Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что торги по реализации арестованного имущества были проведены с нарушением правил, установленных законом, что является основанием для признания их недействительными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Лоскутова А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.,
судей Кирсановой В.А., Зениной Л.С.
при секретаре С.А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зениной Л.С. дело по апелляционной жалобе Е.Е. на решение Симоновского районного суда города Москвы от 13 ноября 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении требований Е.Е. к ООО "Новый Город" о признании недействительными торгов по продаже квартиры по адресу: *, и применении последствий их недействительности, признании договора купли-продажи квартиры, заключенного по результатам торгов с победителем торгов недействительным, отказать,
Истец Е.Е. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Новый город" о признании торгов по продаже квартиры, расположенной по адресу: *, недействительными, а также договора купли-продажи квартиры, заключенного по результатам проведенных торгов вследствие признания их недействительными, применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного с победителем торгов, указывая на то, что заочным решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 22.10.2013 года по делу N * были удовлетворены исковые требования Банка "Церих" (ЗАО) к Е.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Решение суда вступило в законную силу 04.12.2013 года, на основании указанного решения суда судебным приставом-исполнителем Даниловского отдела судебных приставов Управления ФССП России по г. Москве возбуждено исполнительное производство N *, предметом исполнения которого является обращение взыскания на заложенное имущество в виде квартиры N *, общей площадью * кв. м, расположенной по адресу: *. Постановлением от 07.04.2014 года судебный пристав-исполнитель передал для реализации на торгах вышеуказанное имущество Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, которое поручением на реализацию поручило ООО "Новый город" реализовать на торгах указанное имущество. ООО "Новый город" 20.05.2014 года разместило на сайте http://torgi.gov.ru, информацию о проведении торгов по продаже квартиры в форме открытого аукциона, назначенного на 18.06.2014 года. Далее указана информация о том, что торги не состоялись в связи с отсутствием допущенных участников. 26.06.2014 года ответчик на сайте опубликовал новое извещение о проведении повторных торгов в форме открытого аукциона квартиры, начальная продажная цена которой была снижена на 15% и составила * руб. Повторные торги были назначены на 18.07.2014 года. Полагая, что торги по реализации арестованного имущества были проведены ООО "Новый город" с нарушением правил, установленных законом, что является основанием для признания их недействительными, и учитывая, что должник и члены его семьи, зарегистрированные в спорной квартире, в нарушение п. 5 ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" не были извещены о предстоящих публичных торгах, истец обратилась в суд с названным иском, где после уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований просила признать проведенные ответчиком ООО "Новый город" торги по продаже арестованного имущества - квартиры N *, расположенной по адресу: *, недействительными, применить последствия недействительности сделки по продаже вышеуказанного имущества.
В судебном заседании представитель истца Е.Е. - Я. заявленные исковые требования поддержала и просила суд иск удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "Новый город" в лице генерального директора В. просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по доводам письменного отзыва на иск.
Представитель третьего лица ЗАО Банк "Церих" (ЗАО) - Л. просил в удовлетворении требований отказать.
Представитель С.А.В. - П. в суд явился, просил отказать в удовлетворении требований.
Представители третьих лиц Даниловского ОСП УФССП России по Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Е.А., Е.В. в суд не явились, извещались о времени и месте судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили, об отложении дела рассмотрением не заявляли, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, по доводам апелляционной жалобы просит истец Е.Е.
В заседание судебной коллегии представители ответчика ООО "Новый город", третьих лиц ЗАО Банк "Церих", Даниловского ОСП УФССП России по Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Е.А., Е.В., С.А.В. не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доказательств уважительности причин своей неявки не представили, об отложении дела слушанием не просили, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя истца Е.Е. - Я., поддержавшей доводы апелляционной жалобы и полагавшей, что решение суда подлежит отмене, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, принял предусмотренные законом меры для всестороннего и объективного исследования обстоятельств дела, полно и всесторонне проверил доводы истца, положенные в обоснование заявленных требований, возражения ответчика, третьих лиц, правомерно руководствовался положениями закона, регулирующими спорные правоотношения, - ст. ст. 166, 168, 432, 55 ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, анализ которых изложен в решении суда.
Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены.
Выводы суда судебная коллегия признает правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательствах.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Установленный в пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, цена определяется как 80% от определенной рыночной стоимости имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 года N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор может быть заключен в форме проведения торгов с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 447 ГК РФ заключение договора только путем проведения торгов обязательно, если это предусмотрено законом. Заключение договора на оказание услуг акционерным обществом путем проведения торгов законом не предусмотрено.
Исходя из смысла статей 447 и 448 ГК РФ торги проводятся путем осуществления определенных действий: опубликования извещения о проведении торгов с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, сведения о начальной цене, направлении заявок на участие в торгах и уплате задатка, выбор лучшего предложения.
Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.
В судебном заседании установлено, что 22 октября 2013 года Железнодорожным районным судом г. Орла вынесено решение, которым удовлетворены исковые требования ЗАО Банк "Церих" к ответчику Е.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, судом было обращено взыскание на квартиру N *, расположенную по адресу: *, с установлением начальной продажной цены в размере * руб.
Из материалов дела следует, что 18.02.2014 года судебным приставом-исполнителем Даниловского ОСП вынесено постановление о возбужденно исполнительного производства N * на основании выданного Железнодорожным районным судом г. Орла исполнительного листа N * от 29.01.2014 года на предмет исполнения обращение взыскания на заложенное имущество.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Даниловского ОСП УФССП России по г. Москве от 07.04.2014 года имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: г. *, передано на реализацию на публичных торгах Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, с установлением первоначальной продажной цены в размере * руб.
Суд первой инстанции, проверяя доводы истца о нарушении порядка проведения торгов, установил, что в свою очередь, ООО "Новый город", как организатор торгов по реализации имущества, протоколом заседания комиссии ООО "Новый город" от 15.05.2014 года назначило торги по реализации квартиры N *, расположенной по адресу: * на 10.06.2014 года.
Суд установил, что ответчик ООО "Новый город" 20.05.2014 года разместил информацию о реализуемом объекте на сайте http://torgi.gov.ru и в печатном издании газета "Тверская, 13".
Согласно протоколу заседания комиссии ООО "Новый Город" от 18.06.2014 года, торги были признаны несостоявшимися в связи с тем, что заявок на участие не поступало.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Даниловского ОСП УФССП России по Москве от 23.06.2014 года стоимость имущества, переданного на реализацию в специализированную организацию, снижена на 15%, до * руб. (л.д. 125).
Суд первой инстанции установил, что 26.06.2014 года в газете Правительства г. Москвы "Тверская 13", а также на сайте www.newmostorg.ru и http://torgi.gov.ru размещена информация о торгах, назначенных на 18.07.2014 года, согласно которой прием заявок заканчивается 10.07.2014 г.
Из материалов дела следует, что 18 июля 2014 года состоялись торги по продаже спорной квартиры, победителем торгов признан С.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, на основании анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом суд правильно руководствовался ст. ст. 447, 448, 449 ГК РФ, ст. 57 ФЗ N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и обоснованно исходил из того, что оснований для признания торгов недействительными не имеется, поскольку процедура проведения торгов соответствовала требованиям действующего законодательства, организатором торгов предусмотренные законом обязанности исполнены надлежащим образом, существенных нарушений при проведении торгов, способных повлиять на их результаты и нарушивших права истца, не установлено.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно руководствовался ст. ст. 89, 90 ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. ст. 447, 448. 449 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что наличия грубых и существенных нарушений со стороны организатора торгов, которые могли бы повлиять на результаты торгов, установлено не было, кроме того, такие обстоятельства истцом не указаны в исковых требованиях.
