Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Семеновой А.Б.
судей Борисовой Г.В., Есиповой О.И.
при ведении протокола судебного заседания: Лутай В.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен надлежащим образом
от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7330/2016) ИП Усачева Юрия Ивановича на решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.12.2015 по делу N А42-1693/2015 (судья Камалова Е.С.), принятое
по иску (заявлению) ИП Усачева Юрию Ивановича
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района, Киракосяну Армену Сагателовичу
о признании незаконными торгов
индивидуальный предприниматель Усачев Юрий Иванович (ОГРНИП 312510836000015; далее - Предприниматель, ИП Усачев Ю.И., истец.) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района (ОГРН 1025100575532, адрес: Мурманская область, г. Ковдор, пл. Ленина, д. 1; далее - КУМИ Ковдорского района, Комитет) и Киракосяну Армену Сагателовичу (далее - Киракосян А.С.) о признании незаконными торгов, проведенных 27.01.2015, признании преимущественного права на заключение договора аренды помещений, переводе на истца прав и обязанностей по договору аренды, заключенному КУМИ Ковдорского района с Киракосяном Арменом Сагателовичем, в отношении помещения, расположенного по адресу: г. Ковдор, переулок Полярный, д. 8.
Решением от 10.12.2015 арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал.
Не согласившись с решением суда, ИП Усачев Ю.И. обратился в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции о необоснованности иска Предпринимателя ошибочны.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как установлено материалами дела, 22.10.2009 КУМИ Ковдорского района издано распоряжение N 102, которым предписано, на основании пункта 3 части 3 статьи 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключить договор аренды с индивидуальным предпринимателем Усачевым Ю.И. на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ковдор Мурманской области, пер. Полярный, д. 8, общей площадью 53,0 кв. м, для использования под сауну (т. 2, л.д. 79).
Во исполнение указанного распоряжения, между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 152/09 от 22.10.2009 на аренду нежилых помещений общей площадью 53,0 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, для использования под сауну. Срок аренды с 01.11.2009 по 30.10.2010 (т. 1, л.д. 20-28).
22.12.2010 между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 193/10 на аренду нежилых помещений общей площадью 53,0 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, для использования под сауну. Срок аренды с 01.11.2010 по 30.10.2011 (т. 1, л.д. 29-39).
06.12.2011 между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 216/11 на аренду нежилых помещений общей площадью 53,0 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, для использования под сауну. Срок аренды с 01.11.2011 по 31.12.2011 (т. 1, л.д. 38-46).
10.01.2013 между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 62/2013 на аренду нежилых помещений общей площадью 220,0 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, для использования под сауну. Срок аренды с 01.01.2013 по 30.12.2013 (т. 1, л.д. 47-53).
16.05.2014 между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 68/2014 на аренду нежилых помещений общей площадью 216,3 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, 1 этаж, к. N N 1-10,12-24, для использования под сауну. Срок аренды с 01.01.2014 по 30.12.2014 (т. 1, л.д. 54-63).
15.12.2014 Усачевым Ю.И. подано заявление о заключении договора аренды помещения, расположенного по адресу: г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, площадью 256,0 кв. м, для использования под сауну. Представитель КУМИ Ковдорского района подтвердил получение указанного заявления в декабре 2014 года (т. 1, л.д. 74).
03.12.2014 на официальном сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды имущества, в том числе по лоту N 4 - нежилых помещений, расположенных по адресу: Мурманская обл., г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, условные номера объекта недвижимого имущества: II (11-19, 23-30, 39-50), кадастровый номер 51:05:0010203:3488; общая площадь 216,3 кв. м, целевое назначение - сауна. Размер базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади в год - 271,13 руб., величина повышения базовой ставки (шаг аукциона) - 5%, что составляет 13,56 руб. в год.
Пунктом 1.6 документации об аукционе, извещений о проведении аукциона установлено, что начальная (минимальная) цена договора по лотам N N 1 - 54: базовая ставка годовой арендной платы (без учета повышающих коэффициентов, эксплуатационных и прочих услуг) 271,13 руб. в год за 1 кв. м. Размер арендной платы по договору будет рассчитываться исходя из величины базовой ставки арендной платы за 1 кв. м, предложенной победителем аукциона, площади помещения и повышающих коэффициентов в зависимости от цели использования помещения и вида деятельности арендатора в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования Ковдорский район, утвержденной решением депутатов Ковдорского района от 25.12.2014 N 99.
Согласно протоколу рассмотрения заявок N 48 от 26.01.2015 на участие в аукционе поступили заявки Киракосяна А.С. и Усачева Ю.И., оба претендента допущены к участию в аукционе (т. 1, л.д. 70-71).
