Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича: Петрунина В.А., представителя по доверенности N 31 АБ от 0742776 от 28.08.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У": Рабиевского С.И., представителя по доверенности N 46 АА 0662492 от 09.12.2014;
- от УФПС Курской области - филиала ФГУП "Почта России": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 08.07.2016 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.07.2016) по делу N А08-1294/2016 (судья Шульгина А.Н.) по иску индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича (ИНН 312307774806, ОГРН 313312301400075) к обществу с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ИНН 4632081717, ОГРН 1074632013246) о взыскании 116 477 руб. 25 коп. суммы основного долга по договору аренды нежилого здания от 15.11.2012, 283 736 руб. суммы пени, третье лицо: УФПС Курской области - филиал ФГУП "Почта России",
установил:
индивидуальный предприниматель Вознюк Владимир Андреевич (ИП Вознюк В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ООО "Риэлт-У", ответчик) о взыскании 116 477 руб. 25 коп. основного долга по договору аренды нежилого здания от 15.11.2012 за период с 01.08.2015 по 31.12.2015, 283 736 руб. пени за период с 06.09.2015 по 01.03.2016.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФПС Курской области - филиал ФГУП "Почта России".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 08.07.2016 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.07.2016) заявленные исковые требования удовлетворены в части взыскания 3 261 руб. 35 коп. пени за просрочку платежей за период с 06.10.2015 по 14.01.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Вознюк В.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции третье лицо не явилось.
Дело было рассмотрено в отсутствие его представителя на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ИП Вознюка В.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Риэлт-У" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 15.11.2012 между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания, согласно условиям которого арендодатель передал ответчику - арендатору во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении N 1, а именно нежилое здание - офисное площадью 1 498,1 кв. м, в том числе подвал площадью 770,4 кв. м, первый этаж площадью 727,7 кв. м, расположенное по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. Разумное, проспект Ленина, 9-а.
Согласно пункту 1.2 договора здание передается в аренду в соответствие с целевым назначением - для осуществления арендатором торговой деятельности по реализации непродовольственных товаров.
Пунктом 6.1.1 договора стороны предусмотрели, что за владение и пользование зданием арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату.
Размер арендной платы, порядок его изменения определены в разделе V приложения N 1 к договору аренды. Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды (пункты 6.1.3 - 6.1.4 договора).
По взаимной договоренности сторон с момента подписания договора и передачи здания по акту и до 01.01.2013 арендная плата арендатору не начисляется.
С 01.01.2013 арендная плата начисляется в соответствии с размерами, указанными в разделе V приложения N 1 к договору аренды (пункт 6.1.6 договора).
В соответствии с пунктом 6.1.6 договора обязательства арендатора по уплате арендной платы возникают с момента фактического принятия здания по акту приема-передачи с учетом положений пункта 6.1.4 договора.
Согласно пункту 8.1 договора и раздела VI приложения N 1 к договору аренды срок аренды установлен сторонами в пять лет.
Любые изменения и дополнения к договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме единого документа, подписаны уполномоченными на то представителями сторон и вступают в силу с даты их государственной регистрации (пункт 10.1 договора).
Ответчик принял у истца нежилое здание по акту приема-передачи.
Дополнительным соглашением от 15.04.2014 стороны изменили размер арендной платы.
Дополнительным соглашением от 28.01.2015 стороны на период с 01.02.2015 по 31.12.2015 согласовали снижение арендной ставки за арендуемое нежилое здание на 50 рублей с 361 руб. до 311 руб. за один квадратный метр занимаемой площади в месяц, что в месяц составляет 465 909 руб. 10 коп.
За период с января 2015 по декабрь 2015 года ответчик уплачивал истцу арендную плату в сумме 465 909 руб. 10 коп. ежемесячно.
Истец уведомлением от 13.07.2015 сообщил ответчику об увеличении арендной платы на 5% с августа 2015 года, которая должна быть уплачена не позднее 05.09.2015. Размер ежемесячной арендной платы составил 489 204 руб. 55 коп.
Истец просил учитывать указанное увеличение арендной платы, начиная с августа до декабря 2015 года (л.д. 22).
Указанное уведомление было получено ответчиком 20.07.2015 (л.д. 23, 24).
04.09.2015 истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору, предусматривающее увеличение арендной платы с августа 2015 года до 489 204 руб. 55 коп. ежемесячно, с января 2016 года до 567 854 руб. 80 коп. ежемесячно (л.д. 25, 26).
Указанное уведомление было получено ответчиком 08.09.2015 (л.д. 27, 28).
