Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Лящевского И.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономаренко А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2015 года по делу N А40-193261/2014, принятое судьей Е.А. Зотовой (шифр судьи 64-1500)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инконт-Центр" (ОГРН 1027739251760, ИНН 7702317019)
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным отказа в предоставлении государственной услуги и
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Гордеев П.А. по доверенности от 15.10.2015 г.
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 07.12.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инконт-Центр" (далее - ООО "Инконт-Центр") обратилось в Арбитражный суд города Москвы иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании незаконным отказа Департамента в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" и об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 85 кв. м (этаж 4, помещение II, комн. 1а, 6-10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Троицкая, д. 15, стр. 1,
- - путем изменения редакции п. 3.1 договора, установив цену договора купли-продажи объекта в размере 7 893 220 (семь миллионов восемьсот девяносто три тысячи двести двадцать) рублей без учета НДС на основании произведенной в рамках рассмотрения дела судебной экспертизы;
- - путем изменения п. 3.4 договора, путем установления ежемесячного платежа в размере 219 256 (двести девятнадцать тысяч двести пятьдесят шесть) рублей 11 копеек;
- - путем изменения пункта 5.1 и установления размера пени за просрочку оплаты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2015 года по делу N А40-193261/2014 исковые требования в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 85 кв. м (этаж 4, помещение II, комн. 1а, 6-10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Троицкая, д. 15, стр. 1 путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 договора в редакции, предложенной истцом, удовлетворены, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с ценой выкупа спорного объекта, считает, что она занижена. Полагает, что именно собственник нежилого помещения имеет право определять стоимость предмета купли-продажи.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, ООО "Инконт-Центр" на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник ответчика) от 07.09.2006 года N 1-1086/06, является Арендатором нежилого помещения общей площадью общей площадью 85 кв. м (этаж 4, помещение II, комн. 1а, 6-10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Троицкая, д. 15, стр. 1.
Согласно п. 2.1 договора срок его действия установлен с 01.07.2006 г. по 19.06.2016 г. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
Из материалов дела усматривается, что 10.10.2013 г. ООО "Инконт-Центр" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления 11.11.2013 г. Департамент направил ООО "Инконт-Центр" проект договора купли-продажи помещения, в котором было указано, что цена объекта составляет 12 791 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 13 декабря 2013 г. N 11.13-100, выполненным ООО "Центр оценки и аудита".
В ответ на предложение Департамента, ООО "Инконт-Центр" 27.03.2014 г. подало в Службу "Одного окна" письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 7 611 000 рублей, определенную в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда N 110101-13 от 20.12.2013 г., выполненным ООО "Спецфинконсалтинг", а также изложил п. 3.4 и п. 5.1 в иной редакции, нежели предложенной Департаментом.
Поскольку Департаментом городского имущества города Москвы письмом от 03.07.2014 г. отказался от подписания договора купли-продажи с представленным протоколом разногласий, ООО "Инконт-Центр" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований в части урегулирования разногласий путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 договора в представленной истцом редакции.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Инконт-Центр" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Инконт-Центр" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требование об изменении редакции пункта 5.1 договора купли-продажи о неустойке за просрочку в оплате удовлетворению не подлежит, поскольку условие об ответственности не относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, а также исходя из положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что соглашение о неустойке является исключительно прерогативой сторон, и не подлежит урегулированию в судебном порядке.
Требование истца о признании незаконным отказа Департамента городского имущества г. Москвы в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", выраженный в письме от 03.07.2014 г. (исх. 33-5-33237/13-(0)-1), оставлено без удовлетворения, поскольку, как указал суд, по своей сути и содержанию данное письмо ответчика следует рассматривать как отказ от заключения договора на предлагаемых истцом условиях. Такое действие ответчика, в силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для обращения в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора, но не с заявлением об обжаловании отказа. Заявленное истцом требование признано судом ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
Оспаривая состоявшийся судебный акт, ответчик ссылается на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным.
Между тем, как отмечено выше, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
В связи с тем, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, в результате которой экспертом ООО "Независимый институт оценки и управления" выполнено экспертное исследование, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату 11.11.2013 г. года составила 7 893 220 руб. 00 коп., без учета НДС.
Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Закона об оценочной деятельности и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Основания полагать иное, ответчиком суду не представлено.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2015 года по делу N А40-193261/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.02.2016 N 09АП-60767/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-193261/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. N 09АП-60767/2015-ГК
Дело N А40-193261/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Лящевского И.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономаренко А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2015 года по делу N А40-193261/2014, принятое судьей Е.А. Зотовой (шифр судьи 64-1500)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инконт-Центр" (ОГРН 1027739251760, ИНН 7702317019)
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным отказа в предоставлении государственной услуги и
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Гордеев П.А. по доверенности от 15.10.2015 г.
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 07.12.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инконт-Центр" (далее - ООО "Инконт-Центр") обратилось в Арбитражный суд города Москвы иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании незаконным отказа Департамента в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" и об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 85 кв. м (этаж 4, помещение II, комн. 1а, 6-10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Троицкая, д. 15, стр. 1,
- - путем изменения редакции п. 3.1 договора, установив цену договора купли-продажи объекта в размере 7 893 220 (семь миллионов восемьсот девяносто три тысячи двести двадцать) рублей без учета НДС на основании произведенной в рамках рассмотрения дела судебной экспертизы;
- - путем изменения п. 3.4 договора, путем установления ежемесячного платежа в размере 219 256 (двести девятнадцать тысяч двести пятьдесят шесть) рублей 11 копеек;
- - путем изменения пункта 5.1 и установления размера пени за просрочку оплаты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2015 года по делу N А40-193261/2014 исковые требования в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 85 кв. м (этаж 4, помещение II, комн. 1а, 6-10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Троицкая, д. 15, стр. 1 путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 договора в редакции, предложенной истцом, удовлетворены, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с ценой выкупа спорного объекта, считает, что она занижена. Полагает, что именно собственник нежилого помещения имеет право определять стоимость предмета купли-продажи.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, ООО "Инконт-Центр" на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник ответчика) от 07.09.2006 года N 1-1086/06, является Арендатором нежилого помещения общей площадью общей площадью 85 кв. м (этаж 4, помещение II, комн. 1а, 6-10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Троицкая, д. 15, стр. 1.
Согласно п. 2.1 договора срок его действия установлен с 01.07.2006 г. по 19.06.2016 г. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
Из материалов дела усматривается, что 10.10.2013 г. ООО "Инконт-Центр" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления 11.11.2013 г. Департамент направил ООО "Инконт-Центр" проект договора купли-продажи помещения, в котором было указано, что цена объекта составляет 12 791 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 13 декабря 2013 г. N 11.13-100, выполненным ООО "Центр оценки и аудита".
В ответ на предложение Департамента, ООО "Инконт-Центр" 27.03.2014 г. подало в Службу "Одного окна" письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 7 611 000 рублей, определенную в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда N 110101-13 от 20.12.2013 г., выполненным ООО "Спецфинконсалтинг", а также изложил п. 3.4 и п. 5.1 в иной редакции, нежели предложенной Департаментом.
Поскольку Департаментом городского имущества города Москвы письмом от 03.07.2014 г. отказался от подписания договора купли-продажи с представленным протоколом разногласий, ООО "Инконт-Центр" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований в части урегулирования разногласий путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 договора в представленной истцом редакции.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Инконт-Центр" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Инконт-Центр" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требование об изменении редакции пункта 5.1 договора купли-продажи о неустойке за просрочку в оплате удовлетворению не подлежит, поскольку условие об ответственности не относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, а также исходя из положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что соглашение о неустойке является исключительно прерогативой сторон, и не подлежит урегулированию в судебном порядке.
Требование истца о признании незаконным отказа Департамента городского имущества г. Москвы в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", выраженный в письме от 03.07.2014 г. (исх. 33-5-33237/13-(0)-1), оставлено без удовлетворения, поскольку, как указал суд, по своей сути и содержанию данное письмо ответчика следует рассматривать как отказ от заключения договора на предлагаемых истцом условиях. Такое действие ответчика, в силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для обращения в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора, но не с заявлением об обжаловании отказа. Заявленное истцом требование признано судом ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
Оспаривая состоявшийся судебный акт, ответчик ссылается на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным.
Между тем, как отмечено выше, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
В связи с тем, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, в результате которой экспертом ООО "Независимый институт оценки и управления" выполнено экспертное исследование, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату 11.11.2013 г. года составила 7 893 220 руб. 00 коп., без учета НДС.
Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Закона об оценочной деятельности и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Основания полагать иное, ответчиком суду не представлено.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2015 года по делу N А40-193261/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)