Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Действия, направленные на заключение с истцом основного договора купли-продажи квартиры, ответчиком предприняты не были, от совершения основной сделки он уклоняется, а полученные по предварительному договору денежные средства, переданные ему в качестве задатка, не возвращает.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Панченко Л.В.
А-178г
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Крятова А.Н.,
судей Славской Л.А., Русанова Р.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску Тыченко <данные изъяты> к Б.Е. <данные изъяты> о взыскании двойной суммы задатка; по встречному иску Б.Е. <данные изъяты> к Тыченко <данные изъяты> о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, компенсации морального вреда,
по апелляционной жалобе представителя Т.С. - Б.В.,
по апелляционной жалобе представителя Б.Е. - Т.Е.,
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 13 июля 2016 года, которым постановлено:
"Исковые требования Тыченко <данные изъяты> удовлетворить частично.
Взыскать с Б.Е. <данные изъяты> в пользу Тыченко <данные изъяты> денежные средства <данные изъяты>, возврат госпошлины <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>.
В удовлетворении остальной части требований Тыченко <данные изъяты> отказать.
Встречные исковые требования Б.Е. <данные изъяты> к Тыченко <данные изъяты> о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Т.С. обратился в суд с иском (с учетом уточнения требований) к Б.Е. о взыскании двойной суммы задатка, мотивируя тем, что 21.02.2016 года между ним и Б.Е. был заключен предварительный договор о заключении в будущем сделки купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес> Основной договор ими должен был быть заключен в срок не позднее 30.03.2016 года. По условиям предварительного договора от 21.02.2016 года он (истец) обязался внести задаток в размере <данные изъяты> рублей в момент подписания предварительного договора, а оставшаяся сумма <данные изъяты> рублей подлежала оплате за счет кредитных средств. Задаток в размере <данные изъяты> ответчиком Б.Е. был получен 21.02.2016 года, что подтверждается соответствующей записью в самом предварительном договоре купли-продажи, подписанном ответчиком. Таким образом, письменная форма соглашения о задатке между сторонами была соблюдена.
Однако, действия, направленные на заключение с истцом основного договора купли-продажи квартиры, ответчиком Б.Е. предприняты не были, от совершения основной сделки он уклоняется, а полученные по предварительному договору от 21.02.2016 года денежные средства, переданные ему в качестве задатка, не возвращает.
На основании изложенного, Т.С. просил суд взыскать с Б.Е. в свою пользу задаток в двойном размере (с учетом частичного возврата <данные изъяты> рублей), в сумме <данные изъяты> рублей, а также возврат госпошлины <данные изъяты> рублей.
Б.Е. обратился в суд со встречным иском к Т.С. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 21.02.2016 года, компенсации морального вреда, мотивируя требования тем, что находился с Т.С. в дружеских отношениях. 21.02.2016 года Т.С. обратился к нему с предложением подписать предварительный договор купли-продажи квартиры от 21.02.2016 года для получения им в банке кредитных денежных средств. При заключении предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры по <адрес> была умышленно завышена, а также увеличена сумма задатка. Стороны заключать основной договор купли-продажи квартиры в будущем не планировали. Он (Б.Е.) продавать свою квартиру не был намерен, а денежные средства, указанные в договоре как полученные в качестве задатка от Т.С., фактически не получал. Кроме того, квартира по <адрес> находится в залоге у банка, о чем было известно Т.С. Полагает, что оспариваемый договор был заключен под действием обмана и злоупотребления доверием со стороны Т.С., который воспользовался юридической неграмотностью ответчика и длительными дружескими доверительными отношениями между ними. Недобросовестными действиями Т.С. причинил Б.Е. нравственные страдания вследствие боязни лишиться единственного жилья, потери места работы и источника дохода, предательством друга.
На основании изложенного Б.Е. просил суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 21.02.2016 года недействительным, взыскать с Т.С. в свою пользу компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей, государственную пошлину <данные изъяты> рублей.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Т.С. - Б.В. просит решение суда изменить в части удовлетворенных требований Т.В., которые полагает необходимым удовлетворить в полном объеме, поскольку суд неправильно применил норму материального права без учета всех установленных по делу обстоятельств, имеющих значение для дела. Выражает несогласие с выводом суда о прекращении действий условий договора об уплате задатка. Указывает, что действующим законодательством не исключена возможность обеспечения задатком предварительного договора и применения обеспечительной функции задатка, в частности потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Прекращение обязательства по заключению основного договора купли-продажи в установленный срок не влечет прекращение обязательств по уплате двойной суммы задатка. Также не согласна с выводом суда о том, что за неисполнение договора ответственны обе стороны, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела, из которых следует, что именно ответчик не предпринял необходимых действий и заключение основного договора стало невозможным в связи с виновными действиями последнего, допустившего нарушение условий предварительного договора купли-продажи, поскольку до настоящего времени квартира находится в залоге у Банка.
