Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве. По результатам обмеров БТИ площадь переданной квартиры оказалась меньше оплаченной истцом, однако в возврате излишне уплаченных денежных средств ответчик отказал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Грибова Д.В.
и судей Новиковой О.А., Матлахова А.С.,
при секретаре Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Матлахова А.С. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "Реал-Сервис" на решение Басманного районного суда г. Москвы от 12 апреля 2016 года, которым постановлено:
- исковые требования Н.И. к ООО "Реал-Сервис" о защите прав потребителей удовлетворить;
- взыскать с ООО "Реал-Сервис" в пользу Н.И. руб. в счет разницы в площади квартиры, неустойку в размере. руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере. руб., неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере. руб., компенсацию морального вреда в размере. руб., штраф в размере. руб., а всего - . руб.;
- взыскать с ООО "Реал-Сервис" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере. руб.,
Н.И. обратилась в суд с иском к ООО "Реал-Сервис" о защите прав потребителя.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 27.01.2014 между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать Н.И. жилое помещение проектной площадью 42,4 кв. м, стоимостью. руб., а истец, в свою очередь, уплатить цену договора. Обязательства по договору Н.И. исполнены в полном объеме.
Вместе с тем, по результатам обмеров БТИ площадь переданной квартиры составила 41,8 кв. м, однако в возврате излишне уплаченных денежных средств за 0,6 кв. м ответчик отказал со ссылкой на пункт 4.9 договора.
Истец полагала, что условия договора, содержащиеся в названном пункте, согласно которым обязанность компенсировать стоимость переплаты за квартиру возникает у застройщика только в том случае, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади более чем на 3 кв. м, являются ничтожными, как противоречащие требованиям Закона РФ "О защите прав потребителей".
Кроме того, на переплаченную сумму в размере. руб., подлежащую возврату, по мнению истца, подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в размере. руб. На указанную сумму переплаты также подлежит начислению неустойка в размере. руб., в соответствии с ч. 3 ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Помимо этого, ООО "Реал-Сервис" нарушило сроки передачи квартиры, предусмотренные договором, в связи с чем с него в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере. руб.
На основании изложенного, Н.И. просила суд взыскать с ООО "Реал-Сервис" сумму переплаты по договору в размере. руб., неустойку по ч. 3 ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителя" в размере. руб., неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере. руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере. руб., компенсацию морального вреда в размере. руб., а также штраф.
Суд первой инстанции постановил вышеназванное решение, об отмене которого просит ответчик ООО "Реал-Сервис" по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Материалами гражданского дела подтвержден факт ненадлежащего извещения ответчика ООО "Реал-Сервис" о дате и времени судебного заседания, ввиду чего оно было лишено гарантированного права на доступ к правосудию, что, в свою очередь, является существенным нарушением норм гражданского процессуального права и, как следствие, в силу приведенной нормы действующего гражданского процессуального закона, безусловным основанием для отмены решения суда.
С учетом указанных обстоятельств, на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.08.2016, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению данного дела по правилам суда первой инстанции, без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ (л.д. 75).
Представитель истца Н.И. по доверенности П. заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Реал-Сервис" по доверенности С. против удовлетворения заявленных исковых требований возражал.
Иные участники по делу, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, руководствуясь ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов гражданского дела следует, что 27.01.2014 между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО "Реал-Сервис" приняло на себя обязательства своими силами (и/или с привлечением других лиц) построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Н.И. квартиру по следующим проектным параметрам и характеристикам: тип квартиры 3А, секция 1, этаж 17, кол-во комнат - 3, проектный номер 229, площадь квартиры (проектная) 42,4 кв. м, стоимость 1 кв. м - . руб. (пункты 3.1. - 3.2).
Общая цена договора составила. руб., которая была уплачена Н.И. в полном объеме (л.д. 13 - 15).
