Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары и администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.03.2016 по делу N А79-2532/2015, принятое судьей Цветковой С.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Азимут" (ОГРН 1072124001498, ИНН 2124028362) к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194) и к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от заявителя (ответчика) - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от заявителя (ответчика) - администрации города Чебоксары Чувашской Республики - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "Азимут" - Столбов А.Г. по выписке из ЕГРЮЛ (т. 1 л. д. 127);
- Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
Общество с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация), Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет), в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилых комнат N 3-23 (по плану) нежилого помещения N 8, общей площадью 186,6 кв. м, расположенных по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, изложив пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 4 811 450,91 руб. (Четыре миллиона восемьсот одиннадцать тысяч четыреста пятьдесят рублей 91 копейка) без учета НДС", абзац 1 пункта 2.1 Договора - в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.5. настоящего Договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора ежемесячно в течение 59 месяцев в размере 80 190 (Восьмидесяти тысяч сто девяносто) рублей 84 копейки, а последний месяц в размере 80 191 (Восьмидесяти тысяч сто девяносто один) рубля 35 копеек путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца".
Исковые требования обоснованы положениями статей 421, 422, 445, 446, Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы недостижением сторонами соглашения по условию о цене при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
В рамках дела определениями от 11.06.2015 и от 23.12.2015 были назначены судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза соответственно, проведение которых поручено обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", эксперту Кудряшову Димитрию Германовичу.
Арбитражным судом Чувашской Республики принято решение от 21.03.2016 об урегулировании разногласий между Обществом и Комитетом, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых комнат N 3-23 (по плану) нежилого помещения N 8, общей площадью 186,6 кв. м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, а именно:
- - пункт 1.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 4 811 450,91 руб. (Четыре миллиона восемьсот одиннадцать тысяч четыреста пятьдесят рублей 91 копейка) без учета НДС";
- - абзац 1 пункта 2.1 Договора изложить в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.5 настоящего Договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора ежемесячно в течение 59 месяцев в размере 80 190 (Восьмидесяти тысяч сто девяносто) рублей 84 копейки, а последний месяц в размере 80 191 (Восьмидесяти тысяч сто девяносто один) рубля 35 копеек путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца".
Кроме того, с Комитета в пользу Общества взысканы 105 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет и Администрация обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, установив стоимость (продажную цену) нежилого помещения 6 840 000 руб.
По мнению заявителей жалобы, судом неправомерно установлен факт получения согласия арендодателя на производство работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям.
Истец в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие заявителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.03.2014 по делу N А79-9413/2013 признан недействительным отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 186 кв. м, состоящего из комнат NN 3, 4, 6, 8 - 11, 17, 18, 20 - 22 нежилого помещения N 8, расположенного на цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64; на Администрацию возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации нежилого помещения с указанием преимущественного права истца на приобретение в собственность данного нежилого помещения; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения направить истцу копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения и проект договора купли-продажи нежилого помещения.
В рамках дела N А79-9413/2013 установлено следующее.
28.02.2008 Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение N 8 площадью 125,1 кв. м, состоящего из комнат NN 6 - 10, часть 12, 13, с 16 - 19, 21, расположенного на цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, со сроком аренды по 27.02.2013 включительно.
Согласно приложению N 2 к договору общая площадь нежилого помещения составляет 188 кв. м.
Объект аренды передан по акту передачи помещения арендатору 28.02.2008.
25.10.2010 Комитетом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключено соглашение об изменении договора аренды от 28.02.2008 N 5313, в соответствии с которым общая площадь принятого помещения составила 186,0 кв. м, в том числе: площадь, указанная в техническом паспорте - 113,9 кв. м, не указанная в техническом паспорте площадь мест общего пользования - 72,1 кв. м.
14.02.2013 Общество обратилось в Комитет с просьбой продлить договор аренды от 28.02.2008 N 5313 до 2015 года, в ответ на которое Комитет сообщил, что Общество будет приглашено для подписания постановления в ближайшее время.
15.10.2013 Общество обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 22.10.2013 N 039-6897 Комитет отказал в удовлетворении заявления, указав, что арендуемый объект включен в перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на основании постановления Администрации города Чебоксары от 09.08.2013 N 2507 и находится в данном перечне менее пяти лет, что противоречит положениям Федерального закона N 159-ФЗ и Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Постановлением Администрации от 09.08.2013 N 2507 "О внесении изменений в приложение к постановлению администрации города Чебоксары от 25.12.2008 N 321" комнаты NN 3, 4, 6, 8 - 11, 17, 18, 20 - 22 нежилого помещения N 8, площадью 186 кв. м, расположенные в цокольном этаже (лит. А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (лит. А) по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, внесены в Перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Арендуемое Обществом спорное помещение включено постановлением Администрации города Чебоксары в Перечень 09.08.2013, то есть после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции от 25.07.2008), до возникновения у Общества возможности обращения с заявлением о выкупе. Указанные действия Комитета нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации преимущественного права, предоставленного действующим законодательством.
