Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что актом строительно-технического экспертного исследования были выявлены множественные строительные дефекты и недостатки квартиры, не соответствующие строительным нормам, правилам и другим требованиям нормативных документов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Устимова Н.И.
Докладчик: Середа Л.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Литюшкина В.И.,
судей Пужаева В.А., Середы Л.И.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 июля 2017 г. в городе Саранске гражданское дело по исковому заявлению П.Р., действующего в интересах Б., О., к ПАО "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, по апелляционной жалобе представителя ответчика ПАО "Саранский домостроительный комбинат" Т. на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 апреля 2017 г.
Заслушав доклад судьи Середы Л.И., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
П.Р., действующий в интересах Б., О., обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указал, что 29 декабря 2014 г. между истцами и ПАО "Саранский ДСК" заключен договор <N> участия в долевом строительстве, предметом которого являлось приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Объект долевого строительства был передан истцам по акту приема-передачи 20 июля 2016 г.
Истцы обратились к ИП Л. с целью выявления строительных дефектов и недостатков квартиры, причин возникновения и стоимости их устранения. Актом строительно-технического экспертного исследования N <N> от 09 ноября 2016 г. были выявлены множественные строительные дефекты и недостатки квартиры, не соответствующие строительным нормам, правилам и другим требованиям нормативных документов; стоимость ремонтно-восстановительных работ и стоимость строительных материалов, необходимых для ремонта квартиры, составила 108 651 руб. 26 коп.
09 декабря 2016 г. представитель истцов П.Р. обратился к ответчику с претензией о выплате денежных средств, необходимых для устранения выявленных недостатков в размере 108 651 руб. 26 коп. и за производство экспертного исследования в размере 22 837 руб. 50 коп., претензия оставлена без удовлетворения.
Уточнив исковые требования, истцы просили суд признать недействительными пункты 9.2 и 9.3 договора <N> от 29 декабря 2014 г. участия в долевом строительстве; взыскать с ответчика в пользу истца Б., пропорционально доле в праве собственности, 33 465 руб. 50 коп. на устранение недостатков, неустойку в размере 27 441 руб. 71 коп., в возмещение расходов на оформление доверенности 530 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 25% от суммы, присужденной судом в пользу истца; взыскать с ответчика в пользу истца О., пропорционально доле в праве собственности, 33 465 руб. 50 коп. на устранение недостатков, неустойку в размере 27 441 руб. 71 коп., расходы на экспертизу в размере 22 837 руб. 50 коп., расходы на представителя в размере 13 500 рублей, в возмещение расходов на оформление доверенности 530 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 25% от суммы, присужденной судом в пользу истца.
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 апреля 2017 г. исковые требования Б., О. удовлетворены частично, постановлено:
- признать ничтожными пункты 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г.;
- взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в пользу Б. в счет возмещения расходов на исправление недостатков в квартире 33 465 руб. 50 коп., неустойку в размере 6000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 3000 рублей, штраф в размере 4000 рублей, в возмещение расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности 630 рублей, в возмещение расходов на оплату услуг представителя 6000 рублей, а всего 53 095 руб. 50 коп.;
- взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в пользу О. в счет возмещения расходов на исправление недостатков в квартире 33 465 руб. 50 коп., неустойку в размере 6000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 3000 рублей, штраф в размере 4000 рублей, в возмещение расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности 630 рублей, в возмещение расходов на оплату оценки в сумме 22 837 руб. 50 коп., а всего 69 933 рубля;
- в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения;
- взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в бюджет городского округа Саранск государственную пошлину в размере 3167 руб. 93 коп.;
- взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в пользу ООО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" стоимость строительно-технической экспертизы в размере 26 270 рублей.