Цена, предложенная Киракосяном А.С., составила 11 642,82 руб., что соответствует 53,83 руб. за 1 кв. м.
Цена, предложенная Усачевым Ю.И., составила 11 086,85 руб., что соответствует 51,26 руб. за 1 кв. м.
Победителем признан Киракосян А.С. Комиссией решено заключить договор аренды с участником торгов, предложившим наиболее высокую цену договора, Киракосяном А.С. Использовать при расчете арендной платы Методику расчета арендной платы, утвержденную решением Совета депутатов Ковдорского района от 25.12.2014 N 99 и базовую ставку, предложенную победителем торгов, в размере 24,92 руб. за один квадратный метр арендуемой площади в месяц.
09.02.2015 между КУМИ Ковдорского района и Киракосяном А.С. заключен договор аренды N 16/2015, по условиям которого в аренду Киракосяну переданы нежилые помещения, общей площадью 216,30 кв. м, находящиеся по адресу: Мурманская область, г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, условные номера объекта недвижимого имущества: II (11-19, 23-30, 39-50), для использования под сауну (т. 2, л.д. 18-29).
Пунктом 4.1 указанного договора ежемесячная арендная плата установлена в размере 11 642,82 руб., исходя из базовой ставки 24,92 руб. за 1 кв. м в месяц.
10.02.2015 Усачевым Ю.И. подано заявление в Администрацию Ковдорского района и КУМИ об отмене торгов и о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения (т. 1, л.д. 77).
05.04.2015 между КУМИ Ковдорского района и Киракосяном А.С. заключено дополнительное соглашение N 2, согласно которому последнему переданы в аренду помещения общей площадью 256,1 кв. м, находящиеся по адресу: Мурманская обл., г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, условные номера объекта недвижимого имущества: II (11-19, 23-30, 39-5), для использования под сауну. Арендная плата установлена в размере 13 785,15 руб. в месяц (т. 2, л.д. 30-33).
Полагая, что торги проведены с нарушением порядка их проведения, заключением договора аренды с Киракосяном А.С. нарушено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок, Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконными торгов, проведенных 27.01.2015, признании преимущественного права на заключение договора аренды помещений, переводе на истца прав и обязанностей по договору аренды, заключенному КУМИ Ковдорского района с Киракосяном Арменом Сагателовичем, в отношении помещения, расположенного по адресу: г. Ковдор, переулок Полярный, д. 8.
Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности требований Предпринимателя, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно статье 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору, надлежаще исполняющему свои обязанности в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
В то же время следует учитывать, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может возникнуть только в отношении действительного договора.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, в редакции от 17.07.2009, с изменениями от 18.07.2009, которая действовала на момент заключения ИП Усачевым Ю.И. договора аренды от 22.10.2009, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, предусмотренных данной статьей. В частности, в случае заключения договора аренды в порядке, установленном главой 5 указанного Федерального закона (подпункт 9 пункта 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).
Подпунктом 13 пункта 1 статьи 19 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации исключительно в целях, перечисленных в статье, в том числе поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно пункту 4 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ предоставление государственных или муниципальных преференций в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства без предварительного согласия антимонопольного органа должно осуществляться в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными и межмуниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующими положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Постановлением главы Ковдорского района Мурманской области N 726 от 01.10.2008, постановлениями администрации муниципального образования Ковдорский район Мурманской области N 353 от 24.05.2010, N 629 от 08.10.2012, N 215 от 24.03.2014, N 15 от 20.01.2015 утверждены муниципальные программы развития малого и среднего предпринимательства в Ковдорском районе на 2009 - 2017 гг. Данные программы предусматривают передачу во владение и (или) пользование субъектами малого и среднего предпринимательства имущества на возмездной основе, безвозмездной основе или льготных условиях путем заключения договоров в соответствии с действующим законодательством. При этом программы не содержат перечень видов деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства, в целях поддержки которых будут предоставляться муниципальные помещения в пользование и аренду.
Как следует из содержания распоряжения КУМИ Ковдорского района от 22.10.2009 N 102 и договора аренды от 22.10.2009, заключенного с истцом, основанием заключения договора без проведения торгов, послужило предоставление преференции, предусмотренной пунктом 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ.
На основании пункта 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ государственная или муниципальная преференция в целях, предусмотренных частью 1 данной статьи, предоставляется с предварительного согласия (в письменной форме) антимонопольного органа, за исключением случаев, если такая преференция предоставляется в размере, не превышающем установленного Центральным банком РФ предельного размера расчетов наличными деньгами в РФ между юридическими лицами по одной сделке, и если такая преференция предоставляется не чаще чем один раз в год одному лицу.
Из формулировки нормы пункта 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ, следует, что она применяется только в отношении преференций, предоставляемых в денежной форме.
