Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Соинвестор по договору с инвестором-2 полагал, что нарушены его права передачей спорного помещения застройщиком инвестору-1.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башкирские инертные материалы" (далее - общество "Башкирские инертные материалы", истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2015 по делу N А07-7054/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество "Башкирские инертные материалы" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АвиаХим" (далее - общество "АвиаХим", истец), муниципальному унитарному предприятию "Служба заказчика и технического надзора" (далее - предприятие), открытому акционерному обществу "СтройПроектЦентр" (далее - общество "СтройПроектЦентр") о признании недействительной (ничтожной) сделки по отчуждению нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:010910:3610, номера на поэтажном плане 1 - 21, общей площадью 630,7 кв. м, расположенного на техническом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21, совершенной между предприятием и обществом "АвиаХим" и оформленной договором инвестирования строительства объектов "25-тиэтажные жилые дома N 9 и 10 в микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г. Уфы" от 16.10.2013 N 151/1; применении последствий недействительности данной сделки путем возврата обществом "АвиаХим" вышеназванного нежилого помещения предприятию и возврата предприятием 13 528 200 руб. обществу "АвиаХим"; признании отсутствующим права собственности общества "АвиаХим" на указанное нежилое помещение; признании за истцом права собственности на нежилые помещения, расположенные на техническом этаже дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21: нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010910:4257 общей площадью 39,8 кв. м, нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010910:4259 общей площадью 46 кв. м, нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010910:4260 общей площадью 41 кв. м (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная компания "Полимер" (далее - общество "Финансово-промышленная компания "Полимер"), администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Ахметов Салават Ахтямович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Решением суда от 05.10.2015 (судья Перемышлев И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Башкирские инертные материалы" просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что регистрация права собственности общества "АвиаХим" на нежилые помещения технического этажа здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21, произведена незаконно, так как данные помещения были построены обществом "СтройПроектЦентр", не передавались предприятию и жилищному кооперативу "Жилой дом N 9 - 10 по улице Бакалинская", разрешения на строительство и вводу их в эксплуатацию отсутствуют. При таких обстоятельствах, по мнению заявителя, предприятие не имело права на передачу спорных помещений обществу "АвиаХим". Общество "Башкирские инертные материалы" указывает на то, что предприятие не регистрировало право муниципальной собственности на помещения технического этажа названного здания, в связи с чем в силу положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54) сделка по передаче данных помещений обществу "АвиаХим" является ничтожной. Истец считает, что при таких обстоятельствах у него отсутствует иной способ защиты своего права на помещения, в строительство которых он инвестировал денежные средства, кроме заявления требований о признании недействительной сделки, оформленной договором инвестирования от 16.10.2013 N 151/1. Заявитель считает, что он инвестировал строительство спорных помещений надлежащему застройщику - обществу "СтройПроектЦентр" через общество "Финансово-промышленная компания "Полимер", в связи с чем он является единственным лицом, имеющим право на данные помещения, что обуславливает его материально-правовой интерес в оспаривании сделки по передачи помещений обществу "АвиаХим".
В отзыве на кассационную жалобу общество "АвиаХим" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществом "СтройПроектЦентр" (застройщик) и обществом "Финансово-промышленная компания "Полимер" (инвестор) 16.11.2009 заключен договор N 3, в соответствии с условиями которого инвестор принял на себя обязательства по инвестированию денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство жилого дома N 8 в составе спортивно-оздоровительного и торгово-физкультурного центра в Кировском районе г. Уфы, жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченного улицами Бакалинская, Ст. Злобина в Кировском р-не г. Уфы, ориентировочной общей площадью 48 641 кв. м, осуществляемое застройщиком (п. 1.1 договора от 16.11.2009 N 3).
Результатом инвестиционной деятельности является закрепление за инвестором прав на долю объекта недвижимости, законченного строительством и введенного в эксплуатацию (п. 1.2 договора от 16.11.2009 N 3).
Согласно изменениям и дополнениям от 20.06.2011 N 3 заказчик и инвестор изменили предмет названного договора, установив, что его предметом является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство жилых домов N 9 и 10 по помещениям согласно приложения к договору от 16.11.2009 N 3, в том числе офисы N 1 - 13 общей площадью 1107,68 кв. м.
По акту приема-передачи векселей от 14.12.2012 общество "Финансово-промышленная компания "Полимер" передало обществу "СтройПроектЦентр" в счет расчетов по договору от 16.11.2009 N 3 простые векселя общества "СтройПроектЦентр" на общую сумму 6 974 000 руб.
