Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 ноября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Журавлева А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тонковской С.Н.,
при участии от истца Карпицкого В.В. по доверенности от 01.07.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного образовательного учреждения Высшего образования "Институт "Верхневолжье" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.03.2016 по делу N А66-14270/2015 (Романова Е.В.),
частное образовательное учреждение Высшего образования "Институт "Верхневолжье" (ИНН 6902021112; ОГРН 1036900008090; место нахождения: г. Тверь, ул. Советская, д. 36; далее - Институт) обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.03.2016 по иску федерального государственного унитарного предприятия "Комет" (ИНН 5008022421; ОГРН 1035001852654; место нахождения: г. Тверь, ул. В. Новгорода, д. 5; далее - Предприятие) к Институту о взыскании 9 820 898 руб. 27 коп., в том числе 23 669 руб. 37 коп. долга, 63 454 руб. 05 коп. пеней, 8 351 771 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, 1 382 003 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее - ТУ Росимущества), Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, Управление Министерства культуры по Центральному федеральному округу.
Решением суда от 23.03.2016 иск удовлетворен в полном объеме.
Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе и в дополнении к ней, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что положенный в основу оспариваемого решения отчет от 24.01.2014 N 04/01-14Б "Об оценке рыночной стоимости права пользования (в виде месячной арендной платы)" противоречит нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". Указывает на то, что истцом не представлено обоснование размера платы за пользование имуществом в размере 519 896 руб. 82 коп. ежемесячно, тогда как согласно дополнительному соглашению от 02.04.2007 N 4 к договору аренды от 10.11.2004 N п 0331-т арендная плата за пользование объектом составляет 4700 руб. 30 коп. в месяц. Полагает, что судом необоснованно удовлетворено требование Предприятия о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 382 003 руб. 79 коп., поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчику было известно о сумме требований истца, основаниях и сроках оплаты. Считает, что расчет задолженности за период с ноября 2012 года по 01.02.2013 и пеней за период с 13.11.2012 по 01.02.2013, произведенный Предприятием, неверен. Ссылается на то, что оспариваемое решение суда не содержит разрешения ходатайств истца и ответчика об отложении рассмотрения дела.
От ответчика поступило ходатайство о прекращении производства по делу в связи с исключением Предприятия из Единого государственного реестра юридических лиц.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца просил решение суда оставить без изменения, заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве - Предприятия на акционерное общество "Комет" (далее - Общество) в связи с приватизацией.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявление о правопреемстве, считает его подлежащим удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Поскольку Предприятие акционировано путем внесения имущества Предприятия в уставный капитал Общества (в том числе в составе активов ему передана дебиторская задолженность, возникшая на основании спорного договора аренды, заключенного с Институтом), апелляционный суд считает, что ходатайство о правопреемстве следует удовлетворить, так как указанные обстоятельства подтверждены документально, в частности передаточным актом и выпиской из Реестра в отношении Общества.
Так как Общество является правопреемником прав и обязанностей Предприятия по спорным обязательствам, правовых оснований для прекращения производства по делу в связи с исключением Предприятия из Реестра не имеется.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Министерство имущественных отношений Российской Федерации по Тверской области в лице Комитета по охране историко-культурного наследия (арендодатель) и Институт (арендатор) 10.11.2014 заключили договор аренды объекта культурного наследия N п 0331-т, по условиям которого арендатору передан в пользование объект культурного наследия общей площадью 852,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 36, для использования под образовательное учреждение, сроком с 07.07.2004 по 05.06.2005.
Объект аренды передан арендодателем по передаточному акту от 07.07.2004 арендатору.
Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора арендатор обязался производить арендные платежи за пользование помещениями в размере 3448 руб. 65 коп. в месяц с 07.07.2004 по 15.03.2005 и в размере 34 486 руб. 47 коп. в месяц - с 16.03.2005 по 05.07.2005 не позднее 10-го числа текущего месяца путем перечисления соответствующей суммы без НДС на счет арендодателя.
