Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вяткиной А.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя ответчика - Богомоловой А.В., действующей на основании доверенности от 28.03.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абрамова Артемия Аскольдовича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.04.2017 по делу N А82-16807/2014, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.,
по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100; ИНН 7601000992)
к индивидуальному предпринимателю Абрамову Артемию Аскольдовичу (ОГРНИП: 306760422000080; ИНН: 760400306953)
с участием в деле третьего лица: товарищества собственников недвижимости "Свободы 101" (ОГРН 1147604020849; ИНН 7604270186)
о взыскании 2 418 613 рублей 34 копеек и обязании освободить помещение,
Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - истец, Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Абрамову Артемию Аскольдовичу (далее - ответчик, заявитель, Предприниматель) о взыскании 1 112 577 рублей 66 копеек задолженности за пользование недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д. 101/6 в период с 01.08.2013 по 30.09.2014, обязании Предпринимателя освободить помещения, расположенные по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д. 101/6.
Определением от 17.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено товарищество собственников недвижимости "Свободы 101" (далее - третье лицо, Товарищество).
Заявлением от 16.02.2016 истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил взыскать с Предпринимателя 2 418 613 рублей 34 копейки за период с 01.08.2013 по 30.01.2016, выселить Предпринимателя из спорных помещений.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.04.2017 исковые требования Комитета удовлетворены.
Предприниматель с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку договор аренды спорного имущества, являющегося муниципальной собственностью, в нарушение Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключен на новый срок без проведения установленной законом процедуры торгов. Согласно части 9.1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. На отношения сторон не распространяются нормы статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку по истечении срока действия договора аренды ответчик надлежащим образом не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы. Заявитель полагает, что в силу указанных обстоятельств договор между истцом и ответчиком является ничтожным. В силу ничтожности договора условия о цене и сроке его действия не могут считаться согласованными сторонами. Требования в части взыскания стоимости пользования спорным имуществом не могут быть удовлетворены в определенном истцом размере, поскольку размер арендной платы должен пересматриваться на каждый новый период действия договора аренды.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что требования о взыскании денежных средств основаны на фактическом пользовании ответчиком спорными помещениями, что последним не оспаривалось. Плата за пользование недвижимым имуществом, взыскиваемая с ответчика, рассчитана исходя из размера арендной платы, установленной заключенным ранее договором аренды, заключенном между сторонами.
Товарищество отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Истец, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержала позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Шовдиным Игорем Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 29.07.2003 N 10151-Г (далее - договор; т. 1 л.д. 5-8).
В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 340,70 кв. м (подвал), расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Свободы, д. 101/6 для использования под мастерскую (сервисный центр) по обслуживанию населения.
Разделом 3 договора определен размер арендной платы и порядок расчетов. Так, арендная плата за пользование спорным помещением начисляется в сумме 11 727 рублей 06 копеек с учетом НДС в год или 977 рублей 26 копеек с учетом НДС в месяц. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-ое число текущего месяца (пункт 3.5 договора).
Согласно пункту 5.1 договора при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,30% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 7.1 договора срок его действия установлен с 20.07.2003 по 17.07.2004.
В соответствии с пунктом 7.3. договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.
Дополнительным соглашением от 24.12.2003 N 1 (т. 1 л.д. 10) пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 573,30 кв. м (подвал), расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Свободы, д. 101/6 для использования под мастерскую (сервисный центр) по обслуживанию населения"; также внесены изменения в части размера и порядка внесения арендной платы.
Помещение площадью 573 кв. м передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2003 (т. 1 л.д. 11).
Дополнительным соглашением от 01.09.2006 N 3 (т. 1 л.д. 13) права и обязанности арендатора переданы индивидуальному предпринимателю Абрамову Артемию Аскольдовичу.
Спорное помещение передано Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.09.2006 (т. 1 л.д. 14).
Дополнительным соглашением N 6 от 03.12.2008 (т. 1 л.д. 20) пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений подвала N 6, 7, 9, 10, 12, 39-64) общей площадью 478,10 кв. м (в том числе подвал - 478,10 кв. м), расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Свободы, д. 101/6 для использования 202,4 кв. м под розничную торговлю промышленными товарами, 20 кв. м под оптовую торговлю промышленными товарами, 214.9 кв. м под склад". Общая сумма годовой арендной платы составила 1 399 848 рублей 08 копеек.