В апелляционной жалобе представитель Б.Е. - Т.Е. просит решение суда изменить, отменив его в части удовлетворенных частично требований Т.С., поскольку стороной истца не представлено доказательств уплаты им задатка, отсутствуют расписки, подтверждающие факт получения Б.Е. денежных средств по предварительному договору купли-продажи. Полагает, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, в связи с чем условия, отраженные в пункте 3.1 предварительного договора о том, что "сумма задатка <данные изъяты> рублей получены Покупателем полностью" нельзя истолковывать, как "сумма задатка получена Продавцом".
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя Т.С. - Б.В. и представителя Б.Е. - Т.Е., поддержавших свои апелляционные жалобы и возражавших против доводов жалоб противной стороны, обсудив доводы апелляционных жалоб, а также вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся истца и ответчика, надлежаще извещенных о времени и месте апелляционного рассмотрения дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по делу судебное постановление отвечает указанным требованиям.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ (в редакции ФЗ от 08.03.2015 года N 42-ФЗ), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ (в редакции ФЗ от 08.03.2015 года N 42-ФЗ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (часть 1).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (часть 2).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (часть 3).
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (часть 4).
В соответствии со ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 настоящего Кодекса) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и верно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований Т.С. и об отказе в удовлетворении встречного иска Б.Е.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 21 февраля 2016 года между Б.Е. (Продавцом) и Т.С. (Покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 114,3 кв. м, расположенной по адресу: <адрес> Цена отчуждаемой недвижимости определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей. При этом, между сторонами была достигнута договоренность о том, что "Покупатель" в момент заключения договора оплачивает в качестве задатка сумму в размере <данные изъяты> рублей, а сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается за счет кредитных средств.
На момент подписания договора сумма задатка <данные изъяты> рублей получена покупателем полностью (пункт 3.1 Договора).
В силу пункта 5 указанного Договора, сторонами согласована предполагаемая дата заключения основного договора купли-продажи - в срок до 30 марта 2016 года.
Согласно п. п. 6, 7 договора (стр. 1-2) стороны в соответствии со ст. ст. 380 - 381 ГК РФ предусмотрели в качестве договорного способа обеспечения - компенсацию в виде уплаты двойной суммы задатка.
В соответствии с пунктом 8 Договора, продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора, квартира не продана, не заложена, обязательствами третьих лиц не обременена.
В установленный договором срок до 30 марта 2016 года основной договор купли-продажи, указанной в предварительном договоре от 21 февраля 2016 года, между сторонами предварительного договора купли-продажи Б.Е. и Т.С. не был заключен.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, жилое помещение - квартира <адрес> принадлежит на праве собственности Б.Е. с ограничением (обременением) права в виде ипотеки.
По смыслу ст. 380 ГК РФ (в действующей редакции), задатком является часть денежной суммы, передаваемой стороной договора в счет уплаты полной стоимости приобретаемого имущества, одновременно подтверждающая намерение стороны в заключении договора.
При заключении договора соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме с указанием последствий для каждой из сторон при неисполнении условий договора. При этом, стороны договора должны понимать, что если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка.
Согласно пункту 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.
Удовлетворяя частично иск Т.С., суд первой инстанции указал, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости заключен не был, указанный в предварительном договоре объект недвижимости в собственность Т.С. не перешел. За неисполнение условий договора ответственны обе стороны, которые никаких действий к заключению основного договора не предприняли, предложений заключить основной договор купли-продажи друг другу не направляли. При этом, суд признал требуемую Т.С. денежную сумму авансом, взыскав ее в размере фактически переданных денежных средств при отсутствии правовых оснований для взыскания указанной суммы как задатка в двойном размере.
Судебная коллегия находит выводы суда верными, соответствующими обстоятельствам дела. Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права.