Дополнительным соглашением от 14.05.2005 N 1 общая площадь арендуемых Институтом помещений увеличена до 1131,7 кв. м, арендная плата за пользование объектом на период с 01.06.2005 по 05.07.2005 установлена в размере 47 326 руб. 05 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением от 14.05.2005 N 2 срок действия договора согласован по 07.07.2018.
Дополнительным соглашением от 11.07.2005 N 3 стороны согласовали арендуемую Институтом площадь до 1120,2 кв. м, изменили ежемесячный арендный платеж до 47 002 руб. 99 коп. (с НДС).
Дополнительным соглашением от 24.04.2006 N 4 ежемесячный размер арендной платы определен в сумме 4700 руб. 29 коп. на срок с 01.04.2005 по 31.03.2007.
Дополнительным соглашением от 01.03.2007 N 4 стороны уточнили цель использования объекта - образовательное учреждение, услуги общественного питания, подтверждена общая площадь арендуемого объекта в размере 1120,2 кв. м.
Дополнительным соглашением от 02.04.2007 N 4 к договору аренды стороны внесли изменения в пункт 4.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы и составляет сумму, включая НДС, в размере 4700 руб. 30 коп. в месяц и вносится арендатором один раз в месяц авансом не позднее 10-го числа текущего месяца". Срок действия дополнительного соглашения стороны согласовали со 02.04.2007 по 01.12.2009.
В последующем дополнительных соглашений к договору аренды стороны не заключали.
Спорное здание передано Предприятию на праве хозяйственного ведения; право хозяйственного ведения 03.05.2012 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Решением Арбитражного суда Тверской области по делу N А66-2356/2013 установлено, что в связи с наличием задолженности у арендатора перед Предприятием как арендодателем в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (смена лица на стороне арендодателя) Предприятие уведомлением от 18.12.2012 N 154 на основании статьи 450 ГК РФ односторонне отказалось от договора аренды с 01.02.2013.
Ранее решением Арбитражного суда Тверской области по делу N А66-5610/2012 дана оценка положениям договора аренды в части конечной редакции размера арендной платы в сумме 3983 руб. 30 коп. в месяц без НДС (НДС арендатор обязан самостоятельно уплачивать в бюджет по причине статуса арендодателя - госоргана). Данный размер платы установлен уже на дату регистрации права хозяйственного ведения истца, при этом, поскольку последнее уже обладало статусом налогового агента, арендная плата с НДС определена в размере 4700 руб. 30 коп. в месяц.
В соответствии с пунктом 4.5 договора при неуплате арендатором арендной платы предусмотрено начисление неустойки в размере 1/30 месячной арендной платы за каждый день просрочки.
Право хозяйственного ведения Предприятия 03.06.2014 прекращено.
Ссылаясь на то, что арендная плата за период с сентября 2012 года по 01.02.2013 не вносилась, у ответчика образовалась задолженность по ее оплате, которая не была погашена, а после 01.02.2013 года ответчик помещения не передал и продолжал им пользоваться также без оплаты, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их частично обоснованными.
Оценив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, апелляционная инстанция не может согласиться с принятым решением и считает его подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании статьи 622 упомянутого Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Аналогичный вывод содержится в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В нарушение статьи 65 АПК РФ Институт не представил доказательств возврата арендованного имущества в спорный период.
Так как факт пользования имуществом в данный период подтвержден, правовых оснований для освобождения Института от исполнения обязанности по оплате такого пользования не имеется.
Стоимость такого пользования, с учетом вышеизложенных правовых норм, должна быть определена в соответствии с условиями по оплате, установленной в договоре аренды, в том числе и после прекращения договорных отношений.
Правовые основания для исчисления платы за пользование спорными помещениями в заявленный период исходя из данных отчета N 04/01-14Б об оценке рыночно обоснованной арендной платы в размере 519 896 руб. 82 коп. в месяц отсутствуют, поскольку по смыслу статьи 622 ГК РФ в период после прекращения действия договора аренды за пользование не возвращенными арендодателю объектами аренды подлежит внесению арендная плата, согласованная сторонами в договоре, на основании которого названные объекты были переданы арендатору в пользование; сверх данного денежного возмещения арендодатель может претендовать на возмещение недобросовестным арендатором убытков, связанных с несвоевременным возвратом объектов аренды, но лишь в части, не покрытой арендной платой за период внедоговорного пользования.
