Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что заключенные договоры являлись притворными сделками для прикрытия действительной сделки купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Игнатьева Е.Ю.
16 августа 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.,
судей Удова Б.В., Исюк И.В.,
при секретаре У.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
гражданское дело по апелляционной жалобы представителя Д. по доверенности Л.К.А. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Д. к Обществу с ограниченной ответственностью "Велес Девелопмент", К.М., К.А. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, признании договора раздела общего имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на нежилое помещение отказать.
установила:
Истец Д. обратился в суд с иском к ответчикам ООО "Велес Девелопмент", К.М., К.А. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, признании договора раздела общего имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на нежилое помещение.
Свои требования истец мотивировал тем, что 31.05.2013 г. между ООО "Велес Девелопмент" (продавец) и Д. (покупатель) был заключен договор предварительный купли-продажи недвижимого имущества N *** в виде изолированного нежилого помещения свободного назначения, общей площадью 32 кв. м, по адресу: ***, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор в срок до 31.12.2014 г. Стоимость помещения составит 1 800 000 руб. В соответствии с Соглашением о Гарантийном платеже, являющимся Приложением N 1 к предварительному договору, покупатель оплачивает 1 500 000 руб. в качестве исполнения своих обязательств покупателя. В дальнейшем истцом было уплачено еще 300 000 руб. Истец полагает, что заключенные договоры являлись притворными сделками для прикрытия действительной сделки купли-продажи нежилого помещения, поскольку после заключения предварительного договора, помещение было передано истцу согласно акту приема-передачи от 18.12.2014 г. С момента заключения договора и передачи помещения истец несет бремя содержания данного помещения, оплачивает коммунальные платежи, что подтверждается квитанциями N 173 и N 174 от 07.11.2015 г. При этом ответчиком неоднократно подтверждалось отсутствие задолженности по коммунальным платежам, что подтверждается письмом от 30.10.2014 г. N ВД/30. По достигнутой изначально договоренности между сторонами, договор, который был назван "основным" будет заключен после регистрации ООО "Велес Девелопмент" право собственности на указанное помещение в установленном законом порядке. Письмом от 16.09.2013 г. N ВД-19 истцу было сообщено о том, что оформление регистрации права собственности затягивается, что он будет проинформирован заблаговременно о дате и времени подписания основного договора. В предусмотренные предварительным договором сроки основной договор заключен не был. 13.05.2015 г. ООО "Велес Девелопмент" было получено первичное свидетельство о праве собственности на помещение, помещению был присвоен кадастровый номер ***, площадь была определена как равная 25,5 кв. м. При этом ответчик стал под разными предлогами уклоняться от заключения предусмотренного сторонами договора, который бы позволил провести государственную регистрацию право собственности на уже оплаченное помещение. Впоследствии истцу стало известно, что спорное помещение 10 июня 2015 года было продано К.М., о чем выдано свидетельство за N *** от 12.08.2015 г. В дальнейшем К.М. уступил свои права на спорное помещение своей супруге К.А. в соответствии с договором о разделе совместного имущества от 09.10.2015 г. Заключение договора без намерения создать правовые последствия в виде передачи владения, пользования и распоряжения спорным нежилым помещением, делает договор купли-продажи от 10.06.2015 г. ничтожным. Поскольку, заключая сделку К.М. был полностью осведомлен об имеющимся споре, то новый приобретатель К.А. не могла не знать об этом споре и, следовательно, не может являться добросовестным приобретателем.
Истец с учетом уточнений просил признать недействительным договор от 10.06.2015 г. купли-продажи нежилого помещения площадью 25,5 кв. м по адресу: ***, расположенного на 1 этаже, с кадастровым номером *** (кадастровый номер здания (сооружения), в котором расположено помещение ***), заключенный между ООО "Велес Девелопмент" и К.М. и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор раздела общего имущества, удостоверенный нотариусом Н. 09.10.2015, реестровый номер 1-3469 в части нежилого помещения площадью 25,5 кв. м по адресу: ***, расположенного на 1 этаже, с кадастровым номером *** (кадастровый номер здания (сооружения) в котором расположено помещение ***) и применить последствия недействительности сделки, признать право собственности Д. на нежилое помещение площадью 25,5 кв. м по адресу: ***, расположенное на 1 этаже, с кадастровым номером 77:06:0012010:6056 (кадастровый номер здания (сооружения) в котором расположено помещение ***).
