Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Кривошеиной С.В., Павлюк Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевой Ю.А. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от заявителя: Аксенов В.И. по доверенности от 22.06.2015
от заинтересованного лица: Вылегжанина В.В. по доверенности от 23.09.2015
от третьего лица: без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2015 г. по делу N А45-17341/2015 (судья Наумова Т.А.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Ревера", г. Новосибирск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований по предмету спора - ОАО "Новосибирский комбинат по ремонту вещевого имущества"
об оспаривании действий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ревера" (далее - заявитель, ООО "Ревера", арендатор) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, Управление), выразившихся в прекращении в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации сделки аренды (запись N 54-54-01/407/2007-596) по договору аренды нежилых помещений N 26-07 от 26.12.2007 г., заключенному между ОАО "Новосибирский комбинат по ремонту вещевого имущества" (далее - третье лицо, арендодатель или ОАО "НКРВИ") и ООО "Ревера". Также заявитель просил обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации сделки аренды (запись N 54-54-01/407/2007-596) по договору аренды нежилых помещений N 26-07 от 26.12.2007 г., заключенному между ОАО "НКРВИ" и ООО "Ревера".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2015 года требования заявителя удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:
- закон и пункт 5.2. договора аренды предусматривают право арендодателя на его расторжение в одностороннем порядке; в данном случае имеет место спор о праве, который должен быть разрешен в общем исковом порядке, а не по правилам главы 24 АПК РФ.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе и поддержаны представителем заинтересованного лица в судебном заседании.
Представитель ООО "Ревера" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ОАО "НКРВИ" (третье лицо) в отзыве на апелляционную жалобу просит удовлетворить апелляционную жалобу заинтересованного лица.
Третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 24.06.2015 года в Управление обратилось ОАО "НКРВИ" с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении права аренды в отношении нежилого помещения площадью 2132,5 кв. м с кадастровым номером 54:35:082435:228, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Звездная, д. 4/1.
К заявлению прилагались следующие документы: протокол от 31.07.2012 N 056, договор аренды нежилых помещений с приложениями от 26.12.2007, акт от 16.06.2015, определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.06.2015 (дело А45-10765/2015), уведомление о расторжении договора от 29.05.2015, приказ от 16.06.2015 N 11, опись вложения по накладной N 10842518, накладная-уведомление от 01.06.2015 N 1084518.
Из содержания пункта 5.2 договора Управление пришло к выводу, что стороны согласовали возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, поскольку п. 2.2 "е" и п. 3.2 являются существенными условиями договора и при их нарушении возможно расторжение договора.
Управлением прекращена запись об обременении помещений по договору аренды.
31.07.2015 года ООО "Ревера" обратилось с жалобой в Управление на действия по прекращению записи о регистрации договора аренды, в ответ на данную жалобу письмом N 01-13-731/15 от 18.08.2015 года Управление сообщило, что действия были законными и соответствовали действующему законодательству.
Не согласившись с выводами Управления, ООО "Ревера" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что действия Управления являются неправомерными и нарушают права заявителя в области предпринимательской деятельности.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Из материалов дела следует, что ОАО "НКРВИ" и ООО "Ревера" заключили договор аренды нежилых помещений от 26.12.2007 года, срок действия договора 10 лет, договор зарегистрирован в ЕГРП 28.01.2008 года.
Подпунктом "а" пункта 5.2. Договора аренды предусмотрено, что он может быть расторгнут по инициативе Арендодателя при нарушении Арендатором условий, указанных в п. 2.2 "а", "б", "д", "е" и п. 3.3. договора аренды, а также в случае невнесения арендной платы (или) платы за коммунальные услуги в срок более одного месяца с уведомлением Арендатора о расторжении в письменном виде за 10 дней до даты расторжения договора аренды.
В адрес ООО "Ревера" от ОАО "НКРВИ" направлено уведомление от 29.05.2015 года о расторжении Договора аренды нежилых помещений N 26-07 от 26.12.2007 года, на что ООО "Ревера" в ответ письменно сообщило о своем несогласии с расторжением Договора аренды во внесудебном порядке, отметив, что основания для этого отсутствуют.
