Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Кисегач" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2015 по делу N А76-18146/2015 (судья Первых Н.А.).
В заседании приняли участие представители:
Челябинского областного союза организаций профсоюзов "Федерация профсоюзов Челябинской области" - Рябцева Т.И. (доверенность от 31.12.2015),
общества с ограниченной ответственностью "Санаторий Кисегач" - Петрушенко А.В. (доверенность от 01.01.2016).
Челябинский областной союз организаций профсоюзов "Федерация профсоюзов Челябинской области" (далее - Федерация профсоюзов Челябинской области, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий "Кисегач" (далее - общество "Санаторий "Кисегач", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.08.2013 N 20 за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 в сумме 2 940 000 руб., пени за период с 11.11.2014 по 30.06.2015 в размере 310 728,64 руб.
Определением суда от 24.07.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора по первоначальному иску, привлечен Общероссийский союз "Федерация независимых профсоюзов России" (далее - Федерация независимых профсоюзов России).
Общество "Санаторий "Кисегач" обратилось в суд первой инстанции со встречным иском к Федерации профсоюзов Челябинской области и Федерации независимых профсоюзов России об обязании принять объекты аренды - нежилое здание - склады (материальный, продуктовый), литер ФФ1Ф2, общей площадью 651,1 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-191, нежилое здание - овощехранилище, литер ЦЦ1, общей площадью 543,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-186, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, Южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач, по акту приема-передачи (возврата) от 01.01.2015; внести изменения в договор аренды от 12.08.2013 N 20, исключить из договора пп. 1.1.6, 1.1.7, следующие объекты недвижимого имущества (арендованное имущество): нежилое здание - склады (материальный, продуктовый), литер ФФ1Ф2, общей площадью 651,1 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-191, нежилое здание - овощехранилище, литер ЦЦ1, общей площадью 543,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-186, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, Южный берег озера Кисегач; внести изменения в договор аренды от 12.08.2013 N 20, изложить пункт 3.1 в следующей редакции: "3.1. Ежемесячная арендная плата за аренду арендованного имущества (далее - арендная плата) с 01.01.2015 составляет: ФПЧО: 314 006,6 руб. * 9 /10 доли = 282 605,94 руб./ мес., в том числе НДС; ФПРФ: 314 006,6 руб. * 1/10 доли = 31 400,66 руб./ мес., в том числе НДС." (с учетом уточнения встречных исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), л.д. 148-149).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2015 (резолютивная часть от 19.10.2015) первоначальный иск Федерации профсоюзов Челябинской области удовлетворен, в удовлетворении встречного иска общества "Санаторий "Кисегач" отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Санаторий "Кисегач" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
Апеллянт полагает, что судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, представленным ответчиком в обоснование встречного иска и факта существенного изменения обстоятельств, влекущих изменение договора аренды в судебном порядке. В частности, ответчик фактически не использует два нежилых здания в своей хозяйственной деятельности, чем нарушается основная цель договора аренды - использование имущества арендатором, ввиду чего договор аренды на действующих условиях является явно обременительным для ответчика, что нарушает баланс интересов сторон, поскольку фактически приводит к извлечению арендодателем преимуществ из своего незаконного положения. Апеллянт ссылается на то, что истец уклоняется от мирного урегулирования спора на взаимоприемлемых условиях, при которых настоящий судебный спор будет исчерпан.
