Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что арестованное в ходе исполнения судебного акта имущество было передано истцу на основании договора купли-продажи, что подтверждается актом приема-передачи квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Петра" - Бунина В.В. по дов. от 20.04.2014,
от ответчиков - Прокуратуры г. Москвы - Нейман И.Н. по дов. от 10.02.2017,
Прокуратуры Московской области - Долотова О.В., удостоверение,
ОАТИ г. Москвы - Трухина Н.А. по дов. от 13.03.2017,
от третьего лица - Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам - не явился, извещен,
рассмотрев 06 июля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Петра"
на постановление от 31 марта 2017 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С., Игнахиной М.В.,
по делу N А41-17508/2016,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Петра"
к АО "Мосстроймеханизация-5", АО "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ", ОАО "Альфастрахование". ООО "Цифра Один", Варгановой Светлане Николаевне, Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный МУПИП Орехово-Зуевского района, Прокуратуре Московской области, Пушкиной Екатерине Николаевне, ОСАО "Ингосстрах", Золотых Ольге Александровне, Кириленко Юрию Николаевичу, Инспекции Федеральной налоговой службы России N 24 по г. Москве, Пикторинскому Андрею Павловичу, ИФНС России N 8 по г. Москве, Разинову Александру Николаевичу, Шуваеву Николаю Григорьевичу, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 2 по республике Башкортостан, ООО "Интеграл", Территориальному отделу N 35 Госадмтехнадзора МО, Рыжовой Надежде Серафимовна, ГУП Московской области, Мособлстройпрогресс, Торопенко Александру Васильевичу, Ежовой Светлане Вячеславовна, Столпаковой Татьяне Алексеевна, Изотову Андрею Борисовичу, Галиакберову Марату Фаритовичу, МУП "Подольская теплосеть", Костылевой Наталье Германовне Благадырь Галине Михайловне, Межрайонному отделу судебных приставов по особым исполнительным производствам, Инспекции Федеральной налоговой службы N 20 по г. Москве, Волченкову Алексею Валерьевичу, Москомстройинвесту, ООО "Садовое кольцо Инжиниринг", Инспекции Федеральной налоговой службы N 10 по г. Москве, Двоеглазову Александру Михайловичу, Штанову Дмитрию Владимировичу, ОАО "Ариэль Металл", МО по ОИП УФССП России по Москве Филиал N 4, ФБУ "Управление финансового обеспечения МО РФ по г. Москве и Московской области, Голубцовой Кристине Владимировне, Полевик Александру Семеновичу, Кохановой Алле Юрьевне, Ванифатьеву Александру Ивановичу, Маховой Лидии Николаевне, Казенному предприятию города Москвы "Управление гаражного строительства", ООО "Биопласт", ООО "Частная охранная организация "Атлант", ГУП ФЕДЕРАЛЬНОЕ, ОСНОВАННОЕ НА ПРАВЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ, "РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЦЕНТР ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ - ФЕДЕРАЛЬНОЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ", ООО "ПРАНА", ООО "Группа компаний "Техноспас", ООО НПО "САНПРОЕКТМОНТАЖ", ООО "КРИЛАКСПЕЦСТРОЙ", Кравчуку Виталию Анатольевичу, Мошковой Наталье Ивановне, Матяш Анне Сергеевне, Поливеевой Ольге Анатольевне, ИФНС N 15 по г. Москве, Мошкову Владимиру Витальевичу, ООО "КапиталстройПроект", Кириенко Ларисе Юрьевне, Сиразову Хатыбу Вагизовичу, УФНС России по г. Москве, Департаменту городского имущества г. Москве, ГУ ГУ - ПФ РФ N 10 по г. Москве и МО Казенное предприятие города Москвы "Управление гражданского строительства" ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО АДМИНИСТРАТИВНО-ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ОАО "Монтажно-Строительное управление 95", ЗАО ОНПЭЦ "Регион-Центр-Экология", ГУ главного управления Пенсионного Фонда Российской Федерации N 10, Управление N 1 по г. Москве и Московской области, Тхамоковой Жанне Юрьевне, Одинец Ольге Макаровне, ОАО "МОСГАЗ", Токареву Евгению Анатольевичу, ООО "Механизация-42", АО "Сталепромышленная компания", Габзаевой Тамиле Джабраиловне, Прокуратуре г. Москвы, Труфанову Николаю Егоровичу, ГУП МО МОБТИ, Сибиряковой Елене Анатольевне, Коваленко Марии Александровне, Объединению административно-технических инспекций города Москвы, ИФНС России N 19 г. Москвы, ООО "Прано-М", Крашенинникову Валентину Михайловичу, АО "Центральный научно-исследовательский институт автоматики и гидравлики", Шатырову Александру Сергеевичу, Гордиенко