Данный вывод согласуется с тем, что в заключении эксперта по проведенной судебной экспертизе установленный размер арендной платы существенным образом отличается в меньшую сторону от размера платы за пользование объектом аренды, определенной в вышеуказанном отчете оценщика.
Таким образом, при расчете платы за пользование объектом аренды следует исходить из арендной платы, установленной в договоре аренды с учетом дополнительных соглашений к нему, в размере 4700 руб. 30 коп. в месяц, так как соглашения об установлении сторонами размера арендной платы в ином размере не имеется.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным за период с 01.09.2012 по октябрь 2012 года требованиям.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Пунктом 1 статьи 196 указанного Кодекса установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
С учетом изложенного, поскольку истец обратился в арбитражный суд с иском 19.10.2015, то судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о пропуске срока исковой давности по требованиям о внесении арендной платы за сентябрь и октябрь 2012 года, так как доказательств, свидетельствующих о перерыве срока исковой давности, не предъявлено, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
В мотивировочной части решения суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в иске в указанной части заявленных требований, однако такой вывод в нарушение части 5 статьи 170 АПК РФ в резолютивной части решения отсутствует, в связи с этим решение суда не может быть признано обоснованным и законным.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что правовых оснований для удовлетворения иска в остальной части не имелось, так как исходя из размера арендной платы, установленного договором аренды (4700 руб. 30 коп. в месяц), ответчик должен был внести арендную плату за пользование объектом за период с ноября 2012 года до 03.06.2014 (дата прекращения права хозяйственного ведения истца) в сумме 89 775 руб. 73 коп.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям за указанный период ответчиком внесена арендная плата в сумме 1 110 524 руб. 38 коп.
При этом внесение ответчиком денежных средств в размере 47 002 руб. 99 коп. в месяц за пользование объектом аренды вызванный в судебное заседание апелляционной инстанции для дачи объяснений по данному вопросу ректор Института признал ошибкой бухгалтера и пояснил, что соглашений об установлении арендной платы в размере, превышающем 4700 руб. 30 коп. в месяц, сторонами не заключалось, счета для оплаты аренды в ином размере истцом не предъявлялись.
В связи с изложенным оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании долга по арендной плате и начисленным в связи с этим санкциям у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.
Поскольку в иске отказано, государственная пошлина подлежит отнесению на истца в силу статьи 110 АПК РФ.
За подачу настоящего иска истец должен был уплатить государственную пошлину в размере 72 104 руб.
В материалы дела приобщено платежное поручение от 10.03.2015 N 139 об уплате государственной пошлины истцом в размере 13 892 руб. 83 коп., а также платежное поручение от 04.08.2015 N 405 об уплате государственной пошлины в размере 9000 руб.
Кроме того, истцом заявлено о зачете Арбитражным судом Тверской области недостающей государственной пошлины, уплаченной за рассмотрение иных судебных дел, но возвращенной справками Арбитражного суда Тверской области ввиду ее излишней уплаты в сумме 7834 руб. 76 коп. (по делу N А66-15710/2014, платежное поручение от 10.10.2014 N 718), в сумме 554 руб. 60 коп. (по делу N А66-4311/2014, платежное поручение от 17.03.2014 N 152), в сумме 20 245 руб. 96 коп. (дело N А66-4312/2014, платежное поручение от 17.03.2014 N 154).
Поскольку платежные поручения от 17.03.2014 N 152 и от 17.03.2014 N 154 согласно выданным справкам на возврат госпошлины по ним оставлены в материалах дела, платежное поручение от 10.10.2014 N 718 предъявлено суду в подлиннике, апелляционная коллегия считает подлежащим зачету государственную пошлину в сумме 28 635 руб. 32 коп. (20 245 руб. 96 коп. + 554 руб. 60 коп. + 7834 руб. 76 коп.) за подачу искового заявления по настоящему делу.
Таким образом, так как государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой инстанции истцом внесена в сумме 51 528 руб. 15 коп., то с истца в федеральный бюджет следует взыскать недоплаченную госпошлину в размере 20 575 руб. 85 коп. (72104 руб. - 51 528 руб. 15 коп.).
