Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Басаева Д.В., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 января 2017 года по делу N А19-14324/2016 по заявлению публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653) о признании незаконными действий,
в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют: закрытое акционерное общество "ИркутскГорРемСтрой" (ОГРН 1113850051072, ИНН 3849018733); общество с ограниченной ответственностью "СтройДом" (ОГРН 113850026102, ИНН 3811149656); общество с ограниченной ответственностью "БайкалТехноТрейд" (ОГРН 1043801005192, ИНН 3808101340); граждане: Дин Жибо, Шемякина Юлия Анатольевна, Васильев Игорь Владимирович, Тельдыбаева Насиката Олжобаевна, Мамытов Азамбек Акжолович,
(суд первой инстанции: судья Архипенко А.А.),
при участии в судебном заседании:
от публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Киндысевич О.В., представитель по доверенности от 17.04.2017,
установил:
публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее - Управление) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании незаконными действия Управления по регистрации:
- - дополнительного соглашения N 1 от 21.04.2016 к договору участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/005/2016-5574/1 от 10.05.2016);
- - дополнительного соглашения N 1 от 10.04.2016 к договору участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/005/2016-6210/1 от 23.05.2016);
- - дополнительного соглашения N 1 от 12.12.2015 к договору участия в долевом строительстве N 2,4,П/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/053/2016-7174/1 от 22.06.2016);
- - дополнительного соглашения N 1 от 12.12.2015 к договору участия в долевом строительстве N 2ДП/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/005/2016-7634/1 от 22.06.2016);
- признании незаконными действия Управления по удалению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении залогом Банка имущественных прав в отношении объектов долевого участия:
- квартира, строительный номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина, залоговая стоимость 2 132 934 рублей,
- квартира, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина, залоговая стоимость 1 579 305 рублей,
- квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55, залоговая стоимость 1 172 724 рублей,
- квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55, залоговая стоимость 1 172 724 рублей,
признании незаконными действия Управления по регистрации:
- - договора участия в долевом строительстве N 286-2/79,82 от 12.12.2015 (рег. N 38-38/001-38/001/053/2016-7167/1), заключенного между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" и Шемякиной Юлией Анатольевной в отношении объектов долевого участия в строительстве: квартиры, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина; квартиры, строительный номер 82, б/с 2, этаж 14, площадь 53,29 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина;
- - договора участия в долевом строительстве N 290-1/94 от 21.04.2016 (рег. N 38-38/001-38/001/005/2016-5570/1), заключенного между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" и ООО "БайкалТехноТрейд" в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55;
- - договора участия в долевом строительстве N 291-1/96 от 10.05.2016 (рег. N 38-38/001-38/001/005/2016-6013/1), заключенного между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" и Васильевым Игорем Владимировичем в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55;
- - договора участия в долевом строительстве N 283-2/54 от 12.12.2015 (рег. N 38-38/001-38/001/005/2016-7631/1), заключенного между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" и Дином Жибо в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный 5 номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: закрытое акционерное общество "ИркутскГорРемСтрой" (далее - ООО "ИркутскГорРемСтрой"), общество с ограниченной ответственностью "СтройДом" (далее - ООО "СтройДом"), общество с ограниченной ответственностью "БайкалТехноТрейд" (далее - ООО "БайкалТехноТрейд"), физические лица: Дин Жибо, Шемякина Юлия Анатольевна, Васильев Игорь Владимирович, Тельдыбаева Насиката Олжобаевна, Мамытов Азамбек Акжолович.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 января 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Банк обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного, принятого при неправильном установлении судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Банк не согласен с выводом суда об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты, по доводам, изложенным в жалобе.
Представитель Банка в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.
В представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Другие лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Управление, ООО "ИркутскГорРемСтрой", ООО "СтройДом", ООО "БайкалТехноТрейд", физические лица: Дин Жибо, Шемякина Юлия Анатольевна, Васильев Игорь Владимирович, Тельдыбаева Насиката Олжобаевна, Мамытов Азамбек Акжолович явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, выслушав представителя Банка, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15.11.2013 Банк (кредитор) и ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) заключили договор N 8586002-30698-0 об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым заемщику была открыта невозобновляемая кредитная линия для финансирования затрат по строительству объекта жилой недвижимости "Многоквартирные дома с подземной автопарковкой, расположенные по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, граница улиц Вагина, Киренской, Котовского".