Помещение площадью 478,10 кв. м передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2008 (т. 1 л.д. 19).
Комитет направил в адрес Предпринимателя уведомление от 06.11.2012 N 5713 (т. 1 л.д. 21) об изменении арендной платы. Общая сумма годовой арендной платы определена в размере 979 526 рублей 73 копейки без НДС.
Арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора от 16.06.2014 N 2596 (т. 1 л.д. 23), полученное последним 27.06.2014, в котором указал на невнесение ответчиком арендной платы с августа 2013 года, в связи с чем образовалась задолженность в размере 995 016 рублей, а также указал на необходимость в срок до 23.09.2014 освободить занимаемое помещение и передать его представителю арендодателя в исправном состоянии.
В связи с тем, что ответчиком задолженность по арендной плате и пеням не погашена, арендуемое помещение не освобождено, Комитет обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском по настоящему делу.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В порядке, предусмотренном частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (пункт 3 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при применении положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции правовое значение имеет дата заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества, а также дата продления такого договора.
Согласно пункту 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Пунктом 11 части 1 статьи 17.1 "О защите конкуренции" установлено, что проведение конкурсов или аукционов не требуется при предоставлении прав на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Договор аренды от 29.07.2003 при фактическом пользовании арендатором занимаемыми помещениями и в отсутствие возражений со стороны арендодателя в силу пункта 7.3 договора неоднократно возобновлялся на тех же условиях и на тот же срок, однако после вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор не мог быть возобновлен на срок, предусмотренный пунктом 7.3 договора.
Таким образом, пользование ответчиком муниципальным имуществом в спорный период не было основано на договоре аренды недвижимого имущества от 29.07.2003 N 10151-Г в силу положений пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Посягающей на публичные интересы является в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом (соответствующая правовая позиция содержится в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что поскольку договор аренды в силу положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не мог быть пролонгирован, со стороны арендатора отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь период, заявляемый ответчиком.
В судебном заседании представитель ответчика пояснила, что арендная плата должна быть рассчитана исходя из пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающей возможность предоставления муниципального имущества в пользование на срок до 30 календарных дней без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, а также указывала, что исковые требования не подлежали удовлетворению в полном объеме в связи с необходимостью пересмотра арендной платы за каждый новый период действия договора исходя из оценки рыночной стоимости объекта.
Указанные доводы заявителя суд апелляционной инстанции признает подлежащими отклонению на основании нижеследующего.
Вопреки доводам заявителя, в рассматриваемом случае отсутствуют основания для применения положений пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку доказательств заключения договоров в порядке применения указанной нормы в деле не имеется, имущество не предоставлялось ответчику неоднократно на срок 30 календарных дней.
Оценивая возражения ответчика о стоимости пользования, судебная коллегия отмечает следующее.
Как указано в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Фактический пользователь имущества, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования недвижимого имущества, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Соответствующие правовые подходы закреплены в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08 и от 07.06.2011 N 1744/11.
Арендная плата является формой оплаты собственнику стоимости права использования переданного в аренду имущества.
Таким образом, в результате фактического пользования предоставленным имуществом Предприниматель обязан возместить Комитету в денежной форме стоимость этого пользования в размере, установленном договором.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств того, что стоимость пользования, предусмотренная договором, выше рыночных ставок аренды аналогичного имущества, а также каких-либо иных доказательств нерыночного характера размера платы, на основании которого истцом рассчитана задолженность, в материалах дела не имеется.
В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При изложенных обстоятельствах исковые требования Комитета о взыскании 2 418 613 рублей 34 копеек платы за пользование имуществом обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
В порядке применения последствий недействительности ничтожного договора на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для выселения ответчика из занимаемого им помещения.