В случае, если предоставление государственной или муниципальной преференции осуществляется путем передачи государственного или муниципального имущества, в том числе в аренду, пункт 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ не применяется, вне зависимости от стоимости соответствующего имущества.
Кроме того, преференция, предусмотренная пунктом 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ, носит срочный характер (предоставляется один раз в год).
Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки (часть 4 статьи 18).
Одновременно не исключена возможность деления общей категории субъектов малого бизнеса на более узкие группы, отвечающие в совокупности нескольким целям предоставления имущественной поддержки, закрепленным в части 1 статьи 19 Закона о защите конкуренции (к примеру, льготы малому бизнесу в сфере образования). Однако в любом случае внутри такой группы должно соблюдаться правило о предоставлении поддержки неизбирательным образом всем лицам, в отношении которых это допускается законодательством.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, ведомственные целевые программы "Развитие малого и среднего предпринимательства в Ковдорском районе", действующие в период 2009 - 2015 гг., не содержат указания на виды деятельности, иные критерии субъектов малого и среднего предпринимательства, в целях поддержки которых могут быть предоставлены муниципальные помещения во временное пользование. В целевых программах не определены критерии и направления, по которым будет оказываться поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства, не установлены условия и порядок оказания поддержки таким субъектам в рамках названных программ. Кроме того, программы не содержат условий о предоставлении именно имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства путем передачи по договорам аренды муниципального имущества, не определяют перечень имущества, которое будет передаваться в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства в целях оказания такой поддержки.
С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан правомерный выводу, что в отсутствие указанных условий норма пункта 4 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ, предусматривающая возможность предоставления преимущества конкретному хозяйствующему субъекту без проведения торгов и без согласования с антимонопольным органом, не может быть применена. Сведений о предоставлении ИП Усачеву Ю.И. каких-либо преференций на заключение договора аренды муниципального имущества в порядке, предусмотренном Законом N 135-ФЗ, при заключении последующих договоров от 22.12.2010, от 06.12.2011, от 10.01.2013, от 16.05.2014, в материалах дела не имеется.
В силу пункта 6.4 Положения о порядке предоставления объектов нежилого фонда, находящихся в собственности муниципального образования Ковдорский район, в аренду, безвозмездное пользование, утвержденного решением Совета депутатов Ковдорского района Мурманской области N 15 от 27.02.2014, передача муниципального имущества на возмездной основе осуществляется на основании обращений субъектов малого и среднего предпринимательства в администрацию Ковдорского района об оказании им имущественной поддержки.
Истцом доказательств наличия таких обращений в материалы дела также не представлено.
Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ в статью 17.1 Закона N 135-ФЗ введен пункт 9, согласно которому по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении установленных данным пунктом условий. Указанный Федеральный закон вступил в силу 06.01.2012.
Вместе с тем, на момент вступления данной нормы в силу, договор аренды, заключенный ИП Усачевым Ю.И. 06.12.2011, не соответствовал критериям, указанным в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, и мог быть заключен только по результатам проведения торгов.
Частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент оформления договора аренды от 22.10.2009) допускалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 этого Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Приведенная норма утратила силу с 01.07.2013 года.
Договоры аренды от 16.05.2014 и 15.12.2014 заключены ИП Усачевым Ю.И. уже после того, как данная норма перестала действовать.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Арендные отношения КУМИ Ковдорского района и Предпринимателя по поводу спорного помещения первоначально оформлены договором от 22.10.2009, то есть, как обоснованно указал суд первой инстанции, уже в период действия части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, предусматривающей обязательное заключение договора аренды на торгах; доказательств наличия у истца права на заключение договора аренды вне торгов в порядке, предусмотренном Законом N 135-ФЗ, не представлено, следовательно, заключение договора аренды от 22.10.2009 и последующих договоров должно было производиться только по результатам торгов.
Ссылку истца на пункт 15 части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ суд обоснованно признал несостоятельной, поскольку доказательств размещения информации о проведении торгов на право аренды спорного имущества в периоды заключения договоров аренды с истцом, не представлено.
Статья 15 Закона N 135-ФЗ о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Отсутствие самостоятельного требования о признании сделки недействительной не лишает суд возможности сделать вывод о ничтожности сделки, при наличии к тому оснований.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности (ничтожности) договора аренды условие о преимущественном праве на заключение нового договора применению не подлежит
Поскольку доказательств предоставления истцу права аренды спорного недвижимого имущества по результатам проведенных торгов либо в связи с предоставленными предпринимателю преференциями в порядке главы 5 Закона N 135-ФЗ, в материалах дела не имеется, договоры аренды от 22.10.2009, от 22.12.2010, от 06.12.2011, от 10.01.2013, от 16.05.2014 являются недействительными (ничтожными) сделками в силу их противоречия части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у Предпринимателя преимущественного права на аренду этого имущества (статья 167 ГК РФ).
