Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что денежные средства были привлечены с нарушением законодательства об участии в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Прилепина С.А.
Судебная коллегия по административным делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Шумкова Е.С.,
судей Колпаковой А.В., Шабалдиной Н.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С. к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании незаконным решения N 33-О от 24 ноября 2016 года об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов,
по апелляционной жалобе административного истца С. на решение Кировского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 25 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Шабалдиной Н.В., объяснения представителей административного истца Ф., действующей на основании доверенности <...> от 21 ноября 2016 года, З., действующего на основании доверенности <...> от 24 апреля 2017 года, В., действующего на основании доверенности <...> от 31 августа 2017 года, судебная коллегия
С. обратился в суд с административным иском к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании незаконным решения N 33-О от 24 ноября 2016 года об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления.
В обоснование требований указано, что решением Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 24 ноября 2016 года N 33-О во включении в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов (далее по тексту реестр) С. было отказано на основании подпункта 4 пункта 14 Правил ведения реестра граждан, чьи права были нарушены, утвержденных Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403, со ссылкой на то, что денежные средства были привлечены с нарушением требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"). Считает данное решение незаконным, поскольку оснований для отказа во включение его в реестр у административного ответчика не имелось, административный истец соответствует всем критериям для включения в указанный реестр. Его денежные средства в сумме 1824090 рублей были привлечены в соответствии с требованиями названной статьи Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" на основании предварительного договора, заключенного 19 сентября 2012 года с ООО "Оптима-Строй" о приобретении квартиры N 103 в доме N 9 по адресу: <...> где ООО "Оптима-Строй" выступало представителем (агентом) ООО "К", являющегося дольщиком по договору участия в долевом строительстве N 2-9/12 от 16 марта 2012 года с ЗАО "УК" (застройщик), предусматривающим строительство объекта долевого строительства по адресу строение N 9 в границах улиц Рощинская - Якутская - Патриотов. 02 октября 2012 года ООО "К" по договору уступки прав и перевода долга передала ему права и обязанности по договору участия в долевом строительстве N 15-7.3/2-3-2012 от 05 марта 2012 года. Уступка прав осуществлялась также на основании договора участия в долевом строительстве N 46-ДУ от 21 апреля 2011 года. Обязанность с его стороны по оплате исполнена в полном объеме, вместе с тем обязанность по передаче квартиры застройщиком не исполнена, в рамках уголовного дела он признан потерпевшим. Полагает, что из анализа представленных им договоров следует, что между сторонами фактически сложились отношения, вытекающие из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оспариваемое решение административного ответчика является незаконным и нарушающим его права.
Кроме того указывает, что оспариваемое решение Департаментом принято вопреки состоявшемуся решению судебной коллегии по административным делам Свердловского областного суда от 26 октября 2016 года.
Решением Кировского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 25 апреля 2017 года в удовлетворении требований С. отказано.
Не согласившись с решением суда, административный истец С. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований. Настаивая на доводах административного искового заявления, полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку административный истец подпадает под критерии включения в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.
Представители административного истца Ф., З., В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы, письменных объяснений, поддержали в полном объеме. Просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований.
Административный истец С., представители административного ответчика Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее по тексту - Департамент), заинтересованного лица ООО "Оптима-Строй" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Поскольку в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения, административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, руководствуясь частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав представителей административного истца, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, письменные объяснения административного истца, поступившие по судебному запросу судебной коллегии: приговор Ленинского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 13 мая 2016 года, апелляционное определение Судебной коллегии по уголовным делам Свердловского областного суда от 22 ноября 2016 года, договор участия в долевом строительстве N 46-ДУ от 21 апреля 2011 года, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
При разрешении публично-правового спора для удовлетворения заявленных требований необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушение этим решением (действием) прав либо свобод заявителя (пункт 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец обратился в Департамент с заявлением о включении его в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее по тексту - Реестр). К заявлению приложил: копию паспорта; копию предварительного договора между ним и ООО "Оптима-Строй" от 19 сентября 2012 года о приобретении квартиры N 103; копии квитанций об уплате денежных средств по этому договору; копию договора от 02 октября 2012 года между ним и ООО "К" уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве; копии договоров от 16 марта 2012 года NN 1-9/2012 и N 2-9/2012 участия в долевом строительстве; копию договора подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9; копию заявления от 12 декабря 2012 года.