Федерация профсоюзов Челябинской области представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившегося лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Федерацией профсоюзов Челябинской области, Федерацией независимых профсоюзов России (арендодатели) и обществом "Санаторий "Кисегач" (арендатор) подписан договор аренды от 12.08.2013 N 20 (л.д. 11-20), по условиям п. 1.1 которого арендодатели передают арендатору во временное владение и пользование (аренду) следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач (далее - арендованное имущество):
- - нежилое здание - спальный корпус N 1, Литер 4Бб, площадь: общая 2 792,5 кв. м, условный номер 74-74-38/058/2007-128;
- - нежилое здание - спальный корпус N 2, Литер 103, площадь: общая 845,1 кв. м, условный номер 74-74-38/058/2007-129;
- - нежилое здание - корпус N 5, Литер Д, площадь: общая 1 291,3 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2007-205;
- - нежилое здание - спальный корпус N 6, Литер 3Ббб1, площадь: общая 1 675,2 кв. м, условный номер 74-74-38/058/2007-131;
- - нежилое здание - котельная центральная, Литер РР1Р2, площадь: общая 460,0 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-189;
- - нежилое здание - склады (материальный, продуктовый), Литер ФФ1Ф2, площадь: общая 651,1 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-191;
- - нежилое здание - овощехранилище, Литер ЦЦ1, площадь: общая 543,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-186;
- - нежилое здание - водопроводная насосная станция, Литер Хх1, площадь: общая 98,4 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-200;
- - нежилое здание - механический цех, Литер ТТ1, площадь: общая 577,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-185;
- - помещение, площадью 1 739 кв. м, расположенное в цокольном этаже и на втором этаже объекта: нежилое здание - лечебный корпус, Литер Бб1б2, площадь: общая 2 687 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-202.
Согласно п. 1.3. указанного договора аренды арендованное имущество предоставлено для оказания санаторно-курортных, медицинских, гостиничных услуг гражданам.
В силу п. 1.4 договора аренды и представленных к дело свидетельств о государственной регистрации (л.д. 25-34) арендованное имущество принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности в соотношении: Федерация профсоюзов Челябинской области - 9/10 доли в праве, Федерация независимых профсоюзов России - 1/10 доли в праве.
Срок аренды арендованного имущества исчисляется со дня передачи имущества арендодателями арендатору по акту приема-передачи и истекает 31.12.2018 (п. 2.1. договора аренды).
Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что ежемесячная арендная плата за аренду арендованного имущества составляет 400 000 руб.
Арендную плату за аренду арендуемого имущества арендатор оплачивает ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным месяцем, путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей по выставленным счетам (п. 3.2. договора аренды).
Согласно п. 3.5 договора аренды арендная плата уплачивается арендатором в долях, пропорционально долям арендодателей в праве общей долевой собственности на арендованное имущество.
В пункте 6.3 договора аренды установлено, что в случае несвоевременного внесения (нарушения сроков уплаты) арендной платы арендатор обязан уплатить каждому арендодателю при получении требования об этом пени в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи от 12.08.2013 поименованное в п. 1.1 договора аренды от 12.08.2013 N 20 недвижимое имущество передано в аренду обществу "Санаторий "Кисегач" (л.д. 22-23).
Договор аренды от 12.08.2013 N 20 зарегистрирован 12.09.2013, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (л.д. 21 оборот).
Письмом от 03.02.2015 N 46 общество "Санаторий "Кисегач" сообщило арендодателям о том, что фактически не использует часть объектов недвижимости для оказания санаторно-курортных, медицинских, гостиничных услуг гражданам и готово досрочно освободить нежилое здание - склады (материальный, продуктовый), литер ФФ1Ф2, общей площадью 651,1 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-191, нежилое здание - овощехранилище, литер ЦЦ1, общей площадью 543,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-186, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, Южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач, по акту приема-передачи (л.д. 70, 98-99).
Согласно справке по результатам обследования объектов собственности Федерации профсоюзов Челябинской области, расположенных на территории общества "Санаторий Кисегач", от 19.06.2015, установлено, что помещение овощехранилища используется арендатором для хранения оборудования, вещей, требуется ремонт фасада, текущий ремонт внутренней отделки помещения, санаторием осуществляется недельный закуп продуктов питания; в отношении складов материального и продуктового - что помещение используется арендатором для хранения оборудования, вещей, посуды в коробках, требуется ремонт фасада, текущий ремонт внутренней отделки помещения (л.д. 103-104, 106-108).
Неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование арендуемым недвижимым имуществом, послужило поводом для обращения Федерации профсоюзов Челябинской области в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском.
Ссылаясь на фактическое неиспользование части объектов по договору аренды от 12.08.2013 N 20 ввиду отсутствия хозяйственной необходимости, и вследствие этого - на наличие оснований для перерасчета арендной платы, общество "Санаторий Кисегач" обратилось в суд со встречным иском к Федерации профсоюзов Челябинской области и Федерации независимых профсоюзов России.
Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательства по оплате арендной платы по действующему договору аренды. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из отсутствия правовых оснований, предусмотренных ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), для изменения условий договора аренды по решению суда.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы общества "Санаторий Кисегач", арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между Федерацией профсоюзов Челябинской области, Федерацией независимых профсоюзов России (арендодатели) и обществом "Санаторий "Кисегач" (арендатор) оформлен договор аренды от 12.08.2013 N 20 (л.д. 11-20), по условиям которого ответчику во временное владение и пользование (аренду) для оказания санаторно-курортных, медицинских, гостиничных услуг гражданам на срок до 31.12.2018 были переданы объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач, за плату, ежемесячный размер которой составляет 400 000 руб.
Договор аренды от 12.08.2013 N 20 зарегистрирован (л.д. 21 оборот).
Действительность и заключенность договора аренды сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), в силу чего апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных отношений по аренде недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В силу того же пункта ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По смыслу изложенных правовых норм, арендатор вправе требовать от арендодателя расторжения договора аренды полностью или в части при наличии условий, установленных п. 2 ст. 450 ГК РФ, либо вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или в части, если такой отказ предоставлен арендатору ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Условиями договора аренды от 12.08.2013 N 20, в частности п. п. 4.1 - 4.3, 7.1 - 7.4 данного договора, не предусмотрен односторонний отказ арендатора от договора аренды.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на п. 4.1.18 договора аренды не могут быть признаны обоснованными, так как названное условие договора предусматривает обязанность арендатора возвратить арендодателям арендованное имущество по акту приема-передачи при досрочном освобождении арендованного имущества, что по существу является детализацией предусмотренной ст. 622 ГК РФ обязанности арендатора по возврату имущества, и не может быть расценено как основание для понуждения арендодателя к изменению условий аренды.
На основании ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пунктом 2 этой же статьи установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, отсутствие одного из перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ условий является самостоятельным основанием для отказа в расторжении или изменении договора ввиду существенно изменившихся обстоятельств.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Однако, обществом "Санаторий "Кисегач" не представлено в дело доказательств наличия обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451, ст. 620 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора аренды от 12.08.2013 N 20 по инициативе арендатора.
Доводы ответчика о том, что арендатор фактически не использует два нежилых здания в своей хозяйственной деятельности, чем нарушается основная цель договора аренды - использование имущества арендатором, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку названное обстоятельство по смыслу выше цитированных правовых норм не является само по себе основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора и без согласия арендодателей, так как не является объективным подтверждением существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.
При этом коллегия отмечает, что в силу п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения в порядке ст. 622 ГК РФ не является основанием для признания договора аренды прекращенным и основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Доказательства того, что невозможность использования нежилого здания - складов (материальный, продуктовый), литер ФФ1Ф2, общей площадью 651,1 кв. м, и нежилого здания - овощехранилища, литер ЦЦ1, общей площадью 543,9 кв. м, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, Южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач, обусловлена ненадлежащим исполнением арендодателями своих обязательств арендодателей, обществом "Санаторий "Кисегач" также не представлены.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия отклоняет доводы апеллянта о ненадлежащей оценке представленных им доказательств неиспользования части арендуемого имущества (фототаблицы, товарные накладные, штатное расписание), поскольку указанные обстоятельства не имеют правового значения.
Ссылки апеллянта на фактическую невозможность использования объектов по назначению и в соответствии с целями договора отклоняются апелляционным судом как неподтвержденные и противоречащие материалам дела, в частности справке по результатам обследования объектов собственности Федерации профсоюзов Челябинской области, расположенных на территории общества "Санаторий Кисегач", от 19.06.2015, согласно которой установлен факт использования арендатором помещений овощехранилища складов материального и продуктового (л.д. 106-108).
Кроме того, по смыслу ст. 611, 612, 616 ГК РФ невозможность использования арендатором имущества может являться основанием для применения мер правового реагирования только в случае, если невозможность такого использования явилась следствием неправомерных действий арендодателя, в то время как таких доказательств в деле не имеется.
Обременительность договора аренды на действующих условиях, на что указывает апеллянт в своей жалобе, по смыслу ст. 451 ГК РФ, не является основанием для его изменения по решению суда, поскольку является элементом предпринимательского риска ответчика, являющегося коммерческой организацией, который в силу абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ не может быть возложен на контрагента стороны договора.
