Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на прекращение договоров аренды, права по которым переданы, и безосновательно удерживаемую ответчиком сумму, превышающей стоимость договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Топ проджект" (ИНН 7709758887, ОГРН 1077760619672) - Хантимирова В.С. (доверенность от 02.08.2017), Нелепина Э.В. (доверенность от 17.02.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сириус А" (ИНН 4025437872, ОГРН 1134025006235) - Кравченко А.А. (доверенность от 01.02.2017), в отсутствие представителей третьих лиц: индивидуальных предпринимателей Иконникова Константина Петровича, Кочконян Анаиды Андрониковны, Фирулева Алексея Павловича, Ширшиковой Марины Сергеевны, Мартынова Сергея Павловича, Рябкова Анатолия Михайловича, Демерчяна Артура Ованесовича, общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Регион", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топ проджект" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу N А32-46875/2015 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Ковалева Н.В.), установил следующее.
ООО "Топ проджект" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Сириус А" о взыскании 5 069 466 рублей излишне уплаченного задатка и 890 781 рубля стоимости уступленного права по договорам цессии (с учетом уменьшения размера исковых требований - т. 2, л.д. 122, 123).
Позиция истца сводится к тому, что в связи с расторжением договоров аренды помещений от 01.04.2013 (на основании которых ООО "Группа Компаний "Регион", позже - ООО "Сириус А" владели переданными по договору субаренды помещениями) действие заключенного ООО "Топ проджект" и ООО "Группа Компаний "Регион" договора субаренды жилых помещений от 31.12.2013 прекращено, ввиду чего часть задатка в размере 5 069 466 рублей внесена за период, в котором временное пользование помещениями не предоставлялось.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Группа Компаний "Регион", индивидуальные предприниматели Иконников К.П., Кочконян А.А., Фирулев А.П., Ширшикова М.С., Мартынов С.П., Рябков А.М., Демерчян А.О.
Решением от 11.11.2016 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 5 069 463 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины - 44 909 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано; в доход федерального бюджета с ООО "Топ проджект" взыскано 6236 рублей государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что договор субаренды жилых помещений от 31.12.2013 прекращен; арендные платежи внесены истцом излишне; доказательства возврата ООО "Сириус А" денежных средств в заявленном размере отсутствуют.
Постановлением апелляционного суда от 03.07.2017 решение от 11.11.2016 изменено, в удовлетворении требований ООО "Топ проджект" о взыскании с ООО "Сириус А" 5 069 466 рублей излишне внесенного задатка и 44 909 рублей расходов по уплате государственной пошлины отказано; в остальной части судебное решение оставлено без изменения; в доход федерального бюджета с ООО "Топ проджект" взыскана государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 тыс. рублей. Апелляционный суд исходил из того, что на дату направления ООО "Топ проджект" уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды (12.01.2014) ООО "Сириус А" являлось исправным арендатором, на его стороне отсутствовала задолженность по арендным платежам, предусмотренным соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору), в связи с чем договоры аренды не могли быть расторгнуты на основании пункта 6.2 и статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Заключение 06.02.2014 и 08.03.2014 арендодателями новых (прямых) договоров аренды с бывшим субарендатором не влияет на правовую оценку правоотношений сторон, поскольку фактический владелец помещений не изменился (ООО "Топ проджект" продолжило осуществлять владение помещениями). Оценка истцом владения спорным имуществом, как основанного на новых договорах аренды с собственниками помещений, признана апелляционным судом ошибочной. Поскольку договоры аренды продолжили свое действие до 15.04.2014 и односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, на которые была направлена, основания требовать взыскания с ООО "Сириус А" 5 069 466 рублей отсутствуют. В части взыскания 890 781 рубля стоимости уступленного права по договорам цессии апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции от 11.11.2016 без изменения, с учетом пределов апелляционного обжалования.
В кассационной жалобе ООО "Топ проджект" просит апелляционное постановление от 03.07.2017 отменить, решение от 11.11.2016 оставить в силе. Заявитель считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды по пункту 6.2. Апелляционный суд не применил закон, подлежащий применению; защитил недобросовестную сторону (статья 10 Гражданского кодекса). В целях проверки законности прекращения договора субаренды надлежало установить, соответствовало ли действующему законодательству и условиям сделок прекращение договоров аренды, заключенных арендатором с собственниками (арендодателями). В пункте 6.2 договоров аренды, заключенных ООО "Сириус А" (арендатор) и третьими лицами (арендодатели), стороны закрепили, что он прекращает свое действие вследствие неуплаты денежных средств, предусмотренных соглашением о размере и сроках арендной платы, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1). Требование о признании недействительной сделки (прекращение договоров аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателей и договора субаренды) стороны не заявляли, одностороннее прекращение договора субаренды не оспаривали. Апелляционный суд по своей инициативе признал недействительным односторонний отказ арендодателей от договора аренды и прекращение договора субаренды. При решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки данный вопрос подлежал обсуждению сторонами (статьи 56, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Поведение ООО "Сириус А" после получения уведомлений свидетельствует о согласии с прекращением договоров аренды, с действительностью сделок. Суд апелляционной инстанции осведомлен о наличии гражданских дел в Адлерском районном суде города Сочи по искам ООО "Сириус А" к Иконникову К.П., Мартынову С.П., Демерчан А.О. и Рябкову А.М. о признании расторжения договоров аренды незаконным, однако, не применил статью 10 Гражданского кодекса. До рассмотрения дела в суде ответчик не оспаривал односторонние отказы от договоров аренды (после их получения прекратил оплату аренды). Выводы суда об отсутствии уведомлений арендодателей Кочконяна А.А. и Фирулева А.П. противоречат материалам дела. Исполнение определений апелляционного суда в полном объеме не представлялось возможным в связи изъятием части документов, относящихся к данному спору, следственным комитетом Российской Федерации при расследовании уголовного дела, тем более, что доказательств отправки уведомлений о прекращении договоров аренды третьими лицами у истца быть не может. Действуя разумно и осмотрительно, ООО "Топ проджект" предприняло все возможные меры для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по обеспечению размещения персонала, согласившись на безальтернативной основе с условиями, предложенными ООО "Сириус А" (его правопредшественником) и аффилированными лицами, перечислив авансом по соглашению о задатке от 01.04.2013 50% цены договора субаренды. Арендатор имел возможность надлежащим образом производить арендную плату в адрес арендодателей, однако, ООО "Сириус А" соответствующие обязательства перед собственниками помещений выполняло ненадлежащим образом, имела место просрочка и последующее прекращение оплаты, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Единственным законным интересом истца в упомянутых сделках было исполнение обязательств по размещению персонала, экономия на аренде койко-мест не являлась интересом сторон, поскольку необходимый бюджет рассчитан и сформирован заранее, с учетом ставки 1170 рублей за койко-место.