20.11.2015 ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (застройщик) и ООО "СтройДом" (дольщик) заключили договоры участия в долевом строительстве N N 1/3-СБ, N 2/4- СБ, по условиям которых застройщик принял на себя обязательства в установленный договором срок построить многоквартирные жилые дома, расположенные на земельных участках по строительным адресам г. Иркутск, ул. Киренская 55 и граница улиц Вагина, Киренская, с кадастровыми номерами 38:36:000013:7033, 38:36:000013:7032 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных жилых домов передать ООО "СтройДом" (дольщику) объекты долевого строительства, указанные в Приложении N 1 к договорам (в том числе квартиры со строительными номерами: 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м; 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м; 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв. м; 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв. м).
30.12.2015 Банк (залогодержатель) и ООО "СтройДом" (залогодатель) заключили договоры залога имущественных прав N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з, по которым залогодатель передал в залог банку, в качестве обеспечения исполнения заемщиком - ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" всех обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15.11.2013 N 8586002-30698-0, 6 имущественные права участника долевого строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015, N 2/4-СБ от 20.11.2015, в отношении перечня объектов долевого строительства, установленного данными договорами (Приложения N 1 к каждому из договоров), в частности, имущественных прав на следующие объекты долевого участия:
- - квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55, залоговая стоимость 1 172 724 рублей;
- - квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55, залоговая стоимость 1 172 724 рублей;
- - квартира, строительный номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина, залоговая стоимость 2 132 934 рублей;
- - квартира, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина, залоговая стоимость 1 579 305 рублей.
Дополнительным соглашением N 6 к кредитному договору от 30.12.2015 статья 9 "Обеспечение" Кредитного договора дополнена пунктами 9.1.11 и 9.1.12, согласно которым обязательства заемщика по возврату кредита обеспечиваются залогом имущественных прав ООО "СтройДом", в соответствии с условиями договоров залога имущественных прав N 8586002-30698-0-73 от 30.12.2015, N 8586002-30698-0-83 от 30.12.2015.
Правила об ипотеке недвижимого имущества в силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьями 10 и 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке и ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Договоры залога имущественных прав от 30.12.2015 N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з были зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением соответственно 05.02.2016 и 24.03.2016.
Государственным регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи об обременении в пользу банка имущественных прав на объекты долевого участия, поименованные в договорах участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 1/3-СБ, N 2/4-СБ, за номерами N 38-38/001-38/001/038/2016-928/1 (от 04.04.2016), N 38-38/001-38/001/038/2016-942/1, ипотекой.
В июне - июле 2016 года из полученных выписок о правах на недвижимое имущество от 10.06.2016 N 38/000/002/2016-55561, от 18.07.2016 N 38/000/002/2016-68783 (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000013:7033, 38:36:000013:7032 на которых застройщиком осуществляется возведение многоквартирных домов на полученные от банка заемные средства) банком было выявлено, что сведения:
- - об обременении ипотекой объектов долевого строительства - квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55) и номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина) заложенных по договорам залога имущественных прав N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з в пользу Банка;
- - об ООО "СтройДом" как участнике долевого строительства квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55) и номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина); отсутствуют, а участниками долевого строительства этих квартир указаны иные лица.
Впоследствии залогодержателем установлено, что:
- - по дополнительным соглашениям N 1 от 21.04.2016; от 10.05.2016 к договору участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 1/3-СБ, заключенным между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) и ООО "Стройдом" (залогодатель); договор в части квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55);
- - по дополнительным соглашениям N 1 от 12.12.2016 к договору участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 2/4-СБ, заключенным между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) и ООО "Стройдом" (залогодатель), договор в части квартир со строительными номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина), были расторгнуты, а права требования на указанные объекты отчуждены ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) третьим лицам по договорам долевого участия в строительстве.
Все сделки прошли государственную регистрацию.
- Так, имущественные права на квартиру, строительный номер 94, б/с 1, приобретены по договору долевого участия в строительстве N 290-1/94 от 21.04.2016 ООО "БайкалТехноТрейд" дата регистрации договора 10.05.2016);
- - имущественные права на квартиру, строительный номер 96, б/с 1, приобретены по договору долевого участия в строительстве N 291-1/96 от 10.05.2016 гражданином Васильевым Игорем Владимировиче (дата регистрации договора 23.05.2016);
- - имущественные права на квартиру, строительный номер 54, б/с 2, приобретены по договору долевого участия в строительстве N 283-1/54 от 12.12.2015 гражданином Дин Жибо (дата регистрации договора 22.06.2016);
- - имущественные права на квартиру, строительный номер 79, б/с 2, приобретены по договору долевого участия в строительстве N 286-2/79,82 от 12.12.2015 гражданкой Шемякиной Юлией Анатольевной - руководителем организации - залогодателя (дата государственной регистрации 22.06.2016).
