Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что заключил с ответчиком договор купли-продажи. При заключении договора подразумевалось заключение договора дарения, так как сделка носила безвозмездный характер, денежные средства ему ответчиком не передавались. Сделка купли-продажи была совершена для прикрытия другой сделки без соответствующих правовых последствий, что влечет признание сделки недействительной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кулагина И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей Гулиной Е.М., Филиповой И.В.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в заседании от 18 июля 2016 года апелляционную жалобу Б.
на решение Щелковского городского суда Московской области от 14 марта 2016 года по делу по иску А. к У. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения представителя А. - Ш., 3-го лица Б., ее адвоката - Миронова П.Ю., судебная коллегия
А. обратилась в суд с иском к У. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска она сослалась на то, что 23 октября 2015 года заключила с ответчицей договор купли-продажи, по которому продала ей свою комнату <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>. При заключении договора купли-продажи подразумевалось заключение договора дарения, так как сделка носила безвозмездный характер, и денежные средства ей ответчицей не передавались. Сделка купли-продажи была совершена для прикрытия другой сделки, не желая придать ей соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки недействительной.
В судебном заседании представитель А. по доверенности исковые требования поддержал.
У. исковые требования признала, пояснив, что они с истицей действительно хотели заключить договор дарения, но по определенным причинам был оформлен и подписан договор купли-продажи.
Решением суда от 14 марта 2016 года А. удовлетворены.
В апелляционной жалобе Б., лицо, не привлеченное к участию в деле, просит указанное решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права, поскольку данным решением затронуты ее права как лица, проживающего в одной квартире с истицей и имеющего преимущественное право покупки продаваемой комнаты.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как разъяснено в п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, указанным требованиям закона обжалуемое решение не отвечает, судом первой инстанции принято решение, затрагивающее права Б., не привлеченной к участию в деле, что в силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием к отмене решения суда и поводом для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, с отменой решения суда.
В связи с изложенным судебная коллегия определением от 29 июня 2016 года перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции и привлекла Б. к участию в деле в качестве 3-го лица.
Разрешая заявленные исковые требования, судебная коллегия исходит из следующих обстоятельств.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Одновременно следует учитывать, что наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной, в связи с чем признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами и наличие таких намерений должно быть подтверждено достаточными и допустимыми доказательствами.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 этой же статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. ст. 549, 556, 558 ГК РФ, договор купли-продажи жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого помещения, целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно п. 2 ст. 423 ГК РФ, безвозмездным является договор, по которому одна сторона обязуется предоставить другой стороне без получения от нее платы или иного встречного требования.
Как видно из материалов дела, истица являлась собственником комнаты <данные изъяты>, общей площадью 19,1 кв. м, жилой площадью 17,0 кв. м, с 62/100 долями в праве собственности на места общего пользования коммунальной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
По договору купли-продажи от 23 октября 2015 года истица продала указанную комнату ответчице за 900000 руб.
Обращаясь в суд, А. указывала, что действительная воля ее и ответчицы при заключении договора купли-продажи была направлена на достижение иного правового результата, который они имели в виду, а именно на безвозмездное отчуждение ею вышеуказанной комнаты ответчице У., однако был оформлен договор купли-продажи, являющийся возмездной сделкой. Ответчица исковые требования признала, подтвердив, что фактически заключалась безвозмездная сделка, денежные средства за комнату не передавались.
Между тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку никаких доказательств, подтверждающих вышеуказанные обстоятельства, отвечающих признакам относимости и допустимости, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, стороны ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представили.
У судебной коллегии не имеется оснований считать, что договор купли-продажи прикрывает сделку дарения, так как стороны свободны в заключении договора, и из содержания заключенного между ними договора однозначно следует намерение истицы передать в собственность ответчицы спорную комнату, равно как и намерение ответчицы принять указанную комнату и уплатить за нее вышеназванную сумму. При этом, договор купли-продажи жилого помещения подписан сторонами, объект недвижимости передан продавцом покупателю, денежные средства, как усматривается из п. 3 договора, переданы ответчицей истице до подписания договора, то есть сделка купли-продажи сторонами исполнена.
Кроме того, как указало третье лицо - Б., являющаяся собственником комнаты, площадью 10,3 кв. м, <данные изъяты> в <данные изъяты>, и проживающая в данной квартире, истица в октябре 2015 года выехала из квартиры и больше в ней не проживает, все ее вещи и мебель вывезла ответчица, у которой имелись ключи и от комнаты, и от квартиры. В декабре 2015 года Б. получила выписку из ЕГРП, из которой узнала, что в настоящее время право собственности на спорную комнату зарегистрировано за ответчицей. Посчитав свои права нарушенными, Б. 23 декабря 2015 года обратилась в суд с иском о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по сделке, совершенной между истицей и ответчицей. По ее мнению, данный иск подан с целью воспрепятствования ей перевести на себя права и обязанности покупателя комнаты.
Положениями статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Судебная коллегия не находит оснований для принятия признания иска ответчицей, поскольку оно нарушает права 3-го лица, так как в конечном счете имеет своей целью избежать необходимость соблюдения требований ст. 250 ГК РФ по извещению Б. о намерении истицы продать свою комнату постороннему лицу, и расценивает действия обеих сторон как злоупотреблением правом.