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит возмещению ответчику за счет истца, так как апелляционная жалоба удовлетворена на основании статьи 110 АПК РФ.
Кроме того, с истца в пользу ответчика следует взыскать расходы в сумме 50 000 руб. за проведение судебной экспертизы, так как исковые требования оставлены без удовлетворения.
Излишне внесенные Институтом денежные средства в сумме 20 000 руб. за проведение судебной экспертизы следует возвратить ответчику с депозитного счета апелляционного суда.
Руководствуясь статьями 48, 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
заменить истца федеральное государственное унитарное предприятие "Комет" на правопреемника - акционерное общество "Комет".
Отменить решение Арбитражного суда Тверской области от 23.03.2016 по делу N А66-14270/2015.
Отказать акционерному обществу "Комет" в удовлетворении исковых требований.
Взыскать с акционерного общества "Комет" в федеральный бюджет 20 575 руб. 85 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.
Взыскать с акционерного общества "Комет" в пользу частного образовательного учреждения высшего образования "Институт "Верхневолжье" 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, 50 000 руб. расходов за проведение судебной экспертизы.
Перечислить с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью Региональному агентству оценки "Консультирование, экспертиза собственности" (ИНН 6950098186; ОГРН 1096952004434; р/с <...> в филиале "Орбита" ПАО "Торжокуниверсалбанк" г. Твери, к/с <...>, БИК 042809903) 50 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Возвратить частному образовательному учреждению высшего образования "Институт "Верхневолжье" (ОГРН 1036900008090; ИНН 6902021112; р/с <...> в филиале "Орбита" ПАО "Торжокуниверсалбанк" г. Твери, к/с <...>, БИК 042809903) с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда 20 000 руб., излишне перечисленных 23.09.2016 по чеку-ордеру.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.11.2017 ПО ДЕЛУ N А66-14270/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2017 г. по делу N А66-14270/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 ноября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Журавлева А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тонковской С.Н.,
при участии от истца Карпицкого В.В. по доверенности от 01.07.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного образовательного учреждения Высшего образования "Институт "Верхневолжье" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.03.2016 по делу N А66-14270/2015 (Романова Е.В.),
установил:
частное образовательное учреждение Высшего образования "Институт "Верхневолжье" (ИНН 6902021112; ОГРН 1036900008090; место нахождения: г. Тверь, ул. Советская, д. 36; далее - Институт) обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.03.2016 по иску федерального государственного унитарного предприятия "Комет" (ИНН 5008022421; ОГРН 1035001852654; место нахождения: г. Тверь, ул. В. Новгорода, д. 5; далее - Предприятие) к Институту о взыскании 9 820 898 руб. 27 коп., в том числе 23 669 руб. 37 коп. долга, 63 454 руб. 05 коп. пеней, 8 351 771 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, 1 382 003 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее - ТУ Росимущества), Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, Управление Министерства культуры по Центральному федеральному округу.
Решением суда от 23.03.2016 иск удовлетворен в полном объеме.
Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе и в дополнении к ней, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что положенный в основу оспариваемого решения отчет от 24.01.2014 N 04/01-14Б "Об оценке рыночной стоимости права пользования (в виде месячной арендной платы)" противоречит нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". Указывает на то, что истцом не представлено обоснование размера платы за пользование имуществом в размере 519 896 руб. 82 коп. ежемесячно, тогда как согласно дополнительному соглашению от 02.04.2007 N 4 к договору аренды от 10.11.2004 N п 0331-т арендная плата за пользование объектом составляет 4700 руб. 30 коп. в месяц. Полагает, что судом необоснованно удовлетворено требование Предприятия о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 382 003 руб. 79 коп., поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчику было известно о сумме требований истца, основаниях и сроках оплаты. Считает, что расчет задолженности за период с ноября 2012 года по 01.02.2013 и пеней за период с 13.11.2012 по 01.02.2013, произведенный Предприятием, неверен. Ссылается на то, что оспариваемое решение суда не содержит разрешения ходатайств истца и ответчика об отложении рассмотрения дела.
