325 000, рублей, N 18 от 10.08.2015 на сумму 325 000, 00 рублей, N 21 от 10.09.2015 на сумму 468 300, 00 рублей, N 27 от 12.11.2015 на сумму 452 000,00 рублей, N 24 от 12.10.2015 на сумму 461 400 рублей; а также платежные поручения, подтверждающие оплату истцом в пользу ответчика денежных средств за аренду помещений, а именно: N 245 от 15.07.2015 на сумму 325 000, 00 рублей, N 308 от 17.08.2015 на сумму 325 000,00 рублей, N 394 от 15.09.2015 на сумму 350 000,00 рублей, N 397 от 21.09.2015 на сумму 118 300,00 рублей, N 442 от 15.10.2015 на сумму 191 000,00 рублей, N 453 от 19.10.2015 на сумму 70 400,00 рублей, N 476 от 30.10.2015 на сумму 200 000,00 рублей, N 505 от 16.11.2015 на сумму 226 000,00 рублей, N 517 от 26.11.2015 на сумму 226 000,00 рублей, N 534 от 15.12.2015 на сумму 468 427,00 рублей.
30.12.2015 истец обратился к ответчику с письмом N 1130 о возврате в течение 30 календарных дней суммы неосновательного обогащения в размере 42 114,00 долларов США, необоснованно полученных от истца за период с июля по декабрь 2015 года, поскольку постоянная арендная плата подлежит уплате лишь с момента государственной регистрации Договора аренды (пункт 6.3 Договора), однако, Договор аренды нежилых помещений от 30.06.2015 зарегистрирован не был (л.д. 56-57), в связи с чем, проведенные платежи истец не считает арендными платежами, а потому, по мнению истца, они являются неосновательным обогащением.
Письмом от 19.01.2016 истец обратился к ответчику с требованием (претензией) о возврате неосновательного обогащения - денежных средств в размере 2 500 127,00 рублей, полученных ответчиком от истца в качестве арендной платы по договору от 30.06.2015 (л.д. 60-61).
Отсутствие ответа на указанные обращения, а также невозвращение ответчику истцом указанной денежной суммы, внесенной в качестве арендной платы по договору, стало основанием для обращения истца в суд с требованиями о возвращении денежных средств в размере 2 500 127,00 рублей - суммы неосновательного обогащения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истец, обращаясь с иском в суд, сослался на нормы ГК РФ о неосновательном обогащении, полагая, что ввиду отсутствия государственной регистрации обязательство по внесению арендной платы у него не наступило, учитывая, что пунктом 6.3 Договора определено, что постоянная арендная плата уплачивается арендатором начиная с момента государственной регистрации договора.
Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, истцом не принято во внимание разъяснение, содержащееся в пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление), согласно которому стороны связаны обязательством, если они достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал, а арендатор принял имущество в аренду без каких-либо замечаний, соглашение исполнялось сторонами, независимо от того, что договор, подлежащий государственной регистрации не был зарегистрирован.
Исходя из пункта 14 указанного Постановления, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Как усматривается их материалов дела, истец не только принял имущество в аренду, но и фактически пользовался им, подтверждая это регулярными (до декабря 2015 года) платежами. Доказательств обратного истцом суду не представлено, данный факт подтвержден обеими сторонами.
В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Судом установлено, что в рассматриваемом судом случае стороны согласовали все существенные условия договора аренды, в том числе о размере арендной платы, имущество было принято истцом по акту приема-передачи без возражений, ответчиком выставлялись счета по уплате арендной платы, истцом на счет ответчика вносились денежные суммы в счет арендной платы.
Таким образом, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из положений статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Проанализировав изложенные выше нормы права, судебная коллегия пришла к выводу, что спорный договор в силу закона не подлежал государственной регистрации, поскольку он заключен на срок - 6 месяцев (с 30.06.2015 по 31.12.2015).
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительного того, что стороны были связаны обязательствами, вытекающими из договора аренды, условия заключенного договора соответствовали требованиям закона, обязательства по договору исполнялись сторонами надлежащим образом, в связи с чем, основания для взыскания суммы неосновательного отсутствуют.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.
Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (постановление пленума ВС РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении").