При таких обстоятельствах предусмотренных законом или договором оснований для досрочного прекращения договора аренды от 12.08.2013 N 20 и возврата части объектов недвижимости арендодателю, а также для внесения соответствующих изменений в договор аренды судом не установлено.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 3.1 договора аренды стороны установили, что ежемесячная арендная плата за аренду арендованного имущества составляет 400 000 руб.
Арендную плату за аренду арендуемого имущества арендатор оплачивает ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным месяцем, путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей по выставленным счетам (п. 3.2. договора аренды).
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку общество "Санаторий Кисегач" по акту приема-передачи от 12.08.2013 приняло без замечаний и возражений поименованное в п. 1.1 договора аренды от 12.08.2013 N 20 недвижимое имущество (л.д. 22-23), он обязан оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы.
В обоснование заявленных исковых требований Федерация профсоюзов Челябинской области сослалась на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 в сумме 2 940 000 руб.
Доказательства, подтверждающие отсутствие у ответчика указанной задолженности по арендной плате, обществом "Санаторий Кисегач" суду не представлены.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования Федерация профсоюзов Челябинской области о взыскании задолженности по арендной плате.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В пункте п. 6.3 договора аренды стороны согласовали, что в случае несвоевременного внесения (нарушения сроков уплаты) арендной платы арендатор обязан уплатить каждому арендодателю при получении требования об этом пени в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендных платежей по рассматриваемому договору аренды, суд первой инстанции также правомерно взыскал с ответчика предусмотренные договором пени в заявленном истцом размере.
Доводы апеллянта о злоупотреблении истцом своими правами и извлечении преимуществ из своего незаконного положения в силу получения арендной платы за фактически неиспользуемое ответчиком имущество, подлежат отклонению, поскольку реализация истцом своих договорных правомочий как арендодателя по договору аренды не может быть расценено как злоупотребление правом.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2015 по делу N А76-18146/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Кисегач" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.01.2016 N 18АП-15831/2015 ПО ДЕЛУ N А76-18146/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 января 2016 г. N 18АП-15831/2015
Дело N А76-18146/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Кисегач" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2015 по делу N А76-18146/2015 (судья Первых Н.А.).
В заседании приняли участие представители:
Челябинского областного союза организаций профсоюзов "Федерация профсоюзов Челябинской области" - Рябцева Т.И. (доверенность от 31.12.2015),
общества с ограниченной ответственностью "Санаторий Кисегач" - Петрушенко А.В. (доверенность от 01.01.2016).
Челябинский областной союз организаций профсоюзов "Федерация профсоюзов Челябинской области" (далее - Федерация профсоюзов Челябинской области, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий "Кисегач" (далее - общество "Санаторий "Кисегач", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.08.2013 N 20 за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 в сумме 2 940 000 руб., пени за период с 11.11.2014 по 30.06.2015 в размере 310 728,64 руб.
Определением суда от 24.07.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора по первоначальному иску, привлечен Общероссийский союз "Федерация независимых профсоюзов России" (далее - Федерация независимых профсоюзов России).