В судебном заседании представители ООО "Топ проджект" поддержали доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал, ссылаясь на соответствие выводов апелляционной инстанции нормам гражданского законодательства, подчеркнув, что истинную волю, согласованную в пункте 6.2 договоров аренды, могут подтвердить стороны данной сделки, к которым истец не относится.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (статьи 121 и 123 Кодекса), явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили. Судебное разбирательство проведено согласно статье 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав процессуальных представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, Рябков А.М. (арендодатель) в лице Аракеляна Т.А., действующего по доверенности, и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 30-34), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на 6-м этаже здания (литера А) по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, 37, кадастровый номер 23:49:0402042:1429, общей площадью 2044,2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда).
Право собственности Рябкова А.М. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2012 серии 23-АЛ N 024984.
Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 41-43).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 405 000 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 702 500 рублей из расчета пользования арендованными помещениями с 01.09.2013 по 23.12.2013 (пункты 3, 4 соглашения). Остальная сумма платежей вносится по графику: с 10.12.2013 по 15.12.2013-851 250 рублей, с 01.02.2014 по 10.02.2014-851 250 рублей (пункт 5 соглашения).
В соответствии с пунктом 12 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 30 человек.
1 апреля 2013 года Демерчян А.О. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений (т. 1, л.д. 35-39), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на втором и третьем этажах здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, по схеме планировки жилого квартала в районе поселка Мирного, участок 279, с кадастровым 23:49:0402042:1335, общей площадью 506,7 кв. м, этажность - 3 этажа.
Право собственности Демерчян А.О. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2012 серии 23-АК N 301502.
Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 55-57).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 4 540 000 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 362 000 рублей, из расчета пользования арендатором арендованными помещениями с 01.09.2013 по 08.11.2013 (пункты 3, 4 соглашения). Остальная сумма платежей, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, вносится по графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013-529 666 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013-529 666 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014-529 666 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014-529 666 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014-529 666 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014-529 666 рублей (пункт 5 соглашения).
В соответствии с пунктом 12 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек.
1 апреля 2013 года Иконников К.П. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений (т. 1, л.д. 20-24), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание (литера А), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, 15, с кадастровым номером 23:49:0402041:0:87, общей площадью 362,9 кв. м, этажность - 3 этажа.
Право собственности Иконникова К.П. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2012.
Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соответствующим соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 45-47).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 620 650 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю 200 000 рублей (пункт 3 соглашения).
Денежные средства за пользование арендуемыми помещениями, начиная с 01.09.2013 по 15.04.2014, перечисляются по графику: с 01.09.2013 по 05.09.2013-452 581 рубль 25 копеек, с 01.10.2013 по 05.10.2013-452 581 рубль 25 копеек, с 01.11.2013 по 05.11.2013-452 581 рубль 25 копеек, с 01.12.2013 по 05.12.2013-452 581 рубль 25 копеек, с 01.01.2014 по 15.01.2014-452 581 рубль 25 копеек, с 01.02.2014 по 05.02.2014-452 581 рубль 25 копеек, с 01.03.2014 по 05.03.2014-452 581 рубль 25 копеек, с 01.04.2014 по 05.04.2014-452 581 рубль 25 копеек (пункт 4 соглашения).
В соответствии с пунктом 11 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 29 человек.
1 апреля 2013 года Мартынов С.П. в лице представителя по доверенности Ширшиковой М.С. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений (т. 1, л.д. 26-29), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на первом, втором, третьем этажах здания (литера А), по адресу: г. Сочи, Краснодарский край, ул. Общинная, 58, с кадастровым номером 23-23-22/099/2010-381, общей площадью 467,6 кв. м.
Право собственности Мартынова С.П. на недвижимое имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.2011 серии 23-АИ N 647826.
Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соответствующим соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 50-52).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 745 500 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю 100 000 рублей (пункт 3 соглашения).
Денежные средства за пользование арендуемыми помещениями, начиная с 01.09.2013 по 15.04.2014, перечисляются по графику: с 01.09.2013 по 05.09.2013-499 400 рублей, с 01.10.2013 по 05.10.2013-499 400 рублей, с 01.11.2013 по 05.11.2013-499 400 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013-499 400 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014-499 400 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014-499 400 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014-499 400 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014-149 700 рублей (пункт 4 соглашения).
В соответствии с пунктом 10 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 30 человек.
1 апреля 2013 года Фирулев А.П. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений (т. 1, л.д. 47-51), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование первый, второй этажи здания (литеры А, под А), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, 40, общей площадью 521,6 кв. м, этажность - 3 этажа, подземная этажность - 1 этаж.
Право собственности Фирулева А.П. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2012 серии 23-АК N 600081.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соответствующим соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 61-63).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 870 350 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 161 105 рублей (с 01.09.2013 по 08.11.2013) (пункты 3, 4 соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, вносится по графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013-490 700 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013-490 700 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014-490 700 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014-490 700 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014-490 700 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014-490 700 рублей (пункт 5 соглашения).
В соответствии с пунктом 11 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 31 человек.
1 апреля 2013 года Кочконян А.А., действующая от имени Кочконяна О.Н. на основании согласия ссудодателя на сдачу переданного по договору безвозмездного пользования имущества в аренду от 01.04.2013 серии 23 АА 2612453 (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 42-46), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание (литера Б), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Народная, 10а, с кадастровым номером 23-23-22/035/2009-402, общей площадью 426,8 кв. м, этажность - 3 этажа.