Основания и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, а также доказательства, принятые судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части решения суда и считать их неправильными оснований не имеется.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по доводам, которые приведены истцом в исковом заявлении, оснований для удовлетворения иска не имелось.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт того, что торги по продаже спорной квартиры были проведены в полном соответствии с действующим законодательством, нормы которого перечислены выше.
Согласно п. 3 ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 ГК РФ.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы истца о нарушении при проведении торгов п. 3 ст. 90 ФЗ от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", предусматривающей требования к извещению о проведении торгов, судом проверены и обоснованно признаны несостоятельными, поскольку извещение о проведении торгов, назначенных на 18.06.2014 года, было размещено в соответствии с нормами действующего законодательства, в том числе, 20.05.2014 года в газете Правительства г. Москвы "Тверская, 13", а также на сайте www.newmostorg.ru и http://torgi.gov.ru, согласно которой прием заявок заканчивается 06 июня 2014 года (л.д. 115 - 119).
В связи с тем, что заявок на участие не поступало, торги от 18.06.2014 года были признаны несостоявшимися, постановлением судебного пристава-исполнителя Даниловского ОСП УФССП России по г. Москве от 23.06.2014 года стоимость имущества, переданного на реализацию в специализированную организацию, снижена на 15% до 910000 руб.
Из материалов дела следует, что 26.06.2014 года в газете Правительства г. Москвы "Тверская, 13" и на сайте www.newmostorg.ru и http://torgi.gov.ru была размещена информация о торгах, назначенных на 18.07.2014 года, согласно которой прием заявок заканчивается 10.07.2014 года.
В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что она, а также зарегистрированные в спорной квартире В. и В. не знали о проведении торгов.
В соответствии с положениями ст. 93 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Срок и порядок проведения торгов определены в ст. 90 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", при этом норма закона не содержит правил об обязательном уведомлении должника в исполнительном производстве о торгах.
Согласно части 3 указанной статьи закона, извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта РФ в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в сети "Интернет" и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Как видно из материалов дела, установленные законом требования, касающиеся размещения информации о проведении торгов, организатором торгов были соблюдены, а истцом доказательств, свидетельствующих о нарушении процедуры в этой части, не представлено.
Извещение о торгах было опубликованное в газете "Тверская, 13", которая относится к официальным информационным органам печати органа исполнительной власти города Москвы федерального значения, как субъекта РФ, в соответствии с Законом г. Москвы от 08.07.2009 г. N 25, а также на сайте http://torgi.gov.ru, что обеспечивало доступность информации потенциальным покупателям, заинтересованным в приобретении реализуемого имущества.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о признании торгов недействительными вследствие нарушения порядка их проведения, у суда не имелось.
Доводы истца о том, что судебным приставом-исполнителем никакая информация в адрес Е.Е., А., В. не направлялась, как обоснованно указал суд первой инстанции, не являются основанием для признания торгов недействительными. Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате действий судебного пристава-исполнителя. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя не являются основанием для признания торгов недействительными.
Заключая договор займа, обеспеченный ипотекой, истец Е.Е. знала о последствиях неисполнения обязательств, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество, тем не менее, ненадлежащим образом исполняла свои обязательства перед кредитором, что явилось основанием для взыскания задолженности в судебном порядке. При этом, истец Е.Е. не проявляла должной осмотрительности и длительное время не интересовалась судьбой принадлежащего ей имущества.
При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованной ссылку истца о лишении права в добровольном порядке погасить задолженность перед кредитором вследствие отсутствия информации.
Доводы жалобы о том, что при осуществлении торгов начальная продажная цена на реализуемое имущество была занижена и не соответствовала реальной стоимости квартиры на дату проведения торгов, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку направлены на неверное толкование п. 3 ст. 58 ФЗ РФ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15 процентов.