В материалы дела представлены документы об исполнении договора долевого участия в строительстве N 286-2/79,82 от 12.12.2015, заключенного с гражданкой Шемякиной Юлией Анатольевной в отношении квартиры строительный номер 79, б/с 2; регистрацией последней права собственности на квартиру с последующей ее перепродажей физическим лицам - гражданам Тельдыбаевой Насикате Олжобаевне и Мамытову Азамбеку Акжоловичу в совместную собственность по договору купли-продажи от 25.08.2016.
При этом, ни в заключенных договорах, ни в документах государственного реестра прав сведений об обременении ипотекой в пользу Банка объектов долевого строительства в виде квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55) и номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина) не имеется.
Перечисленные обстоятельства, а именно: государственная регистрация заключенных между залогодателем и застройщиком-заемщиком дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015, N 2/4-СБ от 20.11.2015 об исключении из предмета договоров (Приложений N 1) объектов долевого участия в строительстве - квартир N N 94,96 в б/с N 1 и N N 54,79 в б/с 2; совершение в последующем застройщиком сделок по отчуждению имущественных прав на названные объекты третьим лицам без отражения в договорах и государственном реестре прав на обременение их ипотекой в пользу Банка, как считает заявитель, существенно нарушили его предусмотренные законом права залогодержателя, погасив регистрационные записи об ипотеке по непредусмотренным законом основаниям.
Пунктами 3.1.2, 3.1.7 договоров залога имущественных прав от 30.12.2015 N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з, предусмотрено, что залогодатель (ООО "СтройДом") не вправе совершать уступку, отчуждение третьим лицам предмета залога, а также вносить изменения в договоры долевого участия, затрагивающие предмет залога без предварительного письменного согласования с залогодержателем.
Заявитель (залогодержатель) своего согласия на отчуждение залогодателем заложенных по договорам от 30.12.2015 N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з имущественных прав другим лицам, а также на погашение регистрационных записей о залоге имущественных прав не давал.
По мнению Банка, залогодатель (ООО "СтройДом") произвел незаконное отчуждение в форме исключения из договора третьим лицам - ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) предмета залога (обремененных ипотекой квартир) без согласия залогодержателя (Банк).
Управление, как считает заявитель, проведя правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию ООО "СтройДом" и ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" сделок - дополнительных соглашений N 1 к договору участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015 и дополнительных соглашений N 1 к договору участия в долевом строительстве N 2/4-СБ от 20.11.2015 - обязано было квалифицировать расторжение договоров в части обремененных залогом прав требования участника долевого строительства (залогодателя) в качестве сделок по их отчуждению, а потому проверить факт наличия согласия залогодержателя на совершение представленных на регистрацию сделок и по причине его отсутствия, отказать в государственной регистрации сделок влекущих за собой прекращение прав залогодателя на обремененные залогом права требования.
В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог в силу статьи 353 Гражданского кодекса РФ и статьи 38 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сохраняется.
В результате совершенных регистрирующим органом неправомерных действий по регистрации дополнительных соглашений произошло прекращение залога имущественных прав банка на объекты долевого участия по непредусмотренным законом основаниям, что существенно нарушает права залогодержателя в предпринимательской сфере.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
По сути, аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 марта 2011 года N 14044/10.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства: 1) несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и 2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим актом.
Суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции, исходя из следующего.
Материалами дела подтверждается, что 12.12.2015; 12.12.2015; 21.04.2016 и 10.05.2016 ООО "СтройДом" (залогодатель, долевщик) и ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) заключили дополнительные соглашения N 1: к договору участия в долевом строительстве N 2/4-СБ от 20.11.2015 (в части квартир со строительными номерами N N 54,79 в б/с 2) и к договору участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 1/3-СБ (в части квартир со строительными номерами 94 и 96 в б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55), предусматривающие исключение указанных квартир из предмета договоров.
Изменения в договоре участия в долевом строительстве в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" требуют государственной регистрации.
Регистрирующим органом по заявлению сторон сделки соответственно 10.05.2016; 23.05.2016; 22.06.2016 осуществлены действия по государственной регистрации сделок по внесению изменений в договора долевого участия в части исключения из них объектов долевого участия - квартир, строительный номер 94 и 96 в б/с 1; строительный номер 54 и 79 в б/с 2, то есть сторонами по существу были предприняты действия по выводу предмета ипотеки из-под обременения.
Согласно части 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Следовательно, в результате отчуждения предмета залога по дополнительным соглашениям N N 1 к договорам участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 1/3-СБ, 15 от 20.11.2015 N 2/4-СБ, лицо, приобретшее заложенное по договору об ипотеке имущество - ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) стало на место ООО "СтройДом" (залогодатель, долевщик) и несет все обязанности последнего по договорам залога имущественных прав N 8586002-30698-0-73 от 30.12.2015, N 8586002-30698-0-83 от 30.12.2015.
