Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 04 июля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в судебном заседании:
от ответчика - представитель Букаткин С.В. по доверенности от 05.03.2015,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 июля 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года, принятое по делу N А55-22750/2016 (судья Каленникова О.Н.),
по иску индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны (ОГРНИП 308213026700031, ИНН 212402455525),
к публичному акционерному обществу "Мегафон" в лице Поволжского филиала ОАО
"Мегафон" (ОГРН 1027809169585, ИНН 7812014560),
третьи лица:
1. Управление Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Чувашской Республике - Чувашии,
2. Губина Наталья Вячеславовна,
3. Алексеев Алексей Георгиевич,
о взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Карзакова Римма Дмитриевна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к Публичному акционерному обществу "Мегафон" (с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании задолженность по арендной плате в сумме 720 000 руб.
От требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2009 и обязании ПАО "Мегафон" демонтировать оборудование базовой станции стандарта GSM-900/1800 и РРС и антенно-фридерных устройств с крыши здания, находящегося по адресу: Чувашская Республика, п. Кугеси, ул. Советская, д. 57б. истец отказался.
Определением от 20 января 2017 года судом принят частичный отказ истца от иска и производство по делу в указанной части прекращено.
Определениями от 26 декабря 2016, 09 марта 2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Чувашской Республике - Чувашии, Губина Н.В., Алексеев А.Г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2017 исковые требования Индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны в части взыскания с Публичного акционерного общества "Мегафон" в пользу Индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны задолженности по арендной плате за август - сентябрь 2016 года в сумме 40 000 руб. оставлены без рассмотрения.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 01 января 2009 г. между ИП Карзаковой Р.Д. (арендодатель) и ОАО "Мобильные Системы Связи - Поволжье" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передал в аренду, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 8 кв. м для размещения и эксплуатации оборудования базовой станции стандарта О8М-900/1800 и РРС и размещения антенно-фидерных устройств на крыше здания, находящегося по адресу: Чувашская Республика, п. Кугеси, ул. Советская, д. 57б.
Согласно акту приема-передачи и осмотра технического состояния объекта аренды, являющегося приложением N 2 к договору аренды, состояние арендуемых площадей на момент передачи в аренду является пригодным для осуществления деятельности и не содержит недостатков.
ОАО "Мобильные Системы Связи-Поволжье" было реорганизовано в форме присоединения к ОАО "Мегафон", затем ОАО "Мегафон" было реорганизовано в форме присоединения к ПАО "Мегафон", следовательно, права и обязанности арендатора перешли к ПАО "Мегафон", что последним не оспаривается.
Согласно п. 6.1. договора он вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи и действует в течение 11 месяцев, а именно: с 01 января 2009 г. по 30 ноября 2009 г.
В соответствии с п. 6.2 Договора по истечении срока действия настоящий договор автоматически пролонгируется на следующие 11 месяцев, если ни одна из сторон не менее чем за 1 месяц не заявила о прекращении срока его действия.
11 января 2010 г. сторонами было заключено Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01 января 2009 г. (далее - Дополнительное соглашение N 1), в соответствии с которым срок аренды продлен до 01 июля 2010 г. Сумма ежемесячного платежа, в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения N 1, с января 2010 г. составляет 20 000 рублей.
30 июня 2010 г. заключено Дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения от 01 января 2009 г. (далее - Дополнительное соглашение N 2), в соответствии с которым срок аренды продлен до 01 октября 2010 г. Сумма ежемесячного платежа, в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения N 2 с января 2010 г. составляет 20 000 рублей.
Письмом от 20.08.2010 ответчик сообщил истцу о намерении демонтировать оборудование в срок до 15.09.2010.
Согласно п. 2.3. Договора арендатор до 20 числа месяца перечисляет Арендодателя 100% месячной арендной платы за следующий месяц.
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
Из буквального толкования указанных норм следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма, доказательством чего может являться подписанный сторонами документ, подтверждающий возврат объекта аренды.
Материалы дела не содержат подписанного сторонами акта возврата помещения.
Вместе с тем, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. В то же время в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно арендатор должен доказать, что несвоевременный возврат арендованного имущества арендодателю был связан именно с уклонением последнего от его приемки (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 ГК РФ, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ считается просрочившим кредитором.
