Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Вита-Сервис+"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2015 года по делу N А40-196310/14, принятое судьей Н.Я. Мысак
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Вита-Сервис+" (ОГРН 1027704008518, 109048, г. Москва, Комсомольский пр-т., д. 40/13, корп. 1)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Филина Т.В. (по доверенности от 20.11.2014)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2015 в удовлетворении исковых требований истца ООО "Вита-Сервис+" к Департаменту городского имущества г. Москвы об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19 (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22) на условиях, определенных судом, отказано.
Не согласившись с решение суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права, судом первой инстанции возникшие при заключении договора разногласия, касающиеся цены объекта, не были устранены, условия договора не определены, решения по спорным условиям не приняты, в резолютивной части не указано существенное условие договора- цена, полагает, что суд не может оставить вопрос о выкупной цене не разрешенным и отказать в иске, так как договор будет считаться не заключенным в связи с несогласованием его существенного условия- цены.
В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым определить условия договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19, общей площадью 195 кв. м, обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения, на условиях, определенных судом.
Представитель истца также заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Суд апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы протокольным определением оставил без удовлетворения в связи отсутствием оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных ст. 87 АПК РФ.
Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Судебная коллегия, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда от 16 октября 2016 года подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению на основании следующего.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующими обстоятельствами.
ООО "Вита-Сервис+" в соответствии с договором от 05.03.2008 г. N 03-00143/08 арендует нежилое помещение общей площадью 195,0 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19 (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22). ООО "Вита-Сервис+" является субъектом малого предпринимательства.
Истец обратился к ответчику с заявлением (вх. N 33-5-6684/14-(0)-0 от 26.02.2014 г.) рассмотреть вопрос о выкупе нежилого помещения.
28.08.2014 г. истцом от ответчика было получено письмо от 28.08.2014 г. N 33-5-6684/14-(2)-0 с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости, в котором цена объекта определена в сумме 21 467 000 руб.
28.09.2014 г. истец направил ответчику договор купли-продажи недвижимости с учетом протокола разногласий к проекту договора (письмо вх. N 33-5-6684/14-(3)-0 от 28.09.2014 г.).
Для определения цены договора купли-продажи помещения истец обратился в независимую экспертную оценочную компанию ООО "Группа Компаний Лига Экспертов". Согласно отчета об оценке N 14050615 от 23.06.2014 г. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 195 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19, по состоянию на 26.02.2014 г. составляет 14 276 242 руб.
В связи с неполучением ответа на данное письмо истец обратился в суд с настоящим иском.
Поскольку между сторонами по существу возник преддоговорной спор в части определения цены выкупаемого имущества, судом первой инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 195 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19, по состоянию на 26.02.2014 г. без НДС, производство которой было поручено ООО "Агентство судебных экспертов". Согласно заключению эксперта N 42 от 10.03.2015 г. рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 195 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19, по состоянию на 26.02.2014 г. без НДС составляет 32 969 000 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что суд не может обязать заключить договор купли-продажи нежилого помещения, установив цену выкупаемого имущества, с которой не согласен сам истец; установить цену выкупаемого имущества в размере 14 276 242 руб. суд также не может, так как данная цена не соответствует результатам оценки, проведенной по инициативе Департамента, а также результатам судебной экспертизы.
На основании положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.
В ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами. В этом случае уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Согласно положениям ч. 4 ст. 4 (ст. 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества") Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 ст. 4.
В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте (принятии предложения), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. В соответствии с п. 4 этой же статьи если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 также обращается внимание на следующее. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со ст. 131 (ст. 131 "Отзыв на исковое заявление") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно ст. 173 (ст. 173 "Решение о заключении или об изменении договора") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, письмом от 28.08.2014 г. N 33-5-6684/14-(2)-0 ответчик направил истцу для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества. Согласно предложенного к подписанию договору рыночная цена выкупаемого имущества - 21 467 000 руб., в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.05.2014 г. N 738Г-376, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30.05.2014 г. N 454/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД". Истец подписал данный договор с протоколом разногласий. (л.д. 36, 91 - 93 т. 1). Из Протокола разногласий следует, что истец не согласен с ценой объекта, истцом предложена цена объекта в 14 276 242 руб. (п. 3.1 договора) соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца, и по п. 3.4 в части размера ежемесячных платежей при выкупе объекта в рассрочку.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС составляет 32 969 000 руб.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца на вопрос суда пояснил, что истец согласен с оценкой спорного объекта, проведенного по заказу ответчика, согласно которого цена выкупаемого объекта составляет 21 467 000 руб.
Учитывая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции полагает возможным урегулировать разногласия по спорным пунктам договора, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного объекта, в редакции ответчика.
Судебные расходы по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе, а также по экспертизе относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2015 года по делу N А40-196310/14 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19 (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22) общей площадью 195 кв. м, изложив следующие пункты договора в редакции ответчика:
п.3.1 Цена объекта составляет 21 467 000 руб. (двадцать один миллион четыреста шестьдесят семь тысяч) руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30 мая 2014 года N 738 Г/376, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30 мая 2014 г. N 454/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
П. 3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня заключения договора.
П. 3.3 На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации"
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 N 09АП-57296/2015-ГК по делу N А40-196310/14 исправлена опечатка: вместо "...Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 596 305 (пятьсот девяносто шесть тысяч триста пять) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга..." следует читать "...Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 596 305 (пятьсот девяносто шесть тысяч триста пять) руб. 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга...".