Истец Д., представитель истца по доверенности Л.К.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ООО "Велес Девелопмент" по доверенности А. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Ответчики К.М., К.А., представитель ответчиков по доверенности Ж. в судебное заседание явились, исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Представитель третьего лица ЖСК "Альфа" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, возражений не представил.
Суд постановил вышеуказанное решение, которое представитель Д. по доверенности Л.К.А. просит отменить по доводам апелляционной жалобы, полагая решение незаконным и необоснованным, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права, выводы суда противоречат материалам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителя Д. по доверенности Л.К.В., представителя ООО "Велес Девелопмент" по доверенности П., представителя К.М. и К.А. по доверенности Ж., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Из материалов дела видно и судом установлено, что 31 мая 2013 г. между истцом Д. и ответчиком ООО "Велес Девелопмент" был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N *** (далее - "Предварительный договор"), по условиям которого (п. 1.1.), стороны обязуются в сроки, предусмотренные Предварительным договором заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ООО "Велес Девелопмент" обязуется передать, а истец обязуется принять в собственность нежилое помещение свободного назначения, общей площадью 32 кв. м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: ***.
Стороны обязались заключить основной договор - "31" декабря 2014 г.
Разрешая спор, оценив все доказательства по делу в их совокупности, дав им надлежащую оценку, суд пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с п. 6. ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом было установлено и подтверждается материалами дела, что истец Д. в установленный срок не направил ответчику ООО "Велес Девелопмент" предложения/требования о заключении основного договора и никаким иным образом не изъявил намерения на заключение основного договора.
В то же время, ответчик ООО "Велес Девелопмент" неоднократно направлял истцу уведомление о прекращении действия Предварительного договора, в котором просил сообщить банковские реквизиты для возврата суммы гарантийного платежа.
В соответствии с п. 2.2. Предварительного договора, стоимость нежилого помещения составляет 1 800 000,00 рублей.
Истцом ответчику был перечислен гарантийный платеж в размере 1 500 000 руб.
19 мая 2015 года ООО "Велес Девелопмент" внесло сумму гарантийного платежа в размере 1 500 000 руб. на депозитный счет нотариуса г. Москвы К.Ю., а 27 мая 2015 года направило соответствующее уведомление.
Согласно п. 2.4. Предварительного договора, обязательство Покупателя по оплате цены Договора считаются исполненными с даты зачисления всей цены Договора на расчетный счет Продавца.
Как установлено судом, 300 000 руб. истцом в счет оплаты предварительного договора были перечислены ответчику 2 июля 2015 года, уже после истечения срока действия предварительного договора (л.д. 81).
14 сентября 2015 года ответчик ООО "Велес Девелопмент" направило истцу письмо, в котором в очередной раз сообщило о прекращении срока действия договора, о внесении 1500 000 руб. на депозитный счет нотариуса, а также просил сообщить реквизиты для перечисления 300 000 руб. (л.д. 80 том 1).
Поскольку, срок действия Предварительного договора истек "31" декабря 2014 года, уведомлений о намерении заключить основной договор не направлялось, основной договор не был заключен, а внесенные истцом денежные средства были возвращены ему надлежащим образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что у ответчика ООО "Велес Девелопмент" какие-либо обязательства перед истцом отсутствуют.
В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Нормами ст. 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 1.1. Предварительного договора, нежилое помещение является изолированным, свободного назначения, общей площадью 32 (Тридцать два) кв. м, выделенное красным цветом в Приложении N 2 к настоящему Предварительному договору, расположенное на 1 этаже здания по адресу: ***.
Проанализировав собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу, что не представляется возможным определить, какое именно помещение является спорным нежилым помещением.
Так, площадь нежилого помещения согласно п. 1.1. Предварительного договора составляет 32 кв. м, однако помещения с такой площадью у ООО "Велес Девелопмент" отсутствуют, равно как и помещения, расположенного по адресу: ***.
