Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2017 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Е.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2017 по делу N А29-11506/2016, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,
по иску открытого акционерного общества "Печорский речной порт"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми (ИНН: 1101486727; ОГРН: 1101101000780)
об обязании подписать дополнительное соглашение,
открытое акционерное общество "Печорский речной порт" (далее - истец, Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми (далее - ответчик, заявитель, Управление) об обязании подписать дополнительное соглашение N 4 от 12.09.2016 к договору о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной казне Российской Федерации, от 01.12.2008 N 5403 (далее - договор аренды).
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2017 исковые требования Общества удовлетворены.
Управление с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2017 по делу N А29-11506/2016 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, решение суда является незаконным, принятым с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норма материального права. Управление считает, что приостановление аренды на период проведения работ по получению положительного заключения о годности к эксплуатации и последующее возобновление отношений ни нормами законодательства, ни условиями договора аренды не предусмотрено, поэтому отсутствуют основания для подписания дополнительного соглашения N 4 от 12.09.2016 к договору аренды. Заявитель указывает, что к ухудшению состояния имущества, которое требует капитального ремонта, привело ненадлежащее исполнение Обществом условий договора аренды (пункт 2.2.8 договора аренды), согласно которым арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества. Кроме того, вывод суда о том, что материалами дела подтверждена невозможность использования арендатором причалов N 5, 6, 7 ввиду их нуждаемости в проведении капитального ремонта, является необоснованным. Согласно паспорту причальных набережных от 2013 года причалы N 5, 6, 7 признаны ограниченно годными к эксплуатации на срок 3 года (с июля 2013 года) в связи с выполнением работ по безопасности сооружения, а не проведением капитального ремонта.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Общество указывает, что истец в период действия договора аренды регулярно проводил технические осмотры арендованного имущества и осуществлял его текущий ремонт при необходимости.
В обоснование доводов, изложенных в отзыве на апелляционную жалобу, ответчик представил в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства.
Данные документы приобщены судом к материалам дела на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, 01.12.2008 между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды (л.д. 9-13), согласно пункту 1.1 которого в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 658 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального бюджета" арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Печора, ул. Русанова, д. 34/1, находящиеся в казне Российской Федерации:
(1) Подъездной железнодорожный путь, назначение: сооружение, протяженность 330 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XIX;
(2) Тыловая железнодорожная ветка к причалу ТШГ, назначение: сооружение, протяженность 599 п. м, инв. N 01.07.01880, лит ХХ;
(3) Железнодорожный тупик к причалу N 14, назначение: сооружение, протяженность 620 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XXI;
(4) Причалы N 1,2, назначение: сооружение, протяженность 120 п. м, инв. N 01.07.01880, лит IX;
(5) Причал N 6, назначение: сооружение, протяженность 90 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XII;
(6) Подъездные железнодорожные пути причалов N N 0-6, назначение: сооружение, протяженность 1351 м, инв. N 01.07.01880, лит XXII (7) Причалы N 3,4, назначение: сооружение, протяженность 162 п. м, инв. N 01.07.01880, лит Х;
(8) Причал N 5, назначение: сооружение, протяженность 43 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XI;
(9) Причал N 14, назначение: сооружение, протяженность 76 м, инв. N 01.07.01880, лит. XV;
(10) Подъездные железнодорожные пути к причалам ТШГ и МСГ, назначение: сооружение, протяженность 1829 м, инв. N 01.07.01880, лит XXIII;
(11) Причал N 15, назначение: сооружение, протяженность 248 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XVI;
(12) Причал ТШГ N 7,8, назначение: сооружение, протяженность 163 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XIII;
(13) Причал ТШГ N 0, назначение: сооружение, протяженность 110 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XIV;
(14) Причал ХВС, назначение: сооружение, протяженность 41,3 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XVIII;
(15) Причал "Коминефтегаз", назначение: сооружение, протяженность 30 м, инв. N 01.07.01880, лит. XVII;
(16) Железнодорожные пути к причалам N 7, 8, назначение: сооружение, протяженность 1024 м, инв. N 01.07.01880, лит. XXV;
(17) Тыловая железнодорожная ветка, назначение: сооружение, протяженность 540 м, инв. N 01.07.01880, лит. XXVI;
(18) Здание трансформаторной подстанции N 28, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 52,8 кв. м, инв. N 00.10.01880, лит. Э;
(19) Здание трансформаторной подстанции N 91, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 51,4 кв. м, инв. N 00.10.01880, лит. Ю.