В пункте 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данный вывод согласуется с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Возражая против иска в суде первой инстанции, ответчик представил письма к ИП Карзаковой Р.Д. с требованием предоставить доступ в арендуемые помещения для демонтажа и вывоза оборудования из помещений, указанием на неправомерность и отсутствие законных оснований для удержания принадлежащего ему имущества (письмо от 10.06.2010 N 5/7-СХ-ИСХ00171/10, письмо от 25.06.2010, ответ на письмо N 26 от 30.08.2010) (т. 1 л.д. 112-114). Истец не отрицает получение указанных документов, однако, в указанный срок никаких действий по согласованию возврата арендованного имущества не произвел.
Более того, ИП Карзакова Р.Д отказала в доступе в помещение для демонтажа оборудования, указав что планирует обратиться в суд и заявить о проведении судебной экспертизы (письмо N 41 от 22.06.2010, письмо N 26 от 30.08.2010 - т. 1 л.д. 110,111).
Оценив указанные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что факты уклонения арендодателя от приемки помещения и подписания акта возврата являются доказанными, в связи с чем правомерно отказано во взыскании арендной платы за спорный период.
Факт нахождения на кровле здания имущества ответчика, перечисленного в акте обследования объекта от 02.02.2017 (т. 2, л.д. 37-38), при наличии доказательств запрета истца ответчику производить демонтажные работы, не влияет на вывод суда об отсутствии у ответчика обязанности оплачивать арендную плату за заявленный период.
По условиям договора аренды помещение передается для размещения оборудования базовой станции.
Как усматривается из материалов дела, ПАО "Мегафон" был заключен договор на размещение оборудования базовой станции с ОАО "МТС" на столбе, принадлежащем МТС, по ул. Первомайской в непосредственной близости от арендодателя.
В марте 2011 года данный договор был расторгнут в связи с установкой ПАО "Мегафон" собственной опоры БС по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, п. Кугеси, ул. Первомайская, 15 метров от дома N 57б по ул. Советская в юго-западном направлении (л.д. 135-141, т. 1).
В соответствии с актом проверки Управления Роскомнадзора по Чувашской Республике - Чувашии N 21-03/060 от 15.04.2011 установлено, что БС - 210088 900 МГц, БС - 210088 1800 МГц, зарегистрированная по месту установки Чебоксарский р-н, п. Кугеси, ул. Советская, д, 57, банно-прачечный комплекс, на кровле, перенесена на построенную ОАО "Мегафон" опору по ул. Первомайская (приложение 1 к акту, п. 2, Абзац 1-2) (т. 2, л.д. 5-7).
Также в своем ответе от 16.12.2016. Управление Роскомнадзора по Чувашской Республике - Чувашии указывает, что в поселке Кугеси имеет место одна Базовая станция ПАО "МегаФон", расположенная по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский р-н, п. Кугеси, ул. Первомайская, 25 м юго-западнее д. 576 по ул. Советская, стальная опора ОАО "Мегафон". За период с 01.01.2009. по настоящее время управлением по настоящее время не зарегистрированы какие-либо радиоэлектронные средства по адресу: Чувашская Республика, п. Кугеси, ул. Советская, д. 57б, принадлежащие ОАО "Мобильные Системы Связи-Поволжье", ОАО "Мегафон" или иным операторам связи.
Кроме того, из представленных истцом Журнала учета работ на базовой станции, Журнала учета кроссировок на базовой станции, обнаруженных в строении из металлопрофиля при обследовании объекта, следует, что последние записи датированы 07.10.2009.
Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции, что действующее оборудование базовой станции на объекте арендодателя отсутствует, является верным.
Кроме того, истцом не доказана принадлежность обнаруженного на кровле истца и зафиксированного в акте осмотра имущества ответчику. Сам ответчик данный факт отрицает, отсутствуют какие-либо идентифицирующие признаки имущества, по которым можно было бы установить принадлежность данного имущества.
Оценив действия сторон, исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что препятствуя вывозу оборудования по окончании срока аренды, заявляя свои требования по истечении столь длительного срока (6 лет), истец в нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации ведет себя недобросовестно, в связи с чем на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в требованиях истца должно быть отказано.
Кроме того, как установлено судом и следует из материалов дела, истец не является единоличным собственником знания по адресу: п. Кугеси, ул. Советская 57 б.
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 12.12.2016 (л.д. 142, т. 1), свидетельством о государственной регистрации права серия 21 АА N 334744 помещение N 1 общей площадью 448, 1 кв. м, расположенное в здании N 57б по ул. Советской в поселке Кугеси Чувашской Республики, с 25.04.2014 принадлежит Алексееву А.Г., с 25.07.2008 до указанной даты принадлежало Губиной Н.В.
Ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Согласно п. 1, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши... и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 постановления).
На основании п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как следует из п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здании" указанного постановления, по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Доказательств наличия соглашения участников долевой собственности по распоряжению общим имуществом не имеется, равно как и предоставления истцу полномочий на передачу в аренду кровли и взыскание арендной платы.
Таким образом, требуя плату за пользование кровлей здания в настоящий момент, истец нарушает права третьих лиц, являющихся собственниками общего имущества здания.
Суд правомерно оставил без рассмотрения иск в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за август - сентябрь 2016 года в сумме 40 000 руб. ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка рассмотрения спора.
Согласно ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.
По смыслу приведенных норм, претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон перед подачей иска в суд, в том числе конкретные требования к форме претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, порядок и сроки предъявления и рассмотрения претензии или иного досудебного требования. Отсутствие такой четко установленной процедуры не позволяет сторонам ссылаться на то, что они предусмотрели претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.
Из буквального толкования нормы ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что спор может быть передан на разрешение суда по истечении 30-ти календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.
Истцом представлена претензия от 12.07.2016 N 16 с требованием об оплате задолженности, возникшей за период с 01 октября 2010 года по июль 2016 года, в срок до 31.07.2016, которая получена ответчиком 20.07.2016. (л.д. 9-14, т. 1).
Учитывая трехгодичный срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик в первоначальном отзыве на иск, истец, уточняя исковые требования, указал, что ответчик обязан оплатить задолженность по арендной плате за последние 36 месяцев в размере 720 000 (Семьсот двадцать тысяч) рублей за период с 01.10.2013. по 30.09.2016.
Однако претензию, содержащую требования об оплате задолженности за период август - сентябрь 2016 года, истец в адрес ответчика не направлял.
Учитывая изложенное, суд обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора в соответствии с ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части взыскания задолженности за период с 01.08.2016 по 30.09.2016 в сумме 40 000 руб., исходя из размера месячной арендной платы в сумме 20 000 руб.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года, принятое по делу N А55-22750/2016, - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2017 ПО ДЕЛУ N А55-22750/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. по делу N А55-22750/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 04 июля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в судебном заседании:
от ответчика - представитель Букаткин С.В. по доверенности от 05.03.2015,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 июля 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года, принятое по делу N А55-22750/2016 (судья Каленникова О.Н.),
по иску индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны (ОГРНИП 308213026700031, ИНН 212402455525),
к публичному акционерному обществу "Мегафон" в лице Поволжского филиала ОАО
"Мегафон" (ОГРН 1027809169585, ИНН 7812014560),
третьи лица:
1. Управление Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Чувашской Республике - Чувашии,
2. Губина Наталья Вячеславовна,
3. Алексеев Алексей Георгиевич,
о взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Карзакова Римма Дмитриевна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к Публичному акционерному обществу "Мегафон" (с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании задолженность по арендной плате в сумме 720 000 руб.
От требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2009 и обязании ПАО "Мегафон" демонтировать оборудование базовой станции стандарта GSM-900/1800 и РРС и антенно-фридерных устройств с крыши здания, находящегося по адресу: Чувашская Республика, п. Кугеси, ул. Советская, д. 57б. истец отказался.
Определением от 20 января 2017 года судом принят частичный отказ истца от иска и производство по делу в указанной части прекращено.
Определениями от 26 декабря 2016, 09 марта 2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Чувашской Республике - Чувашии, Губина Н.В., Алексеев А.Г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2017 исковые требования Индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны в части взыскания с Публичного акционерного общества "Мегафон" в пользу Индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны задолженности по арендной плате за август - сентябрь 2016 года в сумме 40 000 руб. оставлены без рассмотрения.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 01 января 2009 г. между ИП Карзаковой Р.Д. (арендодатель) и ОАО "Мобильные Системы Связи - Поволжье" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передал в аренду, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 8 кв. м для размещения и эксплуатации оборудования базовой станции стандарта О8М-900/1800 и РРС и размещения антенно-фидерных устройств на крыше здания, находящегося по адресу: Чувашская Республика, п. Кугеси, ул. Советская, д. 57б.
Согласно акту приема-передачи и осмотра технического состояния объекта аренды, являющегося приложением N 2 к договору аренды, состояние арендуемых площадей на момент передачи в аренду является пригодным для осуществления деятельности и не содержит недостатков.
