Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель направил арендатору уведомление об отсутствии намерения заключать договор аренды на новый срок и об освобождении занимаемых арендатором помещений. Арендатор в отсутствие правовых оснований пользования нежилым помещением в связи с прекращением договора продолжил удерживать указанное имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - министерства земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1060721063655), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Тайрат" (ОГРН 1020700758176), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - государственного бюджетного учреждении здравоохранения "Городская поликлиника N 1" г. о. Нальчик, муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тайрат" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.01.2017 (судья Хатухов З.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Макарова Н.В.) по делу N А20-3298/2016, установил следующее.
Министерство земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тайрат" (далее - общество, ООО "Тайрат"), в котором просило:
- обязать общество освободить часть холла первого этажа площадью 11,1 кв. м, расположенную в здании поликлиники по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, 62.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская поликлиника N 1" г. о. Нальчик (далее - поликлиника) и муниципальное казенное учреждение "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик" (далее - учреждение, управление городского имущества; л.д. 1-3).
Решением от 26.01.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.04.2017, исковые требования удовлетворены. На общество возложена обязанность освободить часть холла первого этажа площадью 11,1 кв. м в здании поликлиники по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 62. С общества в федеральный бюджет взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные акты мотивированы тем, что для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно, чтобы суд установил наличие воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о волеизъявлении арендодателя об отказе от договора. Истец направил обществу уведомление об отсутствии намерения заключать договор аренды на новый срок и об освобождении занимаемых обществом помещений. Довод ответчика о ненадлежащем формулировании требования арендодателя в уведомлении суд отклонил и указал, что при отсутствии правовых оснований пользования ответчиком нежилым помещением в связи с прекращением договора аренды, дальнейшее удержание указанного имущества является незаконным.
Оставляя решение от 26.01.2017 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что из содержания уведомления министерства от 29.03.2016 об освобождении арендуемого помещения явно следует, что арендодатель отказывается от продления договора аренды от 11.02.2011 N 338, заключенного с ответчиком, чем выражена его воля на прекращение арендных отношений. Отсутствие в указанном уведомлении даты освобождения помещения не свидетельствует о допущенных истцом нарушениях, поскольку, с учетом предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса трехмесячного срока, и даты получения уведомления ответчиком (30.05.2016), арендные отношения сторон прекратились 30.08.2016, обязанность возвратить арендуемое имущество возникла у ответчика 31.08.2016.
В кассационной жалобе общество просит решение от 26.01.2017 и апелляционное постановление от 27.04.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе министерству в удовлетворении исковых требований к ООО "Тайрат".
По мнению подателя жалобы, вывод о наличии оснований для освобождения помещения является неверным. Обе стороны признают, что договор аренды от 11.02.2011 N 338 возобновлен на неопределенный срок и является действующим. В данном договоре предусмотрено, что в случае возобновления договора на неопределенный срок арендодатель вправе отказаться от него, предупредив об этом арендатора письменно за три месяца с указанием даты освобождения помещений; арендатор обязан сдать помещение по акту по истечении 10 дней с указанной даты. Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса, статья 610 Гражданского кодекса). Уведомление истца от 29.03.2016 не содержит волеизъявления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса и условиями договора аренды от 11.02.2011 N 338, в нем отсутствует также дата освобождения помещения. В данном уведомлении содержится отказ в продлении договора аренды от 11.02.2011 N 338 по истечении его срока (статья 621 Гражданского кодекса), а не отказ от договора, уже продленного (возобновленного) на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса) на момент отправки уведомления. Согласно разъяснениям, приведенным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо N 59), договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с заключенным департаментом по управлению городским имуществом г. Нальчика (арендодатель), поликлиникой N 1 (балансодержатель) и ООО "Тайрат" (арендатор) договором от 13.02.2009 N 338 аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика, по акту сдачи нежилого помещения от 13.02.2009 арендодатель сдал, а арендатор принял в удовлетворительном техническом состоянии нежилое помещение общей площадью 32,0 кв. м, расположенное по ул. Кешокова, 62, для использования под аптеку. Срок действия договора установлен с 13.02.2009 по 10.02.2011. Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; л.д. 11-19).