Светлане Михайловне, ООО "Топгеострой", Татариновой Марианне Леонидовне, ООО "Управление механизации и дорожного строительства", АО "Мосводоканал", ООО "Группа Ренессанс Страхование", ООО "Холл-Сервис", ООО "Форум", ООО "Профсервис", Краббэ Анастасии Владимировна, ПАО "Мосэнергосбыт", ООО "ВЕКТОР", ОАО Московская Объединенная Энергетическая Компания, ООО "Желдорсервис", ИФНС России N 26 г. Москвы, Курапову Александру Петровичу, ООО "Управляющая компания "Техстройконтракт", Матусевич Антонине Ивановна, Матвеевой Ирине Юрьевна, ООО "Строительная компания фасады строительство и проектирование", Лукиной Светлане Павловне, Каменскому Михаилу Юрьевичу, Костылеву Алексею Николаевичу, Гордиенко Владимиру Тихоновичу, ОАО "Орехово-Зуевская ПМК-16, ООО "Кранком", ООО "Стройбизнессервис", ООО "Компания Драив", Комитету по управлению имущества Администрации городского округа Балашиха, ООО "Компания Бритекс", ЗАО "МАРПОСАДКАБЕЛЬ", МТУ РОСТЕХНАДЗОРА, Коровиной Ирине Борисовне, ФГУП "Рослесинфорг", ООО "Кварц", ООО "Производственная строительно-торговая группа", Управлению по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и благоустройству администрации Подольского муниципального района, ГУП города Москвы по эксплуатации Московских водоотводящих систем "Мосводосток", ООО "Трест Коксохиммонтаж-Промстрой", ООО "ФОРУМ"
о признании права собственности, освобождении от ареста,
третье лицо: Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Петра" (далее - ООО "Строительная компания "Петра", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Мосстроймеханизация-5" (далее - АО "Мосстроймеханизация-5", АО "МСМ-5", ответчик) с требованиями:
- - прекратить право собственности АО "МСМ-5" на квартиру N 627, расположенную по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2;
- - признать право собственности за ООО "СК "Петра" на квартиру N 627, расположенную по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2;
- - освободить от ареста (исключить из описи арестованного имущества) квартиру N 627, расположенную по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам.
Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением от 30.08.2016 Десятый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела судом первой инстанции, поскольку установил, что решение принято судом о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (взыскателей по исполнительному производству).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2017 в удовлетворении требований было отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом суда апелляционной инстанции, общество обратилось с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит постановление отменить ввиду нарушения норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель истца доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представители Прокуратуры г. Москвы, Прокуратуры Московской области и ОАТИ г. Москвы просили оставить оспариваемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Иные участвующие в деле лица, извещенные о слушании кассационной жалобы в установленном законом порядке, представителей в суд не направили. Суд кассационной инстанции счел возможным рассмотреть кассационную жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в силу пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, не может являться препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Информация о движении дела опубликована на официальном Интернет-сайте суда. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление подлежит ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Москве Холомьевой Ю.В. (далее - судебный пристав-исполнитель) возбуждено исполнительное производство N 17904/15/77011-ИП по исполнительному листу N ФС 000177411 от 19.03.2015, выданному Арбитражным судом города Москвы по делу N А40-135589/14-55-1032 по иску ФГУП основанное на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" к ЗАО "Мосстроймеханизация-5" о взыскании задолженности в сумме 12 536 699,9 руб.
23.09.2015 судебным приставом-исполнителем во исполнение решения суда введен запрет (наложен арест) на имущество ЗАО "Мосстроймеханизация-5", должнику запрещено совершать действия, направленные на отчуждение любым способом имущества, а Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области запрещено совершать любые регистрационные и иные действия в отношении арестованного имущества.