Рассмотрев представленные С. документы, Департамент принял оспариваемое решение от 24 ноября 2016 года N 33-О, в котором указал, что между административным истцом и ООО "Оптима-Строй" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 103, по которому в установленный срок стороны обязались подписать договор купли-продажи этой квартиры, расположенной в доме N 9 по улице Рощинская - Якутская - Патриотов в городе Екатеринбурге, после оплаты покупателем стоимости квартиры и получения продавцом свидетельства о государственной регистрации прав собственности на указанное жилое помещение. Финансовые обязательства по этому договору административным истцом исполнены в полном объеме.
При этом при рассмотрении заявления С. Департаментом сделаны выводы, что ООО "Оптима-Строй" не имело права на привлечение денежных средств граждан для строительства жилого дома, поскольку не являлось застройщиком жилых домов, не имело разрешительных документов для осуществления строительства жилых домов и не обладало какими-либо правами на земельный участок, на котором осуществлено строительство многоквартирных жилых домов. Проанализировав положения договоров от 16 марта 2012 года NN 1-9/2012 и N 2-9/2012 участия в долевом строительстве, договора подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9, договора об уступке прав, Департамент пришел к выводу, что они не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-Строй" на привлечение денежных средств для строительства квартир в многоэтажном жилом доме N 9 по адресу: <...> равно как и права требования у С. квартиры.
Департамент указал, что предварительный договор подпадает по действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", однако это обстоятельство само по себе не является основанием для включения С. в Реестр, поскольку этот договор не прошел государственную регистрацию в нарушение требований, установленных пунктом 1 части 2 статьи 1 названного Федерального закона. Нарушение этих требований Федерального закона в соответствии с подпунктом 4 пункта 14 Правил ведения реестра послужило основанием для принятия оспариваемого решения об отказе во включении административного истца в Реестр.
Также в оспариваемом решении административный ответчик указал, что представленные административным истцом договоры не порождают правоотношений, возникающих при вступлении граждан в жилищно-строительный кооперативы и жилищно-накопительный кооператив, не порождают и права требования жилого помещения на основании жилищного сертификата.
Разрешая заявленные требования и оставляя их без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из того, что само по себе признание С. потерпевшим по уголовному делу в отрыве от других требований к договорам участия в долевом строительстве, не свидетельствует о праве административного истца быть включенным в реестр; предварительный договор с покупателем квартиры N 103 от 19 сентября 2012 года, заключенный после вступления в законную силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в установленном законом порядке не был зарегистрирован, что свидетельствует о привлечении денежных средств в нарушение требований, установленных пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, суд указал, что представленный С. договор уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве, заключенный с ООО "К" от 02 октября 2012 года не зарегистрирован, а следовательно не может считаться заключенным в соответствии с действующим законодательством, денежные средства по данному договору застройщику не вносились, копии платежных документов в Департамент не представлены.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, так как они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Обстоятельства, которые подлежат выяснению судом при рассмотрении дела об оспаривании решения государственного органа, органа или организации, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, определены в части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В частности, суд обязан проверить содержание оспариваемого решения на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения (пункт 4 части 9), проверить наличие оснований для принятия оспариваемого решения и обоснованность его принятия (подпункт "в" пункт 3 части 9). При этом выводы, положенные государственным органом в основу принятого решения, должны быть подтверждены, то есть обоснованны.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно частям 4 и 7 статьи 23 названного Закона уполномоченный орган, в том числе устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.
Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403 (действующим в спорный период) утверждены Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, а также Правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
В силу пункта 4 Правил включению в реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 Критериев.
Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших устанавливаются исключительно в целях ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (пункт 1 Критериев).
Пунктом 14 Правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа во включении граждан в реестр. В частности, к таким основаниям относятся:
- - несоответствие заявителя критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших (подпункт 1);
- - привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (подпункт 4).
Из системного анализа названных норм Правил ведения реестра следует, что на основании подпункта 4 пункта 14 Правил ведения реестра может быть отказано во включении в реестр такому гражданину, который соответствует одному или нескольким критериям, установленным Приложением N 1 к вышеназванному Приказу Министерства регионального развития Российской Федерации, но привлечение денежных средств которого осуществлено с нарушением указанных норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве".
Таким образом, соответствие административного истца одному или нескольким критериям, установленным указанным Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации, либо несоответствие этим критериям, является одним из существенных обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу. Это обстоятельство имеет значение для правильного разрешения дела и влияет на правильность, законность и обоснованность оспариваемого решения Департамента.
Оспариваемое решение Департамента каких-либо выводов о соответствии или несоответствии С. критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, не содержит. Отсутствуют выводы об этом также и в обжалуемом решении суда.