Между тем, в силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований А.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Щелковского городского суда Московской области от 14 марта 2016 года отменить, в удовлетворении исковых требований А. к У. о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-17413/2016
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что заключил с ответчиком договор купли-продажи. При заключении договора подразумевалось заключение договора дарения, так как сделка носила безвозмездный характер, денежные средства ему ответчиком не передавались. Сделка купли-продажи была совершена для прикрытия другой сделки без соответствующих правовых последствий, что влечет признание сделки недействительной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2016 г. по делу N 33-17413/2016
Судья Кулагина И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей Гулиной Е.М., Филиповой И.В.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в заседании от 18 июля 2016 года апелляционную жалобу Б.
на решение Щелковского городского суда Московской области от 14 марта 2016 года по делу по иску А. к У. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения представителя А. - Ш., 3-го лица Б., ее адвоката - Миронова П.Ю., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к У. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска она сослалась на то, что 23 октября 2015 года заключила с ответчицей договор купли-продажи, по которому продала ей свою комнату <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>. При заключении договора купли-продажи подразумевалось заключение договора дарения, так как сделка носила безвозмездный характер, и денежные средства ей ответчицей не передавались. Сделка купли-продажи была совершена для прикрытия другой сделки, не желая придать ей соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки недействительной.
В судебном заседании представитель А. по доверенности исковые требования поддержал.
У. исковые требования признала, пояснив, что они с истицей действительно хотели заключить договор дарения, но по определенным причинам был оформлен и подписан договор купли-продажи.
Решением суда от 14 марта 2016 года А. удовлетворены.
В апелляционной жалобе Б., лицо, не привлеченное к участию в деле, просит указанное решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права, поскольку данным решением затронуты ее права как лица, проживающего в одной квартире с истицей и имеющего преимущественное право покупки продаваемой комнаты.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как разъяснено в п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, указанным требованиям закона обжалуемое решение не отвечает, судом первой инстанции принято решение, затрагивающее права Б., не привлеченной к участию в деле, что в силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием к отмене решения суда и поводом для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, с отменой решения суда.
В связи с изложенным судебная коллегия определением от 29 июня 2016 года перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции и привлекла Б. к участию в деле в качестве 3-го лица.
Разрешая заявленные исковые требования, судебная коллегия исходит из следующих обстоятельств.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Одновременно следует учитывать, что наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной, в связи с чем признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами и наличие таких намерений должно быть подтверждено достаточными и допустимыми доказательствами.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 этой же статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. ст. 549, 556, 558 ГК РФ, договор купли-продажи жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого помещения, целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно п. 2 ст. 423 ГК РФ, безвозмездным является договор, по которому одна сторона обязуется предоставить другой стороне без получения от нее платы или иного встречного требования.
Как видно из материалов дела, истица являлась собственником комнаты <данные изъяты>, общей площадью 19,1 кв. м, жилой площадью 17,0 кв. м, с 62/100 долями в праве собственности на места общего пользования коммунальной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
По договору купли-продажи от 23 октября 2015 года истица продала указанную комнату ответчице за 900000 руб.
Обращаясь в суд, А. указывала, что действительная воля ее и ответчицы при заключении договора купли-продажи была направлена на достижение иного правового результата, который они имели в виду, а именно на безвозмездное отчуждение ею вышеуказанной комнаты ответчице У., однако был оформлен договор купли-продажи, являющийся возмездной сделкой. Ответчица исковые требования признала, подтвердив, что фактически заключалась безвозмездная сделка, денежные средства за комнату не передавались.
Между тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку никаких доказательств, подтверждающих вышеуказанные обстоятельства, отвечающих признакам относимости и допустимости, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, стороны ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представили.
У судебной коллегии не имеется оснований считать, что договор купли-продажи прикрывает сделку дарения, так как стороны свободны в заключении договора, и из содержания заключенного между ними договора однозначно следует намерение истицы передать в собственность ответчицы спорную комнату, равно как и намерение ответчицы принять указанную комнату и уплатить за нее вышеназванную сумму. При этом, договор купли-продажи жилого помещения подписан сторонами, объект недвижимости передан продавцом покупателю, денежные средства, как усматривается из п. 3 договора, переданы ответчицей истице до подписания договора, то есть сделка купли-продажи сторонами исполнена.
Кроме того, как указало третье лицо - Б., являющаяся собственником комнаты, площадью 10,3 кв. м, <данные изъяты> в <данные изъяты>, и проживающая в данной квартире, истица в октябре 2015 года выехала из квартиры и больше в ней не проживает, все ее вещи и мебель вывезла ответчица, у которой имелись ключи и от комнаты, и от квартиры. В декабре 2015 года Б. получила выписку из ЕГРП, из которой узнала, что в настоящее время право собственности на спорную комнату зарегистрировано за ответчицей. Посчитав свои права нарушенными, Б. 23 декабря 2015 года обратилась в суд с иском о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по сделке, совершенной между истицей и ответчицей. По ее мнению, данный иск подан с целью воспрепятствования ей перевести на себя права и обязанности покупателя комнаты.
Положениями статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Судебная коллегия не находит оснований для принятия признания иска ответчицей, поскольку оно нарушает права 3-го лица, так как в конечном счете имеет своей целью избежать необходимость соблюдения требований ст. 250 ГК РФ по извещению Б. о намерении истицы продать свою комнату постороннему лицу, и расценивает действия обеих сторон как злоупотреблением правом.
Между тем, в силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований А.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Щелковского городского суда Московской области от 14 марта 2016 года отменить, в удовлетворении исковых требований А. к У. о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)