Общество "Санаторий "Кисегач" обратилось в суд первой инстанции со встречным иском к Федерации профсоюзов Челябинской области и Федерации независимых профсоюзов России об обязании принять объекты аренды - нежилое здание - склады (материальный, продуктовый), литер ФФ1Ф2, общей площадью 651,1 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-191, нежилое здание - овощехранилище, литер ЦЦ1, общей площадью 543,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-186, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, Южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач, по акту приема-передачи (возврата) от 01.01.2015; внести изменения в договор аренды от 12.08.2013 N 20, исключить из договора пп. 1.1.6, 1.1.7, следующие объекты недвижимого имущества (арендованное имущество): нежилое здание - склады (материальный, продуктовый), литер ФФ1Ф2, общей площадью 651,1 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-191, нежилое здание - овощехранилище, литер ЦЦ1, общей площадью 543,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-186, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, Южный берег озера Кисегач; внести изменения в договор аренды от 12.08.2013 N 20, изложить пункт 3.1 в следующей редакции: "3.1. Ежемесячная арендная плата за аренду арендованного имущества (далее - арендная плата) с 01.01.2015 составляет: ФПЧО: 314 006,6 руб. * 9 /10 доли = 282 605,94 руб./ мес., в том числе НДС; ФПРФ: 314 006,6 руб. * 1/10 доли = 31 400,66 руб./ мес., в том числе НДС." (с учетом уточнения встречных исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), л.д. 148-149).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2015 (резолютивная часть от 19.10.2015) первоначальный иск Федерации профсоюзов Челябинской области удовлетворен, в удовлетворении встречного иска общества "Санаторий "Кисегач" отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Санаторий "Кисегач" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
Апеллянт полагает, что судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, представленным ответчиком в обоснование встречного иска и факта существенного изменения обстоятельств, влекущих изменение договора аренды в судебном порядке. В частности, ответчик фактически не использует два нежилых здания в своей хозяйственной деятельности, чем нарушается основная цель договора аренды - использование имущества арендатором, ввиду чего договор аренды на действующих условиях является явно обременительным для ответчика, что нарушает баланс интересов сторон, поскольку фактически приводит к извлечению арендодателем преимуществ из своего незаконного положения. Апеллянт ссылается на то, что истец уклоняется от мирного урегулирования спора на взаимоприемлемых условиях, при которых настоящий судебный спор будет исчерпан.
Федерация профсоюзов Челябинской области представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившегося лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Федерацией профсоюзов Челябинской области, Федерацией независимых профсоюзов России (арендодатели) и обществом "Санаторий "Кисегач" (арендатор) подписан договор аренды от 12.08.2013 N 20 (л.д. 11-20), по условиям п. 1.1 которого арендодатели передают арендатору во временное владение и пользование (аренду) следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач (далее - арендованное имущество):
- - нежилое здание - спальный корпус N 1, Литер 4Бб, площадь: общая 2 792,5 кв. м, условный номер 74-74-38/058/2007-128;
- - нежилое здание - спальный корпус N 2, Литер 103, площадь: общая 845,1 кв. м, условный номер 74-74-38/058/2007-129;
- - нежилое здание - корпус N 5, Литер Д, площадь: общая 1 291,3 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2007-205;
- - нежилое здание - спальный корпус N 6, Литер 3Ббб1, площадь: общая 1 675,2 кв. м, условный номер 74-74-38/058/2007-131;
- - нежилое здание - котельная центральная, Литер РР1Р2, площадь: общая 460,0 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-189;
- - нежилое здание - склады (материальный, продуктовый), Литер ФФ1Ф2, площадь: общая 651,1 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-191;
- - нежилое здание - овощехранилище, Литер ЦЦ1, площадь: общая 543,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-186;
- - нежилое здание - водопроводная насосная станция, Литер Хх1, площадь: общая 98,4 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-200;
- - нежилое здание - механический цех, Литер ТТ1, площадь: общая 577,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-185;
- - помещение, площадью 1 739 кв. м, расположенное в цокольном этаже и на втором этаже объекта: нежилое здание - лечебный корпус, Литер Бб1б2, площадь: общая 2 687 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-202.
Согласно п. 1.3. указанного договора аренды арендованное имущество предоставлено для оказания санаторно-курортных, медицинских, гостиничных услуг гражданам.
В силу п. 1.4 договора аренды и представленных к дело свидетельств о государственной регистрации (л.д. 25-34) арендованное имущество принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности в соотношении: Федерация профсоюзов Челябинской области - 9/10 доли в праве, Федерация независимых профсоюзов России - 1/10 доли в праве.
Срок аренды арендованного имущества исчисляется со дня передачи имущества арендодателями арендатору по акту приема-передачи и истекает 31.12.2018 (п. 2.1. договора аренды).
Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что ежемесячная арендная плата за аренду арендованного имущества составляет 400 000 руб.
Арендную плату за аренду арендуемого имущества арендатор оплачивает ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным месяцем, путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей по выставленным счетам (п. 3.2. договора аренды).
Согласно п. 3.5 договора аренды арендная плата уплачивается арендатором в долях, пропорционально долям арендодателей в праве общей долевой собственности на арендованное имущество.