Обществом "Финансово-промышленная компания "Полимер" (инвестор) и обществом "Башкирские инертные материалы" (соинвестор) заключены однотипные договоры от 18.10.2011 N 9/7П, 9/8П, 9/10П, по условиям которых инвестор привлекает соинвестора для инвестирования строительства объекта (многоквартирного жилого дома со строительным номером 9, находящегося по строительному адресу: микрорайон "Бакалинский", ограниченный улицами Бакалинская, Чернышевского, Ст. Злобина в Кировском районе города Уфы) путем вложения соинвестором денежных средств, как своих собственных, так и привлеченных, а соинвестор осуществляет инвестирование строительства в порядке и на условиях, определенных договором.
Пунктом 3.2 указанных договоров определено, что результатом деятельности по реализации договора является передача соинвестору прав на объект инвестирования в законченном строительством и введенным в эксплуатацию объекте.
Из пунктов 4.2, 5.1 договоров от 18.10.2011 N 9/7П, 9/8П, 9/10П следует, что по окончании строительства объекта и при условии внесения соинвестором всей суммы инвестиций, определенной договором, общество "Финансово-промышленная компания "Полимер" обязалось передать обществу "Башкирские инертные материалы": нежилые помещения со строительными номерами 9 (общей проектной площадью 39,8 кв. м, сумма инвестирования - 2 189 000 руб.), 10 (общей проектной площадью 46 кв. м, сумма инвестирования - 2 530 000 руб.), 12 (общей проектной площадью 41 кв. м, сумма инвестирования - 2 255 000 рублей) на отметке +75,300 жилого дома N 9.
Постановлением администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 23.08.2013 N 4528 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:2758 площадью 7836 кв. м изъят у общества "СтройПроектЦентр" и передан в аренду жилищным кооперативам "Жилой дом N 10 по улице Бакалинская" и "Жилой дом N 9 - 10 по улице Бакалинская".
Между названными жилищными кооперативами и Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан оформлен договор аренды земельного участка от 29.08.2013 N 1164-13 (с учетом дополнительного соглашения от 30.08.2013 N 1164/1-13).
По договору уступки прав по договору аренды земельного участка от 04.10.2013 права арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:2758 площадью 7836 кв. м от жилищных кооперативов "Жилой дом N 10 по улице Бакалинская" и "Жилой дом N 9 - 10 по улице Бакалинская" переданы предприятию.
Предприятием (застройщик) и обществом "АвиаХим" (инвестор) 16.10.2013 подписан договор инвестирования строительства объектов "25-тиэтажные жилые дома N 9 и N 10 в микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г. Уфы" N 151/1, по условиям которого инвестор направляет собственные или привлеченные денежные средства в размере 12 239 800 руб. на строительство названного объекта, а застройщик обязуется по окончании строительства передать инвестору в собственность нежилые помещения на техническом этаже жилых домом N 9 и 10.
Дополнительным соглашением от 21.07.2014 N 1 предприятие и общество "АвиаХим" изменили общий размер инвестиционных средств до суммы 13 528 200 руб.
Платежным поручением от 13.11.2014 N 43 инвестор произвел застройщику оплату по договору от 16.10.2013 N 151/1 в сумме 13 528 200 руб.
По акту приема-передачи от 31.07.2014 предприятие передало обществу "АвиаХим" в собственность нежилое помещение общей площадью 630,7 кв. м, расположенное на техническом этаже жилого дома N 21 (строительный N 9) по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.08.2014 N 04А 267179 за обществом "АвиаХим" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 630,7 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010910:4259, расположенное на техническом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21, номера на поэтажном плане N 1 - 21.
Общество "Башкирские инертные материалы", ссылаясь на отсутствие правовых оснований для возникновения у общества "АвиаХим" права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010910:3610 общей площадью 630,7 кв. м; наличие у него прав на помещения с кадастровыми номерами 02:55:010910:4257, 02:55:010910:4259, 02:55:010910:4260, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В соответствии со ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2, 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Заявленные в рамках настоящего дела обществом "Башкирские инертные материалы" требования основаны на наличии правопритязаний на спорные помещения, в связи с чем оно оспаривает соответствующее право общества "АвтоХим".
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52 постановления 10/22).
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является иск о признании права.
