Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец утверждает, что намерения продавать квартиру не имел, каких-либо переговоров относительно продажи квартиры ни с кем не вел, договор купли-продажи и акт передачи квартиры не подписывал, денежные средства от продажи не получал, в том числе никого не уполномочивал совершать действия, направленные на отчуждение жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Романова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.
судей Мареевой Е.Ю., Новиковой Е.А.
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ЗАО "ГЗД" М.С.В. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 04 сентября 2015 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *****, заключенный **** года между С.И.С. и ЗАО "ГЗД", зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве **** года.
Истребовать из владения ЗАО "ГЗД" квартиру по адресу: ******.
Возвратить в собственность С.И.С. квартиру по адресу: *****.
Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ЗАО "ГЗД" на квартиру по адресу: *****.
Взыскать с ЗАО "ГЗД" в пользу С.И.С. судебные расходы в сумме ***** руб.",
установила:
С.И.С. обратился в суд с иском к ЗАО "ГЗД" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, истребовании жилого помещения, расположенного по адресу: ****** из чужого незаконного владения.
В обоснование своего иска истец указал, что спорное жилое помещение ему принадлежало на основании договора купли-продажи квартиры от **** г. С целью последующей сдачи в наем вышеуказанной квартиры, обратился за услугами в ООО "Инком недвижимость МЦБН". **** г. он заключил с нанимателем Д.Д.А. договор найма жилого помещения N **** на срок до ***** г., на основании которого передал в пользование Д.Д.А. спорное жилое помещение. Стороны по договору найма в устной форме договорились о пролонгации договора найма на новый срок.
**** г. истец узнал о том, что ***** г. зарегистрирован переход права собственности на квартиру на ЗАО "ГЗД".
Вместе с тем, истец утверждает, что намерения продавать квартиру не имел, каких-либо переговоров относительно продажи квартиры ни с кем не вел, договор купли-продажи и акт передачи квартиры не подписывал, денежные средства от продажи не получал, в том числе, никого не уполномочивал совершать действия, направленные на отчуждение жилого помещения.
***** г. истец обратился в правоохранительные органы с соответствующим заявлением по факту совершения в отношении него неустановленными лицами преступных действий.
Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель ЗАО "ГЗД" в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Третьи лица: Д.Д.А., ООО "Инком-недвижимость МЦБН", Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, заблаговременно извещались судом о времени и месте проведения судебного разбирательства, возражений на иск не представили.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика просит отменить решение суда, ссылается на те же обстоятельства, что были предметом рассмотрения суда первой инстанции: осмотрительность при заключении сделки, добросовестность со своей стороны.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика П.С.И. доводы апелляционной жалобы поддержала и просила ее удовлетворить.
Истец С.И.С., его представитель Ш.А.В. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Требования к оформлению сделки в письменной форме содержатся в ст. 160 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 1 данной статьи сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктами 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, С.И.С. на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного **** г. приобрел в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: *****, право собственности зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра по Москве **** г., о чем истцу выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 81).
**** года С.И.С., являясь собственником вышеуказанного жилого помещения, заключил посредством предоставленных ООО "Инком недвижимость" МЦБН" услуг, договор пользования жилым помещением с Д.Д.А. сроком до **** г.
Согласно договора купли-продажи квартиры от **** года следует, что С.И.С. (продавец) продал, а ЗАО "ГЗД" (покупатель) купил квартиру, расположенную по адресу: **** по цене **** руб. (л.д. 102 - 103). **** г. сторонами договора подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 101) и в этот же день на имя Р.В.Е. выдана доверенность от имени С.И.С. для оформления последующей регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение к покупателю. ****** г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение (л.д. 112).
***** г. и **** г. ЗАО "ГЗД" произвело перечисление по договору купли-продажи от ***** г. денежных средств на счет, открытый в ОАО "Сбербанк России" на имя С.И.С. в общей сумме ****** руб. (л.д. 179, 180).