В апелляционной жалобе, с учетом уточнений, представитель ответчика ПАО "Саранский ДСК" Т., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска; приводит доводы о том, что оспариваемые пункты договора не противоречат нормам федерального законодательства; при заключении договора стороны согласовали условия о качестве строящейся квартиры; выявленные недостатки не делают квартиру непригодной для использования, являются явными и могут быть устранены; истцы, в нарушение пункта 9.4 договора участия в долевом строительстве, не обратились к ответчику в досудебном порядке с требованием об устранении недостатков; законодательством не предусмотрено взыскание денежных средств в счет возмещения непонесенных расходов на исправление недостатков в квартире; необоснованно взысканы расходы за проведение досудебного экспертного исследования; судом необоснованно взысканы штраф и неустойка, поскольку ответчик не уклонялся от урегулирования требований претензии потребителя в досудебном порядке.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ПАО "Саранский ДСК" Д. доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель истцов П.Р. считает решение суда законным.
Истцы Б., О. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом путем заблаговременного направления адресатам судебного извещения с уведомлением о вручении (том N 2, л.д. 78 - 81), о причинах неявки суд не известили и отложить разбирательство дела суд не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Заслушав объяснения явившегося участника процесса, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 29 декабря 2014 г. между ПАО "Саранский ДСК" и Б., О. был заключен договор <N> участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства, является двухкомнатная <адрес>, площадью 52,2 кв. м, стоимостью 1 937 054 рубля.
Согласно пункту 5.1 договора, застройщик обязан построить объект в соответствии с проектной документацией и прошедший все необходимые экспертизы утвержденной проектной документацией.
Пунктом 9.2 договора стороны установили следующие требования к качеству объекта долевого строительства: в отдельных случаях элементы работ, указанных в пункте 1.4 могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае, если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами), по смыслу настоящего договора, сторонами не признаются.
В пункте 9.3 договора указаны требования СНиП и ГОСТ, а именно:
- СНиП 2.03.01-84. Бетонные и железобетонные конструкции;
- СНиП 2.04.01-85. Внутренний водопровод и канализация здания;
- СНиП 2.08.01-89. Жилые здания;
- СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции;
- СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия;
- СНиП 3.05.01-85. Внутренние санитарно-технические системы зданий;
- СНиП 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха;
- СНиП 41-02-2003. Тепловые сети;
- не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства, и не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствии чистовой отделкой участником долевого строительства.
Пунктом 9.4 договора установлено, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
20 июля 2016 г. квартира была передана истцам по передаточному акту, где также указано, что истцы в полном объеме выполнили свои обязанности по оплате объекта долевого строительства в размере 1 937 054 рублей.
В связи с наличием в квартире строительных недостатков истцы обратились к ИП Л. Согласно строительно-техническому исследованию N <N> от 09 ноября 2016 г., в квартире выявлены нарушения строительно-монтажных работ, дефекты носят производственный характер, стоимость их устранения составляет 108 651 руб. 26 коп.
09 декабря 2016 г. представителем истцов П.Р. в адрес ответчика направлена претензия с требованием возместить расходы для устранения недостатков квартиры в размере 108 651 руб. 26 коп., стоимость экспертного исследования в размере 22 837 руб. 50 коп.
В ответ на претензию ответчиком 14 декабря 2016 г. было направлено сообщение N 1072 об оставлении требований истцов без удовлетворения, одновременно просили обеспечить доступ в квартиру для проведения исследования и выявления дефектов, не оговоренных в договоре, в случае наличия таких дефектов обязались устранить их в сроки, согласованные с истцами.