Объекты недвижимого имущества передаются для использования в соответствии с их назначением.
Условия договора распространяются на отношения сторон с 01.12.2008. Договор действует на неопределенный срок (пункт 1.4 договора аренды).
В соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества с предварительным письменным уведомлением арендодателя. Капитальный ремонт арендуемого имущества производится за счет арендодателя в сроки, установленные нормативными актами.
Пунктом 4.1 договора аренды определено, что согласно отчету об оценке от 30.09.2008 N ОН-049, величина годовой арендной платы за указанное в пункте 1.1 договора имущество составляет 12 000 900 рублей без учета НДС. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 1 000 075 рублей без учета НДС.
Оплата аренды производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца.
Сумма налога на добавленную стоимость самостоятельно перечисляется арендатором в доход бюджета в установленном законом порядке отдельным платежным поручением.
Арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2008.
10.01.2009 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору (л.д. 14-16), которым в пункт 1.1 договора аренды включены следующие объекты:
(14) Автодорога с ограждающей дамбой, назначение: сооружение, общая площадь 12 590 кв. м, длина 1 300 п. м, инв. N 01.07.01880, лит VIII;
(21) Железнодорожный путь от стрелки 32 через 52, 52а до границы порта, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 945 п. м, инв. N 01.07.01880, лит. XXVIII;
(22) Железнодорожный путь от границы порта через стрелку 31 до переезда, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 90 п. м, инв. N 01.07.01880, лит. XXIX;
(23) Железнодорожный путь от стрелки 56 до переезда, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 296 п. м, инв. N 01.07.01880, лит. XXVII;
(24) Железнодорожный путь от стрелки 54 до переезда, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 561 п. м, инв. N 01.07.01880, лит. XXIV.
Указанным дополнительным соглашением к договору аренды внесены изменения пункт 4.1 договора, который изложен в следующей редакции: "Согласно отчетам об оценке от 30.09.2008 N ОН-049 и от 23.12.2008 г. N ОН-050 величина годовой арендной платы за указанное в пункте 1.1 имущество составляет 13 270 296 рублей (без учета НДС); сумма ежемесячной арендной платы составляет 1 105 858 рублей (без учета НДС).
Включенные дополнительным соглашением к договору аренды объекты переданы Обществу по акту приема-передачи от 10.01.2009.
Письмом от 23.07.2010 N 01-14/2328-04 (т. 1 л.д. 38) Управление направило Обществу уведомление об изменении размера арендной платы с 01.07.2010-5 811 255 рублей в год (без НДС), 484 271 рубль 25 копеек (без НДС).
Размер арендной платы, указанный в уведомлении об изменении размера арендной платы, соответствует размеру арендной платы, указанному в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости по адресу: Республика Коми, г. Печора, ул. Русанова, д. 34/1, от 04.05.2010 N 06/04/10, составленном ИП Тумановым К.Г. (т. 3 л.д. 142-168).
28.10.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 94).
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда 30.01.2017 по делу А29-764/2016 изменено решение Арбитражного суда Республики Коми от 05.10.2016, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:
"Из пункта 1.1 договора о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной казне Российской Федерации, от 01.12.2008 N 5403 исключить нижеследующие объекты:
(1) Подъездной железнодорожный путь, назначение: сооружение, протяженность 330 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XIX;
(2) Тыловая железнодорожная ветка к причалу ТШГ, назначение: сооружение, протяженность 599 п. м, инв. N 01.07.01880, лит ХХ;
(3) Железнодорожный тупик к причалу N 14, назначение: сооружение, протяженность 620 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XXI;
(9) Причал N 14, назначение: сооружение, протяженность 76 м, инв. N 01.07.01880, лит. XV;
(16) Причал "Коминефтегаз", назначение: сооружение, протяженность 30 м, инв. N 01.07.01880, лит. XVII.