Исходя из расходного кассового ордера N ***, **** г. С.И.С. получены денежные средства в сумме ***** руб., а по расходному кассовому ордеру N *** - на сумму ***** руб., по договору о сберегательном счете от **** на имя С.И.С.
***** г. истец обратился в ОМВД России по Гагаринскому району с заявлением о совершении преступления.
Обратившись с настоящим иском, истец указал, что намерений на отчуждение квартиры не имел, договор купли-продажи квартиры с ответчиком не подписывал, доверенность не выдавал, денежные средства за квартиру не получал.
В целях проверки доводов истца, судом в соответствии с определением от *****. по делу была назначена судебно-почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено АНО "С".
Согласно экспертному заключению АНО "С", рукописные записи "С.И.С." и подпись от имени С.И.С. в договоре купли-продажи квартиры от **** г., акте приема-передачи квартиры от **** г., договоре купли-продажи квартиры от **** г., акте приема-передачи от **** г. (экземпляры, представленные ответчиком), заявлении от **** г., удостоверенном вр.и.о. нотариуса г. Москвы Г.К.В., в копии доверенности от **** г., в расходном кассовом ордере N **** от **** г. на сумму **** руб., в расходном кассовом ордере N ***** от **** г. на сумму ***** руб., договоре N ***** о сберегательном счете от ***** г., выполнены, вероятно, не С.И.С., а другим лицом/лицами.
В соответствии с определением суда от ***** г., учитывая вероятностный характер выводов, содержащихся в вышеуказанном заключении, судом назначена повторная судебно-почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено ООО "МБСЭ им. С.".
Согласно выводам заключения эксперта N ****, рукописные записи "С.И.С." и подпись от имени С.И.С. в договоре купли-продажи квартиры от **** г. (подлинный экземпляр, содержащийся в деле правоустанавливающих документов), акте приема-передачи квартиры от **** г., договоре купли-продажи квартиры от ***** г., акте приема-передачи от ***** г. (экземпляры, представленные ответчиком), заявлении от **** г., удостоверенном вр.и.о. нотариуса г. Москвы Г.К.В., в копии доверенности от ***** г., в расходном кассовом ордере N **** от **** г. на сумму **** руб., в расходном кассовом ордере N **** от **** г. на сумму **** руб., договоре N ***** о сберегательном счете от **** г., выполнены не С.И.С., а другим лицом.
Суд согласился с заключением ООО "МБСЭ им. С.", учитывая, что выводы экспертов носят категоричный характер, оснований сомневаться в деятельности учреждения ее проводившей, а также в компетенции экспертов, не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, заключение является достоверным, научно обоснованным, относимым и допустимым доказательством, отвечающим требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Также суд принял во внимание, что изображение фотографии лица в копии паспорта серии ***** ОВД "М****" г. Москвы с датой выдачи **** г. на имя С.И.С., **** г.р., копия которого ранее при заключении договора купли-продажи квартиры была передана покупателю (л.д. 15), не соответствует фотографии в паспорте, выданном на имя истца с учетом формы 1П (л.д. 6, 75). Также в договоре купли-продажи квартиры от **** г. в графе подписи сторон фамилия истца указана как "С", в то время как собственником спорного жилого помещения является "С" И.С.
Доказательств передачи истцу денежных средств в счет оплаты по договору, ответчиком в материалы дела не представлено, напротив данный довод ответчика опровергнут экспертным заключением, полученным в рамках настоящего дела.
При указанных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, показания допрошенных свидетелей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и признания оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительным, поскольку установлено, что в нарушение ч. 1 ст. 160 ГК РФ договор купли-продажи истцом не подписывался, волеизъявления на совершение данной сделки он не выражал, расчет за поданное имущество с истцом не производился.
Поскольку установлен факт, что фактически спорным недвижимым имуществом распорядился не собственник, а иное лицо, то договор купли-продажи от ***** года между С.И.С. и ЗАО "ГЗД" является ничтожной сделкой.