Суд предыдущей инстанции привел правовое обоснование своих выводов, о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, заявителем апелляционной жалобы в процессе рассмотрения дела не было доказано и предоставлено соответствующих доказательств в обоснование своих доводов, а, следовательно, судебная коллегия считает решение суда соответствующим нормам материального и процессуального права, а потому оставляет решение суда первой инстанции без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 июня 2016 года по делу N А84-1521/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Остров Крым" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.10.2016 N 21АП-1349/2016 ПО ДЕЛУ N А84-1521/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2016 г. по делу N А84-1521/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2016
В полном объеме постановление изготовлено 04.10.2016
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Проценко А.И.,
судей Сикорской Т.И.,
Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матковой Я.А.,
при участии:
- от истца - Рубан Ю.А., доверенность б/н от 27.05.2016;
- от ответчика - Сазонов А.В., доверенность б/н от 08.02.2016;
- Водолазский И.А., доверенность б/н от 19.08.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Остров Крым" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 июня 2016 года по делу N А84-1521/2016 (судья Погребняк А.С.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Остров Крым"
к обществу с ограниченной ответственностью "Тегга"
о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 500 127,00 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Остров Крым" (далее - истец, ООО "Остров Крым") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тегга" (далее - ответчик, ООО "Тегга") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 500 127,00 рублей.
Исковые требования обоснованы тем, что Договор аренды нежилых помещений от 30.06.2015 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, срок исполнения истцом обязательств по внесению арендной платы не наступил, исходя из положений пункта 6.3 Договора аренды.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.06.2016 по делу N А84-1521/2016 (судья Погребняк А.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны были связаны обязательствами, вытекающими из договора аренды, условия заключенного договора соответствовали требованиям закона, обязательства по договору исполнялись сторонами надлежащим образом, в связи с чем, оснований для взыскания суммы неосновательного обогащения не имеется.
Не согласившись с указанным решением суда, общество с ограниченной ответственностью "Остров Крым" обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении решения, нарушены нормы материального и процессуального права, судом не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению.
В судебном заседании, назначенном на 27.09.2016, представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы и просил ее удовлетворить, обжалуемое решение отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители ответчика возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просили суд апелляционной инстанции оставить без изменений решение суда первой инстанции, более подробно возражения изложены в отзыве на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.
При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как усматривается из материалов дела, 30.06.2015 между ООО "Тегга" и ООО "Остров Крым" заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Севастополь, Исторический бульвар, 3 (объект), в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию: помещения первого этажа: N IV-1, площадью 26,3 кв. м, IV-2, площадью 227,5 кв. м, IV-11, площадью 23,5 кв. м, IV-3 (балкон), площадью 36,5 кв. м с лестницей; помещения цокольного этажа; N 1-1, площадью 2,4 кв. м, N 1-2, площадью 26,5 кв. м, N 1-2а, площадью 2,7 кв. м, N II-1, площадью 54,2 кв. м, N II-8, площадью 25,9 кв. м, N III-1, площадью 37,2 кв. м, фойе, площадью 10 кв. м, часть помещения N II-3, площадью 13 кв. м, часть летней площадки II, площадью 95,6 кв. м, парковку (I), площадью 180 кв. м.
Кроме того, Арендодатель предоставляет Арендатору право использования помещений общего пользования в том же здании: на первом этаже: IV-12, площадью 13,2 кв. м, IV-4, площадью 10,3 кв. м; в цокольном этаже помещения II -3, площадью 21,7 кв. м, II - 2, площадью 7,1 кв. м, II-7, площадью 10,6 кв. м, II-5, площадью 6,3 кв. м, часть помещения II - 4, площадью 9,2 кв. м.
Объект аренды принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 05.03.2010, удостоверенного частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа Голобородько О.Е. за реестровым N 487.
Балансовая стоимость объекта аренды на день заключения Договора составляет 2 517 314,00 рублей.
Срок аренды устанавливается с момента передачи объекта от арендодателя арендатору по акту приема-передачи объекта по 31.12.2015 (пункт 3.1 Договора).
В соответствии с пунктом 3.2, Договор считается заключенным с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонами всех обязательств по настоящему договору.