С учетом этого, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба по доводам, заявленным в ней, не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.04.2017 по делу N А82-16807/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абрамова Артемия Аскольдовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2017 N 02АП-4082/2017 ПО ДЕЛУ N А82-16807/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. по делу N А82-16807/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вяткиной А.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя ответчика - Богомоловой А.В., действующей на основании доверенности от 28.03.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абрамова Артемия Аскольдовича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.04.2017 по делу N А82-16807/2014, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.,
по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100; ИНН 7601000992)
к индивидуальному предпринимателю Абрамову Артемию Аскольдовичу (ОГРНИП: 306760422000080; ИНН: 760400306953)
с участием в деле третьего лица: товарищества собственников недвижимости "Свободы 101" (ОГРН 1147604020849; ИНН 7604270186)
о взыскании 2 418 613 рублей 34 копеек и обязании освободить помещение,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - истец, Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Абрамову Артемию Аскольдовичу (далее - ответчик, заявитель, Предприниматель) о взыскании 1 112 577 рублей 66 копеек задолженности за пользование недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д. 101/6 в период с 01.08.2013 по 30.09.2014, обязании Предпринимателя освободить помещения, расположенные по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д. 101/6.
Определением от 17.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено товарищество собственников недвижимости "Свободы 101" (далее - третье лицо, Товарищество).
Заявлением от 16.02.2016 истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил взыскать с Предпринимателя 2 418 613 рублей 34 копейки за период с 01.08.2013 по 30.01.2016, выселить Предпринимателя из спорных помещений.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.04.2017 исковые требования Комитета удовлетворены.
Предприниматель с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку договор аренды спорного имущества, являющегося муниципальной собственностью, в нарушение Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключен на новый срок без проведения установленной законом процедуры торгов. Согласно части 9.1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. На отношения сторон не распространяются нормы статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку по истечении срока действия договора аренды ответчик надлежащим образом не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы. Заявитель полагает, что в силу указанных обстоятельств договор между истцом и ответчиком является ничтожным. В силу ничтожности договора условия о цене и сроке его действия не могут считаться согласованными сторонами. Требования в части взыскания стоимости пользования спорным имуществом не могут быть удовлетворены в определенном истцом размере, поскольку размер арендной платы должен пересматриваться на каждый новый период действия договора аренды.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что требования о взыскании денежных средств основаны на фактическом пользовании ответчиком спорными помещениями, что последним не оспаривалось. Плата за пользование недвижимым имуществом, взыскиваемая с ответчика, рассчитана исходя из размера арендной платы, установленной заключенным ранее договором аренды, заключенном между сторонами.
Товарищество отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Истец, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержала позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Шовдиным Игорем Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 29.07.2003 N 10151-Г (далее - договор; т. 1 л.д. 5-8).
В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 340,70 кв. м (подвал), расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Свободы, д. 101/6 для использования под мастерскую (сервисный центр) по обслуживанию населения.
Разделом 3 договора определен размер арендной платы и порядок расчетов. Так, арендная плата за пользование спорным помещением начисляется в сумме 11 727 рублей 06 копеек с учетом НДС в год или 977 рублей 26 копеек с учетом НДС в месяц. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-ое число текущего месяца (пункт 3.5 договора).
Согласно пункту 5.1 договора при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,30% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 7.1 договора срок его действия установлен с 20.07.2003 по 17.07.2004.
В соответствии с пунктом 7.3. договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.
Дополнительным соглашением от 24.12.2003 N 1 (т. 1 л.д. 10) пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 573,30 кв. м (подвал), расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Свободы, д. 101/6 для использования под мастерскую (сервисный центр) по обслуживанию населения"; также внесены изменения в части размера и порядка внесения арендной платы.
Помещение площадью 573 кв. м передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2003 (т. 1 л.д. 11).
Дополнительным соглашением от 01.09.2006 N 3 (т. 1 л.д. 13) права и обязанности арендатора переданы индивидуальному предпринимателю Абрамову Артемию Аскольдовичу.
Спорное помещение передано Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.09.2006 (т. 1 л.д. 14).
Дополнительным соглашением N 6 от 03.12.2008 (т. 1 л.д. 20) пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений подвала N 6, 7, 9, 10, 12, 39-64) общей площадью 478,10 кв. м (в том числе подвал - 478,10 кв. м), расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Свободы, д. 101/6 для использования 202,4 кв. м под розничную торговлю промышленными товарами, 20 кв. м под оптовую торговлю промышленными товарами, 214.9 кв. м под склад". Общая сумма годовой арендной платы составила 1 399 848 рублей 08 копеек.