Арендодателем в адрес Общества направлено сообщение об одностороннем отказе от договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации после его обращения с заявлением о реализации преимущественного права (15.10.2008) на выкуп спорного помещения, в связи с чем суд усмотрел в действиях Комитета по прекращению договора аренды в одностороннем порядке злоупотребление правом.
Изложенное послужило основанием для удовлетворения заявления Общества об оспаривании действий (бездействия) органов местного самоуправления.
Приведенные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, не подлежат повторному доказыванию по настоящему делу, в котором участвуют те же стороны (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Во исполнение указанного решения суда постановлением Администрации от 27.02.2015 N 738 утверждены условия приватизации нежилых помещений, копия постановления и проект договора купли-продажи направлены в адрес Общества письмом от 02.03.2015 N 039-3797.
Обществом в ответ на проект договора направлен протокол разногласий, в том числе в отношении условий о цене помещения, которую предложено определить в размере 5 016 000 руб. вместо 7 299 000 руб. Кроме того, письмом от 28.10.2014 истец заявил об уменьшении выкупной цены помещения на стоимость произведенных им неотделимых улучшений.
В остальной части от заявленных возражений по условиям проекта договора истец отказался.
Поскольку урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, сторонам во внесудебном порядке не удалось, истец обратился с иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Вопросы приватизации муниципального имущества в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются законами о приватизации.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В статье 8 Федерального закона N 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исходя из материалов дела, по заданию Комитета произведена оценка нежилого помещения, согласно которой стоимость помещения определена в размере 7 299 000 руб.
Обществом представлен отчет от 16.03.2015 N 18/15, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "М-холдинг", в котором рыночная стоимость спорного помещения определена в размере 5 016 000 руб.
Поскольку в материалы дела были представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилых помещений с учетом и без учета неотделимых улучшений, а также стоимости самих улучшений. Впоследствии (определением от 23.12.2015) в связи с уточнением технических характеристик помещения и даты обращения Общества с заявлением о его приобретении в собственность судом назначена дополнительная экспертиза для определения рыночной стоимости помещения с учетом неотделимых улучшений и без них по состоянию на 15.10.2013.
Из заключения эксперта N Э-0016/2016, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" Кудряшовым Димитрием Германовичем, усматривается, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15.10.2013 составляет 6 840 000 руб. с учетом неотделимых улучшений и 4 811 450 руб. 91 коп. без них.
В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.
Заключение судебной экспертизы признано судом первой инстанции надлежащим достоверным доказательством.
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В подтверждение произведенных неотделимых улучшений истцом представлены проектная документация, договоры и акты выполненных работ, доказательства оплаты работ.
Как верно установлено судом первой инстанции, согласие арендодателя подтверждено письмом Комитета от 10.01.2008, в котором в качестве условия аренды указывается проведение капитального ремонта помещения и фасада здания, распоряжением Администрации от 03.07.2009 N 2367-р о разрешении Обществу провести реконструкцию помещения и входного узла, разрешением на реконструкцию от 24.08.2010 в соответствии с проектной документацией, выданным органом местного самоуправления, из содержания которого следует информированность собственника помещения о проекте работ и, соответственно, их объеме и содержании. Ответчиками мотивированных обоснованных возражений относительно согласования улучшений не представлено, содержание приведенных документов не опровергнуто.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании органом местного самоуправления производства ремонтных работ, в связи с чем имеются основания для определения выкупной стоимости помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно счел, что стоимость спорного объекта подлежит определению в размере 4 811 450 руб. 91 коп., урегулировав соответствующие разногласия между сторонами договора, возникшие при его заключении.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств спора и результата рассмотрения дела, суд первой инстанции отнес судебные расходы на Комитет.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Обстоятельства дела судом исследованы полно, объективно и всесторонне. Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Ссылки заявителей на отсутствие надлежащих доказательств согласования арендодателем производства неотделимых улучшений судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку опровергаются имеющимися в деле доказательствами, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
При проверке обоснованности доводов заявителей апелляционной жалобы коллегия судей не установила оснований для иной оценки представленных в дело доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.03.2016 по делу N А79-2532/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары и администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2016 ПО ДЕЛУ N А79-2532/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2016 г. по делу N А79-2532/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары и администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.03.2016 по делу N А79-2532/2015, принятое судьей Цветковой С.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Азимут" (ОГРН 1072124001498, ИНН 2124028362) к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194) и к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от заявителя (ответчика) - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от заявителя (ответчика) - администрации города Чебоксары Чувашской Республики - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "Азимут" - Столбов А.Г. по выписке из ЕГРЮЛ (т. 1 л. д. 127);
- Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация), Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет), в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилых комнат N 3-23 (по плану) нежилого помещения N 8, общей площадью 186,6 кв. м, расположенных по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, изложив пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 4 811 450,91 руб. (Четыре миллиона восемьсот одиннадцать тысяч четыреста пятьдесят рублей 91 копейка) без учета НДС", абзац 1 пункта 2.1 Договора - в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.5. настоящего Договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора ежемесячно в течение 59 месяцев в размере 80 190 (Восьмидесяти тысяч сто девяносто) рублей 84 копейки, а последний месяц в размере 80 191 (Восьмидесяти тысяч сто девяносто один) рубля 35 копеек путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца".
