Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица указывает, что ответчик в нарушение условий договора квартиру передал с нарушением установленного срока. Кроме того, по результатам обмера общая площадь квартиры оказалась меньше проектной площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Черчага С.В.
судей: Мухаметовой Н.М.
Нурмухаметовой Р.Р.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 24 августа 2016 года, которым постановлено:
исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "ФИО11" о защите прав потребителей - удовлетворить частично.
В части требований о взыскании излишне уплаченную сумму в размере 132000,62 рубля, упущенной выгоды в сумме 49 000 рублей и убытков в сумме 35 000 рублей, о признании п. 3.3 договора долевого участия в строительстве многоквартирного адрес от дата - отказать.
Взыскать с ООО "ФИО9" в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 70000 рублей, моральный вред в размере 1000 рублей, штраф в размере 35500 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФИО10" в доход бюджета городского округа адрес государственную пошлину в размере 3610 рублей.
Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "ФИО12" о взыскании суммы неустойки в размере 181823,93 руб., штрафа в размере 50 процентов от суммы присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 90911,96 руб., разницы в стоимости квартиры в размере 132 000,62 руб., штрафа в размере 66 000,31 руб., суммы неполученных доходов в размере 49 000 рублей, убытков в размере 35 000 рублей, морального вреда в сумме 50 000 рублей, о признании условий п. 3.3 договора участия в долевом строительстве недействительными, указав в обоснование иска на то, что дата между ней и ответчиком был заключен договор N... участия в долевом строительстве 4-секционного 9-этажного жилого дома по адресу: РБ, адрес. Объектом долевого строительства согласно п. 1.12 договора выступала квартира N... общей площадью 37,99 кв. м, расположенная на 9 этаже указанного дома. Согласно условиям договора срок передачи готового объекта определен дата, однако ответчик в нарушение условий договора квартиру передал только дата. Кроме того, пунктом 3.3 договора общая стоимость квартиры определена в размере 1 443 620 рублей, исходя из стоимости одного кв. м 38 000 рублей, является фиксированной и изменению не подлежит. адрес подлежит уточнению после изготовления предприятием по технической инвентаризации. По результатам обмера адрес филиалом БТИ РБ, общая площадь квартиры составила 34,5 кв. м, что на 3,49 кв. м меньше проектной площади. Таким образом, с учетом стоимости одного квадратного метра ею переплачено ответчику 132000,62 рубля. Претензия, направленная ответчику дата о выплате суммы неустойки оставлена ответчиком без ответа. В последующем ФИО1 дополнила исковые требования, просила признать недействительным п. 3.4 договора N... участия в долевом строительстве.
Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит ФИО1, считая его незаконным и необоснованным, указывая на необоснованное снижение неустойки, не согласие с отказом в иске о взыскании разницы между переданной и оплаченной стоимости, полагает, что термин "проектная площадь" ущемляет ее права как потребителя, не согласна с размером компенсации морального вреда, необоснованным снижением штрафа, отказом в удовлетворении требований о взыскании убытков и упущенной выгоды.
Проверив материалы дела, выслушав ФИО1, поддержавшую жалобу, представителя ООО "ФИО13" ФИО4 (по доверенности), поддержавшего решение суда, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Согласно ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, дата между ФИО1 и ООО "ФИО14" был заключен договор N ... участия в долевом строительстве, 4-секционного, 9-этажного жилого дома по адресу. адрес.
Объектом долевого строительства выступала квартира N ... общей проектной площадью 37,99 кв. м, жилой 18,82 кв. м, расположенная на 9 этаже указанного дома.
Согласно п. 1.1.2, п. 2 данного договора, установлено, что стоимость одного квадратного метра общей проектной площади составляет 38 000 рублей. В соответствии с п. 3.3 договора общая стоимость квартиры с учетом стоимости одного квадратного метра определена сторонами в размере 1443 620 рублей.