Пунктом 3.2 договора от 13.02.2009 N 338 определено, что при перезаключении договора аренды на новый срок (переоформление договора) акт приема-передачи имущества не составляется.
11.02.2011 департамент по управлению городским имуществом г. Нальчика (арендодатель), МУЗ поликлиника N 1 (балансодержатель) и ООО "Тайрат" (арендатор) заключили договор N 338, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) площадью 32 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, 56, для использования под аптеку. Срок действия договора установлен с 11.02.2011 по 11.01.2012 (л. д. 20-26).
Пунктом 2.3 договора аренды от 11.02.2011 установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно с указанием даты освобождения помещений. В этом случае арендатор обязан в течение 10 дней после указанной даты сдать имущество балансодержателю по акту в том состоянии, в котором его получил, в том числе все произведенные в помещении неотделимые улучшения, без возмещения их стоимости.
Видно из вступивших в законную силу судебных актов по делу N А20-2387/2013 (по иску министерства к обществу и МКУ "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 11.02.2011 N 338), что правительством Кабардино-Балкарской Республики 30.12.2011 принято постановление N 444-ПП о безвозмездном приеме из муниципальной собственности в государственную собственность Кабардино-Балкарской Республики муниципальных учреждений здравоохранения, в том числе и поликлиники N 1.
Актом от 21.02.2012 местной администрацией городского округа Нальчик имущество муниципальных учреждений здравоохранения сдано и министерством принято без замечаний.
Распоряжением министерства от 21.02.2012 N 221 имущество поликлиники N 1 принято в государственную собственность Кабардино-Балкарской Республики.
Запись о государственной регистрации права собственности Кабардино-Балкарской Республики на нежилое здание с подвалом общей площадью 3 721,8 кв. м, расположенное по ул. Кешокова, д. 62, в г. Нальчике Кабардино-Балкарской Республики, внесена в ЕГРП 09.01.2014 (л. д. 29).
До государственной регистрации права республиканской собственности на здание (09.01.2014), и после истечения (11.01.2012) установленного в пункте 2.1 договора аренды нежилого помещения от 11.02.2011 N 338 срока его действия, министерство (арендодатель), поликлиника N 1 (балансодержатель) и общество (арендатор) 15.06.2012 заключили дополнительное соглашение, которым внесли изменения в договор аренды от 11.02.2011 N 338, в том числе уточнили, что в аренду передан объект недвижимого имущества - часть холла первого этажа общей площадью 11,1 кв. м, расположенного в здании поликлиники по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, 62, для использования под аптеку, установили срок аренды с 15.06.2012 по 15.06.2015 (л. д. 27-28).
Пункт 2.3 договора аренды от 11.02.2011 N 338 по содержанию не изменен, в связи с исключением пункта 2.2, пункт 2.3 стал пунктом 2.2.
Акты возврата арендодателю помещения площадью 32 кв. м и передачи в аренду помещения площадью 11,1 кв. м не составлялись (суду не представлены).
Письмом от 29.03.2016 министерство уведомило общество об отказе от продления договора аренды недвижимого имущества от 11.02.2011 N 338, срок действия которого согласован до 15.06.2015, и потребовало передать министерству по акту приема-передачи обозначенное помещение. Уведомление получено директором общества 30.05.2016, о чем имеется соответствующая отметка на нем (л. д. 30).
Указывая, что ответчик не выполнил свое обязательство (статьи 309, 622 Гражданского кодекса) и не освободил занимаемое нежилое помещение при прекращении договора аренды по требованию арендодателя, министерство обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
При рассмотрении возникшего спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением этих же правил.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что возобновленный на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса договор аренды спорного имущества прекращен по воле министерства (собственника и арендодателя имущества) 30.08.2016. Поскольку доказательства исполнения обществом обязанности возвратить ранее арендуемое помещение не представлены, исковые требования удовлетворены.