В рамках рассмотрения дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза N 107/17 от 21 февраля 2017 г. в ООО "Центр экспертиз и правовых услуг", согласно которой установлено, что:
- - качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям. Выявленные дефекты и недостатки, перечисленные в экспертизе, нарушают требования ГОСТ 12767-94;
- - вид, объем и стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных дефектов в квартире, с учетом несоответствий, оговоренных в пунктах 1.4; 9.2, 9.3 договора участия в долевом строительстве, составляет 66 931 рубль; за минусом работ, выполненных с оговоренными несоответствиями - 53 546 рублей,
- - договором <N> участия в долевом строительстве не учтены следующие дефекты: отклонение поверхности потолка (пола) от горизонтали, отклонение оконных конструкций от вертикали, непроклеенная внутренняя пароизоляционная лента, наличие пропусков монтажной пены, нарушение шага между крепежными элементами окна, не удаленные подставочные клинья, обнажения арматурных стержней (нарушение защитного слоя бетона), коррозия на металлических элементах в помещении лоджии;
- - выявленные дефекты носят производственный характер, образовались в связи с нарушением производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома; не препятствуют использованию квартиры по назначению, но влияют на качество проживания в ней;
- - для того чтобы произвести ремонтные работы в квартире истцов, необходимо 53 рабочих дня или 59 календарных дня.
Указанные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, сторонами не оспаривались.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы, установив дефекты строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома, что привело к ухудшению его качества, пришел к выводу о признании недействительными пунктов 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г., о наличии оснований для возмещения расходов на исправление недостатков квартиры, также признал обоснованными требования истца о компенсации морального вреда, взыскании неустойки, штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, услуг представителя.
С такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве по правилам статьи 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора, судебная коллегия, с учетом положений статьи 421 указанного Кодекса о свободе договора, приходит к выводу о том, что стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о качестве строящейся квартиры. С условиями указанного договора Б. и О. были ознакомлены и согласны.
Доказательств несоответствия оспариваемых условий договора проектной документации, обязательным требованиям технических, градостроительных регламентов и обязательным для применения строительным нормам и правилам, государственным стандартам, стороной истцов не представлено.
На основании изложенного, оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям положений части 4 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, не имеется.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.
Согласно выводам заключения эксперта <N> от 21 февраля 2017 г., выполненные строительно-монтажные и отделочные работы в квартире истцов не препятствуют использованию квартиры по назначению, но влияют на качество проживания в ней.
Кроме того, согласно передаточному акту от 20 июля 2016 г., истцы, как участники долевого строительства, приняли спорную квартиру в общую долевую собственность, техническое состояние квартиры соответствует проектно-техническим условиям, претензий по качеству строительства передаваемой квартиры у участников долевого строительства нет, стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований о признании пунктов 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире у суда не имелось.
При этом судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда, взыскании штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности, услуг представителя.
На основании изложенного, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Б., О. к ПАО "Саранский ДСК" о признании ничтожными пунктов 9.2, 9.3 договора, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности, услуг представителя.
В силу статьи 98 ГПК РФ, также не подлежат взысканию с ответчика в доход соответствующего местного бюджета расходы на оплату государственной пошлины.
В силу статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, другие признанные судом необходимыми расходы.
Судом первой инстанции с ответчика ПАО "Саранский ДСК", как проигравшей стороны, в пользу ООО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" была взыскана стоимость строительно-технической экспертизы в размере 26 270 рублей.
С учетом отказа в удовлетворении исковых требований истцов, судебная коллегия считает необходимым взыскать в равных долях с истца Б. и истца О. в пользу ООО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" расходы по оплате стоимости экспертизы.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 апреля 2017 г. в части признания ничтожными пунктов 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г., взыскания с ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в пользу Б., О. денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности, на оплату услуг представителя отменить.
Принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б., О. к ПАО "Саранский домостроительный комбинат" о признании ничтожными пунктов 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности, на оплату услуг представителя отказать.
Взыскать с Б. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" стоимость строительно-технической экспертизы в размере 13 135 (тринадцать тысяч сто тридцать пять) рублей.
Взыскать с О. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" стоимость строительно-технической экспертизы в размере 13 135 (тринадцать тысяч сто тридцать пять) рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ ОТ 20.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-1398/2017
Требование: О признании частично ничтожным договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что актом строительно-технического экспертного исследования были выявлены множественные строительные дефекты и недостатки квартиры, не соответствующие строительным нормам, правилам и другим требованиям нормативных документов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. по делу N 33-1398/2017
Судья: Устимова Н.И.