Суд правильно не согласился с доводами стороны истца о том, что приведенную в Предварительном договоре площадь (32 кв. м), можно считать ориентировочной, поскольку между указанным размером площади и размером реальной площадью помещения, на которое истец просит признать право собственности (25,5 кв. м) имеется существенная разница - 6,5 кв. м, из чего следует, что предмет предварительного договора нельзя считать согласованным.
При этом, ошибочно указанный судом в решении размера разницы между размерами площади 7,5 кв. м, вопреки доводам апелляционной жалобы не является основанием к отмене решения суда первой инстанции, на существо спора не влияет.
Доводы истца о том, что спорное нежилое помещение было ему передано ООО "Велес Девелопмент" по акту приема-передачи, были проверены судом, в ходе судебного разбирательства своего подтверждения не нашли.
Согласно Акта приема-передачи, представленного истцом, он принял помещение с площадью 32 кв. м, но не 25,5 кв. м, следовательно, доводы о том, что он принял именно помещение с площадью 25,5 кв. м не состоятельны, а обратного Истцом не доказано.
Также правильно суд не согласился с доводами истца о том, что предварительный договор, по сути является договором об участии в долевом строительстве.
Доказательств, что ответчик ООО "Велес Девелопмент" является застройщиком, не представлено.
Согласно условий предварительного договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, имеются конструктивные решения и наружная отделка фасадов, кровля - металлочерепица, остекление - есть, наружная входная дверь - железная; сделана внутренняя отделка с устройством перегородок, оштукатуривания внутренних стен, полы - ламинат; оборудованы инженерные системы.
Таким образом, на момент заключения предварительного договора, нежилое помещение фактически было построено.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункта 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Поскольку, срок действия Предварительного договора истек 31 декабря 2014 года, а все принятые на себя обязательства по нему были прекращены, 10 июня 2015 года между ООО "Велес Девелопмент" и К.М. был заключен Договор купли-продажи в отношении нежилого помещения с кадастровым (условным) номером ***, общей площадью 25,5 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж-1 - помещение I, адрес (местонахождение) объекта: ***.
27 мая 2015 года между указанными ответчиками составлен и подписан Акт приема-передачи.
В соответствии с условиями Договора К.М. надлежащим образом оплатил полную стоимость, приобретенного помещения, что подтверждается материалами дела. 12 августа 2015 года за К.М. было зарегистрировано право собственности на помещение и получено свидетельство о государственной регистрации права, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 августа 2015 года сделана запись регистрации N **8.
9 октября 2015 г. К.М. и К.А. заключили договор раздела общего имущества по реестру N *** от 9 октября 2015 года и подписали Акт приема-передачи помещения, в соответствии с которым, помещение перешло в индивидуальную собственность К.А. Также была определена цена помещения в размере 1 800 000 руб. 00 коп. Раздел общего имущества супругов производился без компенсации несоразмерности получаемого имущества.
15 октября 2015 года за К.А. зарегистрировано право собственности на помещение и получено Свидетельство о государственной регистрации права, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 октября 2015 года сделана запись регистрации N ***.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ООО "Велес Девелопмент" обладало зарегистрированным правом собственности на спорное помещение, следовательно было вправе распоряжаться им, вопреки доводам апелляционной жалобы.
Доводы истца о том, что договор от 10 июня 2015 г. является ничтожной сделкой, которая не повлекла возникновение у покупателя - К.М., а в дальнейшем у К.А. права собственности, не состоятельны, основаны на неправильном применении норм материального права.
При заключении оспариваемых договоров купли-продажи ООО "Велес Девелопмент" и ответчики К.М. и К.А. не вышли за пределы правомочий, предоставленные им законодательством как собственникам.
Судебная коллегия обращает внимание, что по предварительному договору от 31 мая 2013 года истцу должно было быть предоставлено нежилое помещение площадью 32 кв. м, а согласно условий оспариваемых истцом договоров, размер площади нежилого помещения 25,5 кв. м.
При проверке законности и обоснованности решения суда по настоящему делу в апелляционном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства, являющихся основанием к отмене решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, не могут являться основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-32305/2017
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, признании договора раздела общего имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на нежилое помещение.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что заключенные договоры являлись притворными сделками для прикрытия действительной сделки купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2017 г. по делу N 33-32305
Судья Игнатьева Е.Ю.