П. 3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 596 305 (пятьсот девяносто шесть тысяч триста пять) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2016 N 09АП-57296/2015 ПО ДЕЛУ N А40-196310/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. N 09АП-57296/2015
Дело N А40-196310/14
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Вита-Сервис+"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2015 года по делу N А40-196310/14, принятое судьей Н.Я. Мысак
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Вита-Сервис+" (ОГРН 1027704008518, 109048, г. Москва, Комсомольский пр-т., д. 40/13, корп. 1)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Филина Т.В. (по доверенности от 20.11.2014)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2015 в удовлетворении исковых требований истца ООО "Вита-Сервис+" к Департаменту городского имущества г. Москвы об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19 (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22) на условиях, определенных судом, отказано.
Не согласившись с решение суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права, судом первой инстанции возникшие при заключении договора разногласия, касающиеся цены объекта, не были устранены, условия договора не определены, решения по спорным условиям не приняты, в резолютивной части не указано существенное условие договора- цена, полагает, что суд не может оставить вопрос о выкупной цене не разрешенным и отказать в иске, так как договор будет считаться не заключенным в связи с несогласованием его существенного условия- цены.
В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым определить условия договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19, общей площадью 195 кв. м, обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения, на условиях, определенных судом.
Представитель истца также заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Суд апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы протокольным определением оставил без удовлетворения в связи отсутствием оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных ст. 87 АПК РФ.
Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Судебная коллегия, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда от 16 октября 2016 года подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению на основании следующего.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующими обстоятельствами.
ООО "Вита-Сервис+" в соответствии с договором от 05.03.2008 г. N 03-00143/08 арендует нежилое помещение общей площадью 195,0 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19 (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22). ООО "Вита-Сервис+" является субъектом малого предпринимательства.
Истец обратился к ответчику с заявлением (вх. N 33-5-6684/14-(0)-0 от 26.02.2014 г.) рассмотреть вопрос о выкупе нежилого помещения.
28.08.2014 г. истцом от ответчика было получено письмо от 28.08.2014 г. N 33-5-6684/14-(2)-0 с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости, в котором цена объекта определена в сумме 21 467 000 руб.
28.09.2014 г. истец направил ответчику договор купли-продажи недвижимости с учетом протокола разногласий к проекту договора (письмо вх. N 33-5-6684/14-(3)-0 от 28.09.2014 г.).
Для определения цены договора купли-продажи помещения истец обратился в независимую экспертную оценочную компанию ООО "Группа Компаний Лига Экспертов". Согласно отчета об оценке N 14050615 от 23.06.2014 г. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 195 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19, по состоянию на 26.02.2014 г. составляет 14 276 242 руб.
В связи с неполучением ответа на данное письмо истец обратился в суд с настоящим иском.
Поскольку между сторонами по существу возник преддоговорной спор в части определения цены выкупаемого имущества, судом первой инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 195 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19, по состоянию на 26.02.2014 г. без НДС, производство которой было поручено ООО "Агентство судебных экспертов". Согласно заключению эксперта N 42 от 10.03.2015 г. рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 195 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19, по состоянию на 26.02.2014 г. без НДС составляет 32 969 000 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что суд не может обязать заключить договор купли-продажи нежилого помещения, установив цену выкупаемого имущества, с которой не согласен сам истец; установить цену выкупаемого имущества в размере 14 276 242 руб. суд также не может, так как данная цена не соответствует результатам оценки, проведенной по инициативе Департамента, а также результатам судебной экспертизы.
На основании положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.
В ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами. В этом случае уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Согласно положениям ч. 4 ст. 4 (ст. 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества") Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 ст. 4.
В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте (принятии предложения), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. В соответствии с п. 4 этой же статьи если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 также обращается внимание на следующее. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со ст. 131 (ст. 131 "Отзыв на исковое заявление") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно ст. 173 (ст. 173 "Решение о заключении или об изменении договора") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, письмом от 28.08.2014 г. N 33-5-6684/14-(2)-0 ответчик направил истцу для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества. Согласно предложенного к подписанию договору рыночная цена выкупаемого имущества - 21 467 000 руб., в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.05.2014 г. N 738Г-376, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30.05.2014 г. N 454/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД". Истец подписал данный договор с протоколом разногласий. (л.д. 36, 91 - 93 т. 1). Из Протокола разногласий следует, что истец не согласен с ценой объекта, истцом предложена цена объекта в 14 276 242 руб. (п. 3.1 договора) соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца, и по п. 3.4 в части размера ежемесячных платежей при выкупе объекта в рассрочку.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС составляет 32 969 000 руб.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца на вопрос суда пояснил, что истец согласен с оценкой спорного объекта, проведенного по заказу ответчика, согласно которого цена выкупаемого объекта составляет 21 467 000 руб.
Учитывая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции полагает возможным урегулировать разногласия по спорным пунктам договора, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного объекта, в редакции ответчика.
Судебные расходы по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе, а также по экспертизе относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2015 года по делу N А40-196310/14 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 19 (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 22) общей площадью 195 кв. м, изложив следующие пункты договора в редакции ответчика:
п.3.1 Цена объекта составляет 21 467 000 руб. (двадцать один миллион четыреста шестьдесят семь тысяч) руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30 мая 2014 года N 738 Г/376, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30 мая 2014 г. N 454/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
П. 3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня заключения договора.
П. 3.3 На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации"
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 N 09АП-57296/2015-ГК по делу N А40-196310/14 исправлена опечатка: вместо "...Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 596 305 (пятьсот девяносто шесть тысяч триста пять) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга..." следует читать "...Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 596 305 (пятьсот девяносто шесть тысяч триста пять) руб. 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга...".
П. 3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 596 305 (пятьсот девяносто шесть тысяч триста пять) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)