Докладчик: Середа Л.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Литюшкина В.И.,
судей Пужаева В.А., Середы Л.И.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 июля 2017 г. в городе Саранске гражданское дело по исковому заявлению П.Р., действующего в интересах Б., О., к ПАО "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, по апелляционной жалобе представителя ответчика ПАО "Саранский домостроительный комбинат" Т. на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 апреля 2017 г.
Заслушав доклад судьи Середы Л.И., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
П.Р., действующий в интересах Б., О., обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указал, что 29 декабря 2014 г. между истцами и ПАО "Саранский ДСК" заключен договор <N> участия в долевом строительстве, предметом которого являлось приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Объект долевого строительства был передан истцам по акту приема-передачи 20 июля 2016 г.
Истцы обратились к ИП Л. с целью выявления строительных дефектов и недостатков квартиры, причин возникновения и стоимости их устранения. Актом строительно-технического экспертного исследования N <N> от 09 ноября 2016 г. были выявлены множественные строительные дефекты и недостатки квартиры, не соответствующие строительным нормам, правилам и другим требованиям нормативных документов; стоимость ремонтно-восстановительных работ и стоимость строительных материалов, необходимых для ремонта квартиры, составила 108 651 руб. 26 коп.
09 декабря 2016 г. представитель истцов П.Р. обратился к ответчику с претензией о выплате денежных средств, необходимых для устранения выявленных недостатков в размере 108 651 руб. 26 коп. и за производство экспертного исследования в размере 22 837 руб. 50 коп., претензия оставлена без удовлетворения.
Уточнив исковые требования, истцы просили суд признать недействительными пункты 9.2 и 9.3 договора <N> от 29 декабря 2014 г. участия в долевом строительстве; взыскать с ответчика в пользу истца Б., пропорционально доле в праве собственности, 33 465 руб. 50 коп. на устранение недостатков, неустойку в размере 27 441 руб. 71 коп., в возмещение расходов на оформление доверенности 530 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 25% от суммы, присужденной судом в пользу истца; взыскать с ответчика в пользу истца О., пропорционально доле в праве собственности, 33 465 руб. 50 коп. на устранение недостатков, неустойку в размере 27 441 руб. 71 коп., расходы на экспертизу в размере 22 837 руб. 50 коп., расходы на представителя в размере 13 500 рублей, в возмещение расходов на оформление доверенности 530 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 25% от суммы, присужденной судом в пользу истца.
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 апреля 2017 г. исковые требования Б., О. удовлетворены частично, постановлено:
- признать ничтожными пункты 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г.;
- взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в пользу Б. в счет возмещения расходов на исправление недостатков в квартире 33 465 руб. 50 коп., неустойку в размере 6000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 3000 рублей, штраф в размере 4000 рублей, в возмещение расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности 630 рублей, в возмещение расходов на оплату услуг представителя 6000 рублей, а всего 53 095 руб. 50 коп.;
- взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в пользу О. в счет возмещения расходов на исправление недостатков в квартире 33 465 руб. 50 коп., неустойку в размере 6000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 3000 рублей, штраф в размере 4000 рублей, в возмещение расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности 630 рублей, в возмещение расходов на оплату оценки в сумме 22 837 руб. 50 коп., а всего 69 933 рубля;
- в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения;
- взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в бюджет городского округа Саранск государственную пошлину в размере 3167 руб. 93 коп.;
- взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в пользу ООО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" стоимость строительно-технической экспертизы в размере 26 270 рублей.