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отклонил требования истца о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды от 09.02.2015 N N 16/2015, заключенному КУМИ Ковдорского района с Киракосяном Арменом Сагателовичем, в отношении помещения, расположенного по адресу: г. Ковдор, переулок Полярный, д. 8.
Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с пунктом 4 названной статьи торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").
В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных указанной нормой, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.
Из текста извещения о проведении аукциона следует, что в аренду предлагался лот N 4 - нежилые помещения, адрес: Мурманская область, г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, условные номера объекта недвижимого имущества: II (11-19, 23-30, 39-50), кадастровый номер 51:05:0010203:3488, площадь 216,30 кв. м, целевое назначение - сауна, размер базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади 271,13 руб. в год.
Таким образом, имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализировано указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения.
Согласно сведениям ГУПТИ Мурманской области ОРМ Кандалакшского филиала, 04.12.2014 выполнены кадастровые работы по созданию помещений в здании, расположенном по адресу: Мурманская область, г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8 и изготовлены технические планы, в том числе на помещение II (11-19, 23-30,39-50), 1 этаж. По данным ГУПТИ площадь помещений составила 256,1 кв. м, что не соответствует площади, указанной в извещении о проведении аукциона (216,3 кв. м).
Вместе с тем, данное нарушение обоснованно не признано судом первой инстанции существенным. В извещении перечислены все номера комнат помещения II, что позволяет определено установить, какой объект предлагается в аренду. Информация, указанная в извещении, является достаточной для определения предмета торгов. Заинтересованные в приобретении права аренды лица имели возможность получить информацию о предмете торгов.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел, что истец являлся арендатором помещений, в связи с чем ему было известно о том, какое имущество предлагается в аренду, и площадь объекта аренды. Так, в заявлении от 15.12.2014 истец просит ответчика заключить договор аренды спорных помещений для использования под сауну, указывая их площадь, равную 256,1 кв. м.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции, в данном случае истец знал о проведении спорных торгов, принял в них участие. По спорному лоту истец не выиграл торги ввиду того, что со стороны Киракосяна А.С. заявлена более высокая цена предложения.
С учетом изложенного, доводы истца о нарушении порядка проведения торгов судом правомерно отклонены, как недоказанные.
Согласно пункту 27 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса", информация о проведении конкурсов или аукционов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.
Пункт 103 главы XVI указанного Приказа предусматривает положения об извещении о проведении аукционов на официальном сайте торгов, которое размещается не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.
Извещение было размещено 03.01.2015, дата окончания подачи заявок 26.01.2015.
В силу статьи 193 ГК РФ выходные и праздничные дни не включаются в сроки, отведенные на осуществление прав и обязанностей лиц гражданского оборота, в связи с чем суд первой инстанции указал, что при размещение информации о проведении торгов в нерабочий день, организатором торгов не соблюден срок, установленный пунктом 103 главы XVI Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Поскольку истец подал заявку на участие в аукционе, был допущен к участию, суд пришел к обоснованному выводу, что несвоевременное размещение информации об аукционе не повлекло нарушение прав истца и не может являться основанием для признания аукциона недействительным по иску предпринимателя.
Требования истца о признании незаконными торгов, проведенных 27.01.2015, при таких обстоятельствах также обоснованно отклонены.
В части доводов истца о заключении договора аренды в нарушение установленной на торгах цены договора, судом первой инстанции правомерно установлено, что договор аренды N 16/2015 от 09.02.2015 заключен исходя из базовой ставки арендной платы в размере 24,92 руб. за 1 кв. м, и в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования Ковдорский район, утвержденной решением Совета депутатов Ковдорского района от 25.12.2014 N 99, арендная плата за 1 кв. м в месяц будет составлять 53,83 руб. - цена предложенная Киракосяном А.С. (сумма указана в протоколе N 2 пункт 4.3 таблицы 1).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о необоснованности иска Предпринимателя.
Доводы апелляционной жалобы Предпринимателя соответствуют его правовой позиции, изложенной суду первой инстанции, и отклоняются апелляционным судом, как несостоятельные, необоснованные и не опровергающие правомерные выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении.
Принимая во внимание, что судом правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, и нормы процессуального права при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Мурманской области от 10 декабря 2015 года по делу N А42-1693/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Усачева Юрия Ивановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2016 N 13АП-7330/2016 ПО ДЕЛУ N А42-1693/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. N 13АП-7330/2016
Дело N А42-1693/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Семеновой А.Б.
судей Борисовой Г.В., Есиповой О.И.