Так, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы Б.Е. о неполучении им денежных средств в размере <данные изъяты> руб. ввиду отсутствия расписки, подтверждающей факт передачи денежной суммы, поскольку отсутствие расписки в получении последним спорной суммы в размере <данные изъяты> рублей правового значения не имеет. Предварительный договор от 21 февраля 2016 года по своему содержанию одновременно включает условия о передаче сторонами денежных средств. Указанный договор подписан сторонами, его условия ими были согласованы.
Разрешая встречные требования Б.Е. и отказывая в их удовлетворении суд первой инстанции исходя из положений ч. 2 ст. 179 ГК РФ, пришел к верному выводу о том, что последним в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств совершения оспариваемой им сделки под влиянием обмана, поскольку сам Б.Е. в суде не отрицал того факта, что ему было понятно, что он подписывает 21 февраля 2016 года именно предварительный договор купли-продажи своей квартиры, знал стоимость квартиры, определенную договором, не оспаривал добровольность подписания договора, отсутствие со стороны Т.С. препятствий для ознакомления с текстом договора. Достоверных доказательств, подтверждающих факт неполучения от Т.С. денежных средств, Б.Е. суду не представлено. Кроме того, судом было принято во внимание, что в случае несогласия с условиями спорного договора Б.Е. вправе был воздержаться от его подписания и не был лишен возможности обратиться к квалифицированной помощи юриста.
Соглашаясь с выводами суда, судебная коллегия считает необходимым отметить, что на дату подписания сторонами спора предварительного договора от 21.02.2016 года у Т.С. фактически имелись денежные средства, которые он за день до этого выручил от продажи Б.Е. своей квартиры по <адрес>, которая по стоимости даже превышала размер полученного от Т.С. задатка по предварительному договору (<данные изъяты> руб.). Факт приобретения накануне у Т.С. указанной квартиры сторона ответчика-истца Б.Е. не отрицала как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, а представитель Б.Е. - Т.Е. пояснил в суде апелляционной инстанции, что переход права собственности от Т.С. к Б.Е. на указанную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке и в настоящее время Б.Е. является собственником квартиры <адрес>.
Учитывая, что требования Б.Е. о взыскании компенсации морального вреда являются производными от основного требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, в удовлетворении которого судом правомерно отказано, правовых оснований для удовлетворения указанных требований у суда не имелось.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, оценка которых произведена судом по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Судебной коллегией отклоняется довод апелляционной жалобы представителя Б.Е. - Т.Е. о неправильном толковании судом первой инстанции содержания предварительного договора.
Так в соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в пункте первом названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи от 21.02.2016 года следует, что покупатель оплачивает стоимость квартиры путем внесения задатка в момент заключения спорного договора в размере <данные изъяты> рублей, и <данные изъяты> рублей за счет кредитных средств. Следовательно, при сопоставлении условий и смысла договора в целом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что непосредственно покупатель Т.С. на момент заключения предварительного договора оплатил сумму задатка, а продавец Б.Е. на момент заключения предварительного договора получил сумму задатка.
Отклоняя довод апелляционной жалобы представителя Т.С. - Б.В., не согласившейся с выводами суда, квалифицировавшим переданные ее доверителем Б.Е. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в качестве аванса, а не задатка, судебная коллегия считает необходимым указать на недоказанность по делу факт несовершения сторонами спора основного договора купли-продажи в отношении квартиры по <адрес> по вине какой-либо из сторон договора, поскольку, как в установленный предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи, так и непосредственно после его истечения стороны не обратились друг к другу с какими-либо письменными претензиями или предложениями (офертой) о заключении основного договора, либо с заявлением в суд о понуждении к заключению основного договора, в то время как срок действия предварительного договора уже закончился, а потому верен вывод суда о том, что за неисполнение предварительного договора ответственны обе стороны предварительного договора. При таких обстоятельствах, переданную Т.С. сумма Б.Е. в качестве обеспечительного платежа не может расцениваться в качестве задатка, а фактически является авансом. К такому выводу верно пришел суд первой инстанции.
Иные доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, явившихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой судом представленных по делу доказательств, вследствие чего не могут быть удовлетворены.