Из норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Так, в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Таким образом, из общих норм гражданского законодательства, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
При этом, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, суду необходимо применять правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.
Согласно указанной норме при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Право арендодателя на односторонний отказ от договора, при его наличии, может быть сформулировано сторонами в любом разделе договора, однако оно должно быть специально предусмотрено в тексте договора, чтобы считаться согласованным сторонами.
С учетом изложенных норм права, проанализировав содержание заключенного между сторонами договора аренды, судом установлено следующее.
Заключенным между ООО "Ревера" и ОАО "НКРВИ" Договором аренды в разделе 5 определен порядок и случаи расторжения Договора аренды. Из содержания Договора аренды при его буквальном прочтении следует, что ни в одном из его пунктов определенно не сформулировано право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от Договора аренды.
Указание на "одностороннее" расторжение договора или "отказ от договора" в данном пункте отсутствует.
Наличие же в пункте 5.2. Договора аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что ОАО "НКРВИ" вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, а указывает на возможность арендодателя инициировать такую процедуру расторжения договора. При этом порядок отдельно не прописан, следовательно, применяется порядок, установленный законом (ст. 450, 619 ГК РФ).
Таким образом, досрочное расторжение указанного договора аренды допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, которые определены сторонами (п. 6.2 договора); в данном случае имела место регистрация прекращения договора аренды на основании заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора.
Буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о том, что у сторон имелась действительная воля на наделение арендодателя правом досрочного расторжения договора в одностороннем (внесудебном) порядке.
Управление Росреестра по НСО в апелляционной жалобе неправильно истолковывает условия договора аренды, ошибочно полагая, что этот договор предусматривает право арендодателя на его расторжение в одностороннем порядке, в то время как пункт 5.2. названного договора позволяет арендодателю лишь инициировать процедуру расторжения в определенных случаях.
В соответствии со статьями 13 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан устанавливать отсутствие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Представление в Управление на регистрацию определения суда о принятии к производству искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате, а также одностороннего акта приема нежилых помещений от 16.06.2015 год, не свидетельствуют ни о наличии задолженности по арендной плате, а соответственно, о наличии оснований для расторжения договора, ни о соглашении сторон о досрочном прекращении договорных отношений. Управление не могло положить в основу принимаемого оспариваемого ненормативного акта в качестве правового основания для регистрации прекращения обременения в виде аренды в отсутствие вступившего в законную силу решения суда или подписанного обеими сторонами соглашения о досрочном расторжении договора.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что у Управления отсутствовали правовые основания для прекращения государственной регистрации договора аренды и снятия обременения в отношении недвижимого имущества, в связи с чем признал заявленные ООО "Ревера" требования подлежащими удовлетворению.
Довод Управления Росреестра по НСО о необходимости разрешать данное дело в рамках искового производства, а не по правилам главы 24 АПК РФ, основан на неверном толковании норм арбитражного процессуального права.
С учетом пункта 56 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество; вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК ПФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
В рассматриваемом случае требования ООО "Ревера" к Управлению Росреестра не являлись требованием об оспаривании зарегистрированного права или обременения; в данном деле Общество оспаривало действия по прекращению записи о государственной регистрации сделки аренды.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 12925/12, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке.
Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 N 7206/13 указано, что заявленные арендатором требования к регистрирующему органу основывались на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке документов, представленных для государственной регистрации расторжения договора аренды. Рассмотрение требования о признании незаконными действий регистрирующего органа, основанных на утверждении арендодателя об их совершении при отсутствии к тому оснований - документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, не связано с разрешением спора имущественного характера.