при ведении протокола судебного заседания: Лутай В.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен надлежащим образом
от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7330/2016) ИП Усачева Юрия Ивановича на решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.12.2015 по делу N А42-1693/2015 (судья Камалова Е.С.), принятое
по иску (заявлению) ИП Усачева Юрию Ивановича
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района, Киракосяну Армену Сагателовичу
о признании незаконными торгов
установил:
индивидуальный предприниматель Усачев Юрий Иванович (ОГРНИП 312510836000015; далее - Предприниматель, ИП Усачев Ю.И., истец.) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района (ОГРН 1025100575532, адрес: Мурманская область, г. Ковдор, пл. Ленина, д. 1; далее - КУМИ Ковдорского района, Комитет) и Киракосяну Армену Сагателовичу (далее - Киракосян А.С.) о признании незаконными торгов, проведенных 27.01.2015, признании преимущественного права на заключение договора аренды помещений, переводе на истца прав и обязанностей по договору аренды, заключенному КУМИ Ковдорского района с Киракосяном Арменом Сагателовичем, в отношении помещения, расположенного по адресу: г. Ковдор, переулок Полярный, д. 8.
Решением от 10.12.2015 арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал.
Не согласившись с решением суда, ИП Усачев Ю.И. обратился в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции о необоснованности иска Предпринимателя ошибочны.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как установлено материалами дела, 22.10.2009 КУМИ Ковдорского района издано распоряжение N 102, которым предписано, на основании пункта 3 части 3 статьи 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключить договор аренды с индивидуальным предпринимателем Усачевым Ю.И. на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ковдор Мурманской области, пер. Полярный, д. 8, общей площадью 53,0 кв. м, для использования под сауну (т. 2, л.д. 79).
Во исполнение указанного распоряжения, между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 152/09 от 22.10.2009 на аренду нежилых помещений общей площадью 53,0 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, для использования под сауну. Срок аренды с 01.11.2009 по 30.10.2010 (т. 1, л.д. 20-28).
22.12.2010 между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 193/10 на аренду нежилых помещений общей площадью 53,0 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, для использования под сауну. Срок аренды с 01.11.2010 по 30.10.2011 (т. 1, л.д. 29-39).
06.12.2011 между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 216/11 на аренду нежилых помещений общей площадью 53,0 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, для использования под сауну. Срок аренды с 01.11.2011 по 31.12.2011 (т. 1, л.д. 38-46).
10.01.2013 между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 62/2013 на аренду нежилых помещений общей площадью 220,0 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, для использования под сауну. Срок аренды с 01.01.2013 по 30.12.2013 (т. 1, л.д. 47-53).
16.05.2014 между истцом и КУМИ Ковдорского района заключен договор аренды N 68/2014 на аренду нежилых помещений общей площадью 216,3 кв. м, находящихся по адресу: г. Ковдор, Мурманской области, пер. Полярный, дом 8, 1 этаж, к. N N 1-10,12-24, для использования под сауну. Срок аренды с 01.01.2014 по 30.12.2014 (т. 1, л.д. 54-63).
15.12.2014 Усачевым Ю.И. подано заявление о заключении договора аренды помещения, расположенного по адресу: г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, площадью 256,0 кв. м, для использования под сауну. Представитель КУМИ Ковдорского района подтвердил получение указанного заявления в декабре 2014 года (т. 1, л.д. 74).
03.12.2014 на официальном сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды имущества, в том числе по лоту N 4 - нежилых помещений, расположенных по адресу: Мурманская обл., г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, условные номера объекта недвижимого имущества: II (11-19, 23-30, 39-50), кадастровый номер 51:05:0010203:3488; общая площадь 216,3 кв. м, целевое назначение - сауна. Размер базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади в год - 271,13 руб., величина повышения базовой ставки (шаг аукциона) - 5%, что составляет 13,56 руб. в год.
Пунктом 1.6 документации об аукционе, извещений о проведении аукциона установлено, что начальная (минимальная) цена договора по лотам N N 1 - 54: базовая ставка годовой арендной платы (без учета повышающих коэффициентов, эксплуатационных и прочих услуг) 271,13 руб. в год за 1 кв. м. Размер арендной платы по договору будет рассчитываться исходя из величины базовой ставки арендной платы за 1 кв. м, предложенной победителем аукциона, площади помещения и повышающих коэффициентов в зависимости от цели использования помещения и вида деятельности арендатора в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования Ковдорский район, утвержденной решением депутатов Ковдорского района от 25.12.2014 N 99.
Согласно протоколу рассмотрения заявок N 48 от 26.01.2015 на участие в аукционе поступили заявки Киракосяна А.С. и Усачева Ю.И., оба претендента допущены к участию в аукционе (т. 1, л.д. 70-71).