От ответчика поступило ходатайство о прекращении производства по делу в связи с исключением Предприятия из Единого государственного реестра юридических лиц.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца просил решение суда оставить без изменения, заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве - Предприятия на акционерное общество "Комет" (далее - Общество) в связи с приватизацией.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявление о правопреемстве, считает его подлежащим удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Поскольку Предприятие акционировано путем внесения имущества Предприятия в уставный капитал Общества (в том числе в составе активов ему передана дебиторская задолженность, возникшая на основании спорного договора аренды, заключенного с Институтом), апелляционный суд считает, что ходатайство о правопреемстве следует удовлетворить, так как указанные обстоятельства подтверждены документально, в частности передаточным актом и выпиской из Реестра в отношении Общества.
Так как Общество является правопреемником прав и обязанностей Предприятия по спорным обязательствам, правовых оснований для прекращения производства по делу в связи с исключением Предприятия из Реестра не имеется.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Министерство имущественных отношений Российской Федерации по Тверской области в лице Комитета по охране историко-культурного наследия (арендодатель) и Институт (арендатор) 10.11.2014 заключили договор аренды объекта культурного наследия N п 0331-т, по условиям которого арендатору передан в пользование объект культурного наследия общей площадью 852,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 36, для использования под образовательное учреждение, сроком с 07.07.2004 по 05.06.2005.
Объект аренды передан арендодателем по передаточному акту от 07.07.2004 арендатору.
Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора арендатор обязался производить арендные платежи за пользование помещениями в размере 3448 руб. 65 коп. в месяц с 07.07.2004 по 15.03.2005 и в размере 34 486 руб. 47 коп. в месяц - с 16.03.2005 по 05.07.2005 не позднее 10-го числа текущего месяца путем перечисления соответствующей суммы без НДС на счет арендодателя.
Дополнительным соглашением от 14.05.2005 N 1 общая площадь арендуемых Институтом помещений увеличена до 1131,7 кв. м, арендная плата за пользование объектом на период с 01.06.2005 по 05.07.2005 установлена в размере 47 326 руб. 05 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением от 14.05.2005 N 2 срок действия договора согласован по 07.07.2018.
Дополнительным соглашением от 11.07.2005 N 3 стороны согласовали арендуемую Институтом площадь до 1120,2 кв. м, изменили ежемесячный арендный платеж до 47 002 руб. 99 коп. (с НДС).
Дополнительным соглашением от 24.04.2006 N 4 ежемесячный размер арендной платы определен в сумме 4700 руб. 29 коп. на срок с 01.04.2005 по 31.03.2007.
Дополнительным соглашением от 01.03.2007 N 4 стороны уточнили цель использования объекта - образовательное учреждение, услуги общественного питания, подтверждена общая площадь арендуемого объекта в размере 1120,2 кв. м.
Дополнительным соглашением от 02.04.2007 N 4 к договору аренды стороны внесли изменения в пункт 4.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы и составляет сумму, включая НДС, в размере 4700 руб. 30 коп. в месяц и вносится арендатором один раз в месяц авансом не позднее 10-го числа текущего месяца". Срок действия дополнительного соглашения стороны согласовали со 02.04.2007 по 01.12.2009.
В последующем дополнительных соглашений к договору аренды стороны не заключали.
Спорное здание передано Предприятию на праве хозяйственного ведения; право хозяйственного ведения 03.05.2012 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Решением Арбитражного суда Тверской области по делу N А66-2356/2013 установлено, что в связи с наличием задолженности у арендатора перед Предприятием как арендодателем в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (смена лица на стороне арендодателя) Предприятие уведомлением от 18.12.2012 N 154 на основании статьи 450 ГК РФ односторонне отказалось от договора аренды с 01.02.2013.
Ранее решением Арбитражного суда Тверской области по делу N А66-5610/2012 дана оценка положениям договора аренды в части конечной редакции размера арендной платы в сумме 3983 руб. 30 коп. в месяц без НДС (НДС арендатор обязан самостоятельно уплачивать в бюджет по причине статуса арендодателя - госоргана). Данный размер платы установлен уже на дату регистрации права хозяйственного ведения истца, при этом, поскольку последнее уже обладало статусом налогового агента, арендная плата с НДС определена в размере 4700 руб. 30 коп. в месяц.