Установив, что действия по государственной регистрации прекращения договора аренды затрагивают права и законные интересы ООО "Ревера" и в конечном итоге обращение в суд направлено на восстановление в ЕГРП записи о данном договоре, суд обоснованно рассмотрел данный спор по правилам, установленным главой 24 АПК РФ. При этом право сторон гражданско-правового договора на разрешение спора, вытекающего из сделки, судом не исключено.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и направлены на переоценку фактических обстоятельств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2015 г. по делу N А45-17341/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Т.В.ПАВЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2015 N 07АП-11684/2015 ПО ДЕЛУ N А45-17341/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2015 г. по делу N А45-17341/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Кривошеиной С.В., Павлюк Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевой Ю.А. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от заявителя: Аксенов В.И. по доверенности от 22.06.2015
от заинтересованного лица: Вылегжанина В.В. по доверенности от 23.09.2015
от третьего лица: без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2015 г. по делу N А45-17341/2015 (судья Наумова Т.А.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Ревера", г. Новосибирск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований по предмету спора - ОАО "Новосибирский комбинат по ремонту вещевого имущества"
об оспаривании действий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ревера" (далее - заявитель, ООО "Ревера", арендатор) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, Управление), выразившихся в прекращении в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации сделки аренды (запись N 54-54-01/407/2007-596) по договору аренды нежилых помещений N 26-07 от 26.12.2007 г., заключенному между ОАО "Новосибирский комбинат по ремонту вещевого имущества" (далее - третье лицо, арендодатель или ОАО "НКРВИ") и ООО "Ревера". Также заявитель просил обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации сделки аренды (запись N 54-54-01/407/2007-596) по договору аренды нежилых помещений N 26-07 от 26.12.2007 г., заключенному между ОАО "НКРВИ" и ООО "Ревера".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2015 года требования заявителя удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:
- закон и пункт 5.2. договора аренды предусматривают право арендодателя на его расторжение в одностороннем порядке; в данном случае имеет место спор о праве, который должен быть разрешен в общем исковом порядке, а не по правилам главы 24 АПК РФ.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе и поддержаны представителем заинтересованного лица в судебном заседании.
Представитель ООО "Ревера" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ОАО "НКРВИ" (третье лицо) в отзыве на апелляционную жалобу просит удовлетворить апелляционную жалобу заинтересованного лица.
Третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 24.06.2015 года в Управление обратилось ОАО "НКРВИ" с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении права аренды в отношении нежилого помещения площадью 2132,5 кв. м с кадастровым номером 54:35:082435:228, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Звездная, д. 4/1.
К заявлению прилагались следующие документы: протокол от 31.07.2012 N 056, договор аренды нежилых помещений с приложениями от 26.12.2007, акт от 16.06.2015, определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.06.2015 (дело А45-10765/2015), уведомление о расторжении договора от 29.05.2015, приказ от 16.06.2015 N 11, опись вложения по накладной N 10842518, накладная-уведомление от 01.06.2015 N 1084518.
Из содержания пункта 5.2 договора Управление пришло к выводу, что стороны согласовали возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, поскольку п. 2.2 "е" и п. 3.2 являются существенными условиями договора и при их нарушении возможно расторжение договора.
Управлением прекращена запись об обременении помещений по договору аренды.
31.07.2015 года ООО "Ревера" обратилось с жалобой в Управление на действия по прекращению записи о регистрации договора аренды, в ответ на данную жалобу письмом N 01-13-731/15 от 18.08.2015 года Управление сообщило, что действия были законными и соответствовали действующему законодательству.
Не согласившись с выводами Управления, ООО "Ревера" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что действия Управления являются неправомерными и нарушают права заявителя в области предпринимательской деятельности.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Из материалов дела следует, что ОАО "НКРВИ" и ООО "Ревера" заключили договор аренды нежилых помещений от 26.12.2007 года, срок действия договора 10 лет, договор зарегистрирован в ЕГРП 28.01.2008 года.
Подпунктом "а" пункта 5.2. Договора аренды предусмотрено, что он может быть расторгнут по инициативе Арендодателя при нарушении Арендатором условий, указанных в п. 2.2 "а", "б", "д", "е" и п. 3.3. договора аренды, а также в случае невнесения арендной платы (или) платы за коммунальные услуги в срок более одного месяца с уведомлением Арендатора о расторжении в письменном виде за 10 дней до даты расторжения договора аренды.
В адрес ООО "Ревера" от ОАО "НКРВИ" направлено уведомление от 29.05.2015 года о расторжении Договора аренды нежилых помещений N 26-07 от 26.12.2007 года, на что ООО "Ревера" в ответ письменно сообщило о своем несогласии с расторжением Договора аренды во внесудебном порядке, отметив, что основания для этого отсутствуют.