Материалами дела установлено, что ФИО1 произведена оплата в установленном договором размере.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности.
Суд исходил из того, что ответчиком нарушено обязательство по передаче квартиры в предусмотренные договором сроки, в связи с чем в отношении ООО "ФИО15" наступила гражданско-правовая ответственность, предусмотренная Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Полагая размер неустойки, на взыскании которого настаивал истец, не соответствующим последствиям обязательства, суд первой инстанции на основании ходатайства ответчика, принимая во внимание период просрочки - 229 дней, а также с учетом обстоятельств дела снизил размер неустойки с 181823,93 рублей до 70000 рублей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Выводы суда о взыскании неустойки в размере 70000 руб. с применением ст. 333 ГК РФ, являются правильными, поскольку подлежащая взысканию с ответчика неустойка по требованиям истца явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд обоснованно уменьшил сумму неустойки, поэтому доводы апелляционной жалобы ФИО1 о неправомерном снижении суммы неустойки, по указанным выше обстоятельствам не могут быть приняты во внимание.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1).
Согласно части 2 данной статьи по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с п. 3.3 договора общая стоимость квартиры с учетом стоимости одного квадратного метра в 38 0000 руб. определена сторонами в размере 1443 620 рублей. Сумма является окончательной и не подлежит изменению.
П. 3.4 договора предусмотрено, что все расчеты по финансированию договора производятся по проектной площади согласно п. 1.12 договора, вне зависимости от результатов обмера построенного объекта органами технической инвентаризации. Передача квартиры по акту приема-передачи осуществляется по фактической площади.
Заявляя требования о признании недействительным п. 3.3 и п. 3.4 указанного договора, ФИО1 указывает на недействительность указанного условия, ограничивающего ее право на соразмерное уменьшение цены договора, полагая, что по основаниям ст. 15 ЖК РФ в общую площадь жилого помещения не входят балконы и лоджии. Иных оснований для признания указанных ею пунктов суду не представлено.
Коллегия, принимая во внимание положения ст. 421 ГК РФ, не усматривает оснований для отмены решения в части признании недействительными п. 3.3 и п. 3.4 договора, которыми не предусмотрен запрет на перерасчет подлежащей к оплате стоимости квартиры.
Вместе с тем, согласно п. 1.2 договора ответчик обязался передать ФИО1 квартиру N..., общей проектной площадью 37,99 кв., жилой проектной площадью 18,82 кв. м, расположенном по адресу: адрес.
При этом понятие "общая проектная площадь квартиры" отличается от понятия "общая площадь квартиры", поскольку в общую проектную площадь квартиры включается не только общая площадь квартиры, но и площадь вспомогательных помещений, в том числе балконов и без учета понижающих коэффициентов. В противном случае строительство части площади будет предоставлено приобретателю бесплатно и за счет второй стороны договора. Согласно Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от дата N 37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.
Договор о долевом участии в строительстве, которым урегулированы права и обязанности сторон спора, в данной части, не противоречит действующему законодательству, в том числе ФЗ N 214, акцептован истцом.
Определение общей площади квартиры в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) в настоящем случае не может быть признано правильным.
Согласно Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" утвержденной Приказом N 37 от 04.08.1998 Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, согласно п. 3.37 которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0; Письмом от 09 октября 2009 г. N 33350-ИП/08 Министерства регионального развития Российской Федерации, а также Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37, согласно которым общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Коллегия отмечает, что при заключении договора долевого участия в приложении N... указана общая проектная площадь передаваемой квартиры в размере 37,99 кв. м, при этом в состав проектной площади включена лоджия площадью 3,20 кв. м, при этом в нарушение Методологических положения по системе статистических показателей, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37 не применен понижающий коэффициент для лоджии - 0,5, вследствие чего общая проектная площадь должна была составить 36,39 кв. м. Стоимость 1 кв. м в 38 000 руб. оговорена п. 1.1 договора.