Исковые требования обоснованы положениями статей 421, 422, 445, 446, Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы недостижением сторонами соглашения по условию о цене при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
В рамках дела определениями от 11.06.2015 и от 23.12.2015 были назначены судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза соответственно, проведение которых поручено обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", эксперту Кудряшову Димитрию Германовичу.
Арбитражным судом Чувашской Республики принято решение от 21.03.2016 об урегулировании разногласий между Обществом и Комитетом, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых комнат N 3-23 (по плану) нежилого помещения N 8, общей площадью 186,6 кв. м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, а именно:
- - пункт 1.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 4 811 450,91 руб. (Четыре миллиона восемьсот одиннадцать тысяч четыреста пятьдесят рублей 91 копейка) без учета НДС";
- - абзац 1 пункта 2.1 Договора изложить в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.5 настоящего Договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора ежемесячно в течение 59 месяцев в размере 80 190 (Восьмидесяти тысяч сто девяносто) рублей 84 копейки, а последний месяц в размере 80 191 (Восьмидесяти тысяч сто девяносто один) рубля 35 копеек путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца".
Кроме того, с Комитета в пользу Общества взысканы 105 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет и Администрация обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, установив стоимость (продажную цену) нежилого помещения 6 840 000 руб.
По мнению заявителей жалобы, судом неправомерно установлен факт получения согласия арендодателя на производство работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям.
Истец в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие заявителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.03.2014 по делу N А79-9413/2013 признан недействительным отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 186 кв. м, состоящего из комнат NN 3, 4, 6, 8 - 11, 17, 18, 20 - 22 нежилого помещения N 8, расположенного на цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64; на Администрацию возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации нежилого помещения с указанием преимущественного права истца на приобретение в собственность данного нежилого помещения; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения направить истцу копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения и проект договора купли-продажи нежилого помещения.
В рамках дела N А79-9413/2013 установлено следующее.
28.02.2008 Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение N 8 площадью 125,1 кв. м, состоящего из комнат NN 6 - 10, часть 12, 13, с 16 - 19, 21, расположенного на цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, со сроком аренды по 27.02.2013 включительно.
Согласно приложению N 2 к договору общая площадь нежилого помещения составляет 188 кв. м.
Объект аренды передан по акту передачи помещения арендатору 28.02.2008.
25.10.2010 Комитетом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключено соглашение об изменении договора аренды от 28.02.2008 N 5313, в соответствии с которым общая площадь принятого помещения составила 186,0 кв. м, в том числе: площадь, указанная в техническом паспорте - 113,9 кв. м, не указанная в техническом паспорте площадь мест общего пользования - 72,1 кв. м.
14.02.2013 Общество обратилось в Комитет с просьбой продлить договор аренды от 28.02.2008 N 5313 до 2015 года, в ответ на которое Комитет сообщил, что Общество будет приглашено для подписания постановления в ближайшее время.
15.10.2013 Общество обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 22.10.2013 N 039-6897 Комитет отказал в удовлетворении заявления, указав, что арендуемый объект включен в перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на основании постановления Администрации города Чебоксары от 09.08.2013 N 2507 и находится в данном перечне менее пяти лет, что противоречит положениям Федерального закона N 159-ФЗ и Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Постановлением Администрации от 09.08.2013 N 2507 "О внесении изменений в приложение к постановлению администрации города Чебоксары от 25.12.2008 N 321" комнаты NN 3, 4, 6, 8 - 11, 17, 18, 20 - 22 нежилого помещения N 8, площадью 186 кв. м, расположенные в цокольном этаже (лит. А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (лит. А) по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, внесены в Перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Арендуемое Обществом спорное помещение включено постановлением Администрации города Чебоксары в Перечень 09.08.2013, то есть после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции от 25.07.2008), до возникновения у Общества возможности обращения с заявлением о выкупе. Указанные действия Комитета нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации преимущественного права, предоставленного действующим законодательством.