Из норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Так, в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Таким образом, из общих норм гражданского законодательства, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
При этом, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, суду необходимо применять правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.
Согласно указанной норме при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Право арендодателя на односторонний отказ от договора, при его наличии, может быть сформулировано сторонами в любом разделе договора, однако оно должно быть специально предусмотрено в тексте договора, чтобы считаться согласованным сторонами.
С учетом изложенных норм права, проанализировав содержание заключенного между сторонами договора аренды, судом установлено следующее.
Заключенным между ООО "Ревера" и ОАО "НКРВИ" Договором аренды в разделе 5 определен порядок и случаи расторжения Договора аренды. Из содержания Договора аренды при его буквальном прочтении следует, что ни в одном из его пунктов определенно не сформулировано право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от Договора аренды.
Указание на "одностороннее" расторжение договора или "отказ от договора" в данном пункте отсутствует.
Наличие же в пункте 5.2. Договора аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что ОАО "НКРВИ" вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, а указывает на возможность арендодателя инициировать такую процедуру расторжения договора. При этом порядок отдельно не прописан, следовательно, применяется порядок, установленный законом (ст. 450, 619 ГК РФ).
Таким образом, досрочное расторжение указанного договора аренды допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, которые определены сторонами (п. 6.2 договора); в данном случае имела место регистрация прекращения договора аренды на основании заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора.
Буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о том, что у сторон имелась действительная воля на наделение арендодателя правом досрочного расторжения договора в одностороннем (внесудебном) порядке.
Управление Росреестра по НСО в апелляционной жалобе неправильно истолковывает условия договора аренды, ошибочно полагая, что этот договор предусматривает право арендодателя на его расторжение в одностороннем порядке, в то время как пункт 5.2. названного договора позволяет арендодателю лишь инициировать процедуру расторжения в определенных случаях.
В соответствии со статьями 13 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан устанавливать отсутствие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Представление в Управление на регистрацию определения суда о принятии к производству искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате, а также одностороннего акта приема нежилых помещений от 16.06.2015 год, не свидетельствуют ни о наличии задолженности по арендной плате, а соответственно, о наличии оснований для расторжения договора, ни о соглашении сторон о досрочном прекращении договорных отношений. Управление не могло положить в основу принимаемого оспариваемого ненормативного акта в качестве правового основания для регистрации прекращения обременения в виде аренды в отсутствие вступившего в законную силу решения суда или подписанного обеими сторонами соглашения о досрочном расторжении договора.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что у Управления отсутствовали правовые основания для прекращения государственной регистрации договора аренды и снятия обременения в отношении недвижимого имущества, в связи с чем признал заявленные ООО "Ревера" требования подлежащими удовлетворению.
Довод Управления Росреестра по НСО о необходимости разрешать данное дело в рамках искового производства, а не по правилам главы 24 АПК РФ, основан на неверном толковании норм арбитражного процессуального права.
С учетом пункта 56 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество; вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК ПФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
В рассматриваемом случае требования ООО "Ревера" к Управлению Росреестра не являлись требованием об оспаривании зарегистрированного права или обременения; в данном деле Общество оспаривало действия по прекращению записи о государственной регистрации сделки аренды.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 12925/12, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке.
Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 N 7206/13 указано, что заявленные арендатором требования к регистрирующему органу основывались на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке документов, представленных для государственной регистрации расторжения договора аренды. Рассмотрение требования о признании незаконными действий регистрирующего органа, основанных на утверждении арендодателя об их совершении при отсутствии к тому оснований - документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, не связано с разрешением спора имущественного характера.
Установив, что действия по государственной регистрации прекращения договора аренды затрагивают права и законные интересы ООО "Ревера" и в конечном итоге обращение в суд направлено на восстановление в ЕГРП записи о данном договоре, суд обоснованно рассмотрел данный спор по правилам, установленным главой 24 АПК РФ. При этом право сторон гражданско-правового договора на разрешение спора, вытекающего из сделки, судом не исключено.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и направлены на переоценку фактических обстоятельств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2015 г. по делу N А45-17341/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Т.В.ПАВЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)