В силу пункта 4.7 договора, окончательные расчеты между "Сторонами" производятся в течение 10 (десяти) банковских дней после предоставления "Застройщиком" "Участнику" данных БТИ по обмеру фактической площади "Квартиры". При этом расчеты в соответствии с настоящим пунктом производятся "Сторонами" путем единовременного внесения платежа.
Пунктом 4.8 предусмотрено, что если фактическая площадь "Квартиры" не будет совпадать с ее проектной площадью, "Стороны" дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств, при этом неисполнение обязанности "Участника" по доплате признается "Сторонами" как факт неисполнения обязательств в части финансирования и влечет последствия, предусмотренные настоящим Договором.
08.01.2015 между Н.И. и ООО "Реал-Сервис" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору от 27.01.2014, по условиям которого:
1. По результатам технической инвентаризации жилого дома по адресу: Московская область, . район, г.., ул.., д.., фактическая общая площадь квартиры N., этаж., составляет 41,8 кв. м. Согласно п. 3.2 Договора проектная площадь квартиры составляла 42,4 кв. м.
2. В соответствии с п. 4.8. договора обязанность возврата денежных средств Участнику возникает у Застройщика только при условии, что фактический размер Квартиры меньше проектного размера Квартиры более чем на 3 квадратных метра.
"Стороны" установили, что общая стоимость Квартиры в размере 5 401 760 руб., указанная в пп. 3.2 и 4.1 договора, является окончательной и изменению не подлежит, какие-либо взаиморасчеты между "Сторонами" по результатам технической инвентаризации "Квартиры" не производятся (л.д. 16).
Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований Н.И. о взыскании в ее пользу суммы в размере. руб., представляющую собой переплату за разницу между фактической и проектной площадью квартиры в виде 0,6 кв. м, поскольку это противоречит условиям заключенного сторонами договора.
В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Положениями ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) также предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Нормой п. 1 ст. 421 ГК РФ презюмируется свобода договора, которая заключается в том, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из приведенных норм закона следует, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен.
Таким образом, оснований полагать, что указанные пункты заключенного сторонами по настоящему делу договора противоречат требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Закона РФ "О защите прав потребителей", судебная коллегия не усматривает.
Не состоятельна ссылка истца в исковом заявлении на положения ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, поскольку изменение площади объекта долевого строительства не может быть квалифицировано как недостатки, делающие его непригодным для предусмотренного договором использования.
Системное толкование положений ст. 7 названного Закона позволяет прийти к выводу о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению.
В связи с этим, в удовлетворении первоначального требования о взыскании с ООО "Реал-Сервис" переплаты по договору в размере. руб. (пункт 1 требований Н.И.) и, как следствие, связанных с ним производных требований о взыскании неустойки в размере. руб. (пункт 2 требований Н.И.) и процентов за пользование чужими денежными средствам в размере. руб. (пункт 4 требований Н.И.) надлежит отказать.
Обращаясь к требованиям истца о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, судебная коллегия находит их подлежащими удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (часть 3).
Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
Пунктом 6.1 договора срок передачи объекта долевого строительства установлен не позднее 30.06.2015.
Из материалов дела следует, что фактически квартира была передана Н.И. 12.11.2015, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт приема-передачи (л.д. 26), ввиду чего просрочка составила 133 дней, как на то справедливо указано в исковом заявлении.
Возражения ответчика о том, что фактически квартира была передана истцу 18.07.2015, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку акт приема-передачи ключей от квартиры (л.д. 59), датированный 18.06.2015 и подписанный сторонами, не является документом, на основании которого в силу ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ осуществляется передача объекта долевого строительства.
Доказательств того, что ООО "Реал-Сервис", в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в адрес истца направлялось уведомление о готовности передать квартиру, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.
В связи с этим, сумма неустойки составляет. руб. (. руб. x 8,25% / 300 x 2 x 133 дня).
Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки с применением ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из смысла положений действующего гражданского законодательства, регулирующих вопросы гражданской ответственности, Закона РФ "О защите прав потребителей", а также правовой позиции Верховного Суда РФ, нашедшей свое отражение в п. 34 Постановления Пленума от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", снижение размера неустойки должно соответствовать соблюдению баланса интересов сторон и не должно вести как к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательств, так и необоснованному обогащению истца.
Судебная коллегия принимает во внимание, что квартира была предоставлена истцу к осмотру 09.01.2015, то есть до наступления срока передачи (30.06.2015) (л.д. 57), недостатки квартиры, на которые указывала Н.И., были устранены к 18.07.2015 (л.д. 58), в тот же день ей были переданы ключи от квартиры (л.д. 59). При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию был получен ООО "Реал-Сервис" 06.10.2014 (л.д. 55 - 56), то есть заблаговременно.
Данные обстоятельства, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют о том, что нарушение ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве не носит существенного характера, а потому, исходя из принципов справедливости, соразмерности и разумности, судебная коллегия полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 50 000 руб.
Руководствуясь названными принципами и основываясь на положениях ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", судебная коллегия считает возможным взыскать с ООО "Реал-Сервис" в пользу Н.И. компенсацию морального вреда в сумме. руб.
Кроме того, в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере. руб. (. руб. / 2).
В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей", истец освобождена от уплаты государственной пошлины.
Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с этим, с ООО "Реал-Сервис" в бюджет г. Москвы надлежит взыскать государственную пошлину в сумме. руб. (. руб. + . руб.).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Басманного районного суда г. Москвы от 12 апреля 2016 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Н.И. к ООО "Реал-Сервис" о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Реал-Сервис" в пользу Н.И. неустойку за несовершенную передачу объекта долевого строительства в размере. (.) руб., компенсацию морального вреда в размере. (. тысяч) руб., а также штраф в размере. (.) руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО "Реал-Сервис" в бюджет г. Москвы государственную пошлину в сумме.. тысяч) руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-32386/2016
Требование: О взыскании денежной суммы в счет разницы в площади квартиры, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве. По результатам обмеров БТИ площадь переданной квартиры оказалась меньше оплаченной истцом, однако в возврате излишне уплаченных денежных средств ответчик отказал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 сентября 2016 г. по делу N 33-32386/16
Судья Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Грибова Д.В.
и судей Новиковой О.А., Матлахова А.С.,
при секретаре Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Матлахова А.С. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "Реал-Сервис" на решение Басманного районного суда г. Москвы от 12 апреля 2016 года, которым постановлено:
- исковые требования Н.И. к ООО "Реал-Сервис" о защите прав потребителей удовлетворить;
- взыскать с ООО "Реал-Сервис" в пользу Н.И. руб. в счет разницы в площади квартиры, неустойку в размере. руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере. руб., неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере. руб., компенсацию морального вреда в размере. руб., штраф в размере. руб., а всего - . руб.;
- взыскать с ООО "Реал-Сервис" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере. руб.,
установила:
Н.И. обратилась в суд с иском к ООО "Реал-Сервис" о защите прав потребителя.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 27.01.2014 между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать Н.И. жилое помещение проектной площадью 42,4 кв. м, стоимостью. руб., а истец, в свою очередь, уплатить цену договора. Обязательства по договору Н.И. исполнены в полном объеме.
Вместе с тем, по результатам обмеров БТИ площадь переданной квартиры составила 41,8 кв. м, однако в возврате излишне уплаченных денежных средств за 0,6 кв. м ответчик отказал со ссылкой на пункт 4.9 договора.
Истец полагала, что условия договора, содержащиеся в названном пункте, согласно которым обязанность компенсировать стоимость переплаты за квартиру возникает у застройщика только в том случае, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади более чем на 3 кв. м, являются ничтожными, как противоречащие требованиям Закона РФ "О защите прав потребителей".