Цена, предложенная Киракосяном А.С., составила 11 642,82 руб., что соответствует 53,83 руб. за 1 кв. м.
Цена, предложенная Усачевым Ю.И., составила 11 086,85 руб., что соответствует 51,26 руб. за 1 кв. м.
Победителем признан Киракосян А.С. Комиссией решено заключить договор аренды с участником торгов, предложившим наиболее высокую цену договора, Киракосяном А.С. Использовать при расчете арендной платы Методику расчета арендной платы, утвержденную решением Совета депутатов Ковдорского района от 25.12.2014 N 99 и базовую ставку, предложенную победителем торгов, в размере 24,92 руб. за один квадратный метр арендуемой площади в месяц.
09.02.2015 между КУМИ Ковдорского района и Киракосяном А.С. заключен договор аренды N 16/2015, по условиям которого в аренду Киракосяну переданы нежилые помещения, общей площадью 216,30 кв. м, находящиеся по адресу: Мурманская область, г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, условные номера объекта недвижимого имущества: II (11-19, 23-30, 39-50), для использования под сауну (т. 2, л.д. 18-29).
Пунктом 4.1 указанного договора ежемесячная арендная плата установлена в размере 11 642,82 руб., исходя из базовой ставки 24,92 руб. за 1 кв. м в месяц.
10.02.2015 Усачевым Ю.И. подано заявление в Администрацию Ковдорского района и КУМИ об отмене торгов и о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения (т. 1, л.д. 77).
05.04.2015 между КУМИ Ковдорского района и Киракосяном А.С. заключено дополнительное соглашение N 2, согласно которому последнему переданы в аренду помещения общей площадью 256,1 кв. м, находящиеся по адресу: Мурманская обл., г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, условные номера объекта недвижимого имущества: II (11-19, 23-30, 39-5), для использования под сауну. Арендная плата установлена в размере 13 785,15 руб. в месяц (т. 2, л.д. 30-33).
Полагая, что торги проведены с нарушением порядка их проведения, заключением договора аренды с Киракосяном А.С. нарушено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок, Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконными торгов, проведенных 27.01.2015, признании преимущественного права на заключение договора аренды помещений, переводе на истца прав и обязанностей по договору аренды, заключенному КУМИ Ковдорского района с Киракосяном Арменом Сагателовичем, в отношении помещения, расположенного по адресу: г. Ковдор, переулок Полярный, д. 8.
Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности требований Предпринимателя, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно статье 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору, надлежаще исполняющему свои обязанности в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
В то же время следует учитывать, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может возникнуть только в отношении действительного договора.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, в редакции от 17.07.2009, с изменениями от 18.07.2009, которая действовала на момент заключения ИП Усачевым Ю.И. договора аренды от 22.10.2009, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, предусмотренных данной статьей. В частности, в случае заключения договора аренды в порядке, установленном главой 5 указанного Федерального закона (подпункт 9 пункта 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).
Подпунктом 13 пункта 1 статьи 19 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации исключительно в целях, перечисленных в статье, в том числе поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно пункту 4 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ предоставление государственных или муниципальных преференций в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства без предварительного согласия антимонопольного органа должно осуществляться в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными и межмуниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующими положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Постановлением главы Ковдорского района Мурманской области N 726 от 01.10.2008, постановлениями администрации муниципального образования Ковдорский район Мурманской области N 353 от 24.05.2010, N 629 от 08.10.2012, N 215 от 24.03.2014, N 15 от 20.01.2015 утверждены муниципальные программы развития малого и среднего предпринимательства в Ковдорском районе на 2009 - 2017 гг. Данные программы предусматривают передачу во владение и (или) пользование субъектами малого и среднего предпринимательства имущества на возмездной основе, безвозмездной основе или льготных условиях путем заключения договоров в соответствии с действующим законодательством. При этом программы не содержат перечень видов деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства, в целях поддержки которых будут предоставляться муниципальные помещения в пользование и аренду.
Как следует из содержания распоряжения КУМИ Ковдорского района от 22.10.2009 N 102 и договора аренды от 22.10.2009, заключенного с истцом, основанием заключения договора без проведения торгов, послужило предоставление преференции, предусмотренной пунктом 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ.
На основании пункта 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ государственная или муниципальная преференция в целях, предусмотренных частью 1 данной статьи, предоставляется с предварительного согласия (в письменной форме) антимонопольного органа, за исключением случаев, если такая преференция предоставляется в размере, не превышающем установленного Центральным банком РФ предельного размера расчетов наличными деньгами в РФ между юридическими лицами по одной сделке, и если такая преференция предоставляется не чаще чем один раз в год одному лицу.
Из формулировки нормы пункта 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ, следует, что она применяется только в отношении преференций, предоставляемых в денежной форме.