Осуществляя государственную регистрацию сделок, регистрирующий орган в материалах регистрационных дел не отразил сведения об обременении приобретенных ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" объектов долевого участия ипотекой.
В свою очередь, ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик, залогодатель) произвел отчуждение полученных от ООО "СтройДом" прав требования на выведенные из-под обременения ипотекой объекты долевого участия третьим лицам по отдельным договорам долевого участия в строительстве, что подтверждается:
- - договором долевого участия в строительстве N 290-1/94 от 21.04.2016 заключенным с ООО "БайкалТехноТрейд" (дата государственной регистрации договора 10.05.2016) на квартиру, строительный номер 94, б/с 1;
- - договором долевого участия в строительстве N 291-1/96 от 10.05.2016 с гражданином Васильевым Игорем Владимировиче на квартиру (дата государственной регистрации договора 23.05.2016), строительный номер 96, б/с 1;
- - договором долевого участия в строительстве N 283-1/54 от 12.12.2015 с гражданином Дин Жибо (дата государственной регистрации договора 22.06.2016) на квартиру, строительный номер 54, б/с 2;
- - договором долевого участия в строительстве N 286-2/79,82 от 12.12.2015 с гражданкой Шемякиной Юлией Анатольевной (дата государственной регистрации 22.06.2016 на квартиру, строительный номер 79, б/с 2;
- - заключенного гражданами Тельдыбаевой Насикате Олжобаевной и Мамытовым Азамбеком Акжоловичем с гражданкой Шемякиной Юлией Анатольевной договором купли-продажи от 25.08.2016 квартиры строительный номер 79, б/с 2.
В связи с тем, что в материалах регистрационных дел сведения об обременении принадлежащих ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик, залогодатель) объектов долевого участия в строительстве отсутствовали, то и при государственной регистрации приобретенных третьими лицами объектов долевого участия данных об обременении их ипотекой нет.
Судом первой инстанции установлено, что по сведениям из Единого государственного реестра права держателем прав требования спорных объектов долевого участия (квартир) по состоянию на день разрешения спора являлись ООО "БайкалТехноТрейд", граждане Дин Жибо и Шемякина Ю.А., и собственником квартиры строительный номер 79 граждане Тельдыбаева Н.О. и Мамытов А.А., который приобрел их без каких-либо ограничений.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке согласно положениям статьи 346 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 37 Закона об ипотеке может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с положениями статьи 346 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно статье 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса РФ либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В соответствии с абзацем 2 пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.
Исходя из первого абзаца пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушений только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.
Банк указывает на то, что им было предъявлено требование о признании незаконными действий регистрирующего органа и что заявление подобного требования соответствует позиции, изложенной в абзаце втором пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, и не противоречит положениям главы 24 АПК РФ.
Как установлено судом первой инстанции, залогодержателем предъявлено не только требование о признании незаконными действий регистрирующего органа, но и другие требования, свидетельствующие о наличии спора у заявителя с другими участниками гражданского оборота, касающегося соответствующих объектов долевого участия (квартир).
При этом, заявитель изначально преследовал цель восстановление в реестре записей об обременении объектов долевого участия ипотекой и, тем самым, по существу просил исключить добрую совесть третьих лиц, которые посредством действий регистрирующего органа были лишены возможности из публичного реестра увидеть обременение имущества, которые очевидно повлияло бы на их решение приобрести имущество.
Как верно отметил суд первой инстанции, что последующие действия заявителя по исключению требования по восстановлению в реестре записи об обременении объектов долевого участия ипотекой, не изменяют той конечной цели, которую преследовал заявитель, обращаясь с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции правомерно принял во внимание и тот факт, что спор о праве залога в отношении спорных объектов долевого участия (квартир) между Банком, ответчиком и третьими лицами не разрешен в установленном законом порядке на момент рассмотрения настоящего дела (заявитель с иском о восстановлении права залога обратился в общий суд только в процессе рассмотрения настоящего дела).