Другие доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, аналогичны заявленным исковым требованиям Е.Е., были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 13 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е.Е. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.02.2016 ПО ДЕЛУ N 33-4133/2016
Требование: О признании недействительными торгов по продаже квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что торги по реализации арестованного имущества были проведены с нарушением правил, установленных законом, что является основанием для признания их недействительными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. по делу N 33-4133
Судья суда первой инстанции: Лоскутова А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.,
судей Кирсановой В.А., Зениной Л.С.
при секретаре С.А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зениной Л.С. дело по апелляционной жалобе Е.Е. на решение Симоновского районного суда города Москвы от 13 ноября 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении требований Е.Е. к ООО "Новый Город" о признании недействительными торгов по продаже квартиры по адресу: *, и применении последствий их недействительности, признании договора купли-продажи квартиры, заключенного по результатам торгов с победителем торгов недействительным, отказать,
установила:
Истец Е.Е. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Новый город" о признании торгов по продаже квартиры, расположенной по адресу: *, недействительными, а также договора купли-продажи квартиры, заключенного по результатам проведенных торгов вследствие признания их недействительными, применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного с победителем торгов, указывая на то, что заочным решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 22.10.2013 года по делу N * были удовлетворены исковые требования Банка "Церих" (ЗАО) к Е.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Решение суда вступило в законную силу 04.12.2013 года, на основании указанного решения суда судебным приставом-исполнителем Даниловского отдела судебных приставов Управления ФССП России по г. Москве возбуждено исполнительное производство N *, предметом исполнения которого является обращение взыскания на заложенное имущество в виде квартиры N *, общей площадью * кв. м, расположенной по адресу: *. Постановлением от 07.04.2014 года судебный пристав-исполнитель передал для реализации на торгах вышеуказанное имущество Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, которое поручением на реализацию поручило ООО "Новый город" реализовать на торгах указанное имущество. ООО "Новый город" 20.05.2014 года разместило на сайте http://torgi.gov.ru, информацию о проведении торгов по продаже квартиры в форме открытого аукциона, назначенного на 18.06.2014 года. Далее указана информация о том, что торги не состоялись в связи с отсутствием допущенных участников. 26.06.2014 года ответчик на сайте опубликовал новое извещение о проведении повторных торгов в форме открытого аукциона квартиры, начальная продажная цена которой была снижена на 15% и составила * руб. Повторные торги были назначены на 18.07.2014 года. Полагая, что торги по реализации арестованного имущества были проведены ООО "Новый город" с нарушением правил, установленных законом, что является основанием для признания их недействительными, и учитывая, что должник и члены его семьи, зарегистрированные в спорной квартире, в нарушение п. 5 ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" не были извещены о предстоящих публичных торгах, истец обратилась в суд с названным иском, где после уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований просила признать проведенные ответчиком ООО "Новый город" торги по продаже арестованного имущества - квартиры N *, расположенной по адресу: *, недействительными, применить последствия недействительности сделки по продаже вышеуказанного имущества.
В судебном заседании представитель истца Е.Е. - Я. заявленные исковые требования поддержала и просила суд иск удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "Новый город" в лице генерального директора В. просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по доводам письменного отзыва на иск.
Представитель третьего лица ЗАО Банк "Церих" (ЗАО) - Л. просил в удовлетворении требований отказать.
Представитель С.А.В. - П. в суд явился, просил отказать в удовлетворении требований.
Представители третьих лиц Даниловского ОСП УФССП России по Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Е.А., Е.В. в суд не явились, извещались о времени и месте судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили, об отложении дела рассмотрением не заявляли, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, по доводам апелляционной жалобы просит истец Е.Е.
В заседание судебной коллегии представители ответчика ООО "Новый город", третьих лиц ЗАО Банк "Церих", Даниловского ОСП УФССП России по Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Е.А., Е.В., С.А.В. не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доказательств уважительности причин своей неявки не представили, об отложении дела слушанием не просили, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя истца Е.Е. - Я., поддержавшей доводы апелляционной жалобы и полагавшей, что решение суда подлежит отмене, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, принял предусмотренные законом меры для всестороннего и объективного исследования обстоятельств дела, полно и всесторонне проверил доводы истца, положенные в обоснование заявленных требований, возражения ответчика, третьих лиц, правомерно руководствовался положениями закона, регулирующими спорные правоотношения, - ст. ст. 166, 168, 432, 55 ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, анализ которых изложен в решении суда.
Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены.
Выводы суда судебная коллегия признает правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательствах.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Установленный в пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, цена определяется как 80% от определенной рыночной стоимости имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 года N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор может быть заключен в форме проведения торгов с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 447 ГК РФ заключение договора только путем проведения торгов обязательно, если это предусмотрено законом. Заключение договора на оказание услуг акционерным обществом путем проведения торгов законом не предусмотрено.
Исходя из смысла статей 447 и 448 ГК РФ торги проводятся путем осуществления определенных действий: опубликования извещения о проведении торгов с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, сведения о начальной цене, направлении заявок на участие в торгах и уплате задатка, выбор лучшего предложения.
Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.
В судебном заседании установлено, что 22 октября 2013 года Железнодорожным районным судом г. Орла вынесено решение, которым удовлетворены исковые требования ЗАО Банк "Церих" к ответчику Е.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, судом было обращено взыскание на квартиру N *, расположенную по адресу: *, с установлением начальной продажной цены в размере * руб.
Из материалов дела следует, что 18.02.2014 года судебным приставом-исполнителем Даниловского ОСП вынесено постановление о возбужденно исполнительного производства N * на основании выданного Железнодорожным районным судом г. Орла исполнительного листа N * от 29.01.2014 года на предмет исполнения обращение взыскания на заложенное имущество.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Даниловского ОСП УФССП России по г. Москве от 07.04.2014 года имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: г. *, передано на реализацию на публичных торгах Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, с установлением первоначальной продажной цены в размере * руб.
Суд первой инстанции, проверяя доводы истца о нарушении порядка проведения торгов, установил, что в свою очередь, ООО "Новый город", как организатор торгов по реализации имущества, протоколом заседания комиссии ООО "Новый город" от 15.05.2014 года назначило торги по реализации квартиры N *, расположенной по адресу: * на 10.06.2014 года.
Суд установил, что ответчик ООО "Новый город" 20.05.2014 года разместил информацию о реализуемом объекте на сайте http://torgi.gov.ru и в печатном издании газета "Тверская, 13".
Согласно протоколу заседания комиссии ООО "Новый Город" от 18.06.2014 года, торги были признаны несостоявшимися в связи с тем, что заявок на участие не поступало.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Даниловского ОСП УФССП России по Москве от 23.06.2014 года стоимость имущества, переданного на реализацию в специализированную организацию, снижена на 15%, до * руб. (л.д. 125).
Суд первой инстанции установил, что 26.06.2014 года в газете Правительства г. Москвы "Тверская 13", а также на сайте www.newmostorg.ru и http://torgi.gov.ru размещена информация о торгах, назначенных на 18.07.2014 года, согласно которой прием заявок заканчивается 10.07.2014 г.
Из материалов дела следует, что 18 июля 2014 года состоялись торги по продаже спорной квартиры, победителем торгов признан С.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, на основании анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом суд правильно руководствовался ст. ст. 447, 448, 449 ГК РФ, ст. 57 ФЗ N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и обоснованно исходил из того, что оснований для признания торгов недействительными не имеется, поскольку процедура проведения торгов соответствовала требованиям действующего законодательства, организатором торгов предусмотренные законом обязанности исполнены надлежащим образом, существенных нарушений при проведении торгов, способных повлиять на их результаты и нарушивших права истца, не установлено.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно руководствовался ст. ст. 89, 90 ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. ст. 447, 448. 449 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что наличия грубых и существенных нарушений со стороны организатора торгов, которые могли бы повлиять на результаты торгов, установлено не было, кроме того, такие обстоятельства истцом не указаны в исковых требованиях.