Согласно п. 58, 59 постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
С учетом приведенных положений суды пришли к обоснованному выводу о том, что при рассмотрении заявленных истцом требований о признании недействительной совершенной ответчиками сделки и применении последствий ее недействительности, о признании отсутствующим права собственности общества "АвтоХим", о признании права истца на спорные нежилые помещения, необходимо оценить материально-правовые основания возникновения прав истца на спорное имущество.
В силу положений п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Вещные права на недвижимое имущество в соответствии со ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Согласно ст. 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с нормами Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
Из разъяснений, изложенных в п. 4 постановления от 11.07.2011 N 54, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что право собственности на спорное имущество за истцом зарегистрировано не было.
При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу о том, что право собственности общества "Башкирские инертные материалы" на спорное недвижимое имущество не возникло, что обуславливает отсутствие у него правовых оснований для заявления требований о признании недействительной сделки совершенной между предприятием и обществом "АвиаХим" (договор от 16.10.2013 N 151/1), применении последствий ее недействительности, а также требования о признании права истца.
Суд апелляционной инстанции также верно отметил, что в отсутствие владения общества "Башкирские инертные материалы" спорным имуществом, отсутствуют основания для признания за ним права собственности на него (п. 58, 59 постановления N 10/22).
Кроме того, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у истца заинтересованности в оспаривании сделки по передаче предприятием обществу "АвтоХим" нежилых помещений площадью 630,7 кв. м, расположенных на техническом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21. При этом суды исходили из следующего.
На основании п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Судами установлено, что истец не является участником оспариваемой сделки - договора от 16.10.2013 N 151/1, который оформлен между предприятием и обществом "АвиаХим", в связи с чем он не наделен правом требовать применения последствий недействительности сделки путем обязании сторон сделки возвратить все полученное по сделке. Возврат имущества предприятию не восстановит прав истца, поскольку таким способом имущество не поступит в его владение, право собственности он не приобретет.
Кроме того, с учетом установленного факта перехода права собственности на спорное имущества от общества "АвтоХим" к иному лицу на основании договора купли-продажи N 29-10/14/1 от 06.11.2014, суд апелляционной инстанции верно указал, что признание оспариваемой истцом сделки недействительной и применение последствий ее недействительности не повлечет восстановления прав истца.
Оценив договоры от 18.10.2011 N 9/7П, 9/8П, 9/10П, заключенные между обществом "Башкирские инертные материалы" и обществом "Финансово-промышленная компания "Полимер", договор от 16.11.2009 N 3, заключенный обществом "СтройПроектЦентр" и обществом "Финансово-промышленная компания "Полимер", суды установили, что истец не связан обязательственными отношениями с одним из ответчиков, к которым им заявлены требования, что также обуславливает невозможность удовлетворения исковых требований о признании оспариваемой сделки недействительной с учетом положений ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отклоняя ссылку истца на наличие у него прав на спорное имущества, как лица инвестировавшего средства в их строительство, суды обоснованно сослались на положения п. 4, 5 постановления от 11.07.2011 N 54, в соответствии с которыми право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем; покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если у продавца отсутствует указанное имущество, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков.
При таких обстоятельствах, учитывая, что имущество во владение истца не передавалось, у лица, с которым истец связан обязательственными отношениями, данное имущество отсутствует в силу совершения последовательных сделок по его отчуждению, право собственности первоначального застройщика - общества "СтройПроектЦентр" не зарегистрировано, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Довод общества "Башкирские инертные материалы" о том, что он является единственным лицом, имеющим право на данные помещения, что обуславливает его материально-правовой интерес в оспаривании сделки по передачи помещений обществу "АвиаХим" отклоняется на основании вышеизложенного.
Доводы, изложенные обществом "Башкирские инертные материалы" в кассационной жалобе об отсутствии оснований для регистрации права собственности общества "АвиаХим" на нежилые помещения технического этажа здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21, обоснованно не приняты судами, ввиду отсутствия у истца права на оспаривание такой регистрации.