Принимая во внимание обстоятельства конкретного дала, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности восстановления нарушенного права заявителя в порядке главы 24 АПК РФ путем оспаривания действий регистрирующего органа ввиду наличия спора о праве.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалованной части не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 января 2017 года по делу N А19-14324/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 ПО ДЕЛУ N А19-14324/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. по делу N А19-14324/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Басаева Д.В., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 января 2017 года по делу N А19-14324/2016 по заявлению публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653) о признании незаконными действий,
в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют: закрытое акционерное общество "ИркутскГорРемСтрой" (ОГРН 1113850051072, ИНН 3849018733); общество с ограниченной ответственностью "СтройДом" (ОГРН 113850026102, ИНН 3811149656); общество с ограниченной ответственностью "БайкалТехноТрейд" (ОГРН 1043801005192, ИНН 3808101340); граждане: Дин Жибо, Шемякина Юлия Анатольевна, Васильев Игорь Владимирович, Тельдыбаева Насиката Олжобаевна, Мамытов Азамбек Акжолович,
(суд первой инстанции: судья Архипенко А.А.),
при участии в судебном заседании:
от публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Киндысевич О.В., представитель по доверенности от 17.04.2017,
установил:
публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее - Управление) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании незаконными действия Управления по регистрации:
- - дополнительного соглашения N 1 от 21.04.2016 к договору участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/005/2016-5574/1 от 10.05.2016);
- - дополнительного соглашения N 1 от 10.04.2016 к договору участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/005/2016-6210/1 от 23.05.2016);
- - дополнительного соглашения N 1 от 12.12.2015 к договору участия в долевом строительстве N 2,4,П/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/053/2016-7174/1 от 22.06.2016);
- - дополнительного соглашения N 1 от 12.12.2015 к договору участия в долевом строительстве N 2ДП/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/005/2016-7634/1 от 22.06.2016);
- признании незаконными действия Управления по удалению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении залогом Банка имущественных прав в отношении объектов долевого участия:
- квартира, строительный номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина, залоговая стоимость 2 132 934 рублей,
- квартира, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина, залоговая стоимость 1 579 305 рублей,
- квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55, залоговая стоимость 1 172 724 рублей,
- квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55, залоговая стоимость 1 172 724 рублей,
признании незаконными действия Управления по регистрации:
- - договора участия в долевом строительстве N 286-2/79,82 от 12.12.2015 (рег. N 38-38/001-38/001/053/2016-7167/1), заключенного между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" и Шемякиной Юлией Анатольевной в отношении объектов долевого участия в строительстве: квартиры, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина; квартиры, строительный номер 82, б/с 2, этаж 14, площадь 53,29 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина;
- - договора участия в долевом строительстве N 290-1/94 от 21.04.2016 (рег. N 38-38/001-38/001/005/2016-5570/1), заключенного между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" и ООО "БайкалТехноТрейд" в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55;
- - договора участия в долевом строительстве N 291-1/96 от 10.05.2016 (рег. N 38-38/001-38/001/005/2016-6013/1), заключенного между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" и Васильевым Игорем Владимировичем в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55;
- - договора участия в долевом строительстве N 283-2/54 от 12.12.2015 (рег. N 38-38/001-38/001/005/2016-7631/1), заключенного между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" и Дином Жибо в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный 5 номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: закрытое акционерное общество "ИркутскГорРемСтрой" (далее - ООО "ИркутскГорРемСтрой"), общество с ограниченной ответственностью "СтройДом" (далее - ООО "СтройДом"), общество с ограниченной ответственностью "БайкалТехноТрейд" (далее - ООО "БайкалТехноТрейд"), физические лица: Дин Жибо, Шемякина Юлия Анатольевна, Васильев Игорь Владимирович, Тельдыбаева Насиката Олжобаевна, Мамытов Азамбек Акжолович.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 января 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Банк обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного, принятого при неправильном установлении судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Банк не согласен с выводом суда об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты, по доводам, изложенным в жалобе.
Представитель Банка в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.
В представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Другие лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Управление, ООО "ИркутскГорРемСтрой", ООО "СтройДом", ООО "БайкалТехноТрейд", физические лица: Дин Жибо, Шемякина Юлия Анатольевна, Васильев Игорь Владимирович, Тельдыбаева Насиката Олжобаевна, Мамытов Азамбек Акжолович явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, выслушав представителя Банка, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15.11.2013 Банк (кредитор) и ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) заключили договор N 8586002-30698-0 об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым заемщику была открыта невозобновляемая кредитная линия для финансирования затрат по строительству объекта жилой недвижимости "Многоквартирные дома с подземной автопарковкой, расположенные по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, граница улиц Вагина, Киренской, Котовского".
20.11.2015 ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (застройщик) и ООО "СтройДом" (дольщик) заключили договоры участия в долевом строительстве N N 1/3-СБ, N 2/4- СБ, по условиям которых застройщик принял на себя обязательства в установленный договором срок построить многоквартирные жилые дома, расположенные на земельных участках по строительным адресам г. Иркутск, ул. Киренская 55 и граница улиц Вагина, Киренская, с кадастровыми номерами 38:36:000013:7033, 38:36:000013:7032 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных жилых домов передать ООО "СтройДом" (дольщику) объекты долевого строительства, указанные в Приложении N 1 к договорам (в том числе квартиры со строительными номерами: 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м; 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м; 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв. м; 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв. м).