16 августа 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.,
судей Удова Б.В., Исюк И.В.,
при секретаре У.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
гражданское дело по апелляционной жалобы представителя Д. по доверенности Л.К.А. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Д. к Обществу с ограниченной ответственностью "Велес Девелопмент", К.М., К.А. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, признании договора раздела общего имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на нежилое помещение отказать.
установила:
Истец Д. обратился в суд с иском к ответчикам ООО "Велес Девелопмент", К.М., К.А. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, признании договора раздела общего имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на нежилое помещение.
Свои требования истец мотивировал тем, что 31.05.2013 г. между ООО "Велес Девелопмент" (продавец) и Д. (покупатель) был заключен договор предварительный купли-продажи недвижимого имущества N *** в виде изолированного нежилого помещения свободного назначения, общей площадью 32 кв. м, по адресу: ***, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор в срок до 31.12.2014 г. Стоимость помещения составит 1 800 000 руб. В соответствии с Соглашением о Гарантийном платеже, являющимся Приложением N 1 к предварительному договору, покупатель оплачивает 1 500 000 руб. в качестве исполнения своих обязательств покупателя. В дальнейшем истцом было уплачено еще 300 000 руб. Истец полагает, что заключенные договоры являлись притворными сделками для прикрытия действительной сделки купли-продажи нежилого помещения, поскольку после заключения предварительного договора, помещение было передано истцу согласно акту приема-передачи от 18.12.2014 г. С момента заключения договора и передачи помещения истец несет бремя содержания данного помещения, оплачивает коммунальные платежи, что подтверждается квитанциями N 173 и N 174 от 07.11.2015 г. При этом ответчиком неоднократно подтверждалось отсутствие задолженности по коммунальным платежам, что подтверждается письмом от 30.10.2014 г. N ВД/30. По достигнутой изначально договоренности между сторонами, договор, который был назван "основным" будет заключен после регистрации ООО "Велес Девелопмент" право собственности на указанное помещение в установленном законом порядке. Письмом от 16.09.2013 г. N ВД-19 истцу было сообщено о том, что оформление регистрации права собственности затягивается, что он будет проинформирован заблаговременно о дате и времени подписания основного договора. В предусмотренные предварительным договором сроки основной договор заключен не был. 13.05.2015 г. ООО "Велес Девелопмент" было получено первичное свидетельство о праве собственности на помещение, помещению был присвоен кадастровый номер ***, площадь была определена как равная 25,5 кв. м. При этом ответчик стал под разными предлогами уклоняться от заключения предусмотренного сторонами договора, который бы позволил провести государственную регистрацию право собственности на уже оплаченное помещение. Впоследствии истцу стало известно, что спорное помещение 10 июня 2015 года было продано К.М., о чем выдано свидетельство за N *** от 12.08.2015 г. В дальнейшем К.М. уступил свои права на спорное помещение своей супруге К.А. в соответствии с договором о разделе совместного имущества от 09.10.2015 г. Заключение договора без намерения создать правовые последствия в виде передачи владения, пользования и распоряжения спорным нежилым помещением, делает договор купли-продажи от 10.06.2015 г. ничтожным. Поскольку, заключая сделку К.М. был полностью осведомлен об имеющимся споре, то новый приобретатель К.А. не могла не знать об этом споре и, следовательно, не может являться добросовестным приобретателем.
Истец с учетом уточнений просил признать недействительным договор от 10.06.2015 г. купли-продажи нежилого помещения площадью 25,5 кв. м по адресу: ***, расположенного на 1 этаже, с кадастровым номером *** (кадастровый номер здания (сооружения), в котором расположено помещение ***), заключенный между ООО "Велес Девелопмент" и К.М. и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор раздела общего имущества, удостоверенный нотариусом Н. 09.10.2015, реестровый номер 1-3469 в части нежилого помещения площадью 25,5 кв. м по адресу: ***, расположенного на 1 этаже, с кадастровым номером *** (кадастровый номер здания (сооружения) в котором расположено помещение ***) и применить последствия недействительности сделки, признать право собственности Д. на нежилое помещение площадью 25,5 кв. м по адресу: ***, расположенное на 1 этаже, с кадастровым номером 77:06:0012010:6056 (кадастровый номер здания (сооружения) в котором расположено помещение ***).