Пункт 4.1 договора о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной казне Российской Федерации, от 01.12.2008 N 5403 изложить в следующей редакции:
"Согласно уведомлению от 23.07.2010 N 01-14/2328-04 к договору аренды от 01.12.2008 N 5403 в соответствии с условиями договора аренды от 01.12.2008 N 5403 и отчетом по определению рыночной величины годовой арендной платы от 04.05.2010 N 06/04/10 с 01 июля 2010 года арендная плата по договору аренды от 01.12.2008 составляет:
в год (без НДС): 5 811 255 руб.
в месяц (без НДС): 484 271,25 руб.
В связи с исключением части объектов из состава арендуемого имущества и изменениями в пункте 1.1 договора, размер арендной платы по договору аренды от 01.12.2008 N 5403 составляет:
в год (без НДС): 5 582 633 рубля
в месяц (без НДС): 465 219 рублей 42 копейки.
Размер арендной платы подлежит пересмотру после проведения капитального ремонта следующего объекта:
(4) Причалы 1, 2, назначение: сооружение, протяженность 120 п. м, инв. N 01.07.01880, лит IX".
Арендная плата по настоящему договору в полном объеме подлежит перечислению в федеральный бюджет по следующим реквизитам: УФК по Республике Коми (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми), на р/с 40101810000000010004 в отделении НБ Республики Коми Банка России, БИК 048702001, ИНН 1101486727, КПП 110101001, ОКАТО 87 420 550 000, код (КБК) 167 111 09041 01 0000 120.
Оплата за текущий месяц производится до 10 числа текущего месяца.
Сумма налога на добавленную стоимость самостоятельно перечисляется Арендатором в доход бюджета в установленном законом порядке отдельным платежным поручением".
22.06.2016 Общество направило в адрес Управления письмо N 08-39/83 (л.д. 23) с просьбой не начислять с 01.08.2016 арендную плату за причалы NN 5,6,7 в связи с ограничением возможности эксплуатации причалов. В обоснование своих требований Общество сослалось на заключение о техническом состоянии сооружения, отраженное в Паспорте причальных набережных перегрузочного комплекса ОАО Печорский речной порт, составленного 15.07.2013, которым причалы NN 5, 6, 7 признаны ограничено годными к эксплуатации на срок 3 года с июля 2013 года.
Приказом от 30.06.2016 N 8 (л.д. 22) Общество с 01 августа 2016 года вывело из эксплуатации причалы N 5, 6, 7.
11.08.2016 истец направил в адрес ответчика претензию (л.д. 24-25) с просьбой произвести освидетельствование, дать заключение о техническом состоянии причалов N 5, 6, 7 и годности к эксплуатации в установленные сроки с привлечением специализированной организации, а также исключить с 01.08.2016 из арендной платы по договору аренды рыночную стоимость месячной арендной платы за причалы N 5-7 в размере 58 832 рубля 67 копеек.
12.09.2016 для урегулирования вопроса об исключении с 01.08.2016 из арендной платы по договору аренды рыночной стоимости месячной арендной платы за причалы N 5-7 истец письмом N 08-39/133 (л.д. 29) направил в адрес ответчика дополнительное соглашение N 4 к договору аренды (л.д. 30-31).
Письмом от 06.10.2016 N 01-15/3277-05 (л.д. 32) Управление сообщило Обществу, что представленное дополнительное соглашение N 4 к договору аренды будет рассмотрено после вступления в силу решения Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-764/2016 от 29.09.2016 в законную силу.
Нерассмотрение требований о внесении изменений в договор аренды согласно направленному дополнительному соглашению N 4 от 12.09.2016 послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, согласно пункту 1 которой на арендодателя возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Причалы N 5, 6, 7 были переданы арендатору 01.12.2008.