Также судебная коллегия соглашается с выводами суда о признании государственной регистрации права собственности ЗАО "ГЗД" на спорную квартиру недействительной, как применение последствий недействительности сделки.
Выводы суда достаточно подробно мотивированы в решении, соответствуют установленным обстоятельствам дела и требованиям закона, оснований считать их неправильными у судебной коллегии не имеется.
Доводы ответчика в жалобе, что ЗАО "ГЗД" является добросовестным приобретателем, общество предприняло все меры к проверке полномочий продавца, убедилось, что квартира отчуждается самим С.И.С. по его воле, правомерно не были приняты судом.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Анализ ст. 302 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что таким случаем является выбытие имущества из владения собственника помимо его воли (то есть когда оно утеряно, похищено, незаконно изъято и т.д.). Заявляя виндикационные требования, собственник должен доказать отсутствие своей воли на передачу (выбытие) имущества кому-либо.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 35, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, судам при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. По смыслу п. 1 ст. 302 указанного выше Кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Также согласно п. 38 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Таким образом, обязанность доказывания добросовестности приобретения имущества лежит на покупателе.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на неучет судом тех обстоятельств, что ЗАО "ГЗД" является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи от **** года, что указанное имущество им приобретено на основании возмездной сделки по договору купли-продажи, доказательства тому, что у общества имелись основания сомневаться в полномочиях продавца спорной квартиры, отсутствуют, что им были проверены все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, основаны на неверном толковании положений действующего гражданского законодательства, касающихся истребования имущества из чужого незаконного владения, с учетом разъяснений, данных Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, и Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г., а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ст. 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
В ходе судебного разбирательства стороной истца представлены доказательства выбытия спорной квартиры из владения С.И.С. помимо его воли. Однако ответчик доводы и доказательства истца не опроверг, в суды первой и апелляционной инстанций такие доказательства не представил.
Решение суда первой инстанции принято с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права, проанализированных в решении суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 04 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ЗАО "ГЗД" М.С.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.01.2016 ПО ДЕЛУ N 33-2631/2016
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи квартиры, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец утверждает, что намерения продавать квартиру не имел, каких-либо переговоров относительно продажи квартиры ни с кем не вел, договор купли-продажи и акт передачи квартиры не подписывал, денежные средства от продажи не получал, в том числе никого не уполномочивал совершать действия, направленные на отчуждение жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. по делу N 33-2631\\2016
Судья Романова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.
судей Мареевой Е.Ю., Новиковой Е.А.
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ЗАО "ГЗД" М.С.В. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 04 сентября 2015 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *****, заключенный **** года между С.И.С. и ЗАО "ГЗД", зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве **** года.
Истребовать из владения ЗАО "ГЗД" квартиру по адресу: ******.
Возвратить в собственность С.И.С. квартиру по адресу: *****.
Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ЗАО "ГЗД" на квартиру по адресу: *****.
Взыскать с ЗАО "ГЗД" в пользу С.И.С. судебные расходы в сумме ***** руб.",
установила:
С.И.С. обратился в суд с иском к ЗАО "ГЗД" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, истребовании жилого помещения, расположенного по адресу: ****** из чужого незаконного владения.
В обоснование своего иска истец указал, что спорное жилое помещение ему принадлежало на основании договора купли-продажи квартиры от **** г. С целью последующей сдачи в наем вышеуказанной квартиры, обратился за услугами в ООО "Инком недвижимость МЦБН". **** г. он заключил с нанимателем Д.Д.А. договор найма жилого помещения N **** на срок до ***** г., на основании которого передал в пользование Д.Д.А. спорное жилое помещение. Стороны по договору найма в устной форме договорились о пролонгации договора найма на новый срок.
**** г. истец узнал о том, что ***** г. зарегистрирован переход права собственности на квартиру на ЗАО "ГЗД".
Вместе с тем, истец утверждает, что намерения продавать квартиру не имел, каких-либо переговоров относительно продажи квартиры ни с кем не вел, договор купли-продажи и акт передачи квартиры не подписывал, денежные средства от продажи не получал, в том числе, никого не уполномочивал совершать действия, направленные на отчуждение жилого помещения.