В соответствии с пунктом 4.5 договора при неуплате арендатором арендной платы предусмотрено начисление неустойки в размере 1/30 месячной арендной платы за каждый день просрочки.
Право хозяйственного ведения Предприятия 03.06.2014 прекращено.
Ссылаясь на то, что арендная плата за период с сентября 2012 года по 01.02.2013 не вносилась, у ответчика образовалась задолженность по ее оплате, которая не была погашена, а после 01.02.2013 года ответчик помещения не передал и продолжал им пользоваться также без оплаты, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их частично обоснованными.
Оценив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, апелляционная инстанция не может согласиться с принятым решением и считает его подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании статьи 622 упомянутого Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Аналогичный вывод содержится в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В нарушение статьи 65 АПК РФ Институт не представил доказательств возврата арендованного имущества в спорный период.
Так как факт пользования имуществом в данный период подтвержден, правовых оснований для освобождения Института от исполнения обязанности по оплате такого пользования не имеется.
Стоимость такого пользования, с учетом вышеизложенных правовых норм, должна быть определена в соответствии с условиями по оплате, установленной в договоре аренды, в том числе и после прекращения договорных отношений.
Правовые основания для исчисления платы за пользование спорными помещениями в заявленный период исходя из данных отчета N 04/01-14Б об оценке рыночно обоснованной арендной платы в размере 519 896 руб. 82 коп. в месяц отсутствуют, поскольку по смыслу статьи 622 ГК РФ в период после прекращения действия договора аренды за пользование не возвращенными арендодателю объектами аренды подлежит внесению арендная плата, согласованная сторонами в договоре, на основании которого названные объекты были переданы арендатору в пользование; сверх данного денежного возмещения арендодатель может претендовать на возмещение недобросовестным арендатором убытков, связанных с несвоевременным возвратом объектов аренды, но лишь в части, не покрытой арендной платой за период внедоговорного пользования.
Данный вывод согласуется с тем, что в заключении эксперта по проведенной судебной экспертизе установленный размер арендной платы существенным образом отличается в меньшую сторону от размера платы за пользование объектом аренды, определенной в вышеуказанном отчете оценщика.
Таким образом, при расчете платы за пользование объектом аренды следует исходить из арендной платы, установленной в договоре аренды с учетом дополнительных соглашений к нему, в размере 4700 руб. 30 коп. в месяц, так как соглашения об установлении сторонами размера арендной платы в ином размере не имеется.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным за период с 01.09.2012 по октябрь 2012 года требованиям.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Пунктом 1 статьи 196 указанного Кодекса установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
С учетом изложенного, поскольку истец обратился в арбитражный суд с иском 19.10.2015, то судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о пропуске срока исковой давности по требованиям о внесении арендной платы за сентябрь и октябрь 2012 года, так как доказательств, свидетельствующих о перерыве срока исковой давности, не предъявлено, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
В мотивировочной части решения суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в иске в указанной части заявленных требований, однако такой вывод в нарушение части 5 статьи 170 АПК РФ в резолютивной части решения отсутствует, в связи с этим решение суда не может быть признано обоснованным и законным.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что правовых оснований для удовлетворения иска в остальной части не имелось, так как исходя из размера арендной платы, установленного договором аренды (4700 руб. 30 коп. в месяц), ответчик должен был внести арендную плату за пользование объектом за период с ноября 2012 года до 03.06.2014 (дата прекращения права хозяйственного ведения истца) в сумме 89 775 руб. 73 коп.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям за указанный период ответчиком внесена арендная плата в сумме 1 110 524 руб. 38 коп.
При этом внесение ответчиком денежных средств в размере 47 002 руб. 99 коп. в месяц за пользование объектом аренды вызванный в судебное заседание апелляционной инстанции для дачи объяснений по данному вопросу ректор Института признал ошибкой бухгалтера и пояснил, что соглашений об установлении арендной платы в размере, превышающем 4700 руб. 30 коп. в месяц, сторонами не заключалось, счета для оплаты аренды в ином размере истцом не предъявлялись.