В целях допуска к эксплуатации и в соответствии с Техническим регламентом о безопасности объектов внутреннего водного транспорта, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2010 N 623 и ГОСТ Р 54523-2011 "Национальный стандарт Российской Федерации. Портовые гидротехнические сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", согласно которым причальные набережные порты должны обследоваться с периодичностью один раз в пять лет специализированной организацией, имеющей лицензию и аккредитацию, Общество обратилось в ООО "АкваПроектХолдинг". По результатам обследования ООО "АкваПроектХолдинг" был составлен паспорт причальных набережных перегрузочного комплекса ОАО "Печорский речной порт" от 15.07.2013, согласно которому причалы N 5, 6, 7 на дату освидетельствования - июль 2013 года - признаны ограниченно годными к эксплуатации на срок 3 года (л.д. 17-21, 81-94).
Приказом генерального директора Общества от 30.06.2016 N 82 (л.д. 22) причалы N 5, 6, 7 выведены из эксплуатации с 01.08.2016.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество направило в адрес Управления письмо от 22.06.2016 (л.д. 23) с просьбой произвести освидетельствование, дать заключение о техническом состоянии причалов N 5, 6, 7 и годности к эксплуатации в установленные сроки с привлечением специализированной организации, а также с 01.08.2016 не начислять арендную плату за причалы N 5, 6, 7.
Абзацем 2 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право арендатору по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Вопреки доводам заявителя Обществом с отзывом на апелляционную жалобу представлены документы, подтверждающие регулярное проведение истцом технического осмотра арендованного имущества и осуществление его текущего ремонта.
Вместе с тем, сведения об освидетельствовании, даче заключения о техническом состоянии причалов N 5, 6, 7 и годности их к эксплуатации в материалах дела отсутствуют.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в материалы дела не представлено положительное заключение о годности к эксплуатации причалов N 5, 6, 7 после 01.08.2016, а также доказательств того, что использование указанных причалов, находящихся в аренде Общества, фактически возможно без устранения работ, указанных в паспорте причальных набережных перегрузочного комплекса ОАО "Печорский речной порт" от 15.07.2013, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2017 по делу N А29-11506/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2017 N 02АП-3185/2017 ПО ДЕЛУ N А29-11506/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2017 г. по делу N А29-11506/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2017 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Е.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2017 по делу N А29-11506/2016, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,
по иску открытого акционерного общества "Печорский речной порт"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми (ИНН: 1101486727; ОГРН: 1101101000780)
об обязании подписать дополнительное соглашение,
установил:
открытое акционерное общество "Печорский речной порт" (далее - истец, Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми (далее - ответчик, заявитель, Управление) об обязании подписать дополнительное соглашение N 4 от 12.09.2016 к договору о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной казне Российской Федерации, от 01.12.2008 N 5403 (далее - договор аренды).
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2017 исковые требования Общества удовлетворены.
Управление с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2017 по делу N А29-11506/2016 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, решение суда является незаконным, принятым с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норма материального права. Управление считает, что приостановление аренды на период проведения работ по получению положительного заключения о годности к эксплуатации и последующее возобновление отношений ни нормами законодательства, ни условиями договора аренды не предусмотрено, поэтому отсутствуют основания для подписания дополнительного соглашения N 4 от 12.09.2016 к договору аренды. Заявитель указывает, что к ухудшению состояния имущества, которое требует капитального ремонта, привело ненадлежащее исполнение Обществом условий договора аренды (пункт 2.2.8 договора аренды), согласно которым арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества. Кроме того, вывод суда о том, что материалами дела подтверждена невозможность использования арендатором причалов N 5, 6, 7 ввиду их нуждаемости в проведении капитального ремонта, является необоснованным. Согласно паспорту причальных набережных от 2013 года причалы N 5, 6, 7 признаны ограниченно годными к эксплуатации на срок 3 года (с июля 2013 года) в связи с выполнением работ по безопасности сооружения, а не проведением капитального ремонта.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Общество указывает, что истец в период действия договора аренды регулярно проводил технические осмотры арендованного имущества и осуществлял его текущий ремонт при необходимости.
В обоснование доводов, изложенных в отзыве на апелляционную жалобу, ответчик представил в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства.