Обращаясь в арбитражный суд по настоящему делу, истец указал, что арестованное в ходе исполнения указанного выше судебного акта имущество: квартира N 627, расположенная по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2, право собственности на которую зарегистрировано за ЗАО "Мосстроймеханизация-5", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 21.09.2015 N 50/001/004/2015-114506, передано обществу на основании договора купли-продажи N 110/5 от 20.04.2015 (л.д. 16-17), что подтверждается актом приема-передачи квартиры от 20.04.2015 (т. 1 л.д. 21).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22), по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Вместе с тем, заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств.
В соответствии с пунктом 51 постановления Пленума, ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество.
Отказывая в удовлетворении иска в части требования о признании права собственности ООО "Строительная компания "Петра" на указанную выше квартиру, суд апелляционной инстанции указал на то, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры подлежал государственной регистрации. Поскольку доказательства государственной регистрации договора купли-продажи N 110/5 от 20.04.2015 суду не представлены, данный договор является не заключенным и не влечет правовых последствий в виде перехода права собственности на истца.
Между тем, судом не учтено, что в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (01.03.2013).
Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры заключен сторонами 20.04.2015, указанные судом положения статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации применению к правоотношениям сторон не подлежали.
Кроме того, согласно представленным в материалы дела документам, между АО "Мосстроймеханизация-5" и ООО "Строительная компания "Петра" 24.10.2013 был заключен предварительный договор N 297/1, предметом которого являлась обязанность заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому АО "Мосстроймеханизация-5" будет выступать продавцом, ООО "Строительная компания "Петра" - покупателем.
В соответствии с п. 2.2 предварительного договора недвижимое имущество представляет из себя трехкомнатную квартиру N 627, располагающуюся по строительному адресу; Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, корп. 31 (проектная площадь 71,10 кв. м).
Согласно предварительному договору стоимость квартиры составила 5 688 000 руб. 00 коп. (п. 3.1 предварительного договора).
В дальнейшем между истцом и ответчиком (АО "Мосстроймеханизация-5") подписан основной договор N 110/5 купли-продажи квартиры от 20.04.2015.
Цена отчуждаемой квартиры сторонами была определена в сумме 5 808 000 руб.
Как указал истец, свое обязательство по оплате денежных средств ООО "Строительная компания "Петра" выполнило надлежащим образом в полном объеме, что подтверждается следующими документами:
- - соглашением N 521 от 20.11.2013 о порядке взаиморасчетов;
- - соглашением от 20.04.2015, согласно которому после завершения строительства жилого дома, в котором располагается спорная квартира, был присвоен почтовый адрес; Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2.
- Также в данном соглашении оговорено, что цена покупки по основному договору купли-продажи квартиры составила 5 808 000 руб.;
- - соглашением N 179 от 20.04.2015 о порядке взаиморасчетов.
Таким образом, из соглашения от 20.04.2015 следует, что с даты его подписания обязательства истца по оплате договора купли-продажи квартиры в сумме 5 808 000 руб. считаются выполненными.
На данный момент, как указал суд, квартира фактически передана в пользование ООО "Строительная компания "Петра", о чем свидетельствуют акт приема-передачи квартиры от 20.04.2015, договор N 627 от 16.03.2016 управления многоквартирным домом.
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: Московская область, город Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2.
В соответствии с обмерами БТИ площадь квартиры увеличилась и составила 72,60 кв. м.
Из приведенных выше документов следует, что квартира фактически была передана ООО "Строительная компания "Петра", которое оплачивает коммунальные расходы по ее содержанию и эксплуатации.
Так, согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В то же время согласно положениям статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, данным в указанном выше пункте 50 Постановления Пленума N 10/22, иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен не только собственником этого имущества, но и иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.
В силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 Постановления Пленума N 10/22).