Согласно пункту 1.3 договора аренды арендодатель предоставил арендатору в аренду имущество на основании договора безвозмездного пользования от 01.04.2013 и согласия Кочконян О.Н. от 01.04.2013 на сдачу переданного по договору безвозмездного пользования имущества в аренду ООО "Группа компаний "Регион".
Право собственности Кочконян О.Н. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2011 серии 23-АК N 514577.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соответствующим соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 66, 67).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 5 743 100 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 722 930 рублей (за период с 01.09.2013 по 08.11.2013) (пункты 3, 4 соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, вносится по графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013-670 028 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013-670 028 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014-670 028 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014-670 028 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014-670 028 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014-670 028 рублей (пункт 5 соглашения).
В соответствии с пунктом 11 соглашения, сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 46 человек.
На основании пункта 6.1 перечисленных договоров они могут быть расторгнуты досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке. В силу пункта 6.2 договоры прекращают свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных соглашением о размере и сроках арендной платы (приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 данных договоров арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
1 апреля 2013 года ООО "Группа Компаний "Регион" (арендатор) и ООО "Топ проджект" (субарендатор) заключили соглашение о задатке (т. 1, л.д. 11-19), по условиям которого стороны выразили намерение заключить основной договор субаренды в отношении помещений, находящихся во временном владении и пользовании арендатора на основании договоров аренды от 01.04.2013, заключенных с собственниками помещений: Иконниковым К.П., Кочконян А.А. (Кочконян О.Н.), Фирулевым А.П., Мартыновым С.П. (Ширшиковой М.С.), Рябковым А.М., Демерчян А.О.
По условиям соглашения о задатке для обеспечения исполнения намерения субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 355 770 рублей, который учитывается при определении размера ежемесячных арендных платежей в течение всего срока субаренды вплоть до 15.04.2014.
Пунктом 3.2 соглашения о задатке стороны определили, что основной договор (субаренды) будет заключен в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения.
Во исполнение условий соглашения о задатке ООО "Топ проджект" перечислило ООО "Группа Компаний "Регион" задаток в размере 27 355 770 рублей платежным поручением от 04.04.2013 N 265 (т. 1, л.д. 117).
25 апреля 2013 года ООО "Группа Компаний "Регион" (арендатор) ООО "Топ проджект" (субарендатор) заключили договор субаренды жилых помещений по перечню, указанному в пункте 1.8 данного договора (т. 1, л.д. 53-61).
В пункте 1.9 договора субаренды отражено, что право собственности на указанные в пунктах 1.8.1 - 1.8.6 договора здания, в которых расположены передаваемые в субаренду помещения, принадлежат на праве собственности Иконникову К.П., Кочконян О.Н., Фирулеву А.П., Мартынову С.П., Рябкову А.М., Демерчян А.О.
Согласно пункту 1.3 договора субаренды задаток - денежная сумма в размере 50% процентов от цены договора, перечисленная 04.04.2013 субарендатором арендатору (платежное поручение от 04.04.2013 N 265) в счет причитающихся с субарендатора платежей, а также в доказательство заключения данного договора и в обеспечение его исполнения сторонами.
В соответствии с пунктом 1.10 договора субаренды стоимость одного койко-места является твердой денежной суммой и составляет 1170 рублей в сутки.
Согласно пункту 6.1 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения) цена договора является твердой денежной суммой, не подлежащей изменению, и рассчитывается исходя из стоимости одного койко-места, периода размещения и количества персонала, что составляет 54 711 540 рублей.
Передача помещений субарендатору подтверждается актом приема-передачи помещений и не оспаривается сторонами данного спора.
ООО "Топ проджект" по договору субаренды перечислило субарендную плату в соответствии с графиком платежей в сумме 14 589 744 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 25.10.2013 N 1005, 11.11.2013 N 1140, 12.12.2013 N 1327, 18.12.2013 N 1388 (т. 1, л.д. 118-121).
2 декабря 2013 года ООО "Группа компаний "Регион" и ООО "Сириус А" заключили договор об уступке прав и обязанностей по договорам аренды помещений от 01.04.2013, заключенным с собственниками недвижимого имущества: Иконниковым К.П., Кочконян О.Н., Фирулевым А.П., Ширшиковой М.С. (Мартыновым С.П.), Рябковым А.М., Демерчян А.О.
Согласно пункту 3 договора об уступке прав и обязанностей к ООО "Сириус А" переходят права и обязанности ООО "Группа компаний "Регион" в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения данного договора. Одновременно с правами и обязанностями арендатора ООО "Сириус А" принимает на себя задолженности арендодателей и арендатора в полном объеме.
В пункте 7 договора об уступке прав и обязанностей ООО "Сириус А" подтвердило, что проинформировано о наличии обременения правом субаренды со стороны ООО "Топ проджект".
9 декабря 2013 года ООО "Группа компаний "Регион" по соглашению об уступке с согласия субарендатора - ООО "Топ проджект" передало ООО "Сириус А" права и обязанности по договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013, заключенному ООО "Топ проджект" (субарендатор) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор).
12 января 2014 года (т. 2, л.д. 121) субарендатор - ООО "Топ Проджект" направил в адрес ООО "Сириус А" уведомление от 31.12.2013 N 1646/3 о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса, просил возвратить ранее внесенный задаток в размере 12 541 074 рублей (т. 2, л.д. 94, 116), приложив копии уведомлений собственников жилых помещений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013: Иконникова К.П. от 31.12.2013 (о расторжении договора аренды с 30.12.2013 - т. 2, л.д. 96, 117); Мартынова С.П. от 31.12.2013 (о расторжении договора аренды с 30.12.2013 - т. 2, л.д. 95, 118); Рябкова А.М. от 16.12.2013 (о расторжении договора аренды с 19.02.2014 - т. 2, л.д. 119); Демерчян А.О. от 31.12.2013 (о расторжении договора аренды с 30.12.2013 - т. 2, л.д. 120). Уведомления Фирулева А.П. и Кочконян А.А. о расторжении договоров аренды от 01.04.2013, как указал апелляционный суд, не представлены.