Согласно кадастрового паспорта передаваемая ответчиком ФИО1 площадь определена в размере 34,5 кв. м. Вместе с тем, согласно обмера БТИ ФИО1 передана квартира: площадь жилой комнаты 18,6 кв. м (по общей проектной площади 18,82 кв.), кухня площадью 7,3 кв. м (по общей проектной площади - 7,33 кв. м), коридор площадью 4,14 кв. м (по проектной площади - 4,1 кв. м), ванная площадью 3,2 кв. м (по проектной площади - 3,21 кв. м), туалет площадью 1,3 (по проектной площади - 1,33 кв. м), лоджия площадью 2,96 кв. м (по проектной площади - 3,3 кв. м).
Таким образом, с учетом применения понижающего коэффициента для лоджии фактически передаваемая истцу площадь составила 35,98 кв. м, что на 2,01 кв. м меньше площади, оплаченной истцом.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как видно из содержания договора стоимость 1 кв. м определена в размере 38 000 руб., таким образом с получением фактической площади - 35,98 кв. м, ФИО1 приобрела право на соразмерное снижение цены квартиры, что составляет 76 380 руб. (38 000 руб. x 2,01 кв. м), при указанных обстоятельствах решение в указанной части подлежит отмене.
В силу положений ст. 15 Закона О защите прав потребителей с учетом степени причиненных нравственных переживаний, вызванной просрочкой передачи квартиры в 229 дней? коллегия находит подлежащим отмене решение в части компенсации морального вреда, полагая сумму компенсации морального вреда в размере 1 000 руб. не соразмерной, увеличив ее до 10 000 руб.
Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании денежных средств за аренду жилья, суд исходил из того, что истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств несения соответствующих затрат. Материалами дела установлено, что приказом УФССП по адрес N ... от дата. ФИО1 назначена с дата. на должность начальника отдела - старшего судебного пристава адрес отдела судебных приставов с освобождением от должности исполнителя Янаульского межрайонного отдела судебных приставов (л.д. 49). Из представленных ею договоров найма жилого помещения усматривается получение ею во временное владение и пользование за плату жилого помещения, расположенного в адрес (л.д. 33-43). Таким образом, понесенные ею расходы на наем жилья в размере 35 000 руб. вызваны переменой ею места работы, при указанном положении коллегия находит решение в указанной части обоснованным.
Также коллегия соглашается с решением суда в части отказа в иске о взыскании упущенной выгоды в размере 49 000 руб. Материалами дела установлено, что ФИО1 приобрела жилье для личного пользования, а не для извлечения прибыли.
Из материалов дела следует, что ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, полученная ответчиком дата (л.д. 30,31). Претензии о соразмерном снижении цены по договору не заявлялось. При указанных обстоятельствах с учетом положений ст. 13 п. 6 Закона О защите прав потребителей коллегия находит необходимым увеличение размера штрафа до 40 000 руб. (70 000 руб. + 10 000 руб. x 50%).
По основаниям ст. 98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ коллегия находит подлежащим отмене решение в части взыскания госпошлины, которая с учетом удовлетворенной части требований составит 4427,60 руб.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 24 августа 2016 года отменить в части во взыскании разницы в стоимости квартиры, взыскании штрафа, компенсации морального вреда, госпошлины.
В отмененной части принять новое решение.
Взыскать с ООО "ФИО16" в пользу ФИО1 разницу в стоимости квартиры в размере 76380 руб., компенсацию морального вреда - 10 000 руб., штраф в размере 40 000 руб.
Взыскать с ООО "ФИО17" в доход местного бюджета городского округа адрес в размере 4 427 руб. 60 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Справка: судья Проскурякова Е.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 27.10.2016 N 33-21682/2016
Требование: О взыскании неустойки, штрафа, разницы в стоимости квартиры, суммы неполученных доходов, компенсации морального вреда, признании условий договора участия в долевом строительстве недействительными.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица указывает, что ответчик в нарушение условий договора квартиру передал с нарушением установленного срока. Кроме того, по результатам обмера общая площадь квартиры оказалась меньше проектной площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Черчага С.В.