ОАО "Мобильные Системы Связи-Поволжье" было реорганизовано в форме присоединения к ОАО "Мегафон", затем ОАО "Мегафон" было реорганизовано в форме присоединения к ПАО "Мегафон", следовательно, права и обязанности арендатора перешли к ПАО "Мегафон", что последним не оспаривается.
Согласно п. 6.1. договора он вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи и действует в течение 11 месяцев, а именно: с 01 января 2009 г. по 30 ноября 2009 г.
В соответствии с п. 6.2 Договора по истечении срока действия настоящий договор автоматически пролонгируется на следующие 11 месяцев, если ни одна из сторон не менее чем за 1 месяц не заявила о прекращении срока его действия.
11 января 2010 г. сторонами было заключено Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01 января 2009 г. (далее - Дополнительное соглашение N 1), в соответствии с которым срок аренды продлен до 01 июля 2010 г. Сумма ежемесячного платежа, в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения N 1, с января 2010 г. составляет 20 000 рублей.
30 июня 2010 г. заключено Дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения от 01 января 2009 г. (далее - Дополнительное соглашение N 2), в соответствии с которым срок аренды продлен до 01 октября 2010 г. Сумма ежемесячного платежа, в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения N 2 с января 2010 г. составляет 20 000 рублей.
Письмом от 20.08.2010 ответчик сообщил истцу о намерении демонтировать оборудование в срок до 15.09.2010.
Согласно п. 2.3. Договора арендатор до 20 числа месяца перечисляет Арендодателя 100% месячной арендной платы за следующий месяц.
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
Из буквального толкования указанных норм следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма, доказательством чего может являться подписанный сторонами документ, подтверждающий возврат объекта аренды.
Материалы дела не содержат подписанного сторонами акта возврата помещения.
Вместе с тем, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. В то же время в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно арендатор должен доказать, что несвоевременный возврат арендованного имущества арендодателю был связан именно с уклонением последнего от его приемки (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 ГК РФ, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ считается просрочившим кредитором.
В пункте 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данный вывод согласуется с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Возражая против иска в суде первой инстанции, ответчик представил письма к ИП Карзаковой Р.Д. с требованием предоставить доступ в арендуемые помещения для демонтажа и вывоза оборудования из помещений, указанием на неправомерность и отсутствие законных оснований для удержания принадлежащего ему имущества (письмо от 10.06.2010 N 5/7-СХ-ИСХ00171/10, письмо от 25.06.2010, ответ на письмо N 26 от 30.08.2010) (т. 1 л.д. 112-114). Истец не отрицает получение указанных документов, однако, в указанный срок никаких действий по согласованию возврата арендованного имущества не произвел.
Более того, ИП Карзакова Р.Д отказала в доступе в помещение для демонтажа оборудования, указав что планирует обратиться в суд и заявить о проведении судебной экспертизы (письмо N 41 от 22.06.2010, письмо N 26 от 30.08.2010 - т. 1 л.д. 110,111).
Оценив указанные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что факты уклонения арендодателя от приемки помещения и подписания акта возврата являются доказанными, в связи с чем правомерно отказано во взыскании арендной платы за спорный период.
Факт нахождения на кровле здания имущества ответчика, перечисленного в акте обследования объекта от 02.02.2017 (т. 2, л.д. 37-38), при наличии доказательств запрета истца ответчику производить демонтажные работы, не влияет на вывод суда об отсутствии у ответчика обязанности оплачивать арендную плату за заявленный период.
По условиям договора аренды помещение передается для размещения оборудования базовой станции.
Как усматривается из материалов дела, ПАО "Мегафон" был заключен договор на размещение оборудования базовой станции с ОАО "МТС" на столбе, принадлежащем МТС, по ул. Первомайской в непосредственной близости от арендодателя.
В марте 2011 года данный договор был расторгнут в связи с установкой ПАО "Мегафон" собственной опоры БС по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, п. Кугеси, ул. Первомайская, 15 метров от дома N 57б по ул. Советская в юго-западном направлении (л.д. 135-141, т. 1).
В соответствии с актом проверки Управления Роскомнадзора по Чувашской Республике - Чувашии N 21-03/060 от 15.04.2011 установлено, что БС - 210088 900 МГц, БС - 210088 1800 МГц, зарегистрированная по месту установки Чебоксарский р-н, п. Кугеси, ул. Советская, д, 57, банно-прачечный комплекс, на кровле, перенесена на построенную ОАО "Мегафон" опору по ул. Первомайская (приложение 1 к акту, п. 2, Абзац 1-2) (т. 2, л.д. 5-7).
