Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательства по передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Апалькова Т.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Мейстер В.М.,
судей - Аутлева Ш.В. и Панеш Ж.К.
при секретаре - Б.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "Компаньон" на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 26 июня 2015 года, которым постановлено:
- исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные в счет цены договора Долевого участия в строительстве жилого дома N Л4-13/18 от 07.05.2013 года в сумме 1 320 000 (один миллион триста двадцать тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 проценты за пользование денежными средствами в размере 511 104 (пятьсот одиннадцать тысяч сто четыре) рубля.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10 000 (десять тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 штраф в размере 920 552 (девятьсот двадцать тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 судебные издержки в виде расходов на представителя, в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 судебные расходы виде государственной пошлины в размере 4 656 (четыре тысячи шестьсот пятьдесят шесть) рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Компаньон" к ФИО1 об обязании ФИО1 подписать дополнительное соглашение к договору N Л4-13/18 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве <адрес> жилого <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, содержащего следующее условие об изменении пункта 5.1 Договора: "Предполагаемый срок окончания строительства жилого дома - сентябрь 2015 года. Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 3 квартал 2015 года. Срок передачи объекта долевого участия Участнику не позднее 90 дней с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию"; обязании ФИО1 представить в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея заявление о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилого дома N Л4-13/18 от 07.05.2013 г. - отказать.
Взыскать с ООО "Компаньон" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.
Заслушав доклад судьи ФИО2, объяснения представителя ответчика ООО "Компаньон" по доверенности ФИО6, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО8, полагавшего решение суда законным, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Компаньон" о взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора участия в долевом строительстве жилого дома в размере 1 320 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 511 104 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа, судебных расходов, расходов на оплату государственной пошлины, сославшись на неисполнение ответчиком обязательства по передаче истцу квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 7 мая 2013 г. по строительному адресу: <адрес>, <адрес>
ООО "Компаньон" предъявило встречные исковые требования к ФИО1 о возложении обязанности подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилого дома, продлевающее срок ввода жилого дома в эксплуатацию и срок передачи истцу квартиры, предоставить в УФРС по Республике Адыгея заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения, указав на невозможность завершения строительства в определенный указанным договором срок в связи с тяжелой финансовой ситуацией и смертью руководителя общества, а также на продление разрешения на строительство до 24 апреля 2016 г., при том, что участник строительства при заключении договора дал согласие на исключительную компетенцию застройщика в вопросах ведения, финансирования, и окончания строительства жилого дома.
Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 26 июня 2015 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ООО "Компаньон" отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 29 сентября 2015 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения иска ФИО1 с принятием в указанной части нового решения об отказе в иске и оставлением без изменения решения суда в остальной части.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 года апелляционное определение в части отмены решения Тахтамукайского райсуда об удовлетворении иска ФИО1 и вынесении нового решения об отказе в иске ФИО1 отменено и дело в этой части направлено на новое апелляционное рассмотрение.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Компаньон" просит решение суда отменить. Считает, что суд не дал надлежащей правовой оценки действиям истца по первоначальному иску, выразившимся в злоупотреблении правом, так как, игнорируя уведомления застройщика об изменении условий договора, и, отказываясь от подписания дополнительных соглашений, истица намеренно создала себе основания для обращения в суд. Кроме того, при вынесении решения о взыскании неустойки, суд не учел положений ст. 333 ГК РФ о соразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства. Также необоснованным считает взыскание компенсации морального вреда в отсутствие доказательств причинения нравственных страданий истице.
В возражениях на апелляционную жалобу истица ФИО1 просит решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что 7 мая 2013 г. между ООО "Компаньон" (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N Л4-13/18, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом в составе комплекса и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру (предварительный номер 18) в срок - 2 квартал 2014 г. При этом предполагаемый срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию определен не позднее 31 марта 2014 г.
Участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи.
Обязанность по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнена ФИО1 15 мая 2013 г.
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство дома не завершено, при этом застройщик уведомил истца о переносе срока передачи объекта долевого строительства на 2016 год.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Компаньон".
Вывод суда основан на анализе норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и норм ГК РФ и является верным.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Из приведенных выше норм следует право участника долевого строительства в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгнуть данный договор, направив застройщику соответствующее уведомление, и получить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора вместе с процентами за пользование указанными денежными средствами.
Как установлено судом, данное право также предусмотрено пунктом 8.3 названного договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 5.1 названного договора участия в долевом строительстве, относящегося к разделу договора, определяющему срок и порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроком передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства является 2 квартал 2014 г., то есть до 30 июня 2014 г.
Застройщик неоднократно уведомлял участника долевого строительства (истицу) о переносе сроков окончания строительства, получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства.
ФИО1 направила в адрес застройщика (ответчика) уведомление от 18 февраля 2015 г. об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия в строительстве, содержащее просьбу о возврате уплаченных по договору денежных средств, которое было оставлено ответчиком без удовлетворения.
При таких обстоятельствах в силу перечисленных выше правовых норм с момента истечения двух месяцев после нарушения ООО "Компаньон" срока передачи ФИО1 объекта долевого строительства (до 30 июня 2014 г.) у последней возникло право на расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве от 7 мая 2013 г., которое было ею реализовано посредством направления соответствующего уведомления в адрес застройщика (ответчика), и право на получение уплаченных ею в счет цены договора денежных средств вместе с процентами за пользование указанными денежными средствами.
Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