В пункте 6.3 договора аренды установлено, что в случае несвоевременного внесения (нарушения сроков уплаты) арендной платы арендатор обязан уплатить каждому арендодателю при получении требования об этом пени в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи от 12.08.2013 поименованное в п. 1.1 договора аренды от 12.08.2013 N 20 недвижимое имущество передано в аренду обществу "Санаторий "Кисегач" (л.д. 22-23).
Договор аренды от 12.08.2013 N 20 зарегистрирован 12.09.2013, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (л.д. 21 оборот).
Письмом от 03.02.2015 N 46 общество "Санаторий "Кисегач" сообщило арендодателям о том, что фактически не использует часть объектов недвижимости для оказания санаторно-курортных, медицинских, гостиничных услуг гражданам и готово досрочно освободить нежилое здание - склады (материальный, продуктовый), литер ФФ1Ф2, общей площадью 651,1 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-191, нежилое здание - овощехранилище, литер ЦЦ1, общей площадью 543,9 кв. м, условный номер 74-74-38/009/2008-186, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, Южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач, по акту приема-передачи (л.д. 70, 98-99).
Согласно справке по результатам обследования объектов собственности Федерации профсоюзов Челябинской области, расположенных на территории общества "Санаторий Кисегач", от 19.06.2015, установлено, что помещение овощехранилища используется арендатором для хранения оборудования, вещей, требуется ремонт фасада, текущий ремонт внутренней отделки помещения, санаторием осуществляется недельный закуп продуктов питания; в отношении складов материального и продуктового - что помещение используется арендатором для хранения оборудования, вещей, посуды в коробках, требуется ремонт фасада, текущий ремонт внутренней отделки помещения (л.д. 103-104, 106-108).
Неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование арендуемым недвижимым имуществом, послужило поводом для обращения Федерации профсоюзов Челябинской области в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском.
Ссылаясь на фактическое неиспользование части объектов по договору аренды от 12.08.2013 N 20 ввиду отсутствия хозяйственной необходимости, и вследствие этого - на наличие оснований для перерасчета арендной платы, общество "Санаторий Кисегач" обратилось в суд со встречным иском к Федерации профсоюзов Челябинской области и Федерации независимых профсоюзов России.
Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательства по оплате арендной платы по действующему договору аренды. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из отсутствия правовых оснований, предусмотренных ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), для изменения условий договора аренды по решению суда.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы общества "Санаторий Кисегач", арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между Федерацией профсоюзов Челябинской области, Федерацией независимых профсоюзов России (арендодатели) и обществом "Санаторий "Кисегач" (арендатор) оформлен договор аренды от 12.08.2013 N 20 (л.д. 11-20), по условиям которого ответчику во временное владение и пользование (аренду) для оказания санаторно-курортных, медицинских, гостиничных услуг гражданам на срок до 31.12.2018 были переданы объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач, за плату, ежемесячный размер которой составляет 400 000 руб.
Договор аренды от 12.08.2013 N 20 зарегистрирован (л.д. 21 оборот).
Действительность и заключенность договора аренды сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), в силу чего апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных отношений по аренде недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В силу того же пункта ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По смыслу изложенных правовых норм, арендатор вправе требовать от арендодателя расторжения договора аренды полностью или в части при наличии условий, установленных п. 2 ст. 450 ГК РФ, либо вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или в части, если такой отказ предоставлен арендатору ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Условиями договора аренды от 12.08.2013 N 20, в частности п. п. 4.1 - 4.3, 7.1 - 7.4 данного договора, не предусмотрен односторонний отказ арендатора от договора аренды.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на п. 4.1.18 договора аренды не могут быть признаны обоснованными, так как названное условие договора предусматривает обязанность арендатора возвратить арендодателям арендованное имущество по акту приема-передачи при досрочном освобождении арендованного имущества, что по существу является детализацией предусмотренной ст. 622 ГК РФ обязанности арендатора по возврату имущества, и не может быть расценено как основание для понуждения арендодателя к изменению условий аренды.
На основании ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пунктом 2 этой же статьи установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, отсутствие одного из перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ условий является самостоятельным основанием для отказа в расторжении или изменении договора ввиду существенно изменившихся обстоятельств.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Однако, обществом "Санаторий "Кисегач" не представлено в дело доказательств наличия обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451, ст. 620 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора аренды от 12.08.2013 N 20 по инициативе арендатора.