30.12.2015 Банк (залогодержатель) и ООО "СтройДом" (залогодатель) заключили договоры залога имущественных прав N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з, по которым залогодатель передал в залог банку, в качестве обеспечения исполнения заемщиком - ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" всех обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15.11.2013 N 8586002-30698-0, 6 имущественные права участника долевого строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015, N 2/4-СБ от 20.11.2015, в отношении перечня объектов долевого строительства, установленного данными договорами (Приложения N 1 к каждому из договоров), в частности, имущественных прав на следующие объекты долевого участия:
- - квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55, залоговая стоимость 1 172 724 рублей;
- - квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55, залоговая стоимость 1 172 724 рублей;
- - квартира, строительный номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина, залоговая стоимость 2 132 934 рублей;
- - квартира, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв. м, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина, залоговая стоимость 1 579 305 рублей.
Дополнительным соглашением N 6 к кредитному договору от 30.12.2015 статья 9 "Обеспечение" Кредитного договора дополнена пунктами 9.1.11 и 9.1.12, согласно которым обязательства заемщика по возврату кредита обеспечиваются залогом имущественных прав ООО "СтройДом", в соответствии с условиями договоров залога имущественных прав N 8586002-30698-0-73 от 30.12.2015, N 8586002-30698-0-83 от 30.12.2015.
Правила об ипотеке недвижимого имущества в силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьями 10 и 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке и ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Договоры залога имущественных прав от 30.12.2015 N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з были зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением соответственно 05.02.2016 и 24.03.2016.
Государственным регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи об обременении в пользу банка имущественных прав на объекты долевого участия, поименованные в договорах участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 1/3-СБ, N 2/4-СБ, за номерами N 38-38/001-38/001/038/2016-928/1 (от 04.04.2016), N 38-38/001-38/001/038/2016-942/1, ипотекой.
В июне - июле 2016 года из полученных выписок о правах на недвижимое имущество от 10.06.2016 N 38/000/002/2016-55561, от 18.07.2016 N 38/000/002/2016-68783 (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000013:7033, 38:36:000013:7032 на которых застройщиком осуществляется возведение многоквартирных домов на полученные от банка заемные средства) банком было выявлено, что сведения:
- - об обременении ипотекой объектов долевого строительства - квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55) и номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина) заложенных по договорам залога имущественных прав N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з в пользу Банка;
- - об ООО "СтройДом" как участнике долевого строительства квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55) и номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина); отсутствуют, а участниками долевого строительства этих квартир указаны иные лица.
Впоследствии залогодержателем установлено, что:
- - по дополнительным соглашениям N 1 от 21.04.2016; от 10.05.2016 к договору участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 1/3-СБ, заключенным между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) и ООО "Стройдом" (залогодатель); договор в части квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55);
- - по дополнительным соглашениям N 1 от 12.12.2016 к договору участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 2/4-СБ, заключенным между ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) и ООО "Стройдом" (залогодатель), договор в части квартир со строительными номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина), были расторгнуты, а права требования на указанные объекты отчуждены ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) третьим лицам по договорам долевого участия в строительстве.
Все сделки прошли государственную регистрацию.
- Так, имущественные права на квартиру, строительный номер 94, б/с 1, приобретены по договору долевого участия в строительстве N 290-1/94 от 21.04.2016 ООО "БайкалТехноТрейд" дата регистрации договора 10.05.2016);
- - имущественные права на квартиру, строительный номер 96, б/с 1, приобретены по договору долевого участия в строительстве N 291-1/96 от 10.05.2016 гражданином Васильевым Игорем Владимировиче (дата регистрации договора 23.05.2016);
- - имущественные права на квартиру, строительный номер 54, б/с 2, приобретены по договору долевого участия в строительстве N 283-1/54 от 12.12.2015 гражданином Дин Жибо (дата регистрации договора 22.06.2016);
- - имущественные права на квартиру, строительный номер 79, б/с 2, приобретены по договору долевого участия в строительстве N 286-2/79,82 от 12.12.2015 гражданкой Шемякиной Юлией Анатольевной - руководителем организации - залогодателя (дата государственной регистрации 22.06.2016).