В связи с изложенным оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании долга по арендной плате и начисленным в связи с этим санкциям у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.
Поскольку в иске отказано, государственная пошлина подлежит отнесению на истца в силу статьи 110 АПК РФ.
За подачу настоящего иска истец должен был уплатить государственную пошлину в размере 72 104 руб.
В материалы дела приобщено платежное поручение от 10.03.2015 N 139 об уплате государственной пошлины истцом в размере 13 892 руб. 83 коп., а также платежное поручение от 04.08.2015 N 405 об уплате государственной пошлины в размере 9000 руб.
Кроме того, истцом заявлено о зачете Арбитражным судом Тверской области недостающей государственной пошлины, уплаченной за рассмотрение иных судебных дел, но возвращенной справками Арбитражного суда Тверской области ввиду ее излишней уплаты в сумме 7834 руб. 76 коп. (по делу N А66-15710/2014, платежное поручение от 10.10.2014 N 718), в сумме 554 руб. 60 коп. (по делу N А66-4311/2014, платежное поручение от 17.03.2014 N 152), в сумме 20 245 руб. 96 коп. (дело N А66-4312/2014, платежное поручение от 17.03.2014 N 154).
Поскольку платежные поручения от 17.03.2014 N 152 и от 17.03.2014 N 154 согласно выданным справкам на возврат госпошлины по ним оставлены в материалах дела, платежное поручение от 10.10.2014 N 718 предъявлено суду в подлиннике, апелляционная коллегия считает подлежащим зачету государственную пошлину в сумме 28 635 руб. 32 коп. (20 245 руб. 96 коп. + 554 руб. 60 коп. + 7834 руб. 76 коп.) за подачу искового заявления по настоящему делу.
Таким образом, так как государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой инстанции истцом внесена в сумме 51 528 руб. 15 коп., то с истца в федеральный бюджет следует взыскать недоплаченную госпошлину в размере 20 575 руб. 85 коп. (72104 руб. - 51 528 руб. 15 коп.).
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит возмещению ответчику за счет истца, так как апелляционная жалоба удовлетворена на основании статьи 110 АПК РФ.
Кроме того, с истца в пользу ответчика следует взыскать расходы в сумме 50 000 руб. за проведение судебной экспертизы, так как исковые требования оставлены без удовлетворения.
Излишне внесенные Институтом денежные средства в сумме 20 000 руб. за проведение судебной экспертизы следует возвратить ответчику с депозитного счета апелляционного суда.
Руководствуясь статьями 48, 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
заменить истца федеральное государственное унитарное предприятие "Комет" на правопреемника - акционерное общество "Комет".
Отменить решение Арбитражного суда Тверской области от 23.03.2016 по делу N А66-14270/2015.
Отказать акционерному обществу "Комет" в удовлетворении исковых требований.
Взыскать с акционерного общества "Комет" в федеральный бюджет 20 575 руб. 85 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.
Взыскать с акционерного общества "Комет" в пользу частного образовательного учреждения высшего образования "Институт "Верхневолжье" 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, 50 000 руб. расходов за проведение судебной экспертизы.
Перечислить с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью Региональному агентству оценки "Консультирование, экспертиза собственности" (ИНН 6950098186; ОГРН 1096952004434; р/с <...> в филиале "Орбита" ПАО "Торжокуниверсалбанк" г. Твери, к/с <...>, БИК 042809903) 50 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Возвратить частному образовательному учреждению высшего образования "Институт "Верхневолжье" (ОГРН 1036900008090; ИНН 6902021112; р/с <...> в филиале "Орбита" ПАО "Торжокуниверсалбанк" г. Твери, к/с <...>, БИК 042809903) с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда 20 000 руб., излишне перечисленных 23.09.2016 по чеку-ордеру.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
О.Г.ПИСАРЕВА
О.Г.ПИСАРЕВА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
А.В.ЖУРАВЛЕВ
О.Н.ВИНОГРАДОВ
А.В.ЖУРАВЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)