При проверке законности и обоснованности решения по настоящему делу в апелляционном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства, являющихся основанием к отмене обжалуемого решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 13 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Т.С. - Б.В., представителя Б.Е. - Т.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.10.2016 ПО ДЕЛУ N 33-13867/2016
Требование: О взыскании двойной суммы задатка.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Действия, направленные на заключение с истцом основного договора купли-продажи квартиры, ответчиком предприняты не были, от совершения основной сделки он уклоняется, а полученные по предварительному договору денежные средства, переданные ему в качестве задатка, не возвращает.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. по делу N 33-13867/2016
Судья Панченко Л.В.
А-178г
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Крятова А.Н.,
судей Славской Л.А., Русанова Р.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску Тыченко <данные изъяты> к Б.Е. <данные изъяты> о взыскании двойной суммы задатка; по встречному иску Б.Е. <данные изъяты> к Тыченко <данные изъяты> о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, компенсации морального вреда,
по апелляционной жалобе представителя Т.С. - Б.В.,
по апелляционной жалобе представителя Б.Е. - Т.Е.,
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 13 июля 2016 года, которым постановлено:
"Исковые требования Тыченко <данные изъяты> удовлетворить частично.
Взыскать с Б.Е. <данные изъяты> в пользу Тыченко <данные изъяты> денежные средства <данные изъяты>, возврат госпошлины <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>.
В удовлетворении остальной части требований Тыченко <данные изъяты> отказать.
Встречные исковые требования Б.Е. <данные изъяты> к Тыченко <данные изъяты> о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Т.С. обратился в суд с иском (с учетом уточнения требований) к Б.Е. о взыскании двойной суммы задатка, мотивируя тем, что 21.02.2016 года между ним и Б.Е. был заключен предварительный договор о заключении в будущем сделки купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес> Основной договор ими должен был быть заключен в срок не позднее 30.03.2016 года. По условиям предварительного договора от 21.02.2016 года он (истец) обязался внести задаток в размере <данные изъяты> рублей в момент подписания предварительного договора, а оставшаяся сумма <данные изъяты> рублей подлежала оплате за счет кредитных средств. Задаток в размере <данные изъяты> ответчиком Б.Е. был получен 21.02.2016 года, что подтверждается соответствующей записью в самом предварительном договоре купли-продажи, подписанном ответчиком. Таким образом, письменная форма соглашения о задатке между сторонами была соблюдена.
Однако, действия, направленные на заключение с истцом основного договора купли-продажи квартиры, ответчиком Б.Е. предприняты не были, от совершения основной сделки он уклоняется, а полученные по предварительному договору от 21.02.2016 года денежные средства, переданные ему в качестве задатка, не возвращает.
На основании изложенного, Т.С. просил суд взыскать с Б.Е. в свою пользу задаток в двойном размере (с учетом частичного возврата <данные изъяты> рублей), в сумме <данные изъяты> рублей, а также возврат госпошлины <данные изъяты> рублей.
Б.Е. обратился в суд со встречным иском к Т.С. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 21.02.2016 года, компенсации морального вреда, мотивируя требования тем, что находился с Т.С. в дружеских отношениях. 21.02.2016 года Т.С. обратился к нему с предложением подписать предварительный договор купли-продажи квартиры от 21.02.2016 года для получения им в банке кредитных денежных средств. При заключении предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры по <адрес> была умышленно завышена, а также увеличена сумма задатка. Стороны заключать основной договор купли-продажи квартиры в будущем не планировали. Он (Б.Е.) продавать свою квартиру не был намерен, а денежные средства, указанные в договоре как полученные в качестве задатка от Т.С., фактически не получал. Кроме того, квартира по <адрес> находится в залоге у банка, о чем было известно Т.С. Полагает, что оспариваемый договор был заключен под действием обмана и злоупотребления доверием со стороны Т.С., который воспользовался юридической неграмотностью ответчика и длительными дружескими доверительными отношениями между ними. Недобросовестными действиями Т.С. причинил Б.Е. нравственные страдания вследствие боязни лишиться единственного жилья, потери места работы и источника дохода, предательством друга.