Ссылка истца на то, что у него отсутствует иной способ защиты своего права на помещения, в строительство которых он инвестировал денежные средства, кроме заявления требований о признании недействительной сделки, оформленной договором инвестирования от 16.10.2013 N 151/1, основан на ошибочном толковании норм действующего законодательства.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2015 по делу N А07-7054/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башкирские инертные материалы" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 18.04.2016 N Ф09-2431/16 ПО ДЕЛУ N А07-7054/2015
Требование: О признании недействительной сделки по отчуждению нежилого помещения, применении последствий недействительности; признании отсутствующим права собственности инвестора-1 на помещение; признании за соинвестором права собственности на нежилые помещения.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Соинвестор по договору с инвестором-2 полагал, что нарушены его права передачей спорного помещения застройщиком инвестору-1.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. N Ф09-2431/16
Дело N А07-7054/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башкирские инертные материалы" (далее - общество "Башкирские инертные материалы", истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2015 по делу N А07-7054/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество "Башкирские инертные материалы" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АвиаХим" (далее - общество "АвиаХим", истец), муниципальному унитарному предприятию "Служба заказчика и технического надзора" (далее - предприятие), открытому акционерному обществу "СтройПроектЦентр" (далее - общество "СтройПроектЦентр") о признании недействительной (ничтожной) сделки по отчуждению нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:010910:3610, номера на поэтажном плане 1 - 21, общей площадью 630,7 кв. м, расположенного на техническом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21, совершенной между предприятием и обществом "АвиаХим" и оформленной договором инвестирования строительства объектов "25-тиэтажные жилые дома N 9 и 10 в микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г. Уфы" от 16.10.2013 N 151/1; применении последствий недействительности данной сделки путем возврата обществом "АвиаХим" вышеназванного нежилого помещения предприятию и возврата предприятием 13 528 200 руб. обществу "АвиаХим"; признании отсутствующим права собственности общества "АвиаХим" на указанное нежилое помещение; признании за истцом права собственности на нежилые помещения, расположенные на техническом этаже дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21: нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010910:4257 общей площадью 39,8 кв. м, нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010910:4259 общей площадью 46 кв. м, нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010910:4260 общей площадью 41 кв. м (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная компания "Полимер" (далее - общество "Финансово-промышленная компания "Полимер"), администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Ахметов Салават Ахтямович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Решением суда от 05.10.2015 (судья Перемышлев И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Башкирские инертные материалы" просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что регистрация права собственности общества "АвиаХим" на нежилые помещения технического этажа здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21, произведена незаконно, так как данные помещения были построены обществом "СтройПроектЦентр", не передавались предприятию и жилищному кооперативу "Жилой дом N 9 - 10 по улице Бакалинская", разрешения на строительство и вводу их в эксплуатацию отсутствуют. При таких обстоятельствах, по мнению заявителя, предприятие не имело права на передачу спорных помещений обществу "АвиаХим". Общество "Башкирские инертные материалы" указывает на то, что предприятие не регистрировало право муниципальной собственности на помещения технического этажа названного здания, в связи с чем в силу положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54) сделка по передаче данных помещений обществу "АвиаХим" является ничтожной. Истец считает, что при таких обстоятельствах у него отсутствует иной способ защиты своего права на помещения, в строительство которых он инвестировал денежные средства, кроме заявления требований о признании недействительной сделки, оформленной договором инвестирования от 16.10.2013 N 151/1. Заявитель считает, что он инвестировал строительство спорных помещений надлежащему застройщику - обществу "СтройПроектЦентр" через общество "Финансово-промышленная компания "Полимер", в связи с чем он является единственным лицом, имеющим право на данные помещения, что обуславливает его материально-правовой интерес в оспаривании сделки по передачи помещений обществу "АвиаХим".
В отзыве на кассационную жалобу общество "АвиаХим" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществом "СтройПроектЦентр" (застройщик) и обществом "Финансово-промышленная компания "Полимер" (инвестор) 16.11.2009 заключен договор N 3, в соответствии с условиями которого инвестор принял на себя обязательства по инвестированию денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство жилого дома N 8 в составе спортивно-оздоровительного и торгово-физкультурного центра в Кировском районе г. Уфы, жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченного улицами Бакалинская, Ст. Злобина в Кировском р-не г. Уфы, ориентировочной общей площадью 48 641 кв. м, осуществляемое застройщиком (п. 1.1 договора от 16.11.2009 N 3).
Результатом инвестиционной деятельности является закрепление за инвестором прав на долю объекта недвижимости, законченного строительством и введенного в эксплуатацию (п. 1.2 договора от 16.11.2009 N 3).
Согласно изменениям и дополнениям от 20.06.2011 N 3 заказчик и инвестор изменили предмет названного договора, установив, что его предметом является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство жилых домов N 9 и 10 по помещениям согласно приложения к договору от 16.11.2009 N 3, в том числе офисы N 1 - 13 общей площадью 1107,68 кв. м.