Согласно пункту 4.2 Договора Арендатор, после прекращения действия настоящего договора, обязуется передать Арендодателю Объект, указанный в пункте 2.1 по Акту сдачи-приемки Объекта, в котором должно быть указано техническое состояние объекта на момент сдачи его Арендодателю, а арендодатель обязуется принять от арендатора объект аренды в течение 20 рабочих дней с момента прекращения действия договора.
Акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством фактической передачи объекта аренды Арендатору. Подписанный акт приема-передачи не влечет передачу арендатору права собственности на объект аренды; в течение срока действия настоящего договора Арендатор осуществляет лишь право пользования объектом аренды (пункт 4.3 Договора).
В соответствии с пунктами 6.1, 6.2 Договора за владение и пользование объектом арендатор обязан выплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин. Постоянная арендная плата включает в себя оплату за пользование объектом и местами общего пользования, устанавливается в условных единицах, и на момент заключения договора ее размер за 1 календарный месяц составляет 7019 у.е. Условная единица принимается равной стоимости в рублях 1 доллара США по курсу ЦБ РФ на первый рабочий день оплачиваемого периода.
Согласно пункту 6.3 Договора постоянная арендная плата уплачивается арендатором начиная с момента государственной регистрации договора.
Переменная арендная плата включает в себя компенсационные платежи за эксплуатационно-коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение), расходы на обслуживание и поверке оборудования, услуги по охране объекта, арендной плате за земельный участок, иные услуги и эксплуатационные расходы по содержанию объекта и оборудования (пункт 6.4 Договора).
Согласно пунктам 6.6., 6.7 Договора переменная арендная плата оплачивается арендатором отдельно, начиная с момента заключения договора. Оплата производится согласно показателям приборов учета, установленным тарифам, фактическим расходам на основании расчета Арендодателя не позднее 2 рабочих дней со дня получения соответствующих счетов арендодателя, переданного на электронную почту dir@ostrovcafe.com.
В случае задержки с оплатой соответствующих счетов арендатор оплачивает арендодателю помимо требуемых платежей, пени и штрафы, предусмотренные за несвоевременную оплату соответствующих услуг (пункт 6.8 Договора).
Своевременная оплата переменной арендной платы является, в соответствии со статьей 432 ГК РФ, существенным условием настоящего Договора (пункт 6.9 Договора).
Одновременно с предоставлением счета на оплату переменной арендной платы Арендодатель предоставляет арендатору акт об оказании услуг, который в течение 5 рабочих дней с момента его вручения арендатору должен быть подписан и передан арендатором арендодателю, или в указанный срок арендатор должен передать арендодателю мотивированный отказ от подписания акта об оказании услуг. В случае, если в течение 5 рабочих дней с момента вручения арендодателем арендатору акта об оказании услуг арендатор акт об оказании услуг не подпишет и не передаст его арендодателю, или не представит мотивированный отказ от подписания акта об оказании услуг, то услуги считаются оказанными, а акт об оказании услуг - подписанным арендатором (пункт 6.10 Договора).
В последующем, постоянная арендная плата вносится ежемесячно авансом до 15 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет арендодателя независимо от выставления счета арендодателем (п. 6.11 Договора).
Согласно пункту 6.14 Договора арендатор помимо постоянной и переменной арендной платы компенсирует арендодателю плату за землю под арендуемыми летней площадкой и парковкой и оставшуюся часть пропорционально занимаемой площади арендуемого объекта и соответствующей части помещений общего пользования.
30.06.2015 во исполнение условий договора стороны подтвердили передачу Арендодателем встроенных помещений в здании бара по адресу: г. Севастополь, Исторический бульвар, 3, Арендатору и подписали Акт приема-передачи (л.д. 38-40), в судебном заседании в суде апелляционной инстанции этот факт подтвердил представитель истца.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции, в материалы дела представлены счета на уплату арендной платы, выставленные ООО "Тегга" обществу с ограниченной ответственностью "Остров Крым", а именно: N 15 от 09.07.2015 на сумму 325 000, рублей, N 18 от 10.08.2015 на сумму 325 000, 00 рублей, N 21 от 10.09.2015 на сумму 468 300, 00 рублей, N 27 от 12.11.2015 на сумму 452 000,00 рублей, N 24 от 12.10.2015 на сумму 461 400 рублей; а также платежные поручения, подтверждающие оплату истцом в пользу ответчика денежных средств за аренду помещений, а именно: N 245 от 15.07.2015 на сумму 325 000, 00 рублей, N 308 от 17.08.2015 на сумму 325 000,00 рублей, N 394 от 15.09.2015 на сумму 350 000,00 рублей, N 397 от 21.09.2015 на сумму 118 300,00 рублей, N 442 от 15.10.2015 на сумму 191 000,00 рублей, N 453 от 19.10.2015 на сумму 70 400,00 рублей, N 476 от 30.10.2015 на сумму 200 000,00 рублей, N 505 от 16.11.2015 на сумму 226 000,00 рублей, N 517 от 26.11.2015 на сумму 226 000,00 рублей, N 534 от 15.12.2015 на сумму 468 427,00 рублей.