В письме от 31.01.2014 N 1, адресованном Иконникову К.П., ООО "Сириус А" подтверждает факт получения 24.01.2014 уведомления о расторжении договора аренды от 01.04.2013, ссылается на отсутствие задолженности на 31.12.2013 и наличие долга перед ООО "Сириус А" в размере 412 516 рублей 75 копеек (т. 4, л.д. 7, 8).
В письме от 31.01.2014 N 3, адресованном Мартынову С.П. (Ширшиковой М.С.), ООО "Сириус А" подтверждает факт получения 24.01.2014 уведомления о расторжении договора аренды от 01.04.2013, ссылается на отсутствие задолженности на 31.12.2013 и наличие долга перед ООО "Сириус А" в размере 584 000 рублей (т. 4, л.д. 19, 20).
Получение уведомления Рябкова А.М. и Демерчян А.О. о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке также поступили ООО "Сириус А" 24.01.2014 в составе почтовой корреспонденции, направленной истцом (т. 4, л.д. 34-37).
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции указал, что действие договора субаренды от 25.04.2013 прекращено на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса с 24.01.2014 (дата получения упомянутых уведомлений).
Истец во исполнение соглашения о задатке от 01.04.2013 и договора субаренды жилых помещений от 25.04.2013 перечислил ответчику 41 945 523 рублей (платежные поручения от 04.04.2013 N 265, 25.10.2013 N 1005, 08.11.2013 N 1140, 11.12.2013 N 1327, 18.12.2013 N 1388).
Посчитав договор субаренды прекращенным (в связи с прекращением договоров аренды), суд первой инстанции произвел расчет субарендной платы до 31.01.2014 включительно, установив, что произведенная истцом оплата превышает причитающуюся по условиям договора, и взыскал безосновательно удерживаемую сумму в размере 5 069 463 рублей.
Апелляционный суд, отменяя судебное решение, руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 408 Гражданского кодекса обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Основания прекращения договора субаренды определяются общими правилами о расторжении договоров (статьи 450, 451 Гражданского кодекса) и специальными правилами статей 619, 620 Гражданского кодекса.
Статья 450 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения и прекращения договоров аренды) устанавливала общие основания расторжения договора: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; путем внесудебного одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Согласно специальным правилам статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с приведенной статьей договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Указанная статья закрепляет также правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Апелляционный суд установили материалами дела подтверждено, что 12.01.2014 (согласно почтовому штампу на конверте - т. 2, л.д. 121) субарендатор - ООО "Топ проджект" направил в адрес ответчика уведомление от 31.12.2013 N 1646/3 о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса с просьбой о возврате ранее внесенного задатка в сумме 12 541 074 рублей (т. 2, л.д. 94, 116), с приложением копий уведомлений собственников жилых помещений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013: Иконникова К.П. (т. 2, л.д. 96, 117); Мартынова С.П. (т. 2, л.д. 95, 118); Рябкова А.М. (т. 2, л.д. 119); Демерчян А.О. (т. 2, л.д. 120).
В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Кочконян А.А. пояснила, что уведомление о расторжении договора аренды она не подписывала, в адрес ООО "Сириус А" не направляла. Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал истцу и третьим лицам представить доказательства направления в адрес ООО "Сириус А" либо вручения последнему отказа от 05.02.2014 арендодателя Кочконян А.А. от исполнения договора аренды, а также подтвердить направление отказа арендодателя Фирулева А.П. от договора аренды в адрес ответчика. Данные доказательства в материалы дела не представлены.
Нормами Кодекса установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9). Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68).
В апелляционной инстанции представители истца пояснили (указано также в кассационной жалобе), что у ООО "Топ проджект" отсутствуют доказательства самостоятельного направления третьими лицами (собственниками жилых помещений) в адрес ООО "Сириус А" уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды.
Исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств (статья 71 Кодекса) позволили апелляционному суду сделать вывод об отсутствии доказательств совершения арендодателями юридически значимых действий по направлению в адрес арендатора (ответчика) уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды от 01.04.2013.
Довод истца, о прекращении договоров аренды в силу пункта 6.2, и, как следствие, договора субаренды, изучен апелляционным судом и отклонен. В соответствии с пунктом 6.2 договоров аренды они прекращают свое действие в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору) (за исключением договора аренды с Ширшиковой от имени Мартынова, не содержащего такое условие).
На основании подробного изучения представленных в дело доказательств, в числе которых платежные поручения, выписка о движении денежных средств с расшифровкой финансово-хозяйственных операций по расчетному счету ответчика, представленная АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) в лице филиала в г. Калуге, апелляционный суд пришел к выводу, что на дату направления истцом уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды (12.01.2014) ответчик являлся исправным арендатором, задолженность по арендным платежам на его стороне отсутствовала, поэтому договоры аренды не могли быть расторгнуты в порядке пункта 6.2 и статьи 450.1 Гражданского кодекса. Заключение 06.02.2014 и 08.03.2014 арендодателями новых (прямых) договоров аренды с бывшим субарендатором на правовую оценку правоотношений сторон не влияет, поскольку фактический владелец помещений не изменился (истец продолжил владеть помещениями). Односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, основания требовать от ответчика взыскания денежных средств в размере 5 069 466 рублей у истца отсутствуют.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Проверка материалов дела свидетельствует о том, что апелляционный суд полно, всесторонне и объективно исследовал обстоятельства дела, надлежаще оценил доказательства с учетом доводов спорящих сторон, аргументы ответчика были предметом рассмотрения и получили соответствующую правовую оценку.