Поскольку ответчик дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору не подписал и продолжил вносить арендную плату в размере, установленном дополнительным соглашением от 28.01.2015, истец 07.10.2015 повторно направил ответчику дополнительное соглашение от 01.09.2015 (л.д. 38, 39, 40 - 41).
30.11.2015 истец направил ответчику досудебную претензию с требованием об оплате долга (доплаты арендной платы) в сумме 69 886 руб. 35 коп. за август - октябрь 2015 года и суммы пени за просрочку платежей (л.д. 42 - 43, 44).
Ответчик претензию истца оставил без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Отношения сторон урегулированы договором аренды нежилого помещения (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Право истца (арендодателя) изменить размер арендной платы предусмотрено пунктом 2 раздела V приложения N 1 к договору аренды, а именно: по истечении двухлетнего срока аренды, арендодатель имеет право самостоятельно увеличить арендную плату, но не более чем на 5% в год. Об изменении размера арендной платы арендодатель извещает арендатора не менее чем за 1 месяц до даты изменения арендной платы.
Согласно разъяснениям, сформулированным в абзаце 3 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Применительно к рассматриваемому случаю возможности изменения арендодателем обязательства в одностороннем порядке это означает, что по общему правилу права и обязанности сторон договора не могут быть изменены в отношении периода времени, в котором размер арендной платы уже был изменен по соглашению сторон путем заключения дополнительного соглашения к договору.
Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" установлено, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Дополнительным соглашением от 28.01.2015 стороны изменили размер арендной платы на период с 01.02.2015 по 31.12.2015, в течение которого арендная плата подлежит оплате в размере 465 909 руб. 10 коп. ежемесячно.
Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в договоре аренды нежилого здания от 15.11.2012, с учетом дополнительного соглашения от 28.01.2015 к нему, исходя из закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора, учитывая положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд области пришел к правомерному выводу о том, что арендная плата по договору не может быть увеличена истцом (арендодателем) в порядке пункта 2 раздела V приложения N 1 к договору аренды в период с 01.02.2015 по 31.12.2015.
Все условия этого договора, включая условие о возможности и сроке, в течение которых в одностороннем порядке может быть изменена арендная плата, определены по соглашению сторон и, устанавливая их, в том числе заключая дополнительное соглашение от 28.01.2015, которым размер арендной платы был пересмотрен на определенный срок, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам.
Таким образом, подписывая дополнительное соглашение от 28.01.2015, истец (арендодатель) уже выразил свою волю на изменение арендной платы на определенный срок с 01.02.2015 по 31.12.2015, в связи с чем воспользоваться правом одностороннего изменения арендной платы в указанный период времени еще раз истец не может, поскольку это приведет к необоснованному ущемлению прав и законных интересов арендатора, исполнявшего договорные обязательства в рамках согласованных сторонами расчетов арендной платы в определенных размерах и на определенный срок.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что ответчик за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года (включительно) вносил арендную плату в размере 465 909 руб. 10 коп. ежемесячно.
При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании 116 477 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года, составляющей разницу между размером арендной платы, установленным дополнительным соглашением от 28.01.2015 (465 909 руб. 10 коп.) и размером арендной платы, указанным истцом в уведомлении от 13.07.2015 об одностороннем изменении (увеличении) арендной платы (489 204 руб. 55 коп.), у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.
В пункте 7.3 договора стороны установили, что в случае просрочки уплаты арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы месячной величины арендной платы за каждый день просрочки.
Ввиду просрочки внесения арендной платы истец на основании пункта 7.3 договора начислил ответчику договорную неустойку в размере 283 736 руб. за период с 06.09.2015 по 01.03.2016.
Из материалов дела следует, что за август, октябрь, ноябрь 2015 года, согласно представленным платежным поручениям (л.д. 33, 35, 36) ответчик уплатил арендную плату в установленный договором срок.
Ввиду просрочки уплаты арендной платы за сентябрь и декабрь 2015 года судом области правомерно начислена неустойка за период с 06.10.2015 по 14.01.2016 в размере 3 261 руб. 35 коп.
Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного ответчиком суду не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по своевременному внесению арендной платы за период с 06.10.2015 по 14.01.2016 в размере 3 261 руб. 35 коп.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу, основаны на неверном понимании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и толковании условий договора аренды от 15.11.2012 с учетом дополнительного соглашения к нему от 28.01.2015, в связи с чем являются несостоятельными и отклоняются судом апелляционной инстанции.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 08.07.2016 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.07.2016) по делу N А08-1294/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.10.2016 N 19АП-4971/2016 ПО ДЕЛУ N А08-1294/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2016 г. по делу N А08-1294/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича: Петрунина В.А., представителя по доверенности N 31 АБ от 0742776 от 28.08.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Риэлт-У": Рабиевского С.И., представителя по доверенности N 46 АА 0662492 от 09.12.2014;
- от УФПС Курской области - филиала ФГУП "Почта России": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 08.07.2016 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.07.2016) по делу N А08-1294/2016 (судья Шульгина А.Н.) по иску индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича (ИНН 312307774806, ОГРН 313312301400075) к обществу с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ИНН 4632081717, ОГРН 1074632013246) о взыскании 116 477 руб. 25 коп. суммы основного долга по договору аренды нежилого здания от 15.11.2012, 283 736 руб. суммы пени, третье лицо: УФПС Курской области - филиал ФГУП "Почта России",
установил:
индивидуальный предприниматель Вознюк Владимир Андреевич (ИП Вознюк В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Риэлт-У" (ООО "Риэлт-У", ответчик) о взыскании 116 477 руб. 25 коп. основного долга по договору аренды нежилого здания от 15.11.2012 за период с 01.08.2015 по 31.12.2015, 283 736 руб. пени за период с 06.09.2015 по 01.03.2016.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФПС Курской области - филиал ФГУП "Почта России".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 08.07.2016 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.07.2016) заявленные исковые требования удовлетворены в части взыскания 3 261 руб. 35 коп. пени за просрочку платежей за период с 06.10.2015 по 14.01.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Вознюк В.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции третье лицо не явилось.
Дело было рассмотрено в отсутствие его представителя на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ИП Вознюка В.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Риэлт-У" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 15.11.2012 между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания, согласно условиям которого арендодатель передал ответчику - арендатору во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении N 1, а именно нежилое здание - офисное площадью 1 498,1 кв. м, в том числе подвал площадью 770,4 кв. м, первый этаж площадью 727,7 кв. м, расположенное по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. Разумное, проспект Ленина, 9-а.
Согласно пункту 1.2 договора здание передается в аренду в соответствие с целевым назначением - для осуществления арендатором торговой деятельности по реализации непродовольственных товаров.
Пунктом 6.1.1 договора стороны предусмотрели, что за владение и пользование зданием арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату.
Размер арендной платы, порядок его изменения определены в разделе V приложения N 1 к договору аренды. Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды (пункты 6.1.3 - 6.1.4 договора).
По взаимной договоренности сторон с момента подписания договора и передачи здания по акту и до 01.01.2013 арендная плата арендатору не начисляется.
С 01.01.2013 арендная плата начисляется в соответствии с размерами, указанными в разделе V приложения N 1 к договору аренды (пункт 6.1.6 договора).
В соответствии с пунктом 6.1.6 договора обязательства арендатора по уплате арендной платы возникают с момента фактического принятия здания по акту приема-передачи с учетом положений пункта 6.1.4 договора.
Согласно пункту 8.1 договора и раздела VI приложения N 1 к договору аренды срок аренды установлен сторонами в пять лет.
Любые изменения и дополнения к договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме единого документа, подписаны уполномоченными на то представителями сторон и вступают в силу с даты их государственной регистрации (пункт 10.1 договора).
Ответчик принял у истца нежилое здание по акту приема-передачи.
Дополнительным соглашением от 15.04.2014 стороны изменили размер арендной платы.
Дополнительным соглашением от 28.01.2015 стороны на период с 01.02.2015 по 31.12.2015 согласовали снижение арендной ставки за арендуемое нежилое здание на 50 рублей с 361 руб. до 311 руб. за один квадратный метр занимаемой площади в месяц, что в месяц составляет 465 909 руб. 10 коп.
За период с января 2015 по декабрь 2015 года ответчик уплачивал истцу арендную плату в сумме 465 909 руб. 10 коп. ежемесячно.
Истец уведомлением от 13.07.2015 сообщил ответчику об увеличении арендной платы на 5% с августа 2015 года, которая должна быть уплачена не позднее 05.09.2015. Размер ежемесячной арендной платы составил 489 204 руб. 55 коп.
Истец просил учитывать указанное увеличение арендной платы, начиная с августа до декабря 2015 года (л.д. 22).
Указанное уведомление было получено ответчиком 20.07.2015 (л.д. 23, 24).
04.09.2015 истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору, предусматривающее увеличение арендной платы с августа 2015 года до 489 204 руб. 55 коп. ежемесячно, с января 2016 года до 567 854 руб. 80 коп. ежемесячно (л.д. 25, 26).
Указанное уведомление было получено ответчиком 08.09.2015 (л.д. 27, 28).