В случае, если предоставление государственной или муниципальной преференции осуществляется путем передачи государственного или муниципального имущества, в том числе в аренду, пункт 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ не применяется, вне зависимости от стоимости соответствующего имущества.
Кроме того, преференция, предусмотренная пунктом 3 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ, носит срочный характер (предоставляется один раз в год).
Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки (часть 4 статьи 18).
Одновременно не исключена возможность деления общей категории субъектов малого бизнеса на более узкие группы, отвечающие в совокупности нескольким целям предоставления имущественной поддержки, закрепленным в части 1 статьи 19 Закона о защите конкуренции (к примеру, льготы малому бизнесу в сфере образования). Однако в любом случае внутри такой группы должно соблюдаться правило о предоставлении поддержки неизбирательным образом всем лицам, в отношении которых это допускается законодательством.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, ведомственные целевые программы "Развитие малого и среднего предпринимательства в Ковдорском районе", действующие в период 2009 - 2015 гг., не содержат указания на виды деятельности, иные критерии субъектов малого и среднего предпринимательства, в целях поддержки которых могут быть предоставлены муниципальные помещения во временное пользование. В целевых программах не определены критерии и направления, по которым будет оказываться поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства, не установлены условия и порядок оказания поддержки таким субъектам в рамках названных программ. Кроме того, программы не содержат условий о предоставлении именно имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства путем передачи по договорам аренды муниципального имущества, не определяют перечень имущества, которое будет передаваться в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства в целях оказания такой поддержки.
С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан правомерный выводу, что в отсутствие указанных условий норма пункта 4 части 3 статьи 19 Закона N 135-ФЗ, предусматривающая возможность предоставления преимущества конкретному хозяйствующему субъекту без проведения торгов и без согласования с антимонопольным органом, не может быть применена. Сведений о предоставлении ИП Усачеву Ю.И. каких-либо преференций на заключение договора аренды муниципального имущества в порядке, предусмотренном Законом N 135-ФЗ, при заключении последующих договоров от 22.12.2010, от 06.12.2011, от 10.01.2013, от 16.05.2014, в материалах дела не имеется.
В силу пункта 6.4 Положения о порядке предоставления объектов нежилого фонда, находящихся в собственности муниципального образования Ковдорский район, в аренду, безвозмездное пользование, утвержденного решением Совета депутатов Ковдорского района Мурманской области N 15 от 27.02.2014, передача муниципального имущества на возмездной основе осуществляется на основании обращений субъектов малого и среднего предпринимательства в администрацию Ковдорского района об оказании им имущественной поддержки.
Истцом доказательств наличия таких обращений в материалы дела также не представлено.
Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ в статью 17.1 Закона N 135-ФЗ введен пункт 9, согласно которому по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении установленных данным пунктом условий. Указанный Федеральный закон вступил в силу 06.01.2012.
Вместе с тем, на момент вступления данной нормы в силу, договор аренды, заключенный ИП Усачевым Ю.И. 06.12.2011, не соответствовал критериям, указанным в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, и мог быть заключен только по результатам проведения торгов.
Частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент оформления договора аренды от 22.10.2009) допускалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 этого Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Приведенная норма утратила силу с 01.07.2013 года.
Договоры аренды от 16.05.2014 и 15.12.2014 заключены ИП Усачевым Ю.И. уже после того, как данная норма перестала действовать.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Арендные отношения КУМИ Ковдорского района и Предпринимателя по поводу спорного помещения первоначально оформлены договором от 22.10.2009, то есть, как обоснованно указал суд первой инстанции, уже в период действия части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, предусматривающей обязательное заключение договора аренды на торгах; доказательств наличия у истца права на заключение договора аренды вне торгов в порядке, предусмотренном Законом N 135-ФЗ, не представлено, следовательно, заключение договора аренды от 22.10.2009 и последующих договоров должно было производиться только по результатам торгов.
Ссылку истца на пункт 15 части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ суд обоснованно признал несостоятельной, поскольку доказательств размещения информации о проведении торгов на право аренды спорного имущества в периоды заключения договоров аренды с истцом, не представлено.
Статья 15 Закона N 135-ФЗ о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Отсутствие самостоятельного требования о признании сделки недействительной не лишает суд возможности сделать вывод о ничтожности сделки, при наличии к тому оснований.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности (ничтожности) договора аренды условие о преимущественном праве на заключение нового договора применению не подлежит
Поскольку доказательств предоставления истцу права аренды спорного недвижимого имущества по результатам проведенных торгов либо в связи с предоставленными предпринимателю преференциями в порядке главы 5 Закона N 135-ФЗ, в материалах дела не имеется, договоры аренды от 22.10.2009, от 22.12.2010, от 06.12.2011, от 10.01.2013, от 16.05.2014 являются недействительными (ничтожными) сделками в силу их противоречия части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у Предпринимателя преимущественного права на аренду этого имущества (статья 167 ГК РФ).