Таким образом, принимая оспариваемое решение, Департамент не проверил и не установил одного из вышеуказанных оснований для его принятия (не установил, под какие критерии подпадает истец), данные обстоятельства также не были установлены и судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах, когда не установлено одно из обстоятельств, являющихся основанием для принятия оспариваемого решения, то решение Департамента не могло быть признано судом законным и обоснованным.
При этом судебная коллегия, полагает необходимым указать, что в том случае, если будет установлено, что истец не подпадает под критерии, то во включении ему должно было быть отказано совершенно по другому основанию, а не по тому, который указал административный ответчик в этом решении.
Кроме того судебная коллегия отмечает, что делая выводы об отсутствии у ООО "Оптима-Строй" права на привлечение средств граждан для участия в долевом строительстве, а также о том, что представленные административным истцом договоры не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-Строй" на привлечении денежных средств для строительства квартир в многоэтажном жилом доме N 9 по адресу: <...> равно как и у С. права требования квартир, Департамент не обосновал указанные выводы ссылками на какие-либо документы, не привел при этом доказательств того, кому же именно на момент возникновения спорных правоотношений было предоставлено право строительства объекта недвижимости, указанного в договорах, подписанных административным истцом.
Таким образом, анализ оспариваемого решения Департамента позволяет судебной коллегии сделать вывод, что при рассмотрении заявления С. о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, административный ответчик, не дал оценки всем представленным заявителем документам, в том числе договору уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 02 октября 2012 года. Выводы Департамента, изложенные в оспариваемом решении, никак не мотивированы, что указывает на несоответствие этого решения требованиям обоснованности.
При таких обстоятельствах, оспариваемое решение административного ответчика не может быть признано законным и обоснованным.
Однако, признавая решение Департамента законным, суд первой инстанции исходил из того, что административным истцом не соблюдены требования к форме договора, государственной регистрации, в том числе договора уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 02 октября 2012 года, не представлены документы, подтверждающие уплату по договору уступки, а также договор N 15-7.3/2-3-2012 от 02 октября 2012 года, на который имеется ссылка в договоре уступки.
Вместе с тем, в нарушение пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2015 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", согласно которому суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения, суд первой инстанции дал оценку договору уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 02 октября 2012 года, оплате по данному договору, несмотря на то, что данный договор и исполнение по нему обязательств не были предметом оценки Департамента при принятии оспариваемого решения.
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о пропуске административным истцом срока на обращение в суд, поскольку данный срок необходимо исчислять не с даты принятия решения, а с момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своего права. Как следует из пояснений представителей административного истца, о нарушении своих прав административный истец узнал 21 декабря 2016 года, получив решение Департамента N 33-О от 24 ноября 2016 года по почте. В суд с административным исковым заявлением административный истец обратился 20 марта 2017 года, то есть в установленный трехмесячный срок. Доказательств, вручения оспариваемого решения ранее 21 декабря 2016 года, материалы дела не содержат, при таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении требований по причине пропуска срока на обращение у суда первой инстанции не имелось.
Учитывая изложенное, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения административного дела, неправильным применением норм материального права решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 24 ноября 2016 года N 33-О об отказе во включение С. в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены. Заявление С. подлежит повторному рассмотрению.
При повторном рассмотрении заявления Департаменту необходимо проанализировать все представленные административным истцом документы, в том числе: договор уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 02 октября 2012 года в их совокупности и с учетом содержания договоров, которые указаны в качестве обоснования их заключения; платежные документы; оценить доводы С. о внесении денежных средств в ООО "Оптима-Строй" как агенту застройщика, а также разрешить вопрос о том, подпадал ли С. на момент обращения с заявлением, с учетом представленных документов, под критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших. Разрешая заявление, следует также учитывать, что сам факт не регистрации договора (предварительного договора, договора долевого участия в строительстве, договора уступки права требования), без установления причин, по которым он не был зарегистрирован, не является безусловным основанием для отказа во включении в реестр, поэтому следует выяснить причины их не регистрации и дать этому соответствующую оценку.
Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 2 статьи 309, статей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
решение Кировского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 25 апреля 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым признать незаконным решение Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 24 ноября 2016 года N 33-О.
Обязать Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области повторно рассмотреть заявление С. о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, устранив нарушение прав административного истца С.
Об исполнении решения суда известить С. и Кировский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33А-13172/2017
Требование: О признании незаконным отказа во включении в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены, обязании устранить нарушение.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что денежные средства были привлечены с нарушением законодательства об участии в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2017 г. по делу N 33а-13172/2017
Судья Прилепина С.А.