Истец Д., представитель истца по доверенности Л.К.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ООО "Велес Девелопмент" по доверенности А. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Ответчики К.М., К.А., представитель ответчиков по доверенности Ж. в судебное заседание явились, исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Представитель третьего лица ЖСК "Альфа" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, возражений не представил.
Суд постановил вышеуказанное решение, которое представитель Д. по доверенности Л.К.А. просит отменить по доводам апелляционной жалобы, полагая решение незаконным и необоснованным, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права, выводы суда противоречат материалам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителя Д. по доверенности Л.К.В., представителя ООО "Велес Девелопмент" по доверенности П., представителя К.М. и К.А. по доверенности Ж., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Из материалов дела видно и судом установлено, что 31 мая 2013 г. между истцом Д. и ответчиком ООО "Велес Девелопмент" был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N *** (далее - "Предварительный договор"), по условиям которого (п. 1.1.), стороны обязуются в сроки, предусмотренные Предварительным договором заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ООО "Велес Девелопмент" обязуется передать, а истец обязуется принять в собственность нежилое помещение свободного назначения, общей площадью 32 кв. м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: ***.
Стороны обязались заключить основной договор - "31" декабря 2014 г.
Разрешая спор, оценив все доказательства по делу в их совокупности, дав им надлежащую оценку, суд пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с п. 6. ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом было установлено и подтверждается материалами дела, что истец Д. в установленный срок не направил ответчику ООО "Велес Девелопмент" предложения/требования о заключении основного договора и никаким иным образом не изъявил намерения на заключение основного договора.
В то же время, ответчик ООО "Велес Девелопмент" неоднократно направлял истцу уведомление о прекращении действия Предварительного договора, в котором просил сообщить банковские реквизиты для возврата суммы гарантийного платежа.
В соответствии с п. 2.2. Предварительного договора, стоимость нежилого помещения составляет 1 800 000,00 рублей.
Истцом ответчику был перечислен гарантийный платеж в размере 1 500 000 руб.
19 мая 2015 года ООО "Велес Девелопмент" внесло сумму гарантийного платежа в размере 1 500 000 руб. на депозитный счет нотариуса г. Москвы К.Ю., а 27 мая 2015 года направило соответствующее уведомление.
Согласно п. 2.4. Предварительного договора, обязательство Покупателя по оплате цены Договора считаются исполненными с даты зачисления всей цены Договора на расчетный счет Продавца.
Как установлено судом, 300 000 руб. истцом в счет оплаты предварительного договора были перечислены ответчику 2 июля 2015 года, уже после истечения срока действия предварительного договора (л.д. 81).
14 сентября 2015 года ответчик ООО "Велес Девелопмент" направило истцу письмо, в котором в очередной раз сообщило о прекращении срока действия договора, о внесении 1500 000 руб. на депозитный счет нотариуса, а также просил сообщить реквизиты для перечисления 300 000 руб. (л.д. 80 том 1).
Поскольку, срок действия Предварительного договора истек "31" декабря 2014 года, уведомлений о намерении заключить основной договор не направлялось, основной договор не был заключен, а внесенные истцом денежные средства были возвращены ему надлежащим образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что у ответчика ООО "Велес Девелопмент" какие-либо обязательства перед истцом отсутствуют.
В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Нормами ст. 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 1.1. Предварительного договора, нежилое помещение является изолированным, свободного назначения, общей площадью 32 (Тридцать два) кв. м, выделенное красным цветом в Приложении N 2 к настоящему Предварительному договору, расположенное на 1 этаже здания по адресу: ***.
Проанализировав собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу, что не представляется возможным определить, какое именно помещение является спорным нежилым помещением.
Так, площадь нежилого помещения согласно п. 1.1. Предварительного договора составляет 32 кв. м, однако помещения с такой площадью у ООО "Велес Девелопмент" отсутствуют, равно как и помещения, расположенного по адресу: ***.