Доводы жалобы, которые сводятся к отсутствию оснований для освобождения помещения, окружным судом не принимаются, как заявленные без учета содержания норм права, примененных судами к установленным обстоятельствам, и отраженных в обжалуемых судебных актах. Вопреки утверждению заявителя, министерство действие договора аренды от 11.02.2011 N 338 после 30.08.2016 не признавало, напротив, обратилось в арбитражный суд за защитой своего права на занимаемое ответчиком имущество.
Ссылки заявителя на то, что в уведомлении министерства от 29.03.2016 содержится отказ в продлении уже продленного (возобновленного) на неопределенный срок договора аренды от 11.02.2011 N 338 (после истечения 15.06.2015 срока его действия), а не отказ от действующего договора, и в данном уведомлении не указана дата освобождения помещения, несостоятельны.
Воля арендодателя на сохранение арендных правоотношений в уведомлении от 29.03.2016 очевидно отсутствует, требование к обществу о передаче помещения по акту приема-передачи министерством сформулировано определенно.
Само по себе отсутствие в уведомлении от 29.03.2016 даты освобождения помещения также не свидетельствует о праве арендатора удерживать его сколь угодно долго. С учетом подачи министерством настоящего иска в арбитражный суд 07.10.2016, то есть после истечения (30.08.2016) гарантированного законом трехмесячного срока с момента получения (30.05.2016) обществом уведомления и дополнительных 37 дней, интересы арендатора следует признать соблюденными в полной мере.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 26.01.2017 и апелляционного постановления от 27.04.2017 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности выводов судов по существу спора. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального права. В силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция полномочиями по переоценке доказательств и установленных судами обстоятельств не наделена, несогласие заявителя с ними основанием для отмены (изменения) судебных актов не является.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ответчика (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 по делу N А20-3298/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.08.2017 N Ф08-4086/2017 ПО ДЕЛУ N А20-3298/2016
Требование: Об обязании освободить часть холла первого этажа, расположенного в здании поликлиники.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель направил арендатору уведомление об отсутствии намерения заключать договор аренды на новый срок и об освобождении занимаемых арендатором помещений. Арендатор в отсутствие правовых оснований пользования нежилым помещением в связи с прекращением договора продолжил удерживать указанное имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2017 г. по делу N А20-3298/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - министерства земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1060721063655), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Тайрат" (ОГРН 1020700758176), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - государственного бюджетного учреждении здравоохранения "Городская поликлиника N 1" г. о. Нальчик, муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тайрат" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.01.2017 (судья Хатухов З.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Макарова Н.В.) по делу N А20-3298/2016, установил следующее.
Министерство земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тайрат" (далее - общество, ООО "Тайрат"), в котором просило:
- обязать общество освободить часть холла первого этажа площадью 11,1 кв. м, расположенную в здании поликлиники по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, 62.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская поликлиника N 1" г. о. Нальчик (далее - поликлиника) и муниципальное казенное учреждение "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик" (далее - учреждение, управление городского имущества; л.д. 1-3).
Решением от 26.01.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.04.2017, исковые требования удовлетворены. На общество возложена обязанность освободить часть холла первого этажа площадью 11,1 кв. м в здании поликлиники по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 62. С общества в федеральный бюджет взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные акты мотивированы тем, что для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно, чтобы суд установил наличие воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о волеизъявлении арендодателя об отказе от договора. Истец направил обществу уведомление об отсутствии намерения заключать договор аренды на новый срок и об освобождении занимаемых обществом помещений. Довод ответчика о ненадлежащем формулировании требования арендодателя в уведомлении суд отклонил и указал, что при отсутствии правовых оснований пользования ответчиком нежилым помещением в связи с прекращением договора аренды, дальнейшее удержание указанного имущества является незаконным.