***** г. истец обратился в правоохранительные органы с соответствующим заявлением по факту совершения в отношении него неустановленными лицами преступных действий.
Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель ЗАО "ГЗД" в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Третьи лица: Д.Д.А., ООО "Инком-недвижимость МЦБН", Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, заблаговременно извещались судом о времени и месте проведения судебного разбирательства, возражений на иск не представили.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика просит отменить решение суда, ссылается на те же обстоятельства, что были предметом рассмотрения суда первой инстанции: осмотрительность при заключении сделки, добросовестность со своей стороны.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика П.С.И. доводы апелляционной жалобы поддержала и просила ее удовлетворить.
Истец С.И.С., его представитель Ш.А.В. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Требования к оформлению сделки в письменной форме содержатся в ст. 160 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 1 данной статьи сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктами 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, С.И.С. на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного **** г. приобрел в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: *****, право собственности зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра по Москве **** г., о чем истцу выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 81).
**** года С.И.С., являясь собственником вышеуказанного жилого помещения, заключил посредством предоставленных ООО "Инком недвижимость" МЦБН" услуг, договор пользования жилым помещением с Д.Д.А. сроком до **** г.
Согласно договора купли-продажи квартиры от **** года следует, что С.И.С. (продавец) продал, а ЗАО "ГЗД" (покупатель) купил квартиру, расположенную по адресу: **** по цене **** руб. (л.д. 102 - 103). **** г. сторонами договора подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 101) и в этот же день на имя Р.В.Е. выдана доверенность от имени С.И.С. для оформления последующей регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение к покупателю. ****** г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение (л.д. 112).
***** г. и **** г. ЗАО "ГЗД" произвело перечисление по договору купли-продажи от ***** г. денежных средств на счет, открытый в ОАО "Сбербанк России" на имя С.И.С. в общей сумме ****** руб. (л.д. 179, 180).
Исходя из расходного кассового ордера N ***, **** г. С.И.С. получены денежные средства в сумме ***** руб., а по расходному кассовому ордеру N *** - на сумму ***** руб., по договору о сберегательном счете от **** на имя С.И.С.
***** г. истец обратился в ОМВД России по Гагаринскому району с заявлением о совершении преступления.
Обратившись с настоящим иском, истец указал, что намерений на отчуждение квартиры не имел, договор купли-продажи квартиры с ответчиком не подписывал, доверенность не выдавал, денежные средства за квартиру не получал.
В целях проверки доводов истца, судом в соответствии с определением от *****. по делу была назначена судебно-почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено АНО "С".
Согласно экспертному заключению АНО "С", рукописные записи "С.И.С." и подпись от имени С.И.С. в договоре купли-продажи квартиры от **** г., акте приема-передачи квартиры от **** г., договоре купли-продажи квартиры от **** г., акте приема-передачи от **** г. (экземпляры, представленные ответчиком), заявлении от **** г., удостоверенном вр.и.о. нотариуса г. Москвы Г.К.В., в копии доверенности от **** г., в расходном кассовом ордере N **** от **** г. на сумму **** руб., в расходном кассовом ордере N ***** от **** г. на сумму ***** руб., договоре N ***** о сберегательном счете от ***** г., выполнены, вероятно, не С.И.С., а другим лицом/лицами.
В соответствии с определением суда от ***** г., учитывая вероятностный характер выводов, содержащихся в вышеуказанном заключении, судом назначена повторная судебно-почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено ООО "МБСЭ им. С.".