Основания и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, а также доказательства, принятые судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части решения суда и считать их неправильными оснований не имеется.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по доводам, которые приведены истцом в исковом заявлении, оснований для удовлетворения иска не имелось.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт того, что торги по продаже спорной квартиры были проведены в полном соответствии с действующим законодательством, нормы которого перечислены выше.
Согласно п. 3 ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 ГК РФ.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы истца о нарушении при проведении торгов п. 3 ст. 90 ФЗ от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", предусматривающей требования к извещению о проведении торгов, судом проверены и обоснованно признаны несостоятельными, поскольку извещение о проведении торгов, назначенных на 18.06.2014 года, было размещено в соответствии с нормами действующего законодательства, в том числе, 20.05.2014 года в газете Правительства г. Москвы "Тверская, 13", а также на сайте www.newmostorg.ru и http://torgi.gov.ru, согласно которой прием заявок заканчивается 06 июня 2014 года (л.д. 115 - 119).
В связи с тем, что заявок на участие не поступало, торги от 18.06.2014 года были признаны несостоявшимися, постановлением судебного пристава-исполнителя Даниловского ОСП УФССП России по г. Москве от 23.06.2014 года стоимость имущества, переданного на реализацию в специализированную организацию, снижена на 15% до 910000 руб.
Из материалов дела следует, что 26.06.2014 года в газете Правительства г. Москвы "Тверская, 13" и на сайте www.newmostorg.ru и http://torgi.gov.ru была размещена информация о торгах, назначенных на 18.07.2014 года, согласно которой прием заявок заканчивается 10.07.2014 года.
В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что она, а также зарегистрированные в спорной квартире В. и В. не знали о проведении торгов.
В соответствии с положениями ст. 93 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Срок и порядок проведения торгов определены в ст. 90 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", при этом норма закона не содержит правил об обязательном уведомлении должника в исполнительном производстве о торгах.
Согласно части 3 указанной статьи закона, извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта РФ в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в сети "Интернет" и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Как видно из материалов дела, установленные законом требования, касающиеся размещения информации о проведении торгов, организатором торгов были соблюдены, а истцом доказательств, свидетельствующих о нарушении процедуры в этой части, не представлено.
Извещение о торгах было опубликованное в газете "Тверская, 13", которая относится к официальным информационным органам печати органа исполнительной власти города Москвы федерального значения, как субъекта РФ, в соответствии с Законом г. Москвы от 08.07.2009 г. N 25, а также на сайте http://torgi.gov.ru, что обеспечивало доступность информации потенциальным покупателям, заинтересованным в приобретении реализуемого имущества.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о признании торгов недействительными вследствие нарушения порядка их проведения, у суда не имелось.
Доводы истца о том, что судебным приставом-исполнителем никакая информация в адрес Е.Е., А., В. не направлялась, как обоснованно указал суд первой инстанции, не являются основанием для признания торгов недействительными. Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате действий судебного пристава-исполнителя. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя не являются основанием для признания торгов недействительными.
Заключая договор займа, обеспеченный ипотекой, истец Е.Е. знала о последствиях неисполнения обязательств, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество, тем не менее, ненадлежащим образом исполняла свои обязательства перед кредитором, что явилось основанием для взыскания задолженности в судебном порядке. При этом, истец Е.Е. не проявляла должной осмотрительности и длительное время не интересовалась судьбой принадлежащего ей имущества.
При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованной ссылку истца о лишении права в добровольном порядке погасить задолженность перед кредитором вследствие отсутствия информации.
Доводы жалобы о том, что при осуществлении торгов начальная продажная цена на реализуемое имущество была занижена и не соответствовала реальной стоимости квартиры на дату проведения торгов, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку направлены на неверное толкование п. 3 ст. 58 ФЗ РФ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15 процентов.
Другие доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, аналогичны заявленным исковым требованиям Е.Е., были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 13 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е.Е. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)