Переоценка доказательств в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нормы материального права при рассмотрении дела применены судом правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену апелляционного постановления от 03.07.2017 (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу N А32-46875/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.11.2017 N Ф08-7873/2017 ПО ДЕЛУ N А32-46875/2015
Требование: О взыскании излишне уплаченного задатка и стоимости уступленного права по договорам цессии.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на прекращение договоров аренды, права по которым переданы, и безосновательно удерживаемую ответчиком сумму, превышающей стоимость договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2017 г. по делу N А32-46875/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Топ проджект" (ИНН 7709758887, ОГРН 1077760619672) - Хантимирова В.С. (доверенность от 02.08.2017), Нелепина Э.В. (доверенность от 17.02.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сириус А" (ИНН 4025437872, ОГРН 1134025006235) - Кравченко А.А. (доверенность от 01.02.2017), в отсутствие представителей третьих лиц: индивидуальных предпринимателей Иконникова Константина Петровича, Кочконян Анаиды Андрониковны, Фирулева Алексея Павловича, Ширшиковой Марины Сергеевны, Мартынова Сергея Павловича, Рябкова Анатолия Михайловича, Демерчяна Артура Ованесовича, общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Регион", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топ проджект" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу N А32-46875/2015 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Ковалева Н.В.), установил следующее.
ООО "Топ проджект" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Сириус А" о взыскании 5 069 466 рублей излишне уплаченного задатка и 890 781 рубля стоимости уступленного права по договорам цессии (с учетом уменьшения размера исковых требований - т. 2, л.д. 122, 123).
Позиция истца сводится к тому, что в связи с расторжением договоров аренды помещений от 01.04.2013 (на основании которых ООО "Группа Компаний "Регион", позже - ООО "Сириус А" владели переданными по договору субаренды помещениями) действие заключенного ООО "Топ проджект" и ООО "Группа Компаний "Регион" договора субаренды жилых помещений от 31.12.2013 прекращено, ввиду чего часть задатка в размере 5 069 466 рублей внесена за период, в котором временное пользование помещениями не предоставлялось.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Группа Компаний "Регион", индивидуальные предприниматели Иконников К.П., Кочконян А.А., Фирулев А.П., Ширшикова М.С., Мартынов С.П., Рябков А.М., Демерчян А.О.
Решением от 11.11.2016 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 5 069 463 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины - 44 909 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано; в доход федерального бюджета с ООО "Топ проджект" взыскано 6236 рублей государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что договор субаренды жилых помещений от 31.12.2013 прекращен; арендные платежи внесены истцом излишне; доказательства возврата ООО "Сириус А" денежных средств в заявленном размере отсутствуют.
Постановлением апелляционного суда от 03.07.2017 решение от 11.11.2016 изменено, в удовлетворении требований ООО "Топ проджект" о взыскании с ООО "Сириус А" 5 069 466 рублей излишне внесенного задатка и 44 909 рублей расходов по уплате государственной пошлины отказано; в остальной части судебное решение оставлено без изменения; в доход федерального бюджета с ООО "Топ проджект" взыскана государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 тыс. рублей. Апелляционный суд исходил из того, что на дату направления ООО "Топ проджект" уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды (12.01.2014) ООО "Сириус А" являлось исправным арендатором, на его стороне отсутствовала задолженность по арендным платежам, предусмотренным соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору), в связи с чем договоры аренды не могли быть расторгнуты на основании пункта 6.2 и статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Заключение 06.02.2014 и 08.03.2014 арендодателями новых (прямых) договоров аренды с бывшим субарендатором не влияет на правовую оценку правоотношений сторон, поскольку фактический владелец помещений не изменился (ООО "Топ проджект" продолжило осуществлять владение помещениями). Оценка истцом владения спорным имуществом, как основанного на новых договорах аренды с собственниками помещений, признана апелляционным судом ошибочной. Поскольку договоры аренды продолжили свое действие до 15.04.2014 и односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, на которые была направлена, основания требовать взыскания с ООО "Сириус А" 5 069 466 рублей отсутствуют. В части взыскания 890 781 рубля стоимости уступленного права по договорам цессии апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции от 11.11.2016 без изменения, с учетом пределов апелляционного обжалования.
В кассационной жалобе ООО "Топ проджект" просит апелляционное постановление от 03.07.2017 отменить, решение от 11.11.2016 оставить в силе. Заявитель считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды по пункту 6.2. Апелляционный суд не применил закон, подлежащий применению; защитил недобросовестную сторону (статья 10 Гражданского кодекса). В целях проверки законности прекращения договора субаренды надлежало установить, соответствовало ли действующему законодательству и условиям сделок прекращение договоров аренды, заключенных арендатором с собственниками (арендодателями). В пункте 6.2 договоров аренды, заключенных ООО "Сириус А" (арендатор) и третьими лицами (арендодатели), стороны закрепили, что он прекращает свое действие вследствие неуплаты денежных средств, предусмотренных соглашением о размере и сроках арендной платы, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1). Требование о признании недействительной сделки (прекращение договоров аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателей и договора субаренды) стороны не заявляли, одностороннее прекращение договора субаренды не оспаривали. Апелляционный суд по своей инициативе признал недействительным односторонний отказ арендодателей от договора аренды и прекращение договора субаренды. При решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки данный вопрос подлежал обсуждению сторонами (статьи 56, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Поведение ООО "Сириус А" после получения уведомлений свидетельствует о согласии с прекращением договоров аренды, с действительностью сделок. Суд апелляционной инстанции осведомлен о наличии гражданских дел в Адлерском районном суде города Сочи по искам ООО "Сириус А" к Иконникову К.П., Мартынову С.П., Демерчан А.О. и Рябкову А.М. о признании расторжения договоров аренды незаконным, однако, не применил статью 10 Гражданского кодекса. До рассмотрения дела в суде ответчик не оспаривал односторонние отказы от договоров аренды (после их получения прекратил оплату аренды). Выводы суда об отсутствии уведомлений арендодателей Кочконяна А.А. и Фирулева А.П. противоречат материалам дела. Исполнение определений апелляционного суда в полном объеме не представлялось возможным в связи изъятием части документов, относящихся к данному спору, следственным комитетом Российской Федерации при расследовании уголовного дела, тем более, что доказательств отправки уведомлений о прекращении договоров аренды третьими лицами у истца быть не может. Действуя разумно и осмотрительно, ООО "Топ проджект" предприняло все возможные меры для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по обеспечению размещения персонала, согласившись на безальтернативной основе с условиями, предложенными ООО "Сириус А" (его правопредшественником) и аффилированными лицами, перечислив авансом по соглашению о задатке от 01.04.2013 50% цены договора субаренды. Арендатор имел возможность надлежащим образом производить арендную плату в адрес арендодателей, однако, ООО "Сириус А" соответствующие обязательства перед собственниками помещений выполняло ненадлежащим образом, имела место просрочка и последующее прекращение оплаты, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Единственным законным интересом истца в упомянутых сделках было исполнение обязательств по размещению персонала, экономия на аренде койко-мест не являлась интересом сторон, поскольку необходимый бюджет рассчитан и сформирован заранее, с учетом ставки 1170 рублей за койко-место.