В апелляционной жалобе, с учетом уточнений, представитель ответчика ПАО "Саранский ДСК" Т., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска; приводит доводы о том, что оспариваемые пункты договора не противоречат нормам федерального законодательства; при заключении договора стороны согласовали условия о качестве строящейся квартиры; выявленные недостатки не делают квартиру непригодной для использования, являются явными и могут быть устранены; истцы, в нарушение пункта 9.4 договора участия в долевом строительстве, не обратились к ответчику в досудебном порядке с требованием об устранении недостатков; законодательством не предусмотрено взыскание денежных средств в счет возмещения непонесенных расходов на исправление недостатков в квартире; необоснованно взысканы расходы за проведение досудебного экспертного исследования; судом необоснованно взысканы штраф и неустойка, поскольку ответчик не уклонялся от урегулирования требований претензии потребителя в досудебном порядке.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ПАО "Саранский ДСК" Д. доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель истцов П.Р. считает решение суда законным.
Истцы Б., О. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом путем заблаговременного направления адресатам судебного извещения с уведомлением о вручении (том N 2, л.д. 78 - 81), о причинах неявки суд не известили и отложить разбирательство дела суд не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Заслушав объяснения явившегося участника процесса, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 29 декабря 2014 г. между ПАО "Саранский ДСК" и Б., О. был заключен договор <N> участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства, является двухкомнатная <адрес>, площадью 52,2 кв. м, стоимостью 1 937 054 рубля.
Согласно пункту 5.1 договора, застройщик обязан построить объект в соответствии с проектной документацией и прошедший все необходимые экспертизы утвержденной проектной документацией.
Пунктом 9.2 договора стороны установили следующие требования к качеству объекта долевого строительства: в отдельных случаях элементы работ, указанных в пункте 1.4 могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае, если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами), по смыслу настоящего договора, сторонами не признаются.
В пункте 9.3 договора указаны требования СНиП и ГОСТ, а именно:
- СНиП 2.03.01-84. Бетонные и железобетонные конструкции;
- СНиП 2.04.01-85. Внутренний водопровод и канализация здания;
- СНиП 2.08.01-89. Жилые здания;
- СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции;
- СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия;
- СНиП 3.05.01-85. Внутренние санитарно-технические системы зданий;
- СНиП 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха;
- СНиП 41-02-2003. Тепловые сети;
- не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства, и не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствии чистовой отделкой участником долевого строительства.
Пунктом 9.4 договора установлено, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
20 июля 2016 г. квартира была передана истцам по передаточному акту, где также указано, что истцы в полном объеме выполнили свои обязанности по оплате объекта долевого строительства в размере 1 937 054 рублей.
В связи с наличием в квартире строительных недостатков истцы обратились к ИП Л. Согласно строительно-техническому исследованию N <N> от 09 ноября 2016 г., в квартире выявлены нарушения строительно-монтажных работ, дефекты носят производственный характер, стоимость их устранения составляет 108 651 руб. 26 коп.
09 декабря 2016 г. представителем истцов П.Р. в адрес ответчика направлена претензия с требованием возместить расходы для устранения недостатков квартиры в размере 108 651 руб. 26 коп., стоимость экспертного исследования в размере 22 837 руб. 50 коп.
В ответ на претензию ответчиком 14 декабря 2016 г. было направлено сообщение N 1072 об оставлении требований истцов без удовлетворения, одновременно просили обеспечить доступ в квартиру для проведения исследования и выявления дефектов, не оговоренных в договоре, в случае наличия таких дефектов обязались устранить их в сроки, согласованные с истцами.
В рамках рассмотрения дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза N 107/17 от 21 февраля 2017 г. в ООО "Центр экспертиз и правовых услуг", согласно которой установлено, что:
- - качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям. Выявленные дефекты и недостатки, перечисленные в экспертизе, нарушают требования ГОСТ 12767-94;
- - вид, объем и стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных дефектов в квартире, с учетом несоответствий, оговоренных в пунктах 1.4; 9.2, 9.3 договора участия в долевом строительстве, составляет 66 931 рубль; за минусом работ, выполненных с оговоренными несоответствиями - 53 546 рублей,
- - договором <N> участия в долевом строительстве не учтены следующие дефекты: отклонение поверхности потолка (пола) от горизонтали, отклонение оконных конструкций от вертикали, непроклеенная внутренняя пароизоляционная лента, наличие пропусков монтажной пены, нарушение шага между крепежными элементами окна, не удаленные подставочные клинья, обнажения арматурных стержней (нарушение защитного слоя бетона), коррозия на металлических элементах в помещении лоджии;
- - выявленные дефекты носят производственный характер, образовались в связи с нарушением производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома; не препятствуют использованию квартиры по назначению, но влияют на качество проживания в ней;
- - для того чтобы произвести ремонтные работы в квартире истцов, необходимо 53 рабочих дня или 59 календарных дня.