Судебная коллегия по административным делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Шумкова Е.С.,
судей Колпаковой А.В., Шабалдиной Н.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С. к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании незаконным решения N 33-О от 24 ноября 2016 года об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов,
по апелляционной жалобе административного истца С. на решение Кировского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 25 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Шабалдиной Н.В., объяснения представителей административного истца Ф., действующей на основании доверенности <...> от 21 ноября 2016 года, З., действующего на основании доверенности <...> от 24 апреля 2017 года, В., действующего на основании доверенности <...> от 31 августа 2017 года, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с административным иском к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании незаконным решения N 33-О от 24 ноября 2016 года об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления.
В обоснование требований указано, что решением Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 24 ноября 2016 года N 33-О во включении в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов (далее по тексту реестр) С. было отказано на основании подпункта 4 пункта 14 Правил ведения реестра граждан, чьи права были нарушены, утвержденных Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403, со ссылкой на то, что денежные средства были привлечены с нарушением требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"). Считает данное решение незаконным, поскольку оснований для отказа во включение его в реестр у административного ответчика не имелось, административный истец соответствует всем критериям для включения в указанный реестр. Его денежные средства в сумме 1824090 рублей были привлечены в соответствии с требованиями названной статьи Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" на основании предварительного договора, заключенного 19 сентября 2012 года с ООО "Оптима-Строй" о приобретении квартиры N 103 в доме N 9 по адресу: <...> где ООО "Оптима-Строй" выступало представителем (агентом) ООО "К", являющегося дольщиком по договору участия в долевом строительстве N 2-9/12 от 16 марта 2012 года с ЗАО "УК" (застройщик), предусматривающим строительство объекта долевого строительства по адресу строение N 9 в границах улиц Рощинская - Якутская - Патриотов. 02 октября 2012 года ООО "К" по договору уступки прав и перевода долга передала ему права и обязанности по договору участия в долевом строительстве N 15-7.3/2-3-2012 от 05 марта 2012 года. Уступка прав осуществлялась также на основании договора участия в долевом строительстве N 46-ДУ от 21 апреля 2011 года. Обязанность с его стороны по оплате исполнена в полном объеме, вместе с тем обязанность по передаче квартиры застройщиком не исполнена, в рамках уголовного дела он признан потерпевшим. Полагает, что из анализа представленных им договоров следует, что между сторонами фактически сложились отношения, вытекающие из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оспариваемое решение административного ответчика является незаконным и нарушающим его права.
Кроме того указывает, что оспариваемое решение Департаментом принято вопреки состоявшемуся решению судебной коллегии по административным делам Свердловского областного суда от 26 октября 2016 года.
Решением Кировского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 25 апреля 2017 года в удовлетворении требований С. отказано.
Не согласившись с решением суда, административный истец С. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований. Настаивая на доводах административного искового заявления, полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку административный истец подпадает под критерии включения в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.
Представители административного истца Ф., З., В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы, письменных объяснений, поддержали в полном объеме. Просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований.
Административный истец С., представители административного ответчика Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее по тексту - Департамент), заинтересованного лица ООО "Оптима-Строй" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Поскольку в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения, административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, руководствуясь частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав представителей административного истца, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, письменные объяснения административного истца, поступившие по судебному запросу судебной коллегии: приговор Ленинского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 13 мая 2016 года, апелляционное определение Судебной коллегии по уголовным делам Свердловского областного суда от 22 ноября 2016 года, договор участия в долевом строительстве N 46-ДУ от 21 апреля 2011 года, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
При разрешении публично-правового спора для удовлетворения заявленных требований необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушение этим решением (действием) прав либо свобод заявителя (пункт 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец обратился в Департамент с заявлением о включении его в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее по тексту - Реестр). К заявлению приложил: копию паспорта; копию предварительного договора между ним и ООО "Оптима-Строй" от 19 сентября 2012 года о приобретении квартиры N 103; копии квитанций об уплате денежных средств по этому договору; копию договора от 02 октября 2012 года между ним и ООО "К" уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве; копии договоров от 16 марта 2012 года NN 1-9/2012 и N 2-9/2012 участия в долевом строительстве; копию договора подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9; копию заявления от 12 декабря 2012 года.