В судебном заседании представители ООО "Топ проджект" поддержали доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал, ссылаясь на соответствие выводов апелляционной инстанции нормам гражданского законодательства, подчеркнув, что истинную волю, согласованную в пункте 6.2 договоров аренды, могут подтвердить стороны данной сделки, к которым истец не относится.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (статьи 121 и 123 Кодекса), явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили. Судебное разбирательство проведено согласно статье 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав процессуальных представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, Рябков А.М. (арендодатель) в лице Аракеляна Т.А., действующего по доверенности, и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 30-34), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на 6-м этаже здания (литера А) по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, 37, кадастровый номер 23:49:0402042:1429, общей площадью 2044,2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда).
Право собственности Рябкова А.М. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2012 серии 23-АЛ N 024984.
Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 41-43).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 405 000 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 702 500 рублей из расчета пользования арендованными помещениями с 01.09.2013 по 23.12.2013 (пункты 3, 4 соглашения). Остальная сумма платежей вносится по графику: с 10.12.2013 по 15.12.2013-851 250 рублей, с 01.02.2014 по 10.02.2014-851 250 рублей (пункт 5 соглашения).
В соответствии с пунктом 12 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 30 человек.
1 апреля 2013 года Демерчян А.О. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений (т. 1, л.д. 35-39), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на втором и третьем этажах здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, по схеме планировки жилого квартала в районе поселка Мирного, участок 279, с кадастровым 23:49:0402042:1335, общей площадью 506,7 кв. м, этажность - 3 этажа.
Право собственности Демерчян А.О. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2012 серии 23-АК N 301502.
Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 55-57).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 4 540 000 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 362 000 рублей, из расчета пользования арендатором арендованными помещениями с 01.09.2013 по 08.11.2013 (пункты 3, 4 соглашения). Остальная сумма платежей, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, вносится по графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013-529 666 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013-529 666 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014-529 666 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014-529 666 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014-529 666 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014-529 666 рублей (пункт 5 соглашения).
В соответствии с пунктом 12 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек.
1 апреля 2013 года Иконников К.П. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений (т. 1, л.д. 20-24), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание (литера А), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, 15, с кадастровым номером 23:49:0402041:0:87, общей площадью 362,9 кв. м, этажность - 3 этажа.
Право собственности Иконникова К.П. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2012.
Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соответствующим соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 45-47).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 620 650 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю 200 000 рублей (пункт 3 соглашения).
Денежные средства за пользование арендуемыми помещениями, начиная с 01.09.2013 по 15.04.2014, перечисляются по графику: с 01.09.2013 по 05.09.2013-452 581 рубль 25 копеек, с 01.10.2013 по 05.10.2013-452 581 рубль 25 копеек, с 01.11.2013 по 05.11.2013-452 581 рубль 25 копеек, с 01.12.2013 по 05.12.2013-452 581 рубль 25 копеек, с 01.01.2014 по 15.01.2014-452 581 рубль 25 копеек, с 01.02.2014 по 05.02.2014-452 581 рубль 25 копеек, с 01.03.2014 по 05.03.2014-452 581 рубль 25 копеек, с 01.04.2014 по 05.04.2014-452 581 рубль 25 копеек (пункт 4 соглашения).
В соответствии с пунктом 11 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 29 человек.
1 апреля 2013 года Мартынов С.П. в лице представителя по доверенности Ширшиковой М.С. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений (т. 1, л.д. 26-29), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на первом, втором, третьем этажах здания (литера А), по адресу: г. Сочи, Краснодарский край, ул. Общинная, 58, с кадастровым номером 23-23-22/099/2010-381, общей площадью 467,6 кв. м.
Право собственности Мартынова С.П. на недвижимое имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.2011 серии 23-АИ N 647826.
Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соответствующим соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 50-52).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 745 500 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю 100 000 рублей (пункт 3 соглашения).
Денежные средства за пользование арендуемыми помещениями, начиная с 01.09.2013 по 15.04.2014, перечисляются по графику: с 01.09.2013 по 05.09.2013-499 400 рублей, с 01.10.2013 по 05.10.2013-499 400 рублей, с 01.11.2013 по 05.11.2013-499 400 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013-499 400 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014-499 400 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014-499 400 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014-499 400 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014-149 700 рублей (пункт 4 соглашения).
В соответствии с пунктом 10 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 30 человек.
1 апреля 2013 года Фирулев А.П. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений (т. 1, л.д. 47-51), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование первый, второй этажи здания (литеры А, под А), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, 40, общей площадью 521,6 кв. м, этажность - 3 этажа, подземная этажность - 1 этаж.
Право собственности Фирулева А.П. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2012 серии 23-АК N 600081.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соответствующим соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 61-63).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 870 350 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 161 105 рублей (с 01.09.2013 по 08.11.2013) (пункты 3, 4 соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, вносится по графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013-490 700 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013-490 700 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014-490 700 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014-490 700 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014-490 700 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014-490 700 рублей (пункт 5 соглашения).
В соответствии с пунктом 11 соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 31 человек.
