Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.07.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 04.08.2017.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Лящевского И.С.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.04.2017 по делу N А40-163006/15, принятое судьей Козловым В.Ф. (шифр судьи 53-1335)
по иску ООО "Стройпартнер-1"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: не явился, извещен,
от ответчика: Кузьменков Е.С. по доверенности от 13.10.2016,
установил:
Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 118,5 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 6, 6а, 7) по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 64, истец просит заключить договор в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий.
Решением суда иск удовлетворен.
На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в их отсутствие.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Согласно материалам дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор от 16.02.2004 N 03-77, предметом которого является аренда нежилого помещения общей площадью 106,1 кв. м по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 64, для размещения приемного пункта вторичного сырья на срок с 16 февраля 2004 г. по 15 февраля 2009 г.
В соответствии с соглашением от 24.03.2005 права и обязанности арендатора переуступлены истцу. Фактическая передача помещения состоялась 24 марта 2005 г.
Арендатор произвел работы по перепланировке и переустройству помещения, в результате которых площадь составила 118,5 кв. м. Департамент согласовал произведенную перепланировку при условии оформления разрешительной документации (письмо от 28.07.2005 N 03-1668/05.
Распоряжением Мосжилинспекции от 01.08.2005 N СВ-0501/А005421-05 разрешено переустройство и перепланировка помещения.
В ЕГРП внесены изменения площади и зарегистрировано право собственности города Москвы на помещение площадью 118,5 кв. м (запись от 24.02.2004 от 77-01/02-014/2004-410).
По дополнительному соглашению от 01.04.2009 срок аренды продлен до 1 июля 2010 г., площадь помещения указана 118,5 кв. м.
По дополнительному соглашению от 31.05.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.
26 мая 2015 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег. н. 33-5-15819/15-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент издал распоряжение от 30.06.2015 N 9275, подготовил и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 16 698 000 руб. с сопроводительным письмом от 02.07.2015 N 33-5-15819/15-(1)-0.
Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "Финконсалт-Центр", который оценил выкупаемое помещение в 13.249.588 руб., отчет от 27.07.2015 N 270715/1. Этим же оценщиком установлена стоимость неотделимых улучшений 857 245 руб., отчет N 270715/1.
3 августа 2015 г. арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, согласованный с протоколом разногласий, в котором предложил изменить цену объекта и учесть стоимость неотделимых улучшений.
Рассмотрев протокол разногласий, Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях арендатора, о чем сообщил в письме от 10.08.2015 N 33-5-15819/15-(0)-1.
В связи с наличием двух отчетов о рыночной стоимости помещения 14 910 000 руб. и 16 698 000 руб. судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. и Шестерикову В.П. Также перед экспертом был поставлен вопрос установить наличие и стоимость неотделимых улучшений.
Согласно выводам эксперта рыночная стоимость помещения по состоянию на 26 мая 2015 г. составила 15 425 000 руб. без НДС, стоимость неотделимых улучшений на ту же дату с учетом их фактического состояния составила 1 535 650 руб.
Истец изменил исковые требования и просил определить цену продажи в 15 425 000 руб., уменьшив ее на стоимость неотделимых улучшений 1 535 650 руб. и предоставить рассрочку сроком на 5 лет.
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендуемого имущества. Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2015 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет.
При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.
Назначенный судом оценщик оценил выкупаемое помещение в 15 425 000 руб. без НДС.
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...").
Назначенный судом оценщик оценил стоимость неотделимых улучшений в 1 535 650 руб. без НДС.
При наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса, вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 Гражданского кодекса).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2017 N 09АП-25696/2017 ПО ДЕЛУ N А40-163006/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2017 г. N 09АП-25696/2017
Дело N А40-163006/15
Резолютивная часть постановления объявлена 24.07.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 04.08.2017.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Лящевского И.С.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.04.2017 по делу N А40-163006/15, принятое судьей Козловым В.Ф. (шифр судьи 53-1335)
по иску ООО "Стройпартнер-1"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: не явился, извещен,
от ответчика: Кузьменков Е.С. по доверенности от 13.10.2016,
установил:
Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 118,5 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 6, 6а, 7) по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 64, истец просит заключить договор в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий.
Решением суда иск удовлетворен.
На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в их отсутствие.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Согласно материалам дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор от 16.02.2004 N 03-77, предметом которого является аренда нежилого помещения общей площадью 106,1 кв. м по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 64, для размещения приемного пункта вторичного сырья на срок с 16 февраля 2004 г. по 15 февраля 2009 г.
В соответствии с соглашением от 24.03.2005 права и обязанности арендатора переуступлены истцу. Фактическая передача помещения состоялась 24 марта 2005 г.
Арендатор произвел работы по перепланировке и переустройству помещения, в результате которых площадь составила 118,5 кв. м. Департамент согласовал произведенную перепланировку при условии оформления разрешительной документации (письмо от 28.07.2005 N 03-1668/05.
Распоряжением Мосжилинспекции от 01.08.2005 N СВ-0501/А005421-05 разрешено переустройство и перепланировка помещения.
В ЕГРП внесены изменения площади и зарегистрировано право собственности города Москвы на помещение площадью 118,5 кв. м (запись от 24.02.2004 от 77-01/02-014/2004-410).
По дополнительному соглашению от 01.04.2009 срок аренды продлен до 1 июля 2010 г., площадь помещения указана 118,5 кв. м.
По дополнительному соглашению от 31.05.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.
26 мая 2015 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег. н. 33-5-15819/15-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент издал распоряжение от 30.06.2015 N 9275, подготовил и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 16 698 000 руб. с сопроводительным письмом от 02.07.2015 N 33-5-15819/15-(1)-0.
Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "Финконсалт-Центр", который оценил выкупаемое помещение в 13.249.588 руб., отчет от 27.07.2015 N 270715/1. Этим же оценщиком установлена стоимость неотделимых улучшений 857 245 руб., отчет N 270715/1.
3 августа 2015 г. арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, согласованный с протоколом разногласий, в котором предложил изменить цену объекта и учесть стоимость неотделимых улучшений.
Рассмотрев протокол разногласий, Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях арендатора, о чем сообщил в письме от 10.08.2015 N 33-5-15819/15-(0)-1.
В связи с наличием двух отчетов о рыночной стоимости помещения 14 910 000 руб. и 16 698 000 руб. судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. и Шестерикову В.П. Также перед экспертом был поставлен вопрос установить наличие и стоимость неотделимых улучшений.
Согласно выводам эксперта рыночная стоимость помещения по состоянию на 26 мая 2015 г. составила 15 425 000 руб. без НДС, стоимость неотделимых улучшений на ту же дату с учетом их фактического состояния составила 1 535 650 руб.
Истец изменил исковые требования и просил определить цену продажи в 15 425 000 руб., уменьшив ее на стоимость неотделимых улучшений 1 535 650 руб. и предоставить рассрочку сроком на 5 лет.
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендуемого имущества. Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2015 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет.
При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.
Назначенный судом оценщик оценил выкупаемое помещение в 15 425 000 руб. без НДС.
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...").
Назначенный судом оценщик оценил стоимость неотделимых улучшений в 1 535 650 руб. без НДС.
При наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса, вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 Гражданского кодекса).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)