Помещение площадью 478,10 кв. м передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2008 (т. 1 л.д. 19).
Комитет направил в адрес Предпринимателя уведомление от 06.11.2012 N 5713 (т. 1 л.д. 21) об изменении арендной платы. Общая сумма годовой арендной платы определена в размере 979 526 рублей 73 копейки без НДС.
Арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора от 16.06.2014 N 2596 (т. 1 л.д. 23), полученное последним 27.06.2014, в котором указал на невнесение ответчиком арендной платы с августа 2013 года, в связи с чем образовалась задолженность в размере 995 016 рублей, а также указал на необходимость в срок до 23.09.2014 освободить занимаемое помещение и передать его представителю арендодателя в исправном состоянии.
В связи с тем, что ответчиком задолженность по арендной плате и пеням не погашена, арендуемое помещение не освобождено, Комитет обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском по настоящему делу.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В порядке, предусмотренном частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (пункт 3 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при применении положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции правовое значение имеет дата заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества, а также дата продления такого договора.
Согласно пункту 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Пунктом 11 части 1 статьи 17.1 "О защите конкуренции" установлено, что проведение конкурсов или аукционов не требуется при предоставлении прав на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Договор аренды от 29.07.2003 при фактическом пользовании арендатором занимаемыми помещениями и в отсутствие возражений со стороны арендодателя в силу пункта 7.3 договора неоднократно возобновлялся на тех же условиях и на тот же срок, однако после вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор не мог быть возобновлен на срок, предусмотренный пунктом 7.3 договора.
Таким образом, пользование ответчиком муниципальным имуществом в спорный период не было основано на договоре аренды недвижимого имущества от 29.07.2003 N 10151-Г в силу положений пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Посягающей на публичные интересы является в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом (соответствующая правовая позиция содержится в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что поскольку договор аренды в силу положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не мог быть пролонгирован, со стороны арендатора отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь период, заявляемый ответчиком.
В судебном заседании представитель ответчика пояснила, что арендная плата должна быть рассчитана исходя из пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающей возможность предоставления муниципального имущества в пользование на срок до 30 календарных дней без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, а также указывала, что исковые требования не подлежали удовлетворению в полном объеме в связи с необходимостью пересмотра арендной платы за каждый новый период действия договора исходя из оценки рыночной стоимости объекта.
Указанные доводы заявителя суд апелляционной инстанции признает подлежащими отклонению на основании нижеследующего.
Вопреки доводам заявителя, в рассматриваемом случае отсутствуют основания для применения положений пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку доказательств заключения договоров в порядке применения указанной нормы в деле не имеется, имущество не предоставлялось ответчику неоднократно на срок 30 календарных дней.
Оценивая возражения ответчика о стоимости пользования, судебная коллегия отмечает следующее.
Как указано в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Фактический пользователь имущества, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования недвижимого имущества, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Соответствующие правовые подходы закреплены в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08 и от 07.06.2011 N 1744/11.
Арендная плата является формой оплаты собственнику стоимости права использования переданного в аренду имущества.
Таким образом, в результате фактического пользования предоставленным имуществом Предприниматель обязан возместить Комитету в денежной форме стоимость этого пользования в размере, установленном договором.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств того, что стоимость пользования, предусмотренная договором, выше рыночных ставок аренды аналогичного имущества, а также каких-либо иных доказательств нерыночного характера размера платы, на основании которого истцом рассчитана задолженность, в материалах дела не имеется.
В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При изложенных обстоятельствах исковые требования Комитета о взыскании 2 418 613 рублей 34 копеек платы за пользование имуществом обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
В порядке применения последствий недействительности ничтожного договора на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для выселения ответчика из занимаемого им помещения.
С учетом этого, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба по доводам, заявленным в ней, не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.04.2017 по делу N А82-16807/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абрамова Артемия Аскольдовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
И.Ю.БАРЬЯХТАР
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Судьи
Т.М.ПОЛЯШОВА
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Т.М.ПОЛЯШОВА
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)