1 апреля 2013 года Кочконян А.А., действующая от имени Кочконяна О.Н. на основании согласия ссудодателя на сдачу переданного по договору безвозмездного пользования имущества в аренду от 01.04.2013 серии 23 АА 2612453 (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключили договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 42-46), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание (литера Б), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Народная, 10а, с кадастровым номером 23-23-22/035/2009-402, общей площадью 426,8 кв. м, этажность - 3 этажа.
Согласно пункту 1.3 договора аренды арендодатель предоставил арендатору в аренду имущество на основании договора безвозмездного пользования от 01.04.2013 и согласия Кочконян О.Н. от 01.04.2013 на сдачу переданного по договору безвозмездного пользования имущества в аренду ООО "Группа компаний "Регион".
Право собственности Кочконян О.Н. на здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2011 серии 23-АК N 514577.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы (пункт 4.1) определяются соответствующим соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (приложение N 1) (т. 4, л.д. 66, 67).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 5 743 100 рублей (пункт 2 соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 722 930 рублей (за период с 01.09.2013 по 08.11.2013) (пункты 3, 4 соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, вносится по графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013-670 028 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013-670 028 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014-670 028 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014-670 028 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014-670 028 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014-670 028 рублей (пункт 5 соглашения).
В соответствии с пунктом 11 соглашения, сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 46 человек.
На основании пункта 6.1 перечисленных договоров они могут быть расторгнуты досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке. В силу пункта 6.2 договоры прекращают свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных соглашением о размере и сроках арендной платы (приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 данных договоров арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
1 апреля 2013 года ООО "Группа Компаний "Регион" (арендатор) и ООО "Топ проджект" (субарендатор) заключили соглашение о задатке (т. 1, л.д. 11-19), по условиям которого стороны выразили намерение заключить основной договор субаренды в отношении помещений, находящихся во временном владении и пользовании арендатора на основании договоров аренды от 01.04.2013, заключенных с собственниками помещений: Иконниковым К.П., Кочконян А.А. (Кочконян О.Н.), Фирулевым А.П., Мартыновым С.П. (Ширшиковой М.С.), Рябковым А.М., Демерчян А.О.
По условиям соглашения о задатке для обеспечения исполнения намерения субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 355 770 рублей, который учитывается при определении размера ежемесячных арендных платежей в течение всего срока субаренды вплоть до 15.04.2014.
Пунктом 3.2 соглашения о задатке стороны определили, что основной договор (субаренды) будет заключен в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения.
Во исполнение условий соглашения о задатке ООО "Топ проджект" перечислило ООО "Группа Компаний "Регион" задаток в размере 27 355 770 рублей платежным поручением от 04.04.2013 N 265 (т. 1, л.д. 117).
25 апреля 2013 года ООО "Группа Компаний "Регион" (арендатор) ООО "Топ проджект" (субарендатор) заключили договор субаренды жилых помещений по перечню, указанному в пункте 1.8 данного договора (т. 1, л.д. 53-61).
В пункте 1.9 договора субаренды отражено, что право собственности на указанные в пунктах 1.8.1 - 1.8.6 договора здания, в которых расположены передаваемые в субаренду помещения, принадлежат на праве собственности Иконникову К.П., Кочконян О.Н., Фирулеву А.П., Мартынову С.П., Рябкову А.М., Демерчян А.О.
Согласно пункту 1.3 договора субаренды задаток - денежная сумма в размере 50% процентов от цены договора, перечисленная 04.04.2013 субарендатором арендатору (платежное поручение от 04.04.2013 N 265) в счет причитающихся с субарендатора платежей, а также в доказательство заключения данного договора и в обеспечение его исполнения сторонами.
В соответствии с пунктом 1.10 договора субаренды стоимость одного койко-места является твердой денежной суммой и составляет 1170 рублей в сутки.
Согласно пункту 6.1 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения) цена договора является твердой денежной суммой, не подлежащей изменению, и рассчитывается исходя из стоимости одного койко-места, периода размещения и количества персонала, что составляет 54 711 540 рублей.
Передача помещений субарендатору подтверждается актом приема-передачи помещений и не оспаривается сторонами данного спора.
ООО "Топ проджект" по договору субаренды перечислило субарендную плату в соответствии с графиком платежей в сумме 14 589 744 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 25.10.2013 N 1005, 11.11.2013 N 1140, 12.12.2013 N 1327, 18.12.2013 N 1388 (т. 1, л.д. 118-121).
2 декабря 2013 года ООО "Группа компаний "Регион" и ООО "Сириус А" заключили договор об уступке прав и обязанностей по договорам аренды помещений от 01.04.2013, заключенным с собственниками недвижимого имущества: Иконниковым К.П., Кочконян О.Н., Фирулевым А.П., Ширшиковой М.С. (Мартыновым С.П.), Рябковым А.М., Демерчян А.О.
Согласно пункту 3 договора об уступке прав и обязанностей к ООО "Сириус А" переходят права и обязанности ООО "Группа компаний "Регион" в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения данного договора. Одновременно с правами и обязанностями арендатора ООО "Сириус А" принимает на себя задолженности арендодателей и арендатора в полном объеме.
В пункте 7 договора об уступке прав и обязанностей ООО "Сириус А" подтвердило, что проинформировано о наличии обременения правом субаренды со стороны ООО "Топ проджект".
9 декабря 2013 года ООО "Группа компаний "Регион" по соглашению об уступке с согласия субарендатора - ООО "Топ проджект" передало ООО "Сириус А" права и обязанности по договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013, заключенному ООО "Топ проджект" (субарендатор) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор).
12 января 2014 года (т. 2, л.д. 121) субарендатор - ООО "Топ Проджект" направил в адрес ООО "Сириус А" уведомление от 31.12.2013 N 1646/3 о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса, просил возвратить ранее внесенный задаток в размере 12 541 074 рублей (т. 2, л.д. 94, 116), приложив копии уведомлений собственников жилых помещений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013: Иконникова К.П. от 31.12.2013 (о расторжении договора аренды с 30.12.2013 - т. 2, л.д. 96, 117); Мартынова С.П. от 31.12.2013 (о расторжении договора аренды с 30.12.2013 - т. 2, л.д. 95, 118); Рябкова А.М. от 16.12.2013 (о расторжении договора аренды с 19.02.2014 - т. 2, л.д. 119); Демерчян А.О. от 31.12.2013 (о расторжении договора аренды с 30.12.2013 - т. 2, л.д. 120). Уведомления Фирулева А.П. и Кочконян А.А. о расторжении договоров аренды от 01.04.2013, как указал апелляционный суд, не представлены.
