Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик обязательство по строительству и сдаче квартиры истцу исполнил ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Фокина Т.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Анисимовой В.И.,
судей Глуховой И.Л., Коробейниковой Л.Н.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 26 апреля 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе акционерного общества "Ресурс"
на решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 18 января 2017 года, которым постановлено следующее.
Исковые требования Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей, действующей в интересах Е., к акционерному обществу "Ресурс" о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.
Признать недействительным п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Керамикс" и закрытым акционерным обществом "Ресурс", права по которому относительно передачи квартиры N N в многоквартирном жилом доме N N жилого комплекса на <адрес> были уступлены обществом с ограниченной ответственностью "Керамикс" в пользу Е. на основании договора уступки права N от ДД.ММ.ГГГГ, в той части, в которой названное условие договора предусматривает возможность изменения цены квартиры N N в многоквартирном жилом доме N N жилого комплекса на <адрес> только в случае расхождения между размером общей проектной площади объекта долевого строительства и величиной его фактической площади более чем на 3 процента.
Взыскать с акционерного общества "Ресурс" в пользу Е. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты>, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты>.
Взыскать с акционерного общества "Ресурс" в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты>.
В остальной части исковые требования Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей, действующей в интересах Е., к акционерному обществу "Ресурс" - оставить без удовлетворения.
Взыскать с акционерного общества "Ресурс" в доход муниципального образования "город Ижевск" государственную пошлину в размере <данные изъяты>.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики
Коробейниковой Л.Н., объяснения представителя АО "Ресурс" Г., поддержавшей апелляционную жалобу; представителя Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей Ч., просившей решение оставить без изменения, Судебная коллегия
истец - Удмуртская республиканская общественная организация по защите прав потребителей, действуя в интересах Е., обратилась в суд с иском к ответчику АО "Ресурс", которым просил признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве N., согласно которому цена договора подлежит изменению только в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше общей проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора, более чем на 3%, взыскать с ответчика в пользу Е.: денежную сумму в размере <данные изъяты> в счет уменьшения цены договора; неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 25.11.2016 г. до 29.11.2016 г. в размере <данные изъяты>; неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 29.11.2016 г. по день вынесения судебного решения; неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.03.2016 г. до 18.03.2011 в размере <данные изъяты>; <данные изъяты> в счет компенсации морального вреда; штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей". Взыскать с ответчика в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ защите прав потребителей".
Требования мотивированы тем, что истец ДД.ММ.ГГГГ. заключила с ООО "Керамикс" договор N уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве N., согласно которому Е. приняла в полном объеме права (требования), принадлежащие ООО "Керамикс" по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор) относительно объекта - <адрес>. По условиям договора ответчик обязался осуществить строительство жилого многоквартирного дома, его ввод в эксплуатацию и в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать квартиру участнику долевого строительства в собственность. Ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства: построил квартиру меньшей площадью на 1,5 кв. м, по акту приема-передачи передал квартиру истцу с нарушением установленного срока - ДД.ММ.ГГГГ. Условие пункта договора, допускающего передачу объекта строительства с меньшей фактической площадью в пределах 3% без денежной компенсации, по мнению истца, ущемляет ее права, противоречит действующему законодательству. В договоре общая проектная площадь квартиры была определена <данные изъяты> кв. м, в действительности площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв. м. Стоимость 1,5 кв. м составляет <данные изъяты> Досудебная претензия истца о выплате разницы в цене договора и неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства оставлена ответчиком без ответа. Фактом неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств истцу причинен моральный вред.
В ходе рассмотрения дела представителем Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей увеличен период взыскания неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, ее размер увеличен до <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель процессуального истца Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей Ч. поддержала исковые требования.
Истец - Е., извещенная о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В соответствии со ст. 167 ч. 5 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представитель ответчика АО "Ресурс" Г. исковые требования не признала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика АО "Ресурс" Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что стороны свободны в заключении договора, который был заключен между юридическими лицами, являющимися коммерческим организациями, ООО "Керамикс" добровольно выразил свою волю на заключение договора на предложенных условиях. При заключении договора цессии стороны также руководствовались принципом свободы договора. При подписании акта приема-передачи квартиры Е. возражений не высказала. Само условие п. 3.2 договора не свидетельствует о нарушении прав истца как потребителя. ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом был введен в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ ООО "Керамикс" подписало с ответчиком соглашение об отсутствии каких-либо претензий в том числе по выплате неустоек, по выплатам в связи с возможным расхождением между проектной и фактической площадью объектов долевого строительства. После подписания указанного соглашения ООО "Керамикс" не предпринимало попыток для принятия квартиры, Е. обратилась к АО "Ресурс" для передачи ей квартиры ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об отсутствии вины ответчика в непередаче квартиры и оснований для взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав участников апелляционного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Керамикс" (Участник долевого строительства) и ЗАО "Ресурс" (текущее наименование - АО "Ресурс") (Застройщик) был заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 2.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Многоквартирный 17-этажный жилой <адрес> Жилого комплекса по <адрес>, расположенной на земельном участке площадью 12 056 кв. м под кадастровым номером N в квартале, ограниченном <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Участнику долевого строительства в собственность квартиры NN как Объекты долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно п. 2.2, п. 2.2.8 договора объектами долевого строительства по данному договору в соответствии с проектной документацией являются указанные в договоре жилые помещения, в том числе <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, (с учетом балконов/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента), расположенная на 16 этаже вышеуказанного дома.
Согласно п. 1 договора "общая площадь квартиры" есть сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3.
Стоимость квартиры определена сторонами договора долевого участия в строительства в размере <данные изъяты> (пункт 2.2.8 договора).
Согласно п. 3.1 договора долевого участия в строительстве указанная денежная сумма определяется сторонами как окончательная, но может быть пересчитана исходя из фактической общей площади квартиры с учетом условий п.п. 2.4, 3.2. настоящего Договора.
Как следует из пункта 2.5 договора долевого участия в строительстве, плановый срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - IV квартал 2015 года. Застройщик вправе закончить строительство Многоквартирного дома в более ранний срок. В случае, если по независящим от застройщика причинам окончить строительство в указанный в договоре срок невозможно, между сторонами договора подписывается дополнительное соглашение об изменении срока окончания строительства.
В соответствии с пунктом 4.1.2 договора застройщик обязался своевременно выполнить обязательства по строительству многоквартирного дома и передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства в состоянии, указанном в п.п. 2.2, 2.6 настоящего договора, в течение 60 календарных дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Керамикс" и АО "Ресурс" заключено соглашение о порядке урегулирования претензий, по условиям которого стороны договорились, что претензий по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ друг к другу не имеют, в том числе по выплате неустоек и убытков, а также по выплатам за счет ранее оплаченной цены договора, в связи с возможным расхождением между проектной и фактической площадью в объектах долевого строительства, указанных в настоящем договоре долевого участия. Последствия утверждения настоящего соглашения сторонам известны и понятны.
На основании договора уступки прав N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Керамикс" (Участник долевого строительства N) уступил Е. (Участник долевого строительства N) права и обязанности по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, состоящей из 2 комнат, <адрес>, общая площадь передаваемой квартиры (с учетом балконов/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента) <данные изъяты> кв. м, в том числе жилая - <данные изъяты> кв. м Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По условиям договора уступки прав права требования по договору долевого участия передаются Е. на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права (п. 1.3 договора уступки). Стоимость переданного права требования составляет <данные изъяты> (п. 2.3 договора уступки).
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Ресурс" (застройщик) застройщиком передана в собственность Е. (участнику долевого строительства N) <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, (с учетом балкона/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента) <данные изъяты> кв. м, расположенная на <адрес> Денежные средства, подлежащие оплате участником долевого строительства по договору внесены участником в полном объеме.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, Е. на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Е. направила в адрес АО "Ресурс" претензию о выплате неустойки за нарушение срока передачи ей объекта долевого участия в строительстве (квартиры) и денежной суммы в размере <данные изъяты> в счет уменьшения цены договора в связи с разницей между фактической и проектной площадями переданной ей квартиры, что подтверждается почтовой квитанцией, отчетом об отслеживании отправления. Данная претензия поступила в адрес АО "Ресурс" ДД.ММ.ГГГГ и оставлена без удовлетворения.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела, не оспариваются сторонами.
Удовлетворяя исковые требования об уменьшении цены договора, суд исходил из недействительности п. 3.2 договора в части, касающейся условий изменения цены квартиры истца, об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства и несоответствия объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, приведшего к ухудшению качества квартиры.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда.
Суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214), поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома было получено застройщиком после введения в действие указанного Закона.
В соответствии со ст. 4 ФЗ N 214 договором, заключенным между истцом и ответчиком, определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, планом объекта, где определены размеры, площадь и состав помещения, который является приложением к договору. Исходя из содержания п. 3.2 договора разница между проектной и фактической общей площадью квартиры в пределах 3% сторонами не компенсируется. Стоимость одного квадратного метра для перерасчета цены договора установлена в размере <данные изъяты>.
Проанализировав положения пункта 9 статьи 4 ФЗ N 214, пункта 4 статьи 7 ФЗ N 214, статьи 400, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что положения п. 3.2 договора в части, касающейся условий изменения цены квартиры истца, фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права истца, предусмотренные ФЗ N 214, в том числе на соразмерное уменьшение цены договора.
Построив квартиру меньшей общей площадью - <данные изъяты> кв. м, застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений по общему правилу возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать как предусмотренные, так и не предусмотренные законом договоры. В то время, как в настоящем деле, спор между сторонами возник относительного надлежащего выполнения застройщиком условий договора.
Со стороны ответчика имело место нарушение условий договора в части предоставления квартиры меньшей общей площадью, чем предусмотрено условиями договора.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусматривается, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Поскольку ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, соответствующей по площади условиям пункта 2.2.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования истца в части соразмерного уменьшения цены договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день (п. 1 ст. 314 ГК РФ).
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчик должен был передать истцу объект долевого строительства (квартиру) не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно части 2 статьи 6 указанного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Срок передачи квартиры, установленный договором участия в долевом строительстве, нарушен ответчиком.
Квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи.
Суд пришел к обоснованному выводу о допущенной ответчиком просрочке исполнения обязательства по передаче квартиры, которая составляет 17 дней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
При расчете неустойки судом верно применена ключевая ставка Банка России в размере 11 процентов годовых, действовавшая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, когда обязательство по передаче объекта долевого строительства должно быть исполнено ответчиком. Размер неустойки правильно определен судом в размере <данные изъяты>.
Учитывая, что проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, являются мерой ответственности застройщика и носят характер штрафной санкции, наступающей вследствие нарушения обязательства по передаче дольщику в установленный срок объекта долевого строительства, суд обоснованно применил ст. 333 ГК РФ и, принимая во внимание, что заявленная к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, снизил размер причитающейся истцу неустойки до <данные изъяты>.
Довод ответчика об отсутствии в его действиях вины судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку материалами дела подтверждается факт просрочки ответчиком выполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве и передачи объекта недвижимости. Доказательств обратного ответчиком не представлено.
Согласно статье 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Судом в решении дана оценка доводам ответчика о том, что у истца отсутствует право заявлять рассматриваемые требования, поскольку между АО "Ресурс" и ООО "Керамикс" было заключено соглашение о порядке урегулирования претензий от ДД.ММ.ГГГГ, с которой судебная коллегия соглашается. В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договор влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей для лиц, его заключивших. Истица не является участником данного соглашения, и кроме того, условия договора об освобождении застройщика от ответственности являются ничтожными в силу п. 4 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.
Суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, определив ее размер с применением положений ст. 333 ГК РФ в сумме <данные изъяты>.
Установив, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства, вытекающие из договора, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", при этом судом приняты во внимание требования разумности и справедливости, конкретные обстоятельства причинения вреда и степень нарушения ответчиком обязательств по договору.
Поскольку размер компенсации морального вреда, подлежащей к взысканию в пользу потребителя, закон не связывает с размером возмещения имущественного вреда, и в материалы дела не представлены допустимые доказательства, свидетельствующие о значительной степени причинения истцам нравственных и физических страданий в результате неправомерных действий ответчика, суд первой инстанции обоснованно снизил размер компенсации до <данные изъяты>.
Суд обоснованно признал наличие правовых оснований для взыскания штрафа за неудовлетворение законных требований истца в добровольном порядке в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы.
С применение статьи 333 ГК РФ размер штрафа установлен судом в размере <данные изъяты> с учетом всех значимых обстоятельств дела с применением критериев соразмерности последствиям допущенного ответчиком нарушения прав истца и соблюдения баланса интересов сторон с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
Доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит. Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
решение Первомайского районного суда г. Ижевска от 18 января 2017 года оставить без изменения.
Апелляционную жалобу акционерного общества "Ресурс" оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 26.04.2017 ПО ДЕЛУ N 33-1972/17
Требование: О признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик обязательство по строительству и сдаче квартиры истцу исполнил ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 апреля 2017 г. по делу N 33-1972/17
Судья: Фокина Т.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Анисимовой В.И.,
судей Глуховой И.Л., Коробейниковой Л.Н.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 26 апреля 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе акционерного общества "Ресурс"
на решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 18 января 2017 года, которым постановлено следующее.
Исковые требования Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей, действующей в интересах Е., к акционерному обществу "Ресурс" о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.
Признать недействительным п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Керамикс" и закрытым акционерным обществом "Ресурс", права по которому относительно передачи квартиры N N в многоквартирном жилом доме N N жилого комплекса на <адрес> были уступлены обществом с ограниченной ответственностью "Керамикс" в пользу Е. на основании договора уступки права N от ДД.ММ.ГГГГ, в той части, в которой названное условие договора предусматривает возможность изменения цены квартиры N N в многоквартирном жилом доме N N жилого комплекса на <адрес> только в случае расхождения между размером общей проектной площади объекта долевого строительства и величиной его фактической площади более чем на 3 процента.
Взыскать с акционерного общества "Ресурс" в пользу Е. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты>, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты>.
Взыскать с акционерного общества "Ресурс" в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты>.
В остальной части исковые требования Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей, действующей в интересах Е., к акционерному обществу "Ресурс" - оставить без удовлетворения.
Взыскать с акционерного общества "Ресурс" в доход муниципального образования "город Ижевск" государственную пошлину в размере <данные изъяты>.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики
Коробейниковой Л.Н., объяснения представителя АО "Ресурс" Г., поддержавшей апелляционную жалобу; представителя Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей Ч., просившей решение оставить без изменения, Судебная коллегия
установила:
истец - Удмуртская республиканская общественная организация по защите прав потребителей, действуя в интересах Е., обратилась в суд с иском к ответчику АО "Ресурс", которым просил признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве N., согласно которому цена договора подлежит изменению только в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше общей проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора, более чем на 3%, взыскать с ответчика в пользу Е.: денежную сумму в размере <данные изъяты> в счет уменьшения цены договора; неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 25.11.2016 г. до 29.11.2016 г. в размере <данные изъяты>; неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 29.11.2016 г. по день вынесения судебного решения; неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.03.2016 г. до 18.03.2011 в размере <данные изъяты>; <данные изъяты> в счет компенсации морального вреда; штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей". Взыскать с ответчика в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ защите прав потребителей".
Требования мотивированы тем, что истец ДД.ММ.ГГГГ. заключила с ООО "Керамикс" договор N уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве N., согласно которому Е. приняла в полном объеме права (требования), принадлежащие ООО "Керамикс" по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор) относительно объекта - <адрес>. По условиям договора ответчик обязался осуществить строительство жилого многоквартирного дома, его ввод в эксплуатацию и в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать квартиру участнику долевого строительства в собственность. Ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства: построил квартиру меньшей площадью на 1,5 кв. м, по акту приема-передачи передал квартиру истцу с нарушением установленного срока - ДД.ММ.ГГГГ. Условие пункта договора, допускающего передачу объекта строительства с меньшей фактической площадью в пределах 3% без денежной компенсации, по мнению истца, ущемляет ее права, противоречит действующему законодательству. В договоре общая проектная площадь квартиры была определена <данные изъяты> кв. м, в действительности площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв. м. Стоимость 1,5 кв. м составляет <данные изъяты> Досудебная претензия истца о выплате разницы в цене договора и неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства оставлена ответчиком без ответа. Фактом неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств истцу причинен моральный вред.
В ходе рассмотрения дела представителем Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей увеличен период взыскания неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, ее размер увеличен до <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель процессуального истца Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей Ч. поддержала исковые требования.
Истец - Е., извещенная о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В соответствии со ст. 167 ч. 5 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представитель ответчика АО "Ресурс" Г. исковые требования не признала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика АО "Ресурс" Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что стороны свободны в заключении договора, который был заключен между юридическими лицами, являющимися коммерческим организациями, ООО "Керамикс" добровольно выразил свою волю на заключение договора на предложенных условиях. При заключении договора цессии стороны также руководствовались принципом свободы договора. При подписании акта приема-передачи квартиры Е. возражений не высказала. Само условие п. 3.2 договора не свидетельствует о нарушении прав истца как потребителя. ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом был введен в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ ООО "Керамикс" подписало с ответчиком соглашение об отсутствии каких-либо претензий в том числе по выплате неустоек, по выплатам в связи с возможным расхождением между проектной и фактической площадью объектов долевого строительства. После подписания указанного соглашения ООО "Керамикс" не предпринимало попыток для принятия квартиры, Е. обратилась к АО "Ресурс" для передачи ей квартиры ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об отсутствии вины ответчика в непередаче квартиры и оснований для взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав участников апелляционного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Керамикс" (Участник долевого строительства) и ЗАО "Ресурс" (текущее наименование - АО "Ресурс") (Застройщик) был заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 2.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Многоквартирный 17-этажный жилой <адрес> Жилого комплекса по <адрес>, расположенной на земельном участке площадью 12 056 кв. м под кадастровым номером N в квартале, ограниченном <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Участнику долевого строительства в собственность квартиры NN как Объекты долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно п. 2.2, п. 2.2.8 договора объектами долевого строительства по данному договору в соответствии с проектной документацией являются указанные в договоре жилые помещения, в том числе <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, (с учетом балконов/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента), расположенная на 16 этаже вышеуказанного дома.
Согласно п. 1 договора "общая площадь квартиры" есть сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3.
Стоимость квартиры определена сторонами договора долевого участия в строительства в размере <данные изъяты> (пункт 2.2.8 договора).
Согласно п. 3.1 договора долевого участия в строительстве указанная денежная сумма определяется сторонами как окончательная, но может быть пересчитана исходя из фактической общей площади квартиры с учетом условий п.п. 2.4, 3.2. настоящего Договора.
Как следует из пункта 2.5 договора долевого участия в строительстве, плановый срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - IV квартал 2015 года. Застройщик вправе закончить строительство Многоквартирного дома в более ранний срок. В случае, если по независящим от застройщика причинам окончить строительство в указанный в договоре срок невозможно, между сторонами договора подписывается дополнительное соглашение об изменении срока окончания строительства.
В соответствии с пунктом 4.1.2 договора застройщик обязался своевременно выполнить обязательства по строительству многоквартирного дома и передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства в состоянии, указанном в п.п. 2.2, 2.6 настоящего договора, в течение 60 календарных дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Керамикс" и АО "Ресурс" заключено соглашение о порядке урегулирования претензий, по условиям которого стороны договорились, что претензий по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ друг к другу не имеют, в том числе по выплате неустоек и убытков, а также по выплатам за счет ранее оплаченной цены договора, в связи с возможным расхождением между проектной и фактической площадью в объектах долевого строительства, указанных в настоящем договоре долевого участия. Последствия утверждения настоящего соглашения сторонам известны и понятны.
На основании договора уступки прав N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Керамикс" (Участник долевого строительства N) уступил Е. (Участник долевого строительства N) права и обязанности по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, состоящей из 2 комнат, <адрес>, общая площадь передаваемой квартиры (с учетом балконов/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента) <данные изъяты> кв. м, в том числе жилая - <данные изъяты> кв. м Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По условиям договора уступки прав права требования по договору долевого участия передаются Е. на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права (п. 1.3 договора уступки). Стоимость переданного права требования составляет <данные изъяты> (п. 2.3 договора уступки).
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Ресурс" (застройщик) застройщиком передана в собственность Е. (участнику долевого строительства N) <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, (с учетом балкона/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента) <данные изъяты> кв. м, расположенная на <адрес> Денежные средства, подлежащие оплате участником долевого строительства по договору внесены участником в полном объеме.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, Е. на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Е. направила в адрес АО "Ресурс" претензию о выплате неустойки за нарушение срока передачи ей объекта долевого участия в строительстве (квартиры) и денежной суммы в размере <данные изъяты> в счет уменьшения цены договора в связи с разницей между фактической и проектной площадями переданной ей квартиры, что подтверждается почтовой квитанцией, отчетом об отслеживании отправления. Данная претензия поступила в адрес АО "Ресурс" ДД.ММ.ГГГГ и оставлена без удовлетворения.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела, не оспариваются сторонами.
Удовлетворяя исковые требования об уменьшении цены договора, суд исходил из недействительности п. 3.2 договора в части, касающейся условий изменения цены квартиры истца, об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства и несоответствия объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, приведшего к ухудшению качества квартиры.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда.
Суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214), поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома было получено застройщиком после введения в действие указанного Закона.
В соответствии со ст. 4 ФЗ N 214 договором, заключенным между истцом и ответчиком, определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, планом объекта, где определены размеры, площадь и состав помещения, который является приложением к договору. Исходя из содержания п. 3.2 договора разница между проектной и фактической общей площадью квартиры в пределах 3% сторонами не компенсируется. Стоимость одного квадратного метра для перерасчета цены договора установлена в размере <данные изъяты>.
Проанализировав положения пункта 9 статьи 4 ФЗ N 214, пункта 4 статьи 7 ФЗ N 214, статьи 400, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что положения п. 3.2 договора в части, касающейся условий изменения цены квартиры истца, фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права истца, предусмотренные ФЗ N 214, в том числе на соразмерное уменьшение цены договора.
Построив квартиру меньшей общей площадью - <данные изъяты> кв. м, застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений по общему правилу возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать как предусмотренные, так и не предусмотренные законом договоры. В то время, как в настоящем деле, спор между сторонами возник относительного надлежащего выполнения застройщиком условий договора.
Со стороны ответчика имело место нарушение условий договора в части предоставления квартиры меньшей общей площадью, чем предусмотрено условиями договора.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусматривается, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Поскольку ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, соответствующей по площади условиям пункта 2.2.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования истца в части соразмерного уменьшения цены договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день (п. 1 ст. 314 ГК РФ).
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчик должен был передать истцу объект долевого строительства (квартиру) не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно части 2 статьи 6 указанного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Срок передачи квартиры, установленный договором участия в долевом строительстве, нарушен ответчиком.
Квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи.
Суд пришел к обоснованному выводу о допущенной ответчиком просрочке исполнения обязательства по передаче квартиры, которая составляет 17 дней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
При расчете неустойки судом верно применена ключевая ставка Банка России в размере 11 процентов годовых, действовавшая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, когда обязательство по передаче объекта долевого строительства должно быть исполнено ответчиком. Размер неустойки правильно определен судом в размере <данные изъяты>.
Учитывая, что проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, являются мерой ответственности застройщика и носят характер штрафной санкции, наступающей вследствие нарушения обязательства по передаче дольщику в установленный срок объекта долевого строительства, суд обоснованно применил ст. 333 ГК РФ и, принимая во внимание, что заявленная к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, снизил размер причитающейся истцу неустойки до <данные изъяты>.
Довод ответчика об отсутствии в его действиях вины судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку материалами дела подтверждается факт просрочки ответчиком выполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве и передачи объекта недвижимости. Доказательств обратного ответчиком не представлено.
Согласно статье 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Судом в решении дана оценка доводам ответчика о том, что у истца отсутствует право заявлять рассматриваемые требования, поскольку между АО "Ресурс" и ООО "Керамикс" было заключено соглашение о порядке урегулирования претензий от ДД.ММ.ГГГГ, с которой судебная коллегия соглашается. В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договор влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей для лиц, его заключивших. Истица не является участником данного соглашения, и кроме того, условия договора об освобождении застройщика от ответственности являются ничтожными в силу п. 4 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.
Суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, определив ее размер с применением положений ст. 333 ГК РФ в сумме <данные изъяты>.
Установив, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства, вытекающие из договора, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", при этом судом приняты во внимание требования разумности и справедливости, конкретные обстоятельства причинения вреда и степень нарушения ответчиком обязательств по договору.
Поскольку размер компенсации морального вреда, подлежащей к взысканию в пользу потребителя, закон не связывает с размером возмещения имущественного вреда, и в материалы дела не представлены допустимые доказательства, свидетельствующие о значительной степени причинения истцам нравственных и физических страданий в результате неправомерных действий ответчика, суд первой инстанции обоснованно снизил размер компенсации до <данные изъяты>.
Суд обоснованно признал наличие правовых оснований для взыскания штрафа за неудовлетворение законных требований истца в добровольном порядке в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы.
С применение статьи 333 ГК РФ размер штрафа установлен судом в размере <данные изъяты> с учетом всех значимых обстоятельств дела с применением критериев соразмерности последствиям допущенного ответчиком нарушения прав истца и соблюдения баланса интересов сторон с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
Доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит. Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Ижевска от 18 января 2017 года оставить без изменения.
Апелляционную жалобу акционерного общества "Ресурс" оставить без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.И.АНИСИМОВА
В.И.АНИСИМОВА
Судьи
И.Л.ГЛУХОВА
Л.Н.КОРОБЕЙНИКОВА
И.Л.ГЛУХОВА
Л.Н.КОРОБЕЙНИКОВА
Копия верна:
Судья
Л.Н.КОРОБЕЙНИКОВА
Судья
Л.Н.КОРОБЕЙНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)