Доводы ответчика о том, что арендатор фактически не использует два нежилых здания в своей хозяйственной деятельности, чем нарушается основная цель договора аренды - использование имущества арендатором, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку названное обстоятельство по смыслу выше цитированных правовых норм не является само по себе основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора и без согласия арендодателей, так как не является объективным подтверждением существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.
При этом коллегия отмечает, что в силу п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения в порядке ст. 622 ГК РФ не является основанием для признания договора аренды прекращенным и основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Доказательства того, что невозможность использования нежилого здания - складов (материальный, продуктовый), литер ФФ1Ф2, общей площадью 651,1 кв. м, и нежилого здания - овощехранилища, литер ЦЦ1, общей площадью 543,9 кв. м, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, Южный берег озера Кисегач, санаторий Кисегач, обусловлена ненадлежащим исполнением арендодателями своих обязательств арендодателей, обществом "Санаторий "Кисегач" также не представлены.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия отклоняет доводы апеллянта о ненадлежащей оценке представленных им доказательств неиспользования части арендуемого имущества (фототаблицы, товарные накладные, штатное расписание), поскольку указанные обстоятельства не имеют правового значения.
Ссылки апеллянта на фактическую невозможность использования объектов по назначению и в соответствии с целями договора отклоняются апелляционным судом как неподтвержденные и противоречащие материалам дела, в частности справке по результатам обследования объектов собственности Федерации профсоюзов Челябинской области, расположенных на территории общества "Санаторий Кисегач", от 19.06.2015, согласно которой установлен факт использования арендатором помещений овощехранилища складов материального и продуктового (л.д. 106-108).
Кроме того, по смыслу ст. 611, 612, 616 ГК РФ невозможность использования арендатором имущества может являться основанием для применения мер правового реагирования только в случае, если невозможность такого использования явилась следствием неправомерных действий арендодателя, в то время как таких доказательств в деле не имеется.
Обременительность договора аренды на действующих условиях, на что указывает апеллянт в своей жалобе, по смыслу ст. 451 ГК РФ, не является основанием для его изменения по решению суда, поскольку является элементом предпринимательского риска ответчика, являющегося коммерческой организацией, который в силу абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ не может быть возложен на контрагента стороны договора.
При таких обстоятельствах предусмотренных законом или договором оснований для досрочного прекращения договора аренды от 12.08.2013 N 20 и возврата части объектов недвижимости арендодателю, а также для внесения соответствующих изменений в договор аренды судом не установлено.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 3.1 договора аренды стороны установили, что ежемесячная арендная плата за аренду арендованного имущества составляет 400 000 руб.
Арендную плату за аренду арендуемого имущества арендатор оплачивает ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным месяцем, путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей по выставленным счетам (п. 3.2. договора аренды).
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку общество "Санаторий Кисегач" по акту приема-передачи от 12.08.2013 приняло без замечаний и возражений поименованное в п. 1.1 договора аренды от 12.08.2013 N 20 недвижимое имущество (л.д. 22-23), он обязан оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы.
В обоснование заявленных исковых требований Федерация профсоюзов Челябинской области сослалась на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 в сумме 2 940 000 руб.
Доказательства, подтверждающие отсутствие у ответчика указанной задолженности по арендной плате, обществом "Санаторий Кисегач" суду не представлены.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования Федерация профсоюзов Челябинской области о взыскании задолженности по арендной плате.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В пункте п. 6.3 договора аренды стороны согласовали, что в случае несвоевременного внесения (нарушения сроков уплаты) арендной платы арендатор обязан уплатить каждому арендодателю при получении требования об этом пени в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендных платежей по рассматриваемому договору аренды, суд первой инстанции также правомерно взыскал с ответчика предусмотренные договором пени в заявленном истцом размере.
Доводы апеллянта о злоупотреблении истцом своими правами и извлечении преимуществ из своего незаконного положения в силу получения арендной платы за фактически неиспользуемое ответчиком имущество, подлежат отклонению, поскольку реализация истцом своих договорных правомочий как арендодателя по договору аренды не может быть расценено как злоупотребление правом.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2015 по делу N А76-18146/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Кисегач" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)