В письме от 31.01.2014 N 1, адресованном Иконникову К.П., ООО "Сириус А" подтверждает факт получения 24.01.2014 уведомления о расторжении договора аренды от 01.04.2013, ссылается на отсутствие задолженности на 31.12.2013 и наличие долга перед ООО "Сириус А" в размере 412 516 рублей 75 копеек (т. 4, л.д. 7, 8).
В письме от 31.01.2014 N 3, адресованном Мартынову С.П. (Ширшиковой М.С.), ООО "Сириус А" подтверждает факт получения 24.01.2014 уведомления о расторжении договора аренды от 01.04.2013, ссылается на отсутствие задолженности на 31.12.2013 и наличие долга перед ООО "Сириус А" в размере 584 000 рублей (т. 4, л.д. 19, 20).
Получение уведомления Рябкова А.М. и Демерчян А.О. о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке также поступили ООО "Сириус А" 24.01.2014 в составе почтовой корреспонденции, направленной истцом (т. 4, л.д. 34-37).
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции указал, что действие договора субаренды от 25.04.2013 прекращено на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса с 24.01.2014 (дата получения упомянутых уведомлений).
Истец во исполнение соглашения о задатке от 01.04.2013 и договора субаренды жилых помещений от 25.04.2013 перечислил ответчику 41 945 523 рублей (платежные поручения от 04.04.2013 N 265, 25.10.2013 N 1005, 08.11.2013 N 1140, 11.12.2013 N 1327, 18.12.2013 N 1388).
Посчитав договор субаренды прекращенным (в связи с прекращением договоров аренды), суд первой инстанции произвел расчет субарендной платы до 31.01.2014 включительно, установив, что произведенная истцом оплата превышает причитающуюся по условиям договора, и взыскал безосновательно удерживаемую сумму в размере 5 069 463 рублей.
Апелляционный суд, отменяя судебное решение, руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 408 Гражданского кодекса обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Основания прекращения договора субаренды определяются общими правилами о расторжении договоров (статьи 450, 451 Гражданского кодекса) и специальными правилами статей 619, 620 Гражданского кодекса.
Статья 450 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения и прекращения договоров аренды) устанавливала общие основания расторжения договора: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; путем внесудебного одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Согласно специальным правилам статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с приведенной статьей договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Указанная статья закрепляет также правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Апелляционный суд установили материалами дела подтверждено, что 12.01.2014 (согласно почтовому штампу на конверте - т. 2, л.д. 121) субарендатор - ООО "Топ проджект" направил в адрес ответчика уведомление от 31.12.2013 N 1646/3 о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса с просьбой о возврате ранее внесенного задатка в сумме 12 541 074 рублей (т. 2, л.д. 94, 116), с приложением копий уведомлений собственников жилых помещений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013: Иконникова К.П. (т. 2, л.д. 96, 117); Мартынова С.П. (т. 2, л.д. 95, 118); Рябкова А.М. (т. 2, л.д. 119); Демерчян А.О. (т. 2, л.д. 120).
В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Кочконян А.А. пояснила, что уведомление о расторжении договора аренды она не подписывала, в адрес ООО "Сириус А" не направляла. Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал истцу и третьим лицам представить доказательства направления в адрес ООО "Сириус А" либо вручения последнему отказа от 05.02.2014 арендодателя Кочконян А.А. от исполнения договора аренды, а также подтвердить направление отказа арендодателя Фирулева А.П. от договора аренды в адрес ответчика. Данные доказательства в материалы дела не представлены.
Нормами Кодекса установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9). Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68).
В апелляционной инстанции представители истца пояснили (указано также в кассационной жалобе), что у ООО "Топ проджект" отсутствуют доказательства самостоятельного направления третьими лицами (собственниками жилых помещений) в адрес ООО "Сириус А" уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды.
Исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств (статья 71 Кодекса) позволили апелляционному суду сделать вывод об отсутствии доказательств совершения арендодателями юридически значимых действий по направлению в адрес арендатора (ответчика) уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды от 01.04.2013.
Довод истца, о прекращении договоров аренды в силу пункта 6.2, и, как следствие, договора субаренды, изучен апелляционным судом и отклонен. В соответствии с пунктом 6.2 договоров аренды они прекращают свое действие в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору) (за исключением договора аренды с Ширшиковой от имени Мартынова, не содержащего такое условие).
На основании подробного изучения представленных в дело доказательств, в числе которых платежные поручения, выписка о движении денежных средств с расшифровкой финансово-хозяйственных операций по расчетному счету ответчика, представленная АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) в лице филиала в г. Калуге, апелляционный суд пришел к выводу, что на дату направления истцом уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды (12.01.2014) ответчик являлся исправным арендатором, задолженность по арендным платежам на его стороне отсутствовала, поэтому договоры аренды не могли быть расторгнуты в порядке пункта 6.2 и статьи 450.1 Гражданского кодекса. Заключение 06.02.2014 и 08.03.2014 арендодателями новых (прямых) договоров аренды с бывшим субарендатором на правовую оценку правоотношений сторон не влияет, поскольку фактический владелец помещений не изменился (истец продолжил владеть помещениями). Односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, основания требовать от ответчика взыскания денежных средств в размере 5 069 466 рублей у истца отсутствуют.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Проверка материалов дела свидетельствует о том, что апелляционный суд полно, всесторонне и объективно исследовал обстоятельства дела, надлежаще оценил доказательства с учетом доводов спорящих сторон, аргументы ответчика были предметом рассмотрения и получили соответствующую правовую оценку.
Переоценка доказательств в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нормы материального права при рассмотрении дела применены судом правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену апелляционного постановления от 03.07.2017 (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу N А32-46875/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)