Данные документы приобщены судом к материалам дела на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, 01.12.2008 между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды (л.д. 9-13), согласно пункту 1.1 которого в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 658 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального бюджета" арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Печора, ул. Русанова, д. 34/1, находящиеся в казне Российской Федерации:
(1) Подъездной железнодорожный путь, назначение: сооружение, протяженность 330 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XIX;
(2) Тыловая железнодорожная ветка к причалу ТШГ, назначение: сооружение, протяженность 599 п. м, инв. N 01.07.01880, лит ХХ;
(3) Железнодорожный тупик к причалу N 14, назначение: сооружение, протяженность 620 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XXI;
(4) Причалы N 1,2, назначение: сооружение, протяженность 120 п. м, инв. N 01.07.01880, лит IX;
(5) Причал N 6, назначение: сооружение, протяженность 90 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XII;
(6) Подъездные железнодорожные пути причалов N N 0-6, назначение: сооружение, протяженность 1351 м, инв. N 01.07.01880, лит XXII (7) Причалы N 3,4, назначение: сооружение, протяженность 162 п. м, инв. N 01.07.01880, лит Х;
(8) Причал N 5, назначение: сооружение, протяженность 43 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XI;
(9) Причал N 14, назначение: сооружение, протяженность 76 м, инв. N 01.07.01880, лит. XV;
(10) Подъездные железнодорожные пути к причалам ТШГ и МСГ, назначение: сооружение, протяженность 1829 м, инв. N 01.07.01880, лит XXIII;
(11) Причал N 15, назначение: сооружение, протяженность 248 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XVI;
(12) Причал ТШГ N 7,8, назначение: сооружение, протяженность 163 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XIII;
(13) Причал ТШГ N 0, назначение: сооружение, протяженность 110 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XIV;
(14) Причал ХВС, назначение: сооружение, протяженность 41,3 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XVIII;
(15) Причал "Коминефтегаз", назначение: сооружение, протяженность 30 м, инв. N 01.07.01880, лит. XVII;
(16) Железнодорожные пути к причалам N 7, 8, назначение: сооружение, протяженность 1024 м, инв. N 01.07.01880, лит. XXV;
(17) Тыловая железнодорожная ветка, назначение: сооружение, протяженность 540 м, инв. N 01.07.01880, лит. XXVI;
(18) Здание трансформаторной подстанции N 28, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 52,8 кв. м, инв. N 00.10.01880, лит. Э;
(19) Здание трансформаторной подстанции N 91, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 51,4 кв. м, инв. N 00.10.01880, лит. Ю.
Объекты недвижимого имущества передаются для использования в соответствии с их назначением.
Условия договора распространяются на отношения сторон с 01.12.2008. Договор действует на неопределенный срок (пункт 1.4 договора аренды).
В соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества с предварительным письменным уведомлением арендодателя. Капитальный ремонт арендуемого имущества производится за счет арендодателя в сроки, установленные нормативными актами.
Пунктом 4.1 договора аренды определено, что согласно отчету об оценке от 30.09.2008 N ОН-049, величина годовой арендной платы за указанное в пункте 1.1 договора имущество составляет 12 000 900 рублей без учета НДС. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 1 000 075 рублей без учета НДС.
Оплата аренды производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца.
Сумма налога на добавленную стоимость самостоятельно перечисляется арендатором в доход бюджета в установленном законом порядке отдельным платежным поручением.
Арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2008.
10.01.2009 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору (л.д. 14-16), которым в пункт 1.1 договора аренды включены следующие объекты:
(14) Автодорога с ограждающей дамбой, назначение: сооружение, общая площадь 12 590 кв. м, длина 1 300 п. м, инв. N 01.07.01880, лит VIII;
(21) Железнодорожный путь от стрелки 32 через 52, 52а до границы порта, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 945 п. м, инв. N 01.07.01880, лит. XXVIII;
(22) Железнодорожный путь от границы порта через стрелку 31 до переезда, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 90 п. м, инв. N 01.07.01880, лит. XXIX;
(23) Железнодорожный путь от стрелки 56 до переезда, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 296 п. м, инв. N 01.07.01880, лит. XXVII;
(24) Железнодорожный путь от стрелки 54 до переезда, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность 561 п. м, инв. N 01.07.01880, лит. XXIV.