Арендодателем в адрес Общества направлено сообщение об одностороннем отказе от договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации после его обращения с заявлением о реализации преимущественного права (15.10.2008) на выкуп спорного помещения, в связи с чем суд усмотрел в действиях Комитета по прекращению договора аренды в одностороннем порядке злоупотребление правом.
Изложенное послужило основанием для удовлетворения заявления Общества об оспаривании действий (бездействия) органов местного самоуправления.
Приведенные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, не подлежат повторному доказыванию по настоящему делу, в котором участвуют те же стороны (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Во исполнение указанного решения суда постановлением Администрации от 27.02.2015 N 738 утверждены условия приватизации нежилых помещений, копия постановления и проект договора купли-продажи направлены в адрес Общества письмом от 02.03.2015 N 039-3797.
Обществом в ответ на проект договора направлен протокол разногласий, в том числе в отношении условий о цене помещения, которую предложено определить в размере 5 016 000 руб. вместо 7 299 000 руб. Кроме того, письмом от 28.10.2014 истец заявил об уменьшении выкупной цены помещения на стоимость произведенных им неотделимых улучшений.
В остальной части от заявленных возражений по условиям проекта договора истец отказался.
Поскольку урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, сторонам во внесудебном порядке не удалось, истец обратился с иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Вопросы приватизации муниципального имущества в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются законами о приватизации.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В статье 8 Федерального закона N 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исходя из материалов дела, по заданию Комитета произведена оценка нежилого помещения, согласно которой стоимость помещения определена в размере 7 299 000 руб.
Обществом представлен отчет от 16.03.2015 N 18/15, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "М-холдинг", в котором рыночная стоимость спорного помещения определена в размере 5 016 000 руб.
Поскольку в материалы дела были представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилых помещений с учетом и без учета неотделимых улучшений, а также стоимости самих улучшений. Впоследствии (определением от 23.12.2015) в связи с уточнением технических характеристик помещения и даты обращения Общества с заявлением о его приобретении в собственность судом назначена дополнительная экспертиза для определения рыночной стоимости помещения с учетом неотделимых улучшений и без них по состоянию на 15.10.2013.
Из заключения эксперта N Э-0016/2016, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" Кудряшовым Димитрием Германовичем, усматривается, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15.10.2013 составляет 6 840 000 руб. с учетом неотделимых улучшений и 4 811 450 руб. 91 коп. без них.
В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.
Заключение судебной экспертизы признано судом первой инстанции надлежащим достоверным доказательством.
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В подтверждение произведенных неотделимых улучшений истцом представлены проектная документация, договоры и акты выполненных работ, доказательства оплаты работ.
Как верно установлено судом первой инстанции, согласие арендодателя подтверждено письмом Комитета от 10.01.2008, в котором в качестве условия аренды указывается проведение капитального ремонта помещения и фасада здания, распоряжением Администрации от 03.07.2009 N 2367-р о разрешении Обществу провести реконструкцию помещения и входного узла, разрешением на реконструкцию от 24.08.2010 в соответствии с проектной документацией, выданным органом местного самоуправления, из содержания которого следует информированность собственника помещения о проекте работ и, соответственно, их объеме и содержании. Ответчиками мотивированных обоснованных возражений относительно согласования улучшений не представлено, содержание приведенных документов не опровергнуто.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании органом местного самоуправления производства ремонтных работ, в связи с чем имеются основания для определения выкупной стоимости помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно счел, что стоимость спорного объекта подлежит определению в размере 4 811 450 руб. 91 коп., урегулировав соответствующие разногласия между сторонами договора, возникшие при его заключении.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств спора и результата рассмотрения дела, суд первой инстанции отнес судебные расходы на Комитет.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Обстоятельства дела судом исследованы полно, объективно и всесторонне. Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Ссылки заявителей на отсутствие надлежащих доказательств согласования арендодателем производства неотделимых улучшений судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку опровергаются имеющимися в деле доказательствами, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
При проверке обоснованности доводов заявителей апелляционной жалобы коллегия судей не установила оснований для иной оценки представленных в дело доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.03.2016 по делу N А79-2532/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары и администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В.УСТИНОВА
Н.В.УСТИНОВА
Судьи
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)