Указанные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, сторонами не оспаривались.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы, установив дефекты строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома, что привело к ухудшению его качества, пришел к выводу о признании недействительными пунктов 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г., о наличии оснований для возмещения расходов на исправление недостатков квартиры, также признал обоснованными требования истца о компенсации морального вреда, взыскании неустойки, штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, услуг представителя.
С такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве по правилам статьи 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора, судебная коллегия, с учетом положений статьи 421 указанного Кодекса о свободе договора, приходит к выводу о том, что стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о качестве строящейся квартиры. С условиями указанного договора Б. и О. были ознакомлены и согласны.
Доказательств несоответствия оспариваемых условий договора проектной документации, обязательным требованиям технических, градостроительных регламентов и обязательным для применения строительным нормам и правилам, государственным стандартам, стороной истцов не представлено.
На основании изложенного, оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям положений части 4 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, не имеется.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.
Согласно выводам заключения эксперта <N> от 21 февраля 2017 г., выполненные строительно-монтажные и отделочные работы в квартире истцов не препятствуют использованию квартиры по назначению, но влияют на качество проживания в ней.
Кроме того, согласно передаточному акту от 20 июля 2016 г., истцы, как участники долевого строительства, приняли спорную квартиру в общую долевую собственность, техническое состояние квартиры соответствует проектно-техническим условиям, претензий по качеству строительства передаваемой квартиры у участников долевого строительства нет, стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований о признании пунктов 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире у суда не имелось.
При этом судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда, взыскании штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности, услуг представителя.
На основании изложенного, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Б., О. к ПАО "Саранский ДСК" о признании ничтожными пунктов 9.2, 9.3 договора, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности, услуг представителя.
В силу статьи 98 ГПК РФ, также не подлежат взысканию с ответчика в доход соответствующего местного бюджета расходы на оплату государственной пошлины.
В силу статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, другие признанные судом необходимыми расходы.
Судом первой инстанции с ответчика ПАО "Саранский ДСК", как проигравшей стороны, в пользу ООО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" была взыскана стоимость строительно-технической экспертизы в размере 26 270 рублей.
С учетом отказа в удовлетворении исковых требований истцов, судебная коллегия считает необходимым взыскать в равных долях с истца Б. и истца О. в пользу ООО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" расходы по оплате стоимости экспертизы.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 апреля 2017 г. в части признания ничтожными пунктов 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г., взыскания с ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в пользу Б., О. денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности, на оплату услуг представителя отменить.
Принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б., О. к ПАО "Саранский домостроительный комбинат" о признании ничтожными пунктов 9.2, 9.3 договора <N> участия в долевом строительстве от 29 декабря 2014 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату экспертного исследования, расходов по оформлению нотариально удостоверенной доверенности, на оплату услуг представителя отказать.
Взыскать с Б. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" стоимость строительно-технической экспертизы в размере 13 135 (тринадцать тысяч сто тридцать пять) рублей.
Взыскать с О. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ И ПРАВОВЫХ УСЛУГ" стоимость строительно-технической экспертизы в размере 13 135 (тринадцать тысяч сто тридцать пять) рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
В.И.ЛИТЮШКИН
Судьи
В.А.ПУЖАЕВ
Л.И.СЕРЕДА
В.И.ЛИТЮШКИН
Судьи
В.А.ПУЖАЕВ
Л.И.СЕРЕДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)