Таким образом, вывод суда об отказе в иске является преждевременным, сделанным без исследования и установления имеющих значение для дела обстоятельств, при применении норм права, не подлежащих применению, и не применении норм права, подлежащих применению, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления и направления дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо с учетом изложенного и в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, и с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств правильно определить и применить нормы права, подлежащие применению в настоящем деле, вынести законный и обоснованный судебный акт.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2017 года по делу N А41-17508/2016 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.07.2017 N Ф05-9192/2017 ПО ДЕЛУ N А41-17508/2016
Требование: О прекращении права собственности на квартиру, освобождении имущества от ареста, признании права собственности на квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что арестованное в ходе исполнения судебного акта имущество было передано истцу на основании договора купли-продажи, что подтверждается актом приема-передачи квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2017 г. по делу N А41-17508/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Петра" - Бунина В.В. по дов. от 20.04.2014,
от ответчиков - Прокуратуры г. Москвы - Нейман И.Н. по дов. от 10.02.2017,
Прокуратуры Московской области - Долотова О.В., удостоверение,
ОАТИ г. Москвы - Трухина Н.А. по дов. от 13.03.2017,
от третьего лица - Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам - не явился, извещен,
рассмотрев 06 июля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Петра"
на постановление от 31 марта 2017 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С., Игнахиной М.В.,
по делу N А41-17508/2016,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Петра"
к АО "Мосстроймеханизация-5", АО "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ", ОАО "Альфастрахование". ООО "Цифра Один", Варгановой Светлане Николаевне, Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный МУПИП Орехово-Зуевского района, Прокуратуре Московской области, Пушкиной Екатерине Николаевне, ОСАО "Ингосстрах", Золотых Ольге Александровне, Кириленко Юрию Николаевичу, Инспекции Федеральной налоговой службы России N 24 по г. Москве, Пикторинскому Андрею Павловичу, ИФНС России N 8 по г. Москве, Разинову Александру Николаевичу, Шуваеву Николаю Григорьевичу, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 2 по республике Башкортостан, ООО "Интеграл", Территориальному отделу N 35 Госадмтехнадзора МО, Рыжовой Надежде Серафимовна, ГУП Московской области, Мособлстройпрогресс, Торопенко Александру Васильевичу, Ежовой Светлане Вячеславовна, Столпаковой Татьяне Алексеевна, Изотову Андрею Борисовичу, Галиакберову Марату Фаритовичу, МУП "Подольская теплосеть", Костылевой Наталье Германовне Благадырь Галине Михайловне, Межрайонному отделу судебных приставов по особым исполнительным производствам, Инспекции Федеральной налоговой службы N 20 по г. Москве, Волченкову Алексею Валерьевичу, Москомстройинвесту, ООО "Садовое кольцо Инжиниринг", Инспекции Федеральной налоговой службы N 10 по г. Москве, Двоеглазову Александру Михайловичу, Штанову Дмитрию Владимировичу, ОАО "Ариэль Металл", МО по ОИП УФССП России по Москве Филиал N 4, ФБУ "Управление финансового обеспечения МО РФ по г. Москве и Московской области, Голубцовой Кристине Владимировне, Полевик Александру Семеновичу, Кохановой Алле Юрьевне, Ванифатьеву Александру Ивановичу, Маховой Лидии Николаевне, Казенному предприятию города Москвы "Управление гаражного строительства", ООО "Биопласт", ООО "Частная охранная организация "Атлант", ГУП ФЕДЕРАЛЬНОЕ, ОСНОВАННОЕ НА ПРАВЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ, "РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЦЕНТР ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ - ФЕДЕРАЛЬНОЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ", ООО "ПРАНА", ООО "Группа компаний "Техноспас", ООО НПО "САНПРОЕКТМОНТАЖ", ООО "КРИЛАКСПЕЦСТРОЙ", Кравчуку Виталию Анатольевичу, Мошковой Наталье Ивановне, Матяш Анне Сергеевне, Поливеевой Ольге Анатольевне, ИФНС N 15 по г. Москве, Мошкову Владимиру Витальевичу, ООО "КапиталстройПроект", Кириенко Ларисе Юрьевне, Сиразову Хатыбу Вагизовичу, УФНС России по г. Москве, Департаменту городского имущества г. Москве, ГУ ГУ - ПФ РФ N 10 по г. Москве и МО Казенное предприятие города Москвы "Управление гражданского строительства" ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО АДМИНИСТРАТИВНО-ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ОАО "Монтажно-Строительное управление 95", ЗАО ОНПЭЦ "Регион-Центр-Экология", ГУ главного управления Пенсионного Фонда Российской Федерации N 10, Управление N 1 по г. Москве и Московской области, Тхамоковой Жанне Юрьевне, Одинец Ольге