Суд правильно не согласился с доводами стороны истца о том, что приведенную в Предварительном договоре площадь (32 кв. м), можно считать ориентировочной, поскольку между указанным размером площади и размером реальной площадью помещения, на которое истец просит признать право собственности (25,5 кв. м) имеется существенная разница - 6,5 кв. м, из чего следует, что предмет предварительного договора нельзя считать согласованным.
При этом, ошибочно указанный судом в решении размера разницы между размерами площади 7,5 кв. м, вопреки доводам апелляционной жалобы не является основанием к отмене решения суда первой инстанции, на существо спора не влияет.
Доводы истца о том, что спорное нежилое помещение было ему передано ООО "Велес Девелопмент" по акту приема-передачи, были проверены судом, в ходе судебного разбирательства своего подтверждения не нашли.
Согласно Акта приема-передачи, представленного истцом, он принял помещение с площадью 32 кв. м, но не 25,5 кв. м, следовательно, доводы о том, что он принял именно помещение с площадью 25,5 кв. м не состоятельны, а обратного Истцом не доказано.
Также правильно суд не согласился с доводами истца о том, что предварительный договор, по сути является договором об участии в долевом строительстве.
Доказательств, что ответчик ООО "Велес Девелопмент" является застройщиком, не представлено.
Согласно условий предварительного договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, имеются конструктивные решения и наружная отделка фасадов, кровля - металлочерепица, остекление - есть, наружная входная дверь - железная; сделана внутренняя отделка с устройством перегородок, оштукатуривания внутренних стен, полы - ламинат; оборудованы инженерные системы.
Таким образом, на момент заключения предварительного договора, нежилое помещение фактически было построено.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункта 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Поскольку, срок действия Предварительного договора истек 31 декабря 2014 года, а все принятые на себя обязательства по нему были прекращены, 10 июня 2015 года между ООО "Велес Девелопмент" и К.М. был заключен Договор купли-продажи в отношении нежилого помещения с кадастровым (условным) номером ***, общей площадью 25,5 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж-1 - помещение I, адрес (местонахождение) объекта: ***.
27 мая 2015 года между указанными ответчиками составлен и подписан Акт приема-передачи.
В соответствии с условиями Договора К.М. надлежащим образом оплатил полную стоимость, приобретенного помещения, что подтверждается материалами дела. 12 августа 2015 года за К.М. было зарегистрировано право собственности на помещение и получено свидетельство о государственной регистрации права, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 августа 2015 года сделана запись регистрации N **8.
9 октября 2015 г. К.М. и К.А. заключили договор раздела общего имущества по реестру N *** от 9 октября 2015 года и подписали Акт приема-передачи помещения, в соответствии с которым, помещение перешло в индивидуальную собственность К.А. Также была определена цена помещения в размере 1 800 000 руб. 00 коп. Раздел общего имущества супругов производился без компенсации несоразмерности получаемого имущества.
15 октября 2015 года за К.А. зарегистрировано право собственности на помещение и получено Свидетельство о государственной регистрации права, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 октября 2015 года сделана запись регистрации N ***.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ООО "Велес Девелопмент" обладало зарегистрированным правом собственности на спорное помещение, следовательно было вправе распоряжаться им, вопреки доводам апелляционной жалобы.
Доводы истца о том, что договор от 10 июня 2015 г. является ничтожной сделкой, которая не повлекла возникновение у покупателя - К.М., а в дальнейшем у К.А. права собственности, не состоятельны, основаны на неправильном применении норм материального права.
При заключении оспариваемых договоров купли-продажи ООО "Велес Девелопмент" и ответчики К.М. и К.А. не вышли за пределы правомочий, предоставленные им законодательством как собственникам.
Судебная коллегия обращает внимание, что по предварительному договору от 31 мая 2013 года истцу должно было быть предоставлено нежилое помещение площадью 32 кв. м, а согласно условий оспариваемых истцом договоров, размер площади нежилого помещения 25,5 кв. м.
При проверке законности и обоснованности решения суда по настоящему делу в апелляционном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства, являющихся основанием к отмене решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, не могут являться основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)