Согласно выводам заключения эксперта N ****, рукописные записи "С.И.С." и подпись от имени С.И.С. в договоре купли-продажи квартиры от **** г. (подлинный экземпляр, содержащийся в деле правоустанавливающих документов), акте приема-передачи квартиры от **** г., договоре купли-продажи квартиры от ***** г., акте приема-передачи от ***** г. (экземпляры, представленные ответчиком), заявлении от **** г., удостоверенном вр.и.о. нотариуса г. Москвы Г.К.В., в копии доверенности от ***** г., в расходном кассовом ордере N **** от **** г. на сумму **** руб., в расходном кассовом ордере N **** от **** г. на сумму **** руб., договоре N ***** о сберегательном счете от **** г., выполнены не С.И.С., а другим лицом.
Суд согласился с заключением ООО "МБСЭ им. С.", учитывая, что выводы экспертов носят категоричный характер, оснований сомневаться в деятельности учреждения ее проводившей, а также в компетенции экспертов, не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, заключение является достоверным, научно обоснованным, относимым и допустимым доказательством, отвечающим требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Также суд принял во внимание, что изображение фотографии лица в копии паспорта серии ***** ОВД "М****" г. Москвы с датой выдачи **** г. на имя С.И.С., **** г.р., копия которого ранее при заключении договора купли-продажи квартиры была передана покупателю (л.д. 15), не соответствует фотографии в паспорте, выданном на имя истца с учетом формы 1П (л.д. 6, 75). Также в договоре купли-продажи квартиры от **** г. в графе подписи сторон фамилия истца указана как "С", в то время как собственником спорного жилого помещения является "С" И.С.
Доказательств передачи истцу денежных средств в счет оплаты по договору, ответчиком в материалы дела не представлено, напротив данный довод ответчика опровергнут экспертным заключением, полученным в рамках настоящего дела.
При указанных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, показания допрошенных свидетелей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и признания оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительным, поскольку установлено, что в нарушение ч. 1 ст. 160 ГК РФ договор купли-продажи истцом не подписывался, волеизъявления на совершение данной сделки он не выражал, расчет за поданное имущество с истцом не производился.
Поскольку установлен факт, что фактически спорным недвижимым имуществом распорядился не собственник, а иное лицо, то договор купли-продажи от ***** года между С.И.С. и ЗАО "ГЗД" является ничтожной сделкой.
Также судебная коллегия соглашается с выводами суда о признании государственной регистрации права собственности ЗАО "ГЗД" на спорную квартиру недействительной, как применение последствий недействительности сделки.
Выводы суда достаточно подробно мотивированы в решении, соответствуют установленным обстоятельствам дела и требованиям закона, оснований считать их неправильными у судебной коллегии не имеется.
Доводы ответчика в жалобе, что ЗАО "ГЗД" является добросовестным приобретателем, общество предприняло все меры к проверке полномочий продавца, убедилось, что квартира отчуждается самим С.И.С. по его воле, правомерно не были приняты судом.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Анализ ст. 302 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что таким случаем является выбытие имущества из владения собственника помимо его воли (то есть когда оно утеряно, похищено, незаконно изъято и т.д.). Заявляя виндикационные требования, собственник должен доказать отсутствие своей воли на передачу (выбытие) имущества кому-либо.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 35, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, судам при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. По смыслу п. 1 ст. 302 указанного выше Кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Также согласно п. 38 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Таким образом, обязанность доказывания добросовестности приобретения имущества лежит на покупателе.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на неучет судом тех обстоятельств, что ЗАО "ГЗД" является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи от **** года, что указанное имущество им приобретено на основании возмездной сделки по договору купли-продажи, доказательства тому, что у общества имелись основания сомневаться в полномочиях продавца спорной квартиры, отсутствуют, что им были проверены все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, основаны на неверном толковании положений действующего гражданского законодательства, касающихся истребования имущества из чужого незаконного владения, с учетом разъяснений, данных Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, и Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г., а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ст. 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
В ходе судебного разбирательства стороной истца представлены доказательства выбытия спорной квартиры из владения С.И.С. помимо его воли. Однако ответчик доводы и доказательства истца не опроверг, в суды первой и апелляционной инстанций такие доказательства не представил.
Решение суда первой инстанции принято с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права, проанализированных в решении суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 04 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ЗАО "ГЗД" М.С.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)