Макаровне, ОАО "МОСГАЗ", Токареву Евгению Анатольевичу, ООО "Механизация-42", АО "Сталепромышленная компания", Габзаевой Тамиле Джабраиловне, Прокуратуре г. Москвы, Труфанову Николаю Егоровичу, ГУП МО МОБТИ, Сибиряковой Елене Анатольевне, Коваленко Марии Александровне, Объединению административно-технических инспекций города Москвы, ИФНС России N 19 г. Москвы, ООО "Прано-М", Крашенинникову Валентину Михайловичу, АО "Центральный научно-исследовательский институт автоматики и гидравлики", Шатырову Александру Сергеевичу, Гордиенко Светлане Михайловне, ООО "Топгеострой", Татариновой Марианне Леонидовне, ООО "Управление механизации и дорожного строительства", АО "Мосводоканал", ООО "Группа Ренессанс Страхование", ООО "Холл-Сервис", ООО "Форум", ООО "Профсервис", Краббэ Анастасии Владимировна, ПАО "Мосэнергосбыт", ООО "ВЕКТОР", ОАО Московская Объединенная Энергетическая Компания, ООО "Желдорсервис", ИФНС России N 26 г. Москвы, Курапову Александру Петровичу, ООО "Управляющая компания "Техстройконтракт", Матусевич Антонине Ивановна, Матвеевой Ирине Юрьевна, ООО "Строительная компания фасады строительство и проектирование", Лукиной Светлане Павловне, Каменскому Михаилу Юрьевичу, Костылеву Алексею Николаевичу, Гордиенко Владимиру Тихоновичу, ОАО "Орехово-Зуевская ПМК-16, ООО "Кранком", ООО "Стройбизнессервис", ООО "Компания Драив", Комитету по управлению имущества Администрации городского округа Балашиха, ООО "Компания Бритекс", ЗАО "МАРПОСАДКАБЕЛЬ", МТУ РОСТЕХНАДЗОРА, Коровиной Ирине Борисовне, ФГУП "Рослесинфорг", ООО "Кварц", ООО "Производственная строительно-торговая группа", Управлению по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и благоустройству администрации Подольского муниципального района, ГУП города Москвы по эксплуатации Московских водоотводящих систем "Мосводосток", ООО "Трест Коксохиммонтаж-Промстрой", ООО "ФОРУМ"
о признании права собственности, освобождении от ареста,
третье лицо: Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Петра" (далее - ООО "Строительная компания "Петра", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Мосстроймеханизация-5" (далее - АО "Мосстроймеханизация-5", АО "МСМ-5", ответчик) с требованиями:
- - прекратить право собственности АО "МСМ-5" на квартиру N 627, расположенную по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2;
- - признать право собственности за ООО "СК "Петра" на квартиру N 627, расположенную по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2;
- - освободить от ареста (исключить из описи арестованного имущества) квартиру N 627, расположенную по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам.
Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением от 30.08.2016 Десятый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела судом первой инстанции, поскольку установил, что решение принято судом о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (взыскателей по исполнительному производству).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2017 в удовлетворении требований было отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом суда апелляционной инстанции, общество обратилось с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит постановление отменить ввиду нарушения норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель истца доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представители Прокуратуры г. Москвы, Прокуратуры Московской области и ОАТИ г. Москвы просили оставить оспариваемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Иные участвующие в деле лица, извещенные о слушании кассационной жалобы в установленном законом порядке, представителей в суд не направили. Суд кассационной инстанции счел возможным рассмотреть кассационную жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в силу пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, не может являться препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Информация о движении дела опубликована на официальном Интернет-сайте суда. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление подлежит ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Москве Холомьевой Ю.В. (далее - судебный пристав-исполнитель) возбуждено исполнительное производство N 17904/15/77011-ИП по исполнительному листу N ФС 000177411 от 19.03.2015, выданному Арбитражным судом города Москвы по делу N А40-135589/14-55-1032 по иску ФГУП основанное на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" к ЗАО "Мосстроймеханизация-5" о взыскании задолженности в сумме 12 536 699,9 руб.
23.09.2015 судебным приставом-исполнителем во исполнение решения суда введен запрет (наложен арест) на имущество ЗАО "Мосстроймеханизация-5", должнику запрещено совершать действия, направленные на отчуждение любым способом имущества, а Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области запрещено совершать любые регистрационные и иные действия в отношении арестованного имущества.