В материалы дела представлены документы об исполнении договора долевого участия в строительстве N 286-2/79,82 от 12.12.2015, заключенного с гражданкой Шемякиной Юлией Анатольевной в отношении квартиры строительный номер 79, б/с 2; регистрацией последней права собственности на квартиру с последующей ее перепродажей физическим лицам - гражданам Тельдыбаевой Насикате Олжобаевне и Мамытову Азамбеку Акжоловичу в совместную собственность по договору купли-продажи от 25.08.2016.
При этом, ни в заключенных договорах, ни в документах государственного реестра прав сведений об обременении ипотекой в пользу Банка объектов долевого строительства в виде квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55) и номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Вагина) не имеется.
Перечисленные обстоятельства, а именно: государственная регистрация заключенных между залогодателем и застройщиком-заемщиком дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015, N 2/4-СБ от 20.11.2015 об исключении из предмета договоров (Приложений N 1) объектов долевого участия в строительстве - квартир N N 94,96 в б/с N 1 и N N 54,79 в б/с 2; совершение в последующем застройщиком сделок по отчуждению имущественных прав на названные объекты третьим лицам без отражения в договорах и государственном реестре прав на обременение их ипотекой в пользу Банка, как считает заявитель, существенно нарушили его предусмотренные законом права залогодержателя, погасив регистрационные записи об ипотеке по непредусмотренным законом основаниям.
Пунктами 3.1.2, 3.1.7 договоров залога имущественных прав от 30.12.2015 N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з, предусмотрено, что залогодатель (ООО "СтройДом") не вправе совершать уступку, отчуждение третьим лицам предмета залога, а также вносить изменения в договоры долевого участия, затрагивающие предмет залога без предварительного письменного согласования с залогодержателем.
Заявитель (залогодержатель) своего согласия на отчуждение залогодателем заложенных по договорам от 30.12.2015 N 8586002-30698-0-7з, N 8586002-30698-0-8з имущественных прав другим лицам, а также на погашение регистрационных записей о залоге имущественных прав не давал.
По мнению Банка, залогодатель (ООО "СтройДом") произвел незаконное отчуждение в форме исключения из договора третьим лицам - ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) предмета залога (обремененных ипотекой квартир) без согласия залогодержателя (Банк).
Управление, как считает заявитель, проведя правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию ООО "СтройДом" и ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" сделок - дополнительных соглашений N 1 к договору участия в долевом строительстве N 1/3-СБ от 20.11.2015 и дополнительных соглашений N 1 к договору участия в долевом строительстве N 2/4-СБ от 20.11.2015 - обязано было квалифицировать расторжение договоров в части обремененных залогом прав требования участника долевого строительства (залогодателя) в качестве сделок по их отчуждению, а потому проверить факт наличия согласия залогодержателя на совершение представленных на регистрацию сделок и по причине его отсутствия, отказать в государственной регистрации сделок влекущих за собой прекращение прав залогодателя на обремененные залогом права требования.
В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог в силу статьи 353 Гражданского кодекса РФ и статьи 38 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сохраняется.
В результате совершенных регистрирующим органом неправомерных действий по регистрации дополнительных соглашений произошло прекращение залога имущественных прав банка на объекты долевого участия по непредусмотренным законом основаниям, что существенно нарушает права залогодержателя в предпринимательской сфере.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
По сути, аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 марта 2011 года N 14044/10.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства: 1) несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и 2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим актом.
Суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции, исходя из следующего.
Материалами дела подтверждается, что 12.12.2015; 12.12.2015; 21.04.2016 и 10.05.2016 ООО "СтройДом" (залогодатель, долевщик) и ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) заключили дополнительные соглашения N 1: к договору участия в долевом строительстве N 2/4-СБ от 20.11.2015 (в части квартир со строительными номерами N N 54,79 в б/с 2) и к договору участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 1/3-СБ (в части квартир со строительными номерами 94 и 96 в б/с 1, этаж 14 дома по адресу: г. Иркутск, ул. Киренская, д. 55), предусматривающие исключение указанных квартир из предмета договоров.
Изменения в договоре участия в долевом строительстве в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" требуют государственной регистрации.
Регистрирующим органом по заявлению сторон сделки соответственно 10.05.2016; 23.05.2016; 22.06.2016 осуществлены действия по государственной регистрации сделок по внесению изменений в договора долевого участия в части исключения из них объектов долевого участия - квартир, строительный номер 94 и 96 в б/с 1; строительный номер 54 и 79 в б/с 2, то есть сторонами по существу были предприняты действия по выводу предмета ипотеки из-под обременения.
