Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца ООО "Надежда-С" - Аксенов И.В., дов. от 07.02.17
от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Стогова А.А., дов. от 09.01.17 N 33-Д-6/17,
рассмотрев 12 сентября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 31 марта 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.,
на постановление от 10 июля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровой Г.С., Савенковым О.В., Векличем Б.С.,
по иску ООО "Надежда-С"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Надежда-С" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью общей площадью 121,7 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1, 1а, 2) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 27, корп. 1, изложив пункт 3.1, 3.2, 3.4 Договора в следующей редакции:
- "3.1. Цена объекта составляет 27 240 000 рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Актив-Оптим" в рамках судебного дела N А40-225886/16, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации" не начисляется";
- "3.2. Оплата по Договору производится в течение пяти лет со дня его заключения".
"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 454 000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суд от 10 июля 2017 года исковые требования удовлетворены с учетом принятого судом заявления истца в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении иска.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска по цене, установленной Департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска по цене, установленной Департаментом.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актов, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 27, корп. 1 (этаж 1, пом. II, комн. 1, 1а, 2), общей площадью 121,7 кв. м, на основании договора аренды недвижимого имущества от 05.07.2005 г. N 01-00508/05, в редакции дополнительного соглашения от 10.09.2015 г.
ООО "Надежда-С" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Судами установлено, что нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 2005 г. до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Считая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением от 27.11.2013 г. о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества (т. 1, л.д. 47).
В ответ на обращение, ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на нежилое помещение общей площадью 121,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 27, корп. 1 (этаж 1, пом. II, комн. 1, 1а, 2) (т. 1, л.д. 51-56).
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества 04.03.2014 г. N 2014-Д364, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" по заказу Департамента, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 45 987 288 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).
Не согласившись с п. п. 3.1, 3.2 и 3.4 истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (т. 1 л.д. 50). Исходя из оценки, представленной истцом, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляла 25 850 006 руб. (без НДС) (т. 1 л.д. 57-134).
Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной - оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта от 01.03.2017 г. экспертом - Бухтояровым В.В., предупрежденном об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 27, корп. 1 (этаж 1, пом. II, комн. 1, 1а, 2), общей площадью 121,7 кв. м по состоянию на 27.11.2013 г. составляет - 27 240 000 руб., без учета НДС (т. 3, л.д. 4-106).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству ответчика в судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснений по данному им заключению. Экспертом в судебном заседании даны пояснения по выполненному экспертному заключению, что отражено письменно в протоколе заседания суда и на аудиопротоколе.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признан судами правомерным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, апелляционным судом обоснованно отклонен как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.
В этой связи суды обоснованно признали его надлежащим и правомерно удовлетворили заявленные требования истца.
Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о занижении экспертом в заключении судебной экспертизы рыночной стоимости цены объекта.
Таким образом, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2017 года по делу N А40-225886/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.09.2017 N Ф05-12492/2017 ПО ДЕЛУ N А40-225886/16
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2017 г. по делу N А40-225886/16
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца ООО "Надежда-С" - Аксенов И.В., дов. от 07.02.17
от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Стогова А.А., дов. от 09.01.17 N 33-Д-6/17,
рассмотрев 12 сентября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 31 марта 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.,
на постановление от 10 июля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровой Г.С., Савенковым О.В., Векличем Б.С.,
по иску ООО "Надежда-С"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Надежда-С" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью общей площадью 121,7 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1, 1а, 2) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 27, корп. 1, изложив пункт 3.1, 3.2, 3.4 Договора в следующей редакции:
- "3.1. Цена объекта составляет 27 240 000 рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Актив-Оптим" в рамках судебного дела N А40-225886/16, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации" не начисляется";
- "3.2. Оплата по Договору производится в течение пяти лет со дня его заключения".
"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 454 000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суд от 10 июля 2017 года исковые требования удовлетворены с учетом принятого судом заявления истца в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении иска.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска по цене, установленной Департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска по цене, установленной Департаментом.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актов, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 27, корп. 1 (этаж 1, пом. II, комн. 1, 1а, 2), общей площадью 121,7 кв. м, на основании договора аренды недвижимого имущества от 05.07.2005 г. N 01-00508/05, в редакции дополнительного соглашения от 10.09.2015 г.
ООО "Надежда-С" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Судами установлено, что нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 2005 г. до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Считая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением от 27.11.2013 г. о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества (т. 1, л.д. 47).
В ответ на обращение, ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на нежилое помещение общей площадью 121,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 27, корп. 1 (этаж 1, пом. II, комн. 1, 1а, 2) (т. 1, л.д. 51-56).
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества 04.03.2014 г. N 2014-Д364, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" по заказу Департамента, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 45 987 288 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).
Не согласившись с п. п. 3.1, 3.2 и 3.4 истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (т. 1 л.д. 50). Исходя из оценки, представленной истцом, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляла 25 850 006 руб. (без НДС) (т. 1 л.д. 57-134).
Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной - оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта от 01.03.2017 г. экспертом - Бухтояровым В.В., предупрежденном об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 27, корп. 1 (этаж 1, пом. II, комн. 1, 1а, 2), общей площадью 121,7 кв. м по состоянию на 27.11.2013 г. составляет - 27 240 000 руб., без учета НДС (т. 3, л.д. 4-106).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству ответчика в судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснений по данному им заключению. Экспертом в судебном заседании даны пояснения по выполненному экспертному заключению, что отражено письменно в протоколе заседания суда и на аудиопротоколе.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признан судами правомерным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, апелляционным судом обоснованно отклонен как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.
В этой связи суды обоснованно признали его надлежащим и правомерно удовлетворили заявленные требования истца.
Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о занижении экспертом в заключении судебной экспертизы рыночной стоимости цены объекта.
Таким образом, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2017 года по делу N А40-225886/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)