Рассмотрев представленные С. документы, Департамент принял оспариваемое решение от 24 ноября 2016 года N 33-О, в котором указал, что между административным истцом и ООО "Оптима-Строй" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 103, по которому в установленный срок стороны обязались подписать договор купли-продажи этой квартиры, расположенной в доме N 9 по улице Рощинская - Якутская - Патриотов в городе Екатеринбурге, после оплаты покупателем стоимости квартиры и получения продавцом свидетельства о государственной регистрации прав собственности на указанное жилое помещение. Финансовые обязательства по этому договору административным истцом исполнены в полном объеме.
При этом при рассмотрении заявления С. Департаментом сделаны выводы, что ООО "Оптима-Строй" не имело права на привлечение денежных средств граждан для строительства жилого дома, поскольку не являлось застройщиком жилых домов, не имело разрешительных документов для осуществления строительства жилых домов и не обладало какими-либо правами на земельный участок, на котором осуществлено строительство многоквартирных жилых домов. Проанализировав положения договоров от 16 марта 2012 года NN 1-9/2012 и N 2-9/2012 участия в долевом строительстве, договора подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9, договора об уступке прав, Департамент пришел к выводу, что они не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-Строй" на привлечение денежных средств для строительства квартир в многоэтажном жилом доме N 9 по адресу: <...> равно как и права требования у С. квартиры.
Департамент указал, что предварительный договор подпадает по действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", однако это обстоятельство само по себе не является основанием для включения С. в Реестр, поскольку этот договор не прошел государственную регистрацию в нарушение требований, установленных пунктом 1 части 2 статьи 1 названного Федерального закона. Нарушение этих требований Федерального закона в соответствии с подпунктом 4 пункта 14 Правил ведения реестра послужило основанием для принятия оспариваемого решения об отказе во включении административного истца в Реестр.
Также в оспариваемом решении административный ответчик указал, что представленные административным истцом договоры не порождают правоотношений, возникающих при вступлении граждан в жилищно-строительный кооперативы и жилищно-накопительный кооператив, не порождают и права требования жилого помещения на основании жилищного сертификата.
Разрешая заявленные требования и оставляя их без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из того, что само по себе признание С. потерпевшим по уголовному делу в отрыве от других требований к договорам участия в долевом строительстве, не свидетельствует о праве административного истца быть включенным в реестр; предварительный договор с покупателем квартиры N 103 от 19 сентября 2012 года, заключенный после вступления в законную силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в установленном законом порядке не был зарегистрирован, что свидетельствует о привлечении денежных средств в нарушение требований, установленных пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, суд указал, что представленный С. договор уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве, заключенный с ООО "К" от 02 октября 2012 года не зарегистрирован, а следовательно не может считаться заключенным в соответствии с действующим законодательством, денежные средства по данному договору застройщику не вносились, копии платежных документов в Департамент не представлены.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, так как они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Обстоятельства, которые подлежат выяснению судом при рассмотрении дела об оспаривании решения государственного органа, органа или организации, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, определены в части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В частности, суд обязан проверить содержание оспариваемого решения на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения (пункт 4 части 9), проверить наличие оснований для принятия оспариваемого решения и обоснованность его принятия (подпункт "в" пункт 3 части 9). При этом выводы, положенные государственным органом в основу принятого решения, должны быть подтверждены, то есть обоснованны.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно частям 4 и 7 статьи 23 названного Закона уполномоченный орган, в том числе устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.
Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403 (действующим в спорный период) утверждены Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, а также Правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
В силу пункта 4 Правил включению в реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 Критериев.
Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших устанавливаются исключительно в целях ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (пункт 1 Критериев).
Пунктом 14 Правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа во включении граждан в реестр. В частности, к таким основаниям относятся:
- - несоответствие заявителя критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших (подпункт 1);
- - привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (подпункт 4).
Из системного анализа названных норм Правил ведения реестра следует, что на основании подпункта 4 пункта 14 Правил ведения реестра может быть отказано во включении в реестр такому гражданину, который соответствует одному или нескольким критериям, установленным Приложением N 1 к вышеназванному Приказу Министерства регионального развития Российской Федерации, но привлечение денежных средств которого осуществлено с нарушением указанных норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве".
Таким образом, соответствие административного истца одному или нескольким критериям, установленным указанным Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации, либо несоответствие этим критериям, является одним из существенных обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу. Это обстоятельство имеет значение для правильного разрешения дела и влияет на правильность, законность и обоснованность оспариваемого решения Департамента.
Оспариваемое решение Департамента каких-либо выводов о соответствии или несоответствии С. критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, не содержит. Отсутствуют выводы об этом также и в обжалуемом решении суда.