Указанным дополнительным соглашением к договору аренды внесены изменения пункт 4.1 договора, который изложен в следующей редакции: "Согласно отчетам об оценке от 30.09.2008 N ОН-049 и от 23.12.2008 г. N ОН-050 величина годовой арендной платы за указанное в пункте 1.1 имущество составляет 13 270 296 рублей (без учета НДС); сумма ежемесячной арендной платы составляет 1 105 858 рублей (без учета НДС).
Включенные дополнительным соглашением к договору аренды объекты переданы Обществу по акту приема-передачи от 10.01.2009.
Письмом от 23.07.2010 N 01-14/2328-04 (т. 1 л.д. 38) Управление направило Обществу уведомление об изменении размера арендной платы с 01.07.2010-5 811 255 рублей в год (без НДС), 484 271 рубль 25 копеек (без НДС).
Размер арендной платы, указанный в уведомлении об изменении размера арендной платы, соответствует размеру арендной платы, указанному в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости по адресу: Республика Коми, г. Печора, ул. Русанова, д. 34/1, от 04.05.2010 N 06/04/10, составленном ИП Тумановым К.Г. (т. 3 л.д. 142-168).
28.10.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 94).
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда 30.01.2017 по делу А29-764/2016 изменено решение Арбитражного суда Республики Коми от 05.10.2016, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:
"Из пункта 1.1 договора о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной казне Российской Федерации, от 01.12.2008 N 5403 исключить нижеследующие объекты:
(1) Подъездной железнодорожный путь, назначение: сооружение, протяженность 330 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XIX;
(2) Тыловая железнодорожная ветка к причалу ТШГ, назначение: сооружение, протяженность 599 п. м, инв. N 01.07.01880, лит ХХ;
(3) Железнодорожный тупик к причалу N 14, назначение: сооружение, протяженность 620 п. м, инв. N 01.07.01880, лит XXI;
(9) Причал N 14, назначение: сооружение, протяженность 76 м, инв. N 01.07.01880, лит. XV;
(16) Причал "Коминефтегаз", назначение: сооружение, протяженность 30 м, инв. N 01.07.01880, лит. XVII.
Пункт 4.1 договора о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной казне Российской Федерации, от 01.12.2008 N 5403 изложить в следующей редакции:
"Согласно уведомлению от 23.07.2010 N 01-14/2328-04 к договору аренды от 01.12.2008 N 5403 в соответствии с условиями договора аренды от 01.12.2008 N 5403 и отчетом по определению рыночной величины годовой арендной платы от 04.05.2010 N 06/04/10 с 01 июля 2010 года арендная плата по договору аренды от 01.12.2008 составляет:
в год (без НДС): 5 811 255 руб.
в месяц (без НДС): 484 271,25 руб.
В связи с исключением части объектов из состава арендуемого имущества и изменениями в пункте 1.1 договора, размер арендной платы по договору аренды от 01.12.2008 N 5403 составляет:
в год (без НДС): 5 582 633 рубля
в месяц (без НДС): 465 219 рублей 42 копейки.
Размер арендной платы подлежит пересмотру после проведения капитального ремонта следующего объекта:
(4) Причалы 1, 2, назначение: сооружение, протяженность 120 п. м, инв. N 01.07.01880, лит IX".
Арендная плата по настоящему договору в полном объеме подлежит перечислению в федеральный бюджет по следующим реквизитам: УФК по Республике Коми (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми), на р/с 40101810000000010004 в отделении НБ Республики Коми Банка России, БИК 048702001, ИНН 1101486727, КПП 110101001, ОКАТО 87 420 550 000, код (КБК) 167 111 09041 01 0000 120.
Оплата за текущий месяц производится до 10 числа текущего месяца.
Сумма налога на добавленную стоимость самостоятельно перечисляется Арендатором в доход бюджета в установленном законом порядке отдельным платежным поручением".