По акту приема-передачи векселей от 14.12.2012 общество "Финансово-промышленная компания "Полимер" передало обществу "СтройПроектЦентр" в счет расчетов по договору от 16.11.2009 N 3 простые векселя общества "СтройПроектЦентр" на общую сумму 6 974 000 руб.
Обществом "Финансово-промышленная компания "Полимер" (инвестор) и обществом "Башкирские инертные материалы" (соинвестор) заключены однотипные договоры от 18.10.2011 N 9/7П, 9/8П, 9/10П, по условиям которых инвестор привлекает соинвестора для инвестирования строительства объекта (многоквартирного жилого дома со строительным номером 9, находящегося по строительному адресу: микрорайон "Бакалинский", ограниченный улицами Бакалинская, Чернышевского, Ст. Злобина в Кировском районе города Уфы) путем вложения соинвестором денежных средств, как своих собственных, так и привлеченных, а соинвестор осуществляет инвестирование строительства в порядке и на условиях, определенных договором.
Пунктом 3.2 указанных договоров определено, что результатом деятельности по реализации договора является передача соинвестору прав на объект инвестирования в законченном строительством и введенным в эксплуатацию объекте.
Из пунктов 4.2, 5.1 договоров от 18.10.2011 N 9/7П, 9/8П, 9/10П следует, что по окончании строительства объекта и при условии внесения соинвестором всей суммы инвестиций, определенной договором, общество "Финансово-промышленная компания "Полимер" обязалось передать обществу "Башкирские инертные материалы": нежилые помещения со строительными номерами 9 (общей проектной площадью 39,8 кв. м, сумма инвестирования - 2 189 000 руб.), 10 (общей проектной площадью 46 кв. м, сумма инвестирования - 2 530 000 руб.), 12 (общей проектной площадью 41 кв. м, сумма инвестирования - 2 255 000 рублей) на отметке +75,300 жилого дома N 9.
Постановлением администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 23.08.2013 N 4528 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:2758 площадью 7836 кв. м изъят у общества "СтройПроектЦентр" и передан в аренду жилищным кооперативам "Жилой дом N 10 по улице Бакалинская" и "Жилой дом N 9 - 10 по улице Бакалинская".
Между названными жилищными кооперативами и Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан оформлен договор аренды земельного участка от 29.08.2013 N 1164-13 (с учетом дополнительного соглашения от 30.08.2013 N 1164/1-13).
По договору уступки прав по договору аренды земельного участка от 04.10.2013 права арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:2758 площадью 7836 кв. м от жилищных кооперативов "Жилой дом N 10 по улице Бакалинская" и "Жилой дом N 9 - 10 по улице Бакалинская" переданы предприятию.
Предприятием (застройщик) и обществом "АвиаХим" (инвестор) 16.10.2013 подписан договор инвестирования строительства объектов "25-тиэтажные жилые дома N 9 и N 10 в микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г. Уфы" N 151/1, по условиям которого инвестор направляет собственные или привлеченные денежные средства в размере 12 239 800 руб. на строительство названного объекта, а застройщик обязуется по окончании строительства передать инвестору в собственность нежилые помещения на техническом этаже жилых домом N 9 и 10.
Дополнительным соглашением от 21.07.2014 N 1 предприятие и общество "АвиаХим" изменили общий размер инвестиционных средств до суммы 13 528 200 руб.
Платежным поручением от 13.11.2014 N 43 инвестор произвел застройщику оплату по договору от 16.10.2013 N 151/1 в сумме 13 528 200 руб.
По акту приема-передачи от 31.07.2014 предприятие передало обществу "АвиаХим" в собственность нежилое помещение общей площадью 630,7 кв. м, расположенное на техническом этаже жилого дома N 21 (строительный N 9) по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.08.2014 N 04А 267179 за обществом "АвиаХим" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 630,7 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010910:4259, расположенное на техническом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21, номера на поэтажном плане N 1 - 21.
Общество "Башкирские инертные материалы", ссылаясь на отсутствие правовых оснований для возникновения у общества "АвиаХим" права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010910:3610 общей площадью 630,7 кв. м; наличие у него прав на помещения с кадастровыми номерами 02:55:010910:4257, 02:55:010910:4259, 02:55:010910:4260, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В соответствии со ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2, 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Заявленные в рамках настоящего дела обществом "Башкирские инертные материалы" требования основаны на наличии правопритязаний на спорные помещения, в связи с чем оно оспаривает соответствующее право общества "АвтоХим".