Таким образом, принимая оспариваемое решение, Департамент не проверил и не установил одного из вышеуказанных оснований для его принятия (не установил, под какие критерии подпадает истец), данные обстоятельства также не были установлены и судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах, когда не установлено одно из обстоятельств, являющихся основанием для принятия оспариваемого решения, то решение Департамента не могло быть признано судом законным и обоснованным.
При этом судебная коллегия, полагает необходимым указать, что в том случае, если будет установлено, что истец не подпадает под критерии, то во включении ему должно было быть отказано совершенно по другому основанию, а не по тому, который указал административный ответчик в этом решении.
Кроме того судебная коллегия отмечает, что делая выводы об отсутствии у ООО "Оптима-Строй" права на привлечение средств граждан для участия в долевом строительстве, а также о том, что представленные административным истцом договоры не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-Строй" на привлечении денежных средств для строительства квартир в многоэтажном жилом доме N 9 по адресу: <...> равно как и у С. права требования квартир, Департамент не обосновал указанные выводы ссылками на какие-либо документы, не привел при этом доказательств того, кому же именно на момент возникновения спорных правоотношений было предоставлено право строительства объекта недвижимости, указанного в договорах, подписанных административным истцом.
Таким образом, анализ оспариваемого решения Департамента позволяет судебной коллегии сделать вывод, что при рассмотрении заявления С. о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, административный ответчик, не дал оценки всем представленным заявителем документам, в том числе договору уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 02 октября 2012 года. Выводы Департамента, изложенные в оспариваемом решении, никак не мотивированы, что указывает на несоответствие этого решения требованиям обоснованности.
При таких обстоятельствах, оспариваемое решение административного ответчика не может быть признано законным и обоснованным.
Однако, признавая решение Департамента законным, суд первой инстанции исходил из того, что административным истцом не соблюдены требования к форме договора, государственной регистрации, в том числе договора уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 02 октября 2012 года, не представлены документы, подтверждающие уплату по договору уступки, а также договор N 15-7.3/2-3-2012 от 02 октября 2012 года, на который имеется ссылка в договоре уступки.
Вместе с тем, в нарушение пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2015 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", согласно которому суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения, суд первой инстанции дал оценку договору уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 02 октября 2012 года, оплате по данному договору, несмотря на то, что данный договор и исполнение по нему обязательств не были предметом оценки Департамента при принятии оспариваемого решения.
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о пропуске административным истцом срока на обращение в суд, поскольку данный срок необходимо исчислять не с даты принятия решения, а с момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своего права. Как следует из пояснений представителей административного истца, о нарушении своих прав административный истец узнал 21 декабря 2016 года, получив решение Департамента N 33-О от 24 ноября 2016 года по почте. В суд с административным исковым заявлением административный истец обратился 20 марта 2017 года, то есть в установленный трехмесячный срок. Доказательств, вручения оспариваемого решения ранее 21 декабря 2016 года, материалы дела не содержат, при таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении требований по причине пропуска срока на обращение у суда первой инстанции не имелось.
Учитывая изложенное, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения административного дела, неправильным применением норм материального права решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 24 ноября 2016 года N 33-О об отказе во включение С. в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены. Заявление С. подлежит повторному рассмотрению.
При повторном рассмотрении заявления Департаменту необходимо проанализировать все представленные административным истцом документы, в том числе: договор уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 02 октября 2012 года в их совокупности и с учетом содержания договоров, которые указаны в качестве обоснования их заключения; платежные документы; оценить доводы С. о внесении денежных средств в ООО "Оптима-Строй" как агенту застройщика, а также разрешить вопрос о том, подпадал ли С. на момент обращения с заявлением, с учетом представленных документов, под критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших. Разрешая заявление, следует также учитывать, что сам факт не регистрации договора (предварительного договора, договора долевого участия в строительстве, договора уступки права требования), без установления причин, по которым он не был зарегистрирован, не является безусловным основанием для отказа во включении в реестр, поэтому следует выяснить причины их не регистрации и дать этому соответствующую оценку.
Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 2 статьи 309, статей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 25 апреля 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым признать незаконным решение Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 24 ноября 2016 года N 33-О.
Обязать Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области повторно рассмотреть заявление С. о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, устранив нарушение прав административного истца С.
Об исполнении решения суда известить С. и Кировский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области.
Председательствующий
Е.С.ШУМКОВ
Е.С.ШУМКОВ
Судьи
А.В.КОЛПАКОВА
Н.В.ШАБАЛДИНА
А.В.КОЛПАКОВА
Н.В.ШАБАЛДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)