22.06.2016 Общество направило в адрес Управления письмо N 08-39/83 (л.д. 23) с просьбой не начислять с 01.08.2016 арендную плату за причалы NN 5,6,7 в связи с ограничением возможности эксплуатации причалов. В обоснование своих требований Общество сослалось на заключение о техническом состоянии сооружения, отраженное в Паспорте причальных набережных перегрузочного комплекса ОАО Печорский речной порт, составленного 15.07.2013, которым причалы NN 5, 6, 7 признаны ограничено годными к эксплуатации на срок 3 года с июля 2013 года.
Приказом от 30.06.2016 N 8 (л.д. 22) Общество с 01 августа 2016 года вывело из эксплуатации причалы N 5, 6, 7.
11.08.2016 истец направил в адрес ответчика претензию (л.д. 24-25) с просьбой произвести освидетельствование, дать заключение о техническом состоянии причалов N 5, 6, 7 и годности к эксплуатации в установленные сроки с привлечением специализированной организации, а также исключить с 01.08.2016 из арендной платы по договору аренды рыночную стоимость месячной арендной платы за причалы N 5-7 в размере 58 832 рубля 67 копеек.
12.09.2016 для урегулирования вопроса об исключении с 01.08.2016 из арендной платы по договору аренды рыночной стоимости месячной арендной платы за причалы N 5-7 истец письмом N 08-39/133 (л.д. 29) направил в адрес ответчика дополнительное соглашение N 4 к договору аренды (л.д. 30-31).
Письмом от 06.10.2016 N 01-15/3277-05 (л.д. 32) Управление сообщило Обществу, что представленное дополнительное соглашение N 4 к договору аренды будет рассмотрено после вступления в силу решения Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-764/2016 от 29.09.2016 в законную силу.
Нерассмотрение требований о внесении изменений в договор аренды согласно направленному дополнительному соглашению N 4 от 12.09.2016 послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, согласно пункту 1 которой на арендодателя возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Причалы N 5, 6, 7 были переданы арендатору 01.12.2008.
В целях допуска к эксплуатации и в соответствии с Техническим регламентом о безопасности объектов внутреннего водного транспорта, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2010 N 623 и ГОСТ Р 54523-2011 "Национальный стандарт Российской Федерации. Портовые гидротехнические сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", согласно которым причальные набережные порты должны обследоваться с периодичностью один раз в пять лет специализированной организацией, имеющей лицензию и аккредитацию, Общество обратилось в ООО "АкваПроектХолдинг". По результатам обследования ООО "АкваПроектХолдинг" был составлен паспорт причальных набережных перегрузочного комплекса ОАО "Печорский речной порт" от 15.07.2013, согласно которому причалы N 5, 6, 7 на дату освидетельствования - июль 2013 года - признаны ограниченно годными к эксплуатации на срок 3 года (л.д. 17-21, 81-94).
Приказом генерального директора Общества от 30.06.2016 N 82 (л.д. 22) причалы N 5, 6, 7 выведены из эксплуатации с 01.08.2016.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество направило в адрес Управления письмо от 22.06.2016 (л.д. 23) с просьбой произвести освидетельствование, дать заключение о техническом состоянии причалов N 5, 6, 7 и годности к эксплуатации в установленные сроки с привлечением специализированной организации, а также с 01.08.2016 не начислять арендную плату за причалы N 5, 6, 7.
Абзацем 2 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право арендатору по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Вопреки доводам заявителя Обществом с отзывом на апелляционную жалобу представлены документы, подтверждающие регулярное проведение истцом технического осмотра арендованного имущества и осуществление его текущего ремонта.
Вместе с тем, сведения об освидетельствовании, даче заключения о техническом состоянии причалов N 5, 6, 7 и годности их к эксплуатации в материалах дела отсутствуют.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в материалы дела не представлено положительное заключение о годности к эксплуатации причалов N 5, 6, 7 после 01.08.2016, а также доказательств того, что использование указанных причалов, находящихся в аренде Общества, фактически возможно без устранения работ, указанных в паспорте причальных набережных перегрузочного комплекса ОАО "Печорский речной порт" от 15.07.2013, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2017 по делу N А29-11506/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.В.ЧЕРНИГИНА
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)