Кроме того, на переплаченную сумму в размере. руб., подлежащую возврату, по мнению истца, подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в размере. руб. На указанную сумму переплаты также подлежит начислению неустойка в размере. руб., в соответствии с ч. 3 ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Помимо этого, ООО "Реал-Сервис" нарушило сроки передачи квартиры, предусмотренные договором, в связи с чем с него в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере. руб.
На основании изложенного, Н.И. просила суд взыскать с ООО "Реал-Сервис" сумму переплаты по договору в размере. руб., неустойку по ч. 3 ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителя" в размере. руб., неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере. руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере. руб., компенсацию морального вреда в размере. руб., а также штраф.
Суд первой инстанции постановил вышеназванное решение, об отмене которого просит ответчик ООО "Реал-Сервис" по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Материалами гражданского дела подтвержден факт ненадлежащего извещения ответчика ООО "Реал-Сервис" о дате и времени судебного заседания, ввиду чего оно было лишено гарантированного права на доступ к правосудию, что, в свою очередь, является существенным нарушением норм гражданского процессуального права и, как следствие, в силу приведенной нормы действующего гражданского процессуального закона, безусловным основанием для отмены решения суда.
С учетом указанных обстоятельств, на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.08.2016, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению данного дела по правилам суда первой инстанции, без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ (л.д. 75).
Представитель истца Н.И. по доверенности П. заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Реал-Сервис" по доверенности С. против удовлетворения заявленных исковых требований возражал.
Иные участники по делу, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, руководствуясь ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов гражданского дела следует, что 27.01.2014 между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО "Реал-Сервис" приняло на себя обязательства своими силами (и/или с привлечением других лиц) построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Н.И. квартиру по следующим проектным параметрам и характеристикам: тип квартиры 3А, секция 1, этаж 17, кол-во комнат - 3, проектный номер 229, площадь квартиры (проектная) 42,4 кв. м, стоимость 1 кв. м - . руб. (пункты 3.1. - 3.2).
Общая цена договора составила. руб., которая была уплачена Н.И. в полном объеме (л.д. 13 - 15).
В силу пункта 4.7 договора, окончательные расчеты между "Сторонами" производятся в течение 10 (десяти) банковских дней после предоставления "Застройщиком" "Участнику" данных БТИ по обмеру фактической площади "Квартиры". При этом расчеты в соответствии с настоящим пунктом производятся "Сторонами" путем единовременного внесения платежа.
Пунктом 4.8 предусмотрено, что если фактическая площадь "Квартиры" не будет совпадать с ее проектной площадью, "Стороны" дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств, при этом неисполнение обязанности "Участника" по доплате признается "Сторонами" как факт неисполнения обязательств в части финансирования и влечет последствия, предусмотренные настоящим Договором.
08.01.2015 между Н.И. и ООО "Реал-Сервис" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору от 27.01.2014, по условиям которого:
1. По результатам технической инвентаризации жилого дома по адресу: Московская область, . район, г.., ул.., д.., фактическая общая площадь квартиры N., этаж., составляет 41,8 кв. м. Согласно п. 3.2 Договора проектная площадь квартиры составляла 42,4 кв. м.
2. В соответствии с п. 4.8. договора обязанность возврата денежных средств Участнику возникает у Застройщика только при условии, что фактический размер Квартиры меньше проектного размера Квартиры более чем на 3 квадратных метра.
"Стороны" установили, что общая стоимость Квартиры в размере 5 401 760 руб., указанная в пп. 3.2 и 4.1 договора, является окончательной и изменению не подлежит, какие-либо взаиморасчеты между "Сторонами" по результатам технической инвентаризации "Квартиры" не производятся (л.д. 16).
Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований Н.И. о взыскании в ее пользу суммы в размере. руб., представляющую собой переплату за разницу между фактической и проектной площадью квартиры в виде 0,6 кв. м, поскольку это противоречит условиям заключенного сторонами договора.
В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Положениями ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) также предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Нормой п. 1 ст. 421 ГК РФ презюмируется свобода договора, которая заключается в том, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из приведенных норм закона следует, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен.