Обращаясь в арбитражный суд по настоящему делу, истец указал, что арестованное в ходе исполнения указанного выше судебного акта имущество: квартира N 627, расположенная по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2, право собственности на которую зарегистрировано за ЗАО "Мосстроймеханизация-5", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 21.09.2015 N 50/001/004/2015-114506, передано обществу на основании договора купли-продажи N 110/5 от 20.04.2015 (л.д. 16-17), что подтверждается актом приема-передачи квартиры от 20.04.2015 (т. 1 л.д. 21).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22), по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Вместе с тем, заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств.
В соответствии с пунктом 51 постановления Пленума, ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество.
Отказывая в удовлетворении иска в части требования о признании права собственности ООО "Строительная компания "Петра" на указанную выше квартиру, суд апелляционной инстанции указал на то, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры подлежал государственной регистрации. Поскольку доказательства государственной регистрации договора купли-продажи N 110/5 от 20.04.2015 суду не представлены, данный договор является не заключенным и не влечет правовых последствий в виде перехода права собственности на истца.
Между тем, судом не учтено, что в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (01.03.2013).
Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры заключен сторонами 20.04.2015, указанные судом положения статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации применению к правоотношениям сторон не подлежали.
Кроме того, согласно представленным в материалы дела документам, между АО "Мосстроймеханизация-5" и ООО "Строительная компания "Петра" 24.10.2013 был заключен предварительный договор N 297/1, предметом которого являлась обязанность заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому АО "Мосстроймеханизация-5" будет выступать продавцом, ООО "Строительная компания "Петра" - покупателем.
В соответствии с п. 2.2 предварительного договора недвижимое имущество представляет из себя трехкомнатную квартиру N 627, располагающуюся по строительному адресу; Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, корп. 31 (проектная площадь 71,10 кв. м).
Согласно предварительному договору стоимость квартиры составила 5 688 000 руб. 00 коп. (п. 3.1 предварительного договора).
В дальнейшем между истцом и ответчиком (АО "Мосстроймеханизация-5") подписан основной договор N 110/5 купли-продажи квартиры от 20.04.2015.
Цена отчуждаемой квартиры сторонами была определена в сумме 5 808 000 руб.
Как указал истец, свое обязательство по оплате денежных средств ООО "Строительная компания "Петра" выполнило надлежащим образом в полном объеме, что подтверждается следующими документами:
- - соглашением N 521 от 20.11.2013 о порядке взаиморасчетов;
- - соглашением от 20.04.2015, согласно которому после завершения строительства жилого дома, в котором располагается спорная квартира, был присвоен почтовый адрес; Московская область, г. Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2.
- Также в данном соглашении оговорено, что цена покупки по основному договору купли-продажи квартиры составила 5 808 000 руб.;
- - соглашением N 179 от 20.04.2015 о порядке взаиморасчетов.
Таким образом, из соглашения от 20.04.2015 следует, что с даты его подписания обязательства истца по оплате договора купли-продажи квартиры в сумме 5 808 000 руб. считаются выполненными.
На данный момент, как указал суд, квартира фактически передана в пользование ООО "Строительная компания "Петра", о чем свидетельствуют акт приема-передачи квартиры от 20.04.2015, договор N 627 от 16.03.2016 управления многоквартирным домом.
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: Московская область, город Красногорск, ул. Заводская, д. 18, корп. 2.
В соответствии с обмерами БТИ площадь квартиры увеличилась и составила 72,60 кв. м.
Из приведенных выше документов следует, что квартира фактически была передана ООО "Строительная компания "Петра", которое оплачивает коммунальные расходы по ее содержанию и эксплуатации.
Так, согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В то же время согласно положениям статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, данным в указанном выше пункте 50 Постановления Пленума N 10/22, иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен не только собственником этого имущества, но и иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.
В силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 Постановления Пленума N 10/22).
Таким образом, вывод суда об отказе в иске является преждевременным, сделанным без исследования и установления имеющих значение для дела обстоятельств, при применении норм права, не подлежащих применению, и не применении норм права, подлежащих применению, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления и направления дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо с учетом изложенного и в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, и с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств правильно определить и применить нормы права, подлежащие применению в настоящем деле, вынести законный и обоснованный судебный акт.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2017 года по делу N А41-17508/2016 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.
Председательствующий судья
С.В.КРАСНОВА
Судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судья
С.В.НЕЧАЕВ
С.В.КРАСНОВА
Судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судья
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)