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52 постановления 10/22).
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является иск о признании права.
Согласно п. 58, 59 постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
С учетом приведенных положений суды пришли к обоснованному выводу о том, что при рассмотрении заявленных истцом требований о признании недействительной совершенной ответчиками сделки и применении последствий ее недействительности, о признании отсутствующим права собственности общества "АвтоХим", о признании права истца на спорные нежилые помещения, необходимо оценить материально-правовые основания возникновения прав истца на спорное имущество.
В силу положений п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Вещные права на недвижимое имущество в соответствии со ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Согласно ст. 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с нормами Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
Из разъяснений, изложенных в п. 4 постановления от 11.07.2011 N 54, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что право собственности на спорное имущество за истцом зарегистрировано не было.
При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу о том, что право собственности общества "Башкирские инертные материалы" на спорное недвижимое имущество не возникло, что обуславливает отсутствие у него правовых оснований для заявления требований о признании недействительной сделки совершенной между предприятием и обществом "АвиаХим" (договор от 16.10.2013 N 151/1), применении последствий ее недействительности, а также требования о признании права истца.
Суд апелляционной инстанции также верно отметил, что в отсутствие владения общества "Башкирские инертные материалы" спорным имуществом, отсутствуют основания для признания за ним права собственности на него (п. 58, 59 постановления N 10/22).
Кроме того, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у истца заинтересованности в оспаривании сделки по передаче предприятием обществу "АвтоХим" нежилых помещений площадью 630,7 кв. м, расположенных на техническом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21. При этом суды исходили из следующего.
На основании п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Судами установлено, что истец не является участником оспариваемой сделки - договора от 16.10.2013 N 151/1, который оформлен между предприятием и обществом "АвиаХим", в связи с чем он не наделен правом требовать применения последствий недействительности сделки путем обязании сторон сделки возвратить все полученное по сделке. Возврат имущества предприятию не восстановит прав истца, поскольку таким способом имущество не поступит в его владение, право собственности он не приобретет.
Кроме того, с учетом установленного факта перехода права собственности на спорное имущества от общества "АвтоХим" к иному лицу на основании договора купли-продажи N 29-10/14/1 от 06.11.2014, суд апелляционной инстанции верно указал, что признание оспариваемой истцом сделки недействительной и применение последствий ее недействительности не повлечет восстановления прав истца.
Оценив договоры от 18.10.2011 N 9/7П, 9/8П, 9/10П, заключенные между обществом "Башкирские инертные материалы" и обществом "Финансово-промышленная компания "Полимер", договор от 16.11.2009 N 3, заключенный обществом "СтройПроектЦентр" и обществом "Финансово-промышленная компания "Полимер", суды установили, что истец не связан обязательственными отношениями с одним из ответчиков, к которым им заявлены требования, что также обуславливает невозможность удовлетворения исковых требований о признании оспариваемой сделки недействительной с учетом положений ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отклоняя ссылку истца на наличие у него прав на спорное имущества, как лица инвестировавшего средства в их строительство, суды обоснованно сослались на положения п. 4, 5 постановления от 11.07.2011 N 54, в соответствии с которыми право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем; покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если у продавца отсутствует указанное имущество, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков.
При таких обстоятельствах, учитывая, что имущество во владение истца не передавалось, у лица, с которым истец связан обязательственными отношениями, данное имущество отсутствует в силу совершения последовательных сделок по его отчуждению, право собственности первоначального застройщика - общества "СтройПроектЦентр" не зарегистрировано, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Довод общества "Башкирские инертные материалы" о том, что он является единственным лицом, имеющим право на данные помещения, что обуславливает его материально-правовой интерес в оспаривании сделки по передачи помещений обществу "АвиаХим" отклоняется на основании вышеизложенного.
Доводы, изложенные обществом "Башкирские инертные материалы" в кассационной жалобе об отсутствии оснований для регистрации права собственности общества "АвиаХим" на нежилые помещения технического этажа здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 21, обоснованно не приняты судами, ввиду отсутствия у истца права на оспаривание такой регистрации.
Ссылка истца на то, что у него отсутствует иной способ защиты своего права на помещения, в строительство которых он инвестировал денежные средства, кроме заявления требований о признании недействительной сделки, оформленной договором инвестирования от 16.10.2013 N 151/1, основан на ошибочном толковании норм действующего законодательства.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2015 по делу N А07-7054/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башкирские инертные материалы" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)