Оставляя решение от 26.01.2017 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что из содержания уведомления министерства от 29.03.2016 об освобождении арендуемого помещения явно следует, что арендодатель отказывается от продления договора аренды от 11.02.2011 N 338, заключенного с ответчиком, чем выражена его воля на прекращение арендных отношений. Отсутствие в указанном уведомлении даты освобождения помещения не свидетельствует о допущенных истцом нарушениях, поскольку, с учетом предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса трехмесячного срока, и даты получения уведомления ответчиком (30.05.2016), арендные отношения сторон прекратились 30.08.2016, обязанность возвратить арендуемое имущество возникла у ответчика 31.08.2016.
В кассационной жалобе общество просит решение от 26.01.2017 и апелляционное постановление от 27.04.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе министерству в удовлетворении исковых требований к ООО "Тайрат".
По мнению подателя жалобы, вывод о наличии оснований для освобождения помещения является неверным. Обе стороны признают, что договор аренды от 11.02.2011 N 338 возобновлен на неопределенный срок и является действующим. В данном договоре предусмотрено, что в случае возобновления договора на неопределенный срок арендодатель вправе отказаться от него, предупредив об этом арендатора письменно за три месяца с указанием даты освобождения помещений; арендатор обязан сдать помещение по акту по истечении 10 дней с указанной даты. Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса, статья 610 Гражданского кодекса). Уведомление истца от 29.03.2016 не содержит волеизъявления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса и условиями договора аренды от 11.02.2011 N 338, в нем отсутствует также дата освобождения помещения. В данном уведомлении содержится отказ в продлении договора аренды от 11.02.2011 N 338 по истечении его срока (статья 621 Гражданского кодекса), а не отказ от договора, уже продленного (возобновленного) на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса) на момент отправки уведомления. Согласно разъяснениям, приведенным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо N 59), договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с заключенным департаментом по управлению городским имуществом г. Нальчика (арендодатель), поликлиникой N 1 (балансодержатель) и ООО "Тайрат" (арендатор) договором от 13.02.2009 N 338 аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика, по акту сдачи нежилого помещения от 13.02.2009 арендодатель сдал, а арендатор принял в удовлетворительном техническом состоянии нежилое помещение общей площадью 32,0 кв. м, расположенное по ул. Кешокова, 62, для использования под аптеку. Срок действия договора установлен с 13.02.2009 по 10.02.2011. Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; л.д. 11-19).
Пунктом 3.2 договора от 13.02.2009 N 338 определено, что при перезаключении договора аренды на новый срок (переоформление договора) акт приема-передачи имущества не составляется.
11.02.2011 департамент по управлению городским имуществом г. Нальчика (арендодатель), МУЗ поликлиника N 1 (балансодержатель) и ООО "Тайрат" (арендатор) заключили договор N 338, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) площадью 32 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, 56, для использования под аптеку. Срок действия договора установлен с 11.02.2011 по 11.01.2012 (л. д. 20-26).
Пунктом 2.3 договора аренды от 11.02.2011 установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно с указанием даты освобождения помещений. В этом случае арендатор обязан в течение 10 дней после указанной даты сдать имущество балансодержателю по акту в том состоянии, в котором его получил, в том числе все произведенные в помещении неотделимые улучшения, без возмещения их стоимости.
Видно из вступивших в законную силу судебных актов по делу N А20-2387/2013 (по иску министерства к обществу и МКУ "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 11.02.2011 N 338), что правительством Кабардино-Балкарской Республики 30.12.2011 принято постановление N 444-ПП о безвозмездном приеме из муниципальной собственности в государственную собственность Кабардино-Балкарской Республики муниципальных учреждений здравоохранения, в том числе и поликлиники N 1.
Актом от 21.02.2012 местной администрацией городского округа Нальчик имущество муниципальных учреждений здравоохранения сдано и министерством принято без замечаний.
Распоряжением министерства от 21.02.2012 N 221 имущество поликлиники N 1 принято в государственную собственность Кабардино-Балкарской Республики.