Поскольку ответчик дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору не подписал и продолжил вносить арендную плату в размере, установленном дополнительным соглашением от 28.01.2015, истец 07.10.2015 повторно направил ответчику дополнительное соглашение от 01.09.2015 (л.д. 38, 39, 40 - 41).
30.11.2015 истец направил ответчику досудебную претензию с требованием об оплате долга (доплаты арендной платы) в сумме 69 886 руб. 35 коп. за август - октябрь 2015 года и суммы пени за просрочку платежей (л.д. 42 - 43, 44).
Ответчик претензию истца оставил без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Отношения сторон урегулированы договором аренды нежилого помещения (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Право истца (арендодателя) изменить размер арендной платы предусмотрено пунктом 2 раздела V приложения N 1 к договору аренды, а именно: по истечении двухлетнего срока аренды, арендодатель имеет право самостоятельно увеличить арендную плату, но не более чем на 5% в год. Об изменении размера арендной платы арендодатель извещает арендатора не менее чем за 1 месяц до даты изменения арендной платы.
Согласно разъяснениям, сформулированным в абзаце 3 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Применительно к рассматриваемому случаю возможности изменения арендодателем обязательства в одностороннем порядке это означает, что по общему правилу права и обязанности сторон договора не могут быть изменены в отношении периода времени, в котором размер арендной платы уже был изменен по соглашению сторон путем заключения дополнительного соглашения к договору.
Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" установлено, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Дополнительным соглашением от 28.01.2015 стороны изменили размер арендной платы на период с 01.02.2015 по 31.12.2015, в течение которого арендная плата подлежит оплате в размере 465 909 руб. 10 коп. ежемесячно.
Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в договоре аренды нежилого здания от 15.11.2012, с учетом дополнительного соглашения от 28.01.2015 к нему, исходя из закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора, учитывая положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд области пришел к правомерному выводу о том, что арендная плата по договору не может быть увеличена истцом (арендодателем) в порядке пункта 2 раздела V приложения N 1 к договору аренды в период с 01.02.2015 по 31.12.2015.
Все условия этого договора, включая условие о возможности и сроке, в течение которых в одностороннем порядке может быть изменена арендная плата, определены по соглашению сторон и, устанавливая их, в том числе заключая дополнительное соглашение от 28.01.2015, которым размер арендной платы был пересмотрен на определенный срок, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам.
Таким образом, подписывая дополнительное соглашение от 28.01.2015, истец (арендодатель) уже выразил свою волю на изменение арендной платы на определенный срок с 01.02.2015 по 31.12.2015, в связи с чем воспользоваться правом одностороннего изменения арендной платы в указанный период времени еще раз истец не может, поскольку это приведет к необоснованному ущемлению прав и законных интересов арендатора, исполнявшего договорные обязательства в рамках согласованных сторонами расчетов арендной платы в определенных размерах и на определенный срок.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что ответчик за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года (включительно) вносил арендную плату в размере 465 909 руб. 10 коп. ежемесячно.
При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании 116 477 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года, составляющей разницу между размером арендной платы, установленным дополнительным соглашением от 28.01.2015 (465 909 руб. 10 коп.) и размером арендной платы, указанным истцом в уведомлении от 13.07.2015 об одностороннем изменении (увеличении) арендной платы (489 204 руб. 55 коп.), у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.
В пункте 7.3 договора стороны установили, что в случае просрочки уплаты арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы месячной величины арендной платы за каждый день просрочки.
Ввиду просрочки внесения арендной платы истец на основании пункта 7.3 договора начислил ответчику договорную неустойку в размере 283 736 руб. за период с 06.09.2015 по 01.03.2016.
Из материалов дела следует, что за август, октябрь, ноябрь 2015 года, согласно представленным платежным поручениям (л.д. 33, 35, 36) ответчик уплатил арендную плату в установленный договором срок.
Ввиду просрочки уплаты арендной платы за сентябрь и декабрь 2015 года судом области правомерно начислена неустойка за период с 06.10.2015 по 14.01.2016 в размере 3 261 руб. 35 коп.
Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного ответчиком суду не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по своевременному внесению арендной платы за период с 06.10.2015 по 14.01.2016 в размере 3 261 руб. 35 коп.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу, основаны на неверном понимании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и толковании условий договора аренды от 15.11.2012 с учетом дополнительного соглашения к нему от 28.01.2015, в связи с чем являются несостоятельными и отклоняются судом апелляционной инстанции.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 08.07.2016 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.07.2016) по делу N А08-1294/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вознюка Владимира Андреевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)