Таким образом, оснований полагать, что указанные пункты заключенного сторонами по настоящему делу договора противоречат требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Закона РФ "О защите прав потребителей", судебная коллегия не усматривает.
Не состоятельна ссылка истца в исковом заявлении на положения ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, поскольку изменение площади объекта долевого строительства не может быть квалифицировано как недостатки, делающие его непригодным для предусмотренного договором использования.
Системное толкование положений ст. 7 названного Закона позволяет прийти к выводу о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению.
В связи с этим, в удовлетворении первоначального требования о взыскании с ООО "Реал-Сервис" переплаты по договору в размере. руб. (пункт 1 требований Н.И.) и, как следствие, связанных с ним производных требований о взыскании неустойки в размере. руб. (пункт 2 требований Н.И.) и процентов за пользование чужими денежными средствам в размере. руб. (пункт 4 требований Н.И.) надлежит отказать.
Обращаясь к требованиям истца о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, судебная коллегия находит их подлежащими удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (часть 3).
Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
Пунктом 6.1 договора срок передачи объекта долевого строительства установлен не позднее 30.06.2015.
Из материалов дела следует, что фактически квартира была передана Н.И. 12.11.2015, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт приема-передачи (л.д. 26), ввиду чего просрочка составила 133 дней, как на то справедливо указано в исковом заявлении.
Возражения ответчика о том, что фактически квартира была передана истцу 18.07.2015, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку акт приема-передачи ключей от квартиры (л.д. 59), датированный 18.06.2015 и подписанный сторонами, не является документом, на основании которого в силу ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ осуществляется передача объекта долевого строительства.
Доказательств того, что ООО "Реал-Сервис", в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в адрес истца направлялось уведомление о готовности передать квартиру, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.
В связи с этим, сумма неустойки составляет. руб. (. руб. x 8,25% / 300 x 2 x 133 дня).
Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки с применением ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из смысла положений действующего гражданского законодательства, регулирующих вопросы гражданской ответственности, Закона РФ "О защите прав потребителей", а также правовой позиции Верховного Суда РФ, нашедшей свое отражение в п. 34 Постановления Пленума от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", снижение размера неустойки должно соответствовать соблюдению баланса интересов сторон и не должно вести как к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательств, так и необоснованному обогащению истца.
Судебная коллегия принимает во внимание, что квартира была предоставлена истцу к осмотру 09.01.2015, то есть до наступления срока передачи (30.06.2015) (л.д. 57), недостатки квартиры, на которые указывала Н.И., были устранены к 18.07.2015 (л.д. 58), в тот же день ей были переданы ключи от квартиры (л.д. 59). При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию был получен ООО "Реал-Сервис" 06.10.2014 (л.д. 55 - 56), то есть заблаговременно.
Данные обстоятельства, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют о том, что нарушение ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве не носит существенного характера, а потому, исходя из принципов справедливости, соразмерности и разумности, судебная коллегия полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 50 000 руб.
Руководствуясь названными принципами и основываясь на положениях ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", судебная коллегия считает возможным взыскать с ООО "Реал-Сервис" в пользу Н.И. компенсацию морального вреда в сумме. руб.
Кроме того, в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере. руб. (. руб. / 2).
В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей", истец освобождена от уплаты государственной пошлины.
Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с этим, с ООО "Реал-Сервис" в бюджет г. Москвы надлежит взыскать государственную пошлину в сумме. руб. (. руб. + . руб.).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Басманного районного суда г. Москвы от 12 апреля 2016 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Н.И. к ООО "Реал-Сервис" о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Реал-Сервис" в пользу Н.И. неустойку за несовершенную передачу объекта долевого строительства в размере. (.) руб., компенсацию морального вреда в размере. (. тысяч) руб., а также штраф в размере. (.) руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО "Реал-Сервис" в бюджет г. Москвы государственную пошлину в сумме.. тысяч) руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)