На основании изложенного Б.Е. просил суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 21.02.2016 года недействительным, взыскать с Т.С. в свою пользу компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей, государственную пошлину <данные изъяты> рублей.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Т.С. - Б.В. просит решение суда изменить в части удовлетворенных требований Т.В., которые полагает необходимым удовлетворить в полном объеме, поскольку суд неправильно применил норму материального права без учета всех установленных по делу обстоятельств, имеющих значение для дела. Выражает несогласие с выводом суда о прекращении действий условий договора об уплате задатка. Указывает, что действующим законодательством не исключена возможность обеспечения задатком предварительного договора и применения обеспечительной функции задатка, в частности потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Прекращение обязательства по заключению основного договора купли-продажи в установленный срок не влечет прекращение обязательств по уплате двойной суммы задатка. Также не согласна с выводом суда о том, что за неисполнение договора ответственны обе стороны, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела, из которых следует, что именно ответчик не предпринял необходимых действий и заключение основного договора стало невозможным в связи с виновными действиями последнего, допустившего нарушение условий предварительного договора купли-продажи, поскольку до настоящего времени квартира находится в залоге у Банка.
В апелляционной жалобе представитель Б.Е. - Т.Е. просит решение суда изменить, отменив его в части удовлетворенных частично требований Т.С., поскольку стороной истца не представлено доказательств уплаты им задатка, отсутствуют расписки, подтверждающие факт получения Б.Е. денежных средств по предварительному договору купли-продажи. Полагает, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, в связи с чем условия, отраженные в пункте 3.1 предварительного договора о том, что "сумма задатка <данные изъяты> рублей получены Покупателем полностью" нельзя истолковывать, как "сумма задатка получена Продавцом".
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя Т.С. - Б.В. и представителя Б.Е. - Т.Е., поддержавших свои апелляционные жалобы и возражавших против доводов жалоб противной стороны, обсудив доводы апелляционных жалоб, а также вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся истца и ответчика, надлежаще извещенных о времени и месте апелляционного рассмотрения дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по делу судебное постановление отвечает указанным требованиям.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ (в редакции ФЗ от 08.03.2015 года N 42-ФЗ), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ (в редакции ФЗ от 08.03.2015 года N 42-ФЗ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (часть 1).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (часть 2).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (часть 3).
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (часть 4).
В соответствии со ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 настоящего Кодекса) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и верно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований Т.С. и об отказе в удовлетворении встречного иска Б.Е.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 21 февраля 2016 года между Б.Е. (Продавцом) и Т.С. (Покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 114,3 кв. м, расположенной по адресу: <адрес> Цена отчуждаемой недвижимости определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей. При этом, между сторонами была достигнута договоренность о том, что "Покупатель" в момент заключения договора оплачивает в качестве задатка сумму в размере <данные изъяты> рублей, а сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается за счет кредитных средств.
На момент подписания договора сумма задатка <данные изъяты> рублей получена покупателем полностью (пункт 3.1 Договора).
В силу пункта 5 указанного Договора, сторонами согласована предполагаемая дата заключения основного договора купли-продажи - в срок до 30 марта 2016 года.
Согласно п. п. 6, 7 договора (стр. 1-2) стороны в соответствии со ст. ст. 380 - 381 ГК РФ предусмотрели в качестве договорного способа обеспечения - компенсацию в виде уплаты двойной суммы задатка.
В соответствии с пунктом 8 Договора, продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора, квартира не продана, не заложена, обязательствами третьих лиц не обременена.
В установленный договором срок до 30 марта 2016 года основной договор купли-продажи, указанной в предварительном договоре от 21 февраля 2016 года, между сторонами предварительного договора купли-продажи Б.Е. и Т.С. не был заключен.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, жилое помещение - квартира <адрес> принадлежит на праве собственности Б.Е. с ограничением (обременением) права в виде ипотеки.
По смыслу ст. 380 ГК РФ (в действующей редакции), задатком является часть денежной суммы, передаваемой стороной договора в счет уплаты полной стоимости приобретаемого имущества, одновременно подтверждающая намерение стороны в заключении договора.
При заключении договора соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме с указанием последствий для каждой из сторон при неисполнении условий договора. При этом, стороны договора должны понимать, что если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка.
Согласно пункту 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.
Удовлетворяя частично иск Т.С., суд первой инстанции указал, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости заключен не был, указанный в предварительном договоре объект недвижимости в собственность Т.С. не перешел. За неисполнение условий договора ответственны обе стороны, которые никаких действий к заключению основного договора не предприняли, предложений заключить основной договор купли-продажи друг другу не направляли. При этом, суд признал требуемую Т.С. денежную сумму авансом, взыскав ее в размере фактически переданных денежных средств при отсутствии правовых оснований для взыскания указанной суммы как задатка в двойном размере.
Судебная коллегия находит выводы суда верными, соответствующими обстоятельствам дела. Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права.