30.12.2015 истец обратился к ответчику с письмом N 1130 о возврате в течение 30 календарных дней суммы неосновательного обогащения в размере 42 114,00 долларов США, необоснованно полученных от истца за период с июля по декабрь 2015 года, поскольку постоянная арендная плата подлежит уплате лишь с момента государственной регистрации Договора аренды (пункт 6.3 Договора), однако, Договор аренды нежилых помещений от 30.06.2015 зарегистрирован не был (л.д. 56-57), в связи с чем, проведенные платежи истец не считает арендными платежами, а потому, по мнению истца, они являются неосновательным обогащением.
Письмом от 19.01.2016 истец обратился к ответчику с требованием (претензией) о возврате неосновательного обогащения - денежных средств в размере 2 500 127,00 рублей, полученных ответчиком от истца в качестве арендной платы по договору от 30.06.2015 (л.д. 60-61).
Отсутствие ответа на указанные обращения, а также невозвращение ответчику истцом указанной денежной суммы, внесенной в качестве арендной платы по договору, стало основанием для обращения истца в суд с требованиями о возвращении денежных средств в размере 2 500 127,00 рублей - суммы неосновательного обогащения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истец, обращаясь с иском в суд, сослался на нормы ГК РФ о неосновательном обогащении, полагая, что ввиду отсутствия государственной регистрации обязательство по внесению арендной платы у него не наступило, учитывая, что пунктом 6.3 Договора определено, что постоянная арендная плата уплачивается арендатором начиная с момента государственной регистрации договора.
Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, истцом не принято во внимание разъяснение, содержащееся в пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление), согласно которому стороны связаны обязательством, если они достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал, а арендатор принял имущество в аренду без каких-либо замечаний, соглашение исполнялось сторонами, независимо от того, что договор, подлежащий государственной регистрации не был зарегистрирован.
Исходя из пункта 14 указанного Постановления, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Как усматривается их материалов дела, истец не только принял имущество в аренду, но и фактически пользовался им, подтверждая это регулярными (до декабря 2015 года) платежами. Доказательств обратного истцом суду не представлено, данный факт подтвержден обеими сторонами.
В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Судом установлено, что в рассматриваемом судом случае стороны согласовали все существенные условия договора аренды, в том числе о размере арендной платы, имущество было принято истцом по акту приема-передачи без возражений, ответчиком выставлялись счета по уплате арендной платы, истцом на счет ответчика вносились денежные суммы в счет арендной платы.
Таким образом, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из положений статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Проанализировав изложенные выше нормы права, судебная коллегия пришла к выводу, что спорный договор в силу закона не подлежал государственной регистрации, поскольку он заключен на срок - 6 месяцев (с 30.06.2015 по 31.12.2015).
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительного того, что стороны были связаны обязательствами, вытекающими из договора аренды, условия заключенного договора соответствовали требованиям закона, обязательства по договору исполнялись сторонами надлежащим образом, в связи с чем, основания для взыскания суммы неосновательного отсутствуют.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.
Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (постановление пленума ВС РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении").
Суд предыдущей инстанции привел правовое обоснование своих выводов, о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, заявителем апелляционной жалобы в процессе рассмотрения дела не было доказано и предоставлено соответствующих доказательств в обоснование своих доводов, а, следовательно, судебная коллегия считает решение суда соответствующим нормам материального и процессуального права, а потому оставляет решение суда первой инстанции без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 июня 2016 года по делу N А84-1521/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Остров Крым" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.ПРОЦЕНКО
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
А.И.ПРОЦЕНКО
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)