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отклонил требования истца о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды от 09.02.2015 N N 16/2015, заключенному КУМИ Ковдорского района с Киракосяном Арменом Сагателовичем, в отношении помещения, расположенного по адресу: г. Ковдор, переулок Полярный, д. 8.
Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с пунктом 4 названной статьи торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").
В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных указанной нормой, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.
Из текста извещения о проведении аукциона следует, что в аренду предлагался лот N 4 - нежилые помещения, адрес: Мурманская область, г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8, 1 этаж, условные номера объекта недвижимого имущества: II (11-19, 23-30, 39-50), кадастровый номер 51:05:0010203:3488, площадь 216,30 кв. м, целевое назначение - сауна, размер базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади 271,13 руб. в год.
Таким образом, имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализировано указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения.
Согласно сведениям ГУПТИ Мурманской области ОРМ Кандалакшского филиала, 04.12.2014 выполнены кадастровые работы по созданию помещений в здании, расположенном по адресу: Мурманская область, г. Ковдор, пер. Полярный, д. 8 и изготовлены технические планы, в том числе на помещение II (11-19, 23-30,39-50), 1 этаж. По данным ГУПТИ площадь помещений составила 256,1 кв. м, что не соответствует площади, указанной в извещении о проведении аукциона (216,3 кв. м).
Вместе с тем, данное нарушение обоснованно не признано судом первой инстанции существенным. В извещении перечислены все номера комнат помещения II, что позволяет определено установить, какой объект предлагается в аренду. Информация, указанная в извещении, является достаточной для определения предмета торгов. Заинтересованные в приобретении права аренды лица имели возможность получить информацию о предмете торгов.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел, что истец являлся арендатором помещений, в связи с чем ему было известно о том, какое имущество предлагается в аренду, и площадь объекта аренды. Так, в заявлении от 15.12.2014 истец просит ответчика заключить договор аренды спорных помещений для использования под сауну, указывая их площадь, равную 256,1 кв. м.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции, в данном случае истец знал о проведении спорных торгов, принял в них участие. По спорному лоту истец не выиграл торги ввиду того, что со стороны Киракосяна А.С. заявлена более высокая цена предложения.
С учетом изложенного, доводы истца о нарушении порядка проведения торгов судом правомерно отклонены, как недоказанные.
Согласно пункту 27 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса", информация о проведении конкурсов или аукционов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.
Пункт 103 главы XVI указанного Приказа предусматривает положения об извещении о проведении аукционов на официальном сайте торгов, которое размещается не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.
Извещение было размещено 03.01.2015, дата окончания подачи заявок 26.01.2015.
В силу статьи 193 ГК РФ выходные и праздничные дни не включаются в сроки, отведенные на осуществление прав и обязанностей лиц гражданского оборота, в связи с чем суд первой инстанции указал, что при размещение информации о проведении торгов в нерабочий день, организатором торгов не соблюден срок, установленный пунктом 103 главы XVI Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Поскольку истец подал заявку на участие в аукционе, был допущен к участию, суд пришел к обоснованному выводу, что несвоевременное размещение информации об аукционе не повлекло нарушение прав истца и не может являться основанием для признания аукциона недействительным по иску предпринимателя.
Требования истца о признании незаконными торгов, проведенных 27.01.2015, при таких обстоятельствах также обоснованно отклонены.
В части доводов истца о заключении договора аренды в нарушение установленной на торгах цены договора, судом первой инстанции правомерно установлено, что договор аренды N 16/2015 от 09.02.2015 заключен исходя из базовой ставки арендной платы в размере 24,92 руб. за 1 кв. м, и в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования Ковдорский район, утвержденной решением Совета депутатов Ковдорского района от 25.12.2014 N 99, арендная плата за 1 кв. м в месяц будет составлять 53,83 руб. - цена предложенная Киракосяном А.С. (сумма указана в протоколе N 2 пункт 4.3 таблицы 1).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о необоснованности иска Предпринимателя.
Доводы апелляционной жалобы Предпринимателя соответствуют его правовой позиции, изложенной суду первой инстанции, и отклоняются апелляционным судом, как несостоятельные, необоснованные и не опровергающие правомерные выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении.
Принимая во внимание, что судом правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, и нормы процессуального права при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 10 декабря 2015 года по делу N А42-1693/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Усачева Юрия Ивановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Б.СЕМЕНОВА
А.Б.СЕМЕНОВА
Судьи
Г.В.БОРИСОВА
О.И.ЕСИПОВА
Г.В.БОРИСОВА
О.И.ЕСИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)