Так, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы Б.Е. о неполучении им денежных средств в размере <данные изъяты> руб. ввиду отсутствия расписки, подтверждающей факт передачи денежной суммы, поскольку отсутствие расписки в получении последним спорной суммы в размере <данные изъяты> рублей правового значения не имеет. Предварительный договор от 21 февраля 2016 года по своему содержанию одновременно включает условия о передаче сторонами денежных средств. Указанный договор подписан сторонами, его условия ими были согласованы.
Разрешая встречные требования Б.Е. и отказывая в их удовлетворении суд первой инстанции исходя из положений ч. 2 ст. 179 ГК РФ, пришел к верному выводу о том, что последним в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств совершения оспариваемой им сделки под влиянием обмана, поскольку сам Б.Е. в суде не отрицал того факта, что ему было понятно, что он подписывает 21 февраля 2016 года именно предварительный договор купли-продажи своей квартиры, знал стоимость квартиры, определенную договором, не оспаривал добровольность подписания договора, отсутствие со стороны Т.С. препятствий для ознакомления с текстом договора. Достоверных доказательств, подтверждающих факт неполучения от Т.С. денежных средств, Б.Е. суду не представлено. Кроме того, судом было принято во внимание, что в случае несогласия с условиями спорного договора Б.Е. вправе был воздержаться от его подписания и не был лишен возможности обратиться к квалифицированной помощи юриста.
Соглашаясь с выводами суда, судебная коллегия считает необходимым отметить, что на дату подписания сторонами спора предварительного договора от 21.02.2016 года у Т.С. фактически имелись денежные средства, которые он за день до этого выручил от продажи Б.Е. своей квартиры по <адрес>, которая по стоимости даже превышала размер полученного от Т.С. задатка по предварительному договору (<данные изъяты> руб.). Факт приобретения накануне у Т.С. указанной квартиры сторона ответчика-истца Б.Е. не отрицала как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, а представитель Б.Е. - Т.Е. пояснил в суде апелляционной инстанции, что переход права собственности от Т.С. к Б.Е. на указанную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке и в настоящее время Б.Е. является собственником квартиры <адрес>.
Учитывая, что требования Б.Е. о взыскании компенсации морального вреда являются производными от основного требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, в удовлетворении которого судом правомерно отказано, правовых оснований для удовлетворения указанных требований у суда не имелось.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, оценка которых произведена судом по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Судебной коллегией отклоняется довод апелляционной жалобы представителя Б.Е. - Т.Е. о неправильном толковании судом первой инстанции содержания предварительного договора.
Так в соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в пункте первом названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи от 21.02.2016 года следует, что покупатель оплачивает стоимость квартиры путем внесения задатка в момент заключения спорного договора в размере <данные изъяты> рублей, и <данные изъяты> рублей за счет кредитных средств. Следовательно, при сопоставлении условий и смысла договора в целом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что непосредственно покупатель Т.С. на момент заключения предварительного договора оплатил сумму задатка, а продавец Б.Е. на момент заключения предварительного договора получил сумму задатка.
Отклоняя довод апелляционной жалобы представителя Т.С. - Б.В., не согласившейся с выводами суда, квалифицировавшим переданные ее доверителем Б.Е. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в качестве аванса, а не задатка, судебная коллегия считает необходимым указать на недоказанность по делу факт несовершения сторонами спора основного договора купли-продажи в отношении квартиры по <адрес> по вине какой-либо из сторон договора, поскольку, как в установленный предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи, так и непосредственно после его истечения стороны не обратились друг к другу с какими-либо письменными претензиями или предложениями (офертой) о заключении основного договора, либо с заявлением в суд о понуждении к заключению основного договора, в то время как срок действия предварительного договора уже закончился, а потому верен вывод суда о том, что за неисполнение предварительного договора ответственны обе стороны предварительного договора. При таких обстоятельствах, переданную Т.С. сумма Б.Е. в качестве обеспечительного платежа не может расцениваться в качестве задатка, а фактически является авансом. К такому выводу верно пришел суд первой инстанции.
Иные доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, явившихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой судом представленных по делу доказательств, вследствие чего не могут быть удовлетворены.
При проверке законности и обоснованности решения по настоящему делу в апелляционном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства, являющихся основанием к отмене обжалуемого решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 13 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Т.С. - Б.В., представителя Б.Е. - Т.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)