Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Аталиковой З.А., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от истца - Соколовой А.В. по доверенности от 01.05.2014 N 01/0,
от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 3 33-Д-703/15,
рассмотрев 28 июня 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, ООО "ВЕСТ-ИНКОМ"
на решение от 13 января 2016 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Михайловой Л.В.
на постановление от 05 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Трубицыным А.И., Пирожковым Д.В., Расторгуевым Е.Б.,
по иску ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" (ИНН 7713531896 ОГРН 1047796521574)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВЕСТ-ИНКОМ" (далее ООО "ВЕСТ-ИНКОМ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 175 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-6), расположенного по адресу: г. Москва, Проточный пер., д. 4, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1 Цена объекта составляет 13 750 000 руб. (тринадцать миллионов семьсот пятьдесят тысяч рублей). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 381 944 руб. 44 коп. (триста восемьдесят одна тысяча девятьсот сорок четыре рубля сорок четыре копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 января 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору N 1-416/08 от 31.03.2008 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 22.05.2014 (момент получения Департаментом от ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 13 750 000 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 13 750 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 18 626 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы считает, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, не соответствует требованиям закона, а неточности и нарушения, допущенные в экспертном заключении, свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости.
Считает, что судами первой и апелляционной инстанций необоснованно отклонено ходатайство ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" о проведении по делу повторной судебной экспертизы.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, возражал против удовлетворения жалобы ответчика.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, возражал против удовлетворения жалобы истца. Письменные отзывы на жалобы не представлены.
Обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 31.03.2008 N 1-416/08, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 175 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Проточный пер., д. 4.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 01.01.2008 по 31.12.2012 (пункт 2.1 договора).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 22.05.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 18 626 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "МЭН" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 25.04.2014 N 563374-Н, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 6 300 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 6 300 000 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 25.04.2014 N 563374-Н об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 6 300 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 18 626 000 руб. (без учета НДС).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 21.07.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 175 кв. м по состоянию на 22.05.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро".
Согласно заключению эксперта ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро" рыночная стоимость спорного объекта составила 13 750 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 22.05.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Суд не установил наличия оснований для проведения повторной экспертизы по делу, о которой заявил истец, счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 13 750 000 руб. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента, ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационные жалобы удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 13 января 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2016 года по делу N А40-74191/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Я.МЫСАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 05.07.2016 N Ф05-8769/2016 ПО ДЕЛУ N А40-74191/2015
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2016 г. по делу N А40-74191/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Аталиковой З.А., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от истца - Соколовой А.В. по доверенности от 01.05.2014 N 01/0,
от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 3 33-Д-703/15,
рассмотрев 28 июня 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, ООО "ВЕСТ-ИНКОМ"
на решение от 13 января 2016 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Михайловой Л.В.
на постановление от 05 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Трубицыным А.И., Пирожковым Д.В., Расторгуевым Е.Б.,
по иску ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" (ИНН 7713531896 ОГРН 1047796521574)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВЕСТ-ИНКОМ" (далее ООО "ВЕСТ-ИНКОМ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 175 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-6), расположенного по адресу: г. Москва, Проточный пер., д. 4, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1 Цена объекта составляет 13 750 000 руб. (тринадцать миллионов семьсот пятьдесят тысяч рублей). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 381 944 руб. 44 коп. (триста восемьдесят одна тысяча девятьсот сорок четыре рубля сорок четыре копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 января 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору N 1-416/08 от 31.03.2008 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 22.05.2014 (момент получения Департаментом от ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 13 750 000 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 13 750 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 18 626 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы считает, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, не соответствует требованиям закона, а неточности и нарушения, допущенные в экспертном заключении, свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости.
Считает, что судами первой и апелляционной инстанций необоснованно отклонено ходатайство ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" о проведении по делу повторной судебной экспертизы.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, возражал против удовлетворения жалобы ответчика.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, возражал против удовлетворения жалобы истца. Письменные отзывы на жалобы не представлены.
Обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 31.03.2008 N 1-416/08, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 175 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Проточный пер., д. 4.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 01.01.2008 по 31.12.2012 (пункт 2.1 договора).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 22.05.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 18 626 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "МЭН" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 25.04.2014 N 563374-Н, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 6 300 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 6 300 000 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 25.04.2014 N 563374-Н об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 6 300 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 18 626 000 руб. (без учета НДС).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 21.07.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 175 кв. м по состоянию на 22.05.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро".
Согласно заключению эксперта ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро" рыночная стоимость спорного объекта составила 13 750 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 22.05.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Суд не установил наличия оснований для проведения повторной экспертизы по делу, о которой заявил истец, счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 13 750 000 руб. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента, ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО "ВЕСТ-ИНКОМ" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационные жалобы удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 13 января 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2016 года по делу N А40-74191/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Я.МЫСАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)