Также в своем ответе от 16.12.2016. Управление Роскомнадзора по Чувашской Республике - Чувашии указывает, что в поселке Кугеси имеет место одна Базовая станция ПАО "МегаФон", расположенная по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский р-н, п. Кугеси, ул. Первомайская, 25 м юго-западнее д. 576 по ул. Советская, стальная опора ОАО "Мегафон". За период с 01.01.2009. по настоящее время управлением по настоящее время не зарегистрированы какие-либо радиоэлектронные средства по адресу: Чувашская Республика, п. Кугеси, ул. Советская, д. 57б, принадлежащие ОАО "Мобильные Системы Связи-Поволжье", ОАО "Мегафон" или иным операторам связи.
Кроме того, из представленных истцом Журнала учета работ на базовой станции, Журнала учета кроссировок на базовой станции, обнаруженных в строении из металлопрофиля при обследовании объекта, следует, что последние записи датированы 07.10.2009.
Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции, что действующее оборудование базовой станции на объекте арендодателя отсутствует, является верным.
Кроме того, истцом не доказана принадлежность обнаруженного на кровле истца и зафиксированного в акте осмотра имущества ответчику. Сам ответчик данный факт отрицает, отсутствуют какие-либо идентифицирующие признаки имущества, по которым можно было бы установить принадлежность данного имущества.
Оценив действия сторон, исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что препятствуя вывозу оборудования по окончании срока аренды, заявляя свои требования по истечении столь длительного срока (6 лет), истец в нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации ведет себя недобросовестно, в связи с чем на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в требованиях истца должно быть отказано.
Кроме того, как установлено судом и следует из материалов дела, истец не является единоличным собственником знания по адресу: п. Кугеси, ул. Советская 57 б.
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 12.12.2016 (л.д. 142, т. 1), свидетельством о государственной регистрации права серия 21 АА N 334744 помещение N 1 общей площадью 448, 1 кв. м, расположенное в здании N 57б по ул. Советской в поселке Кугеси Чувашской Республики, с 25.04.2014 принадлежит Алексееву А.Г., с 25.07.2008 до указанной даты принадлежало Губиной Н.В.
Ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Согласно п. 1, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши... и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 постановления).
На основании п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как следует из п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здании" указанного постановления, по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Доказательств наличия соглашения участников долевой собственности по распоряжению общим имуществом не имеется, равно как и предоставления истцу полномочий на передачу в аренду кровли и взыскание арендной платы.
Таким образом, требуя плату за пользование кровлей здания в настоящий момент, истец нарушает права третьих лиц, являющихся собственниками общего имущества здания.
Суд правомерно оставил без рассмотрения иск в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за август - сентябрь 2016 года в сумме 40 000 руб. ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка рассмотрения спора.
Согласно ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.
По смыслу приведенных норм, претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон перед подачей иска в суд, в том числе конкретные требования к форме претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, порядок и сроки предъявления и рассмотрения претензии или иного досудебного требования. Отсутствие такой четко установленной процедуры не позволяет сторонам ссылаться на то, что они предусмотрели претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.
Из буквального толкования нормы ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что спор может быть передан на разрешение суда по истечении 30-ти календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.
Истцом представлена претензия от 12.07.2016 N 16 с требованием об оплате задолженности, возникшей за период с 01 октября 2010 года по июль 2016 года, в срок до 31.07.2016, которая получена ответчиком 20.07.2016. (л.д. 9-14, т. 1).
Учитывая трехгодичный срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик в первоначальном отзыве на иск, истец, уточняя исковые требования, указал, что ответчик обязан оплатить задолженность по арендной плате за последние 36 месяцев в размере 720 000 (Семьсот двадцать тысяч) рублей за период с 01.10.2013. по 30.09.2016.
Однако претензию, содержащую требования об оплате задолженности за период август - сентябрь 2016 года, истец в адрес ответчика не направлял.
Учитывая изложенное, суд обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора в соответствии с ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части взыскания задолженности за период с 01.08.2016 по 30.09.2016 в сумме 40 000 руб., исходя из размера месячной арендной платы в сумме 20 000 руб.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года, принятое по делу N А55-22750/2016, - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карзаковой Риммы Дмитриевны, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)