Запись о государственной регистрации права собственности Кабардино-Балкарской Республики на нежилое здание с подвалом общей площадью 3 721,8 кв. м, расположенное по ул. Кешокова, д. 62, в г. Нальчике Кабардино-Балкарской Республики, внесена в ЕГРП 09.01.2014 (л. д. 29).
До государственной регистрации права республиканской собственности на здание (09.01.2014), и после истечения (11.01.2012) установленного в пункте 2.1 договора аренды нежилого помещения от 11.02.2011 N 338 срока его действия, министерство (арендодатель), поликлиника N 1 (балансодержатель) и общество (арендатор) 15.06.2012 заключили дополнительное соглашение, которым внесли изменения в договор аренды от 11.02.2011 N 338, в том числе уточнили, что в аренду передан объект недвижимого имущества - часть холла первого этажа общей площадью 11,1 кв. м, расположенного в здании поликлиники по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, 62, для использования под аптеку, установили срок аренды с 15.06.2012 по 15.06.2015 (л. д. 27-28).
Пункт 2.3 договора аренды от 11.02.2011 N 338 по содержанию не изменен, в связи с исключением пункта 2.2, пункт 2.3 стал пунктом 2.2.
Акты возврата арендодателю помещения площадью 32 кв. м и передачи в аренду помещения площадью 11,1 кв. м не составлялись (суду не представлены).
Письмом от 29.03.2016 министерство уведомило общество об отказе от продления договора аренды недвижимого имущества от 11.02.2011 N 338, срок действия которого согласован до 15.06.2015, и потребовало передать министерству по акту приема-передачи обозначенное помещение. Уведомление получено директором общества 30.05.2016, о чем имеется соответствующая отметка на нем (л. д. 30).
Указывая, что ответчик не выполнил свое обязательство (статьи 309, 622 Гражданского кодекса) и не освободил занимаемое нежилое помещение при прекращении договора аренды по требованию арендодателя, министерство обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
При рассмотрении возникшего спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением этих же правил.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что возобновленный на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса договор аренды спорного имущества прекращен по воле министерства (собственника и арендодателя имущества) 30.08.2016. Поскольку доказательства исполнения обществом обязанности возвратить ранее арендуемое помещение не представлены, исковые требования удовлетворены.
Доводы жалобы, которые сводятся к отсутствию оснований для освобождения помещения, окружным судом не принимаются, как заявленные без учета содержания норм права, примененных судами к установленным обстоятельствам, и отраженных в обжалуемых судебных актах. Вопреки утверждению заявителя, министерство действие договора аренды от 11.02.2011 N 338 после 30.08.2016 не признавало, напротив, обратилось в арбитражный суд за защитой своего права на занимаемое ответчиком имущество.
Ссылки заявителя на то, что в уведомлении министерства от 29.03.2016 содержится отказ в продлении уже продленного (возобновленного) на неопределенный срок договора аренды от 11.02.2011 N 338 (после истечения 15.06.2015 срока его действия), а не отказ от действующего договора, и в данном уведомлении не указана дата освобождения помещения, несостоятельны.
Воля арендодателя на сохранение арендных правоотношений в уведомлении от 29.03.2016 очевидно отсутствует, требование к обществу о передаче помещения по акту приема-передачи министерством сформулировано определенно.
Само по себе отсутствие в уведомлении от 29.03.2016 даты освобождения помещения также не свидетельствует о праве арендатора удерживать его сколь угодно долго. С учетом подачи министерством настоящего иска в арбитражный суд 07.10.2016, то есть после истечения (30.08.2016) гарантированного законом трехмесячного срока с момента получения (30.05.2016) обществом уведомления и дополнительных 37 дней, интересы арендатора следует признать соблюденными в полной мере.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 26.01.2017 и апелляционного постановления от 27.04.2017 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности выводов судов по существу спора. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального права. В силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция полномочиями по переоценке доказательств и установленных судами обстоятельств не наделена, несогласие заявителя с ними основанием для отмены (изменения) судебных актов не является.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ответчика (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 по делу N А20-3298/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)