Согласно части 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Следовательно, в результате отчуждения предмета залога по дополнительным соглашениям N N 1 к договорам участия в долевом строительстве от 20.11.2015 N 1/3-СБ, 15 от 20.11.2015 N 2/4-СБ, лицо, приобретшее заложенное по договору об ипотеке имущество - ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик) стало на место ООО "СтройДом" (залогодатель, долевщик) и несет все обязанности последнего по договорам залога имущественных прав N 8586002-30698-0-73 от 30.12.2015, N 8586002-30698-0-83 от 30.12.2015.
Осуществляя государственную регистрацию сделок, регистрирующий орган в материалах регистрационных дел не отразил сведения об обременении приобретенных ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" объектов долевого участия ипотекой.
В свою очередь, ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик, залогодатель) произвел отчуждение полученных от ООО "СтройДом" прав требования на выведенные из-под обременения ипотекой объекты долевого участия третьим лицам по отдельным договорам долевого участия в строительстве, что подтверждается:
- - договором долевого участия в строительстве N 290-1/94 от 21.04.2016 заключенным с ООО "БайкалТехноТрейд" (дата государственной регистрации договора 10.05.2016) на квартиру, строительный номер 94, б/с 1;
- - договором долевого участия в строительстве N 291-1/96 от 10.05.2016 с гражданином Васильевым Игорем Владимировиче на квартиру (дата государственной регистрации договора 23.05.2016), строительный номер 96, б/с 1;
- - договором долевого участия в строительстве N 283-1/54 от 12.12.2015 с гражданином Дин Жибо (дата государственной регистрации договора 22.06.2016) на квартиру, строительный номер 54, б/с 2;
- - договором долевого участия в строительстве N 286-2/79,82 от 12.12.2015 с гражданкой Шемякиной Юлией Анатольевной (дата государственной регистрации 22.06.2016 на квартиру, строительный номер 79, б/с 2;
- - заключенного гражданами Тельдыбаевой Насикате Олжобаевной и Мамытовым Азамбеком Акжоловичем с гражданкой Шемякиной Юлией Анатольевной договором купли-продажи от 25.08.2016 квартиры строительный номер 79, б/с 2.
В связи с тем, что в материалах регистрационных дел сведения об обременении принадлежащих ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" (заемщик, застройщик, залогодатель) объектов долевого участия в строительстве отсутствовали, то и при государственной регистрации приобретенных третьими лицами объектов долевого участия данных об обременении их ипотекой нет.
Судом первой инстанции установлено, что по сведениям из Единого государственного реестра права держателем прав требования спорных объектов долевого участия (квартир) по состоянию на день разрешения спора являлись ООО "БайкалТехноТрейд", граждане Дин Жибо и Шемякина Ю.А., и собственником квартиры строительный номер 79 граждане Тельдыбаева Н.О. и Мамытов А.А., который приобрел их без каких-либо ограничений.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке согласно положениям статьи 346 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 37 Закона об ипотеке может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с положениями статьи 346 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно статье 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса РФ либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В соответствии с абзацем 2 пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.
Исходя из первого абзаца пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушений только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.
Банк указывает на то, что им было предъявлено требование о признании незаконными действий регистрирующего органа и что заявление подобного требования соответствует позиции, изложенной в абзаце втором пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, и не противоречит положениям главы 24 АПК РФ.
Как установлено судом первой инстанции, залогодержателем предъявлено не только требование о признании незаконными действий регистрирующего органа, но и другие требования, свидетельствующие о наличии спора у заявителя с другими участниками гражданского оборота, касающегося соответствующих объектов долевого участия (квартир).
При этом, заявитель изначально преследовал цель восстановление в реестре записей об обременении объектов долевого участия ипотекой и, тем самым, по существу просил исключить добрую совесть третьих лиц, которые посредством действий регистрирующего органа были лишены возможности из публичного реестра увидеть обременение имущества, которые очевидно повлияло бы на их решение приобрести имущество.
Как верно отметил суд первой инстанции, что последующие действия заявителя по исключению требования по восстановлению в реестре записи об обременении объектов долевого участия ипотекой, не изменяют той конечной цели, которую преследовал заявитель, обращаясь с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции правомерно принял во внимание и тот факт, что спор о праве залога в отношении спорных объектов долевого участия (квартир) между Банком, ответчиком и третьими лицами не разрешен в установленном законом порядке на момент рассмотрения настоящего дела (заявитель с иском о восстановлении права залога обратился в общий суд только в процессе рассмотрения настоящего дела).
Принимая во внимание обстоятельства конкретного дала, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности восстановления нарушенного права заявителя в порядке главы 24 АПК РФ путем оспаривания действий регистрирующего органа ввиду наличия спора о праве.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалованной части не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 января 2017 года по делу N А19-14324/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Е.О.НИКИФОРЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)