судей: Мухаметовой Н.М.
Нурмухаметовой Р.Р.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 24 августа 2016 года, которым постановлено:
исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "ФИО11" о защите прав потребителей - удовлетворить частично.
В части требований о взыскании излишне уплаченную сумму в размере 132000,62 рубля, упущенной выгоды в сумме 49 000 рублей и убытков в сумме 35 000 рублей, о признании п. 3.3 договора долевого участия в строительстве многоквартирного адрес от дата - отказать.
Взыскать с ООО "ФИО9" в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 70000 рублей, моральный вред в размере 1000 рублей, штраф в размере 35500 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФИО10" в доход бюджета городского округа адрес государственную пошлину в размере 3610 рублей.
Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "ФИО12" о взыскании суммы неустойки в размере 181823,93 руб., штрафа в размере 50 процентов от суммы присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 90911,96 руб., разницы в стоимости квартиры в размере 132 000,62 руб., штрафа в размере 66 000,31 руб., суммы неполученных доходов в размере 49 000 рублей, убытков в размере 35 000 рублей, морального вреда в сумме 50 000 рублей, о признании условий п. 3.3 договора участия в долевом строительстве недействительными, указав в обоснование иска на то, что дата между ней и ответчиком был заключен договор N... участия в долевом строительстве 4-секционного 9-этажного жилого дома по адресу: РБ, адрес. Объектом долевого строительства согласно п. 1.12 договора выступала квартира N... общей площадью 37,99 кв. м, расположенная на 9 этаже указанного дома. Согласно условиям договора срок передачи готового объекта определен дата, однако ответчик в нарушение условий договора квартиру передал только дата. Кроме того, пунктом 3.3 договора общая стоимость квартиры определена в размере 1 443 620 рублей, исходя из стоимости одного кв. м 38 000 рублей, является фиксированной и изменению не подлежит. адрес подлежит уточнению после изготовления предприятием по технической инвентаризации. По результатам обмера адрес филиалом БТИ РБ, общая площадь квартиры составила 34,5 кв. м, что на 3,49 кв. м меньше проектной площади. Таким образом, с учетом стоимости одного квадратного метра ею переплачено ответчику 132000,62 рубля. Претензия, направленная ответчику дата о выплате суммы неустойки оставлена ответчиком без ответа. В последующем ФИО1 дополнила исковые требования, просила признать недействительным п. 3.4 договора N... участия в долевом строительстве.
Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит ФИО1, считая его незаконным и необоснованным, указывая на необоснованное снижение неустойки, не согласие с отказом в иске о взыскании разницы между переданной и оплаченной стоимости, полагает, что термин "проектная площадь" ущемляет ее права как потребителя, не согласна с размером компенсации морального вреда, необоснованным снижением штрафа, отказом в удовлетворении требований о взыскании убытков и упущенной выгоды.
Проверив материалы дела, выслушав ФИО1, поддержавшую жалобу, представителя ООО "ФИО13" ФИО4 (по доверенности), поддержавшего решение суда, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Согласно ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, дата между ФИО1 и ООО "ФИО14" был заключен договор N ... участия в долевом строительстве, 4-секционного, 9-этажного жилого дома по адресу. адрес.
Объектом долевого строительства выступала квартира N ... общей проектной площадью 37,99 кв. м, жилой 18,82 кв. м, расположенная на 9 этаже указанного дома.
Согласно п. 1.1.2, п. 2 данного договора, установлено, что стоимость одного квадратного метра общей проектной площади составляет 38 000 рублей. В соответствии с п. 3.3 договора общая стоимость квартиры с учетом стоимости одного квадратного метра определена сторонами в размере 1443 620 рублей.
Материалами дела установлено, что ФИО1 произведена оплата в установленном договором размере.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности.
Суд исходил из того, что ответчиком нарушено обязательство по передаче квартиры в предусмотренные договором сроки, в связи с чем в отношении ООО "ФИО15" наступила гражданско-правовая ответственность, предусмотренная Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Полагая размер неустойки, на взыскании которого настаивал истец, не соответствующим последствиям обязательства, суд первой инстанции на основании ходатайства ответчика, принимая во внимание период просрочки - 229 дней, а также с учетом обстоятельств дела снизил размер неустойки с 181823,93 рублей до 70000 рублей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Выводы суда о взыскании неустойки в размере 70000 руб. с применением ст. 333 ГК РФ, являются правильными, поскольку подлежащая взысканию с ответчика неустойка по требованиям истца явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд обоснованно уменьшил сумму неустойки, поэтому доводы апелляционной жалобы ФИО1 о неправомерном снижении суммы неустойки, по указанным выше обстоятельствам не могут быть приняты во внимание.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1).
Согласно части 2 данной статьи по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с п. 3.3 договора общая стоимость квартиры с учетом стоимости одного квадратного метра в 38 0000 руб. определена сторонами в размере 1443 620 рублей. Сумма является окончательной и не подлежит изменению.
П. 3.4 договора предусмотрено, что все расчеты по финансированию договора производятся по проектной площади согласно п. 1.12 договора, вне зависимости от результатов обмера построенного объекта органами технической инвентаризации. Передача квартиры по акту приема-передачи осуществляется по фактической площади.
Заявляя требования о признании недействительным п. 3.3 и п. 3.4 указанного договора, ФИО1 указывает на недействительность указанного условия, ограничивающего ее право на соразмерное уменьшение цены договора, полагая, что по основаниям ст. 15 ЖК РФ в общую площадь жилого помещения не входят балконы и лоджии. Иных оснований для признания указанных ею пунктов суду не представлено.
Коллегия, принимая во внимание положения ст. 421 ГК РФ, не усматривает оснований для отмены решения в части признании недействительными п. 3.3 и п. 3.4 договора, которыми не предусмотрен запрет на перерасчет подлежащей к оплате стоимости квартиры.
Вместе с тем, согласно п. 1.2 договора ответчик обязался передать ФИО1 квартиру N..., общей проектной площадью 37,99 кв., жилой проектной площадью 18,82 кв. м, расположенном по адресу: адрес.
При этом понятие "общая проектная площадь квартиры" отличается от понятия "общая площадь квартиры", поскольку в общую проектную площадь квартиры включается не только общая площадь квартиры, но и площадь вспомогательных помещений, в том числе балконов и без учета понижающих коэффициентов. В противном случае строительство части площади будет предоставлено приобретателю бесплатно и за счет второй стороны договора. Согласно Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от дата N 37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.
Договор о долевом участии в строительстве, которым урегулированы права и обязанности сторон спора, в данной части, не противоречит действующему законодательству, в том числе ФЗ N 214, акцептован истцом.
Определение общей площади квартиры в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) в настоящем случае не может быть признано правильным.
Согласно Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" утвержденной Приказом N 37 от 04.08.1998 Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, согласно п. 3.37 которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0; Письмом от 09 октября 2009 г. N 33350-ИП/08 Министерства регионального развития Российской Федерации, а также Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37, согласно которым общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Коллегия отмечает, что при заключении договора долевого участия в приложении N... указана общая проектная площадь передаваемой квартиры в размере 37,99 кв. м, при этом в состав проектной площади включена лоджия площадью 3,20 кв. м, при этом в нарушение Методологических положения по системе статистических показателей, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37 не применен понижающий коэффициент для лоджии - 0,5, вследствие чего общая проектная площадь должна была составить 36,39 кв. м. Стоимость 1 кв. м в 38 000 руб. оговорена п. 1.1 договора.
Согласно кадастрового паспорта передаваемая ответчиком ФИО1 площадь определена в размере 34,5 кв. м. Вместе с тем, согласно обмера БТИ ФИО1 передана квартира: площадь жилой комнаты 18,6 кв. м (по общей проектной площади 18,82 кв.), кухня площадью 7,3 кв. м (по общей проектной площади - 7,33 кв. м), коридор площадью 4,14 кв. м (по проектной площади - 4,1 кв. м), ванная площадью 3,2 кв. м (по проектной площади - 3,21 кв. м), туалет площадью 1,3 (по проектной площади - 1,33 кв. м), лоджия площадью 2,96 кв. м (по проектной площади - 3,3 кв. м).
Таким образом, с учетом применения понижающего коэффициента для лоджии фактически передаваемая истцу площадь составила 35,98 кв. м, что на 2,01 кв. м меньше площади, оплаченной истцом.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как видно из содержания договора стоимость 1 кв. м определена в размере 38 000 руб., таким образом с получением фактической площади - 35,98 кв. м, ФИО1 приобрела право на соразмерное снижение цены квартиры, что составляет 76 380 руб. (38 000 руб. x 2,01 кв. м), при указанных обстоятельствах решение в указанной части подлежит отмене.
В силу положений ст. 15 Закона О защите прав потребителей с учетом степени причиненных нравственных переживаний, вызванной просрочкой передачи квартиры в 229 дней? коллегия находит подлежащим отмене решение в части компенсации морального вреда, полагая сумму компенсации морального вреда в размере 1 000 руб. не соразмерной, увеличив ее до 10 000 руб.
Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании денежных средств за аренду жилья, суд исходил из того, что истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств несения соответствующих затрат. Материалами дела установлено, что приказом УФССП по адрес N ... от дата. ФИО1 назначена с дата. на должность начальника отдела - старшего судебного пристава адрес отдела судебных приставов с освобождением от должности исполнителя Янаульского межрайонного отдела судебных приставов (л.д. 49). Из представленных ею договоров найма жилого помещения усматривается получение ею во временное владение и пользование за плату жилого помещения, расположенного в адрес (л.д. 33-43). Таким образом, понесенные ею расходы на наем жилья в размере 35 000 руб. вызваны переменой ею места работы, при указанном положении коллегия находит решение в указанной части обоснованным.
Также коллегия соглашается с решением суда в части отказа в иске о взыскании упущенной выгоды в размере 49 000 руб. Материалами дела установлено, что ФИО1 приобрела жилье для личного пользования, а не для извлечения прибыли.
Из материалов дела следует, что ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, полученная ответчиком дата (л.д. 30,31). Претензии о соразмерном снижении цены по договору не заявлялось. При указанных обстоятельствах с учетом положений ст. 13 п. 6 Закона О защите прав потребителей коллегия находит необходимым увеличение размера штрафа до 40 000 руб. (70 000 руб. + 10 000 руб. x 50%).
По основаниям ст. 98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ коллегия находит подлежащим отмене решение в части взыскания госпошлины, которая с учетом удовлетворенной части требований составит 4427,60 руб.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 24 августа 2016 года отменить в части во взыскании разницы в стоимости квартиры, взыскании штрафа, компенсации морального вреда, госпошлины.
В отмененной части принять новое решение.
Взыскать с ООО "ФИО16" в пользу ФИО1 разницу в стоимости квартиры в размере 76380 руб., компенсацию морального вреда - 10 000 руб., штраф в размере 40 000 руб.
Взыскать с ООО "ФИО17" в доход местного бюджета городского округа адрес в размере 4 427 руб. 60 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
С.В.ЧЕРЧАГА
Судьи
Н.М.МУХАМЕТОВА
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
С.В.ЧЕРЧАГА
Судьи
Н.М.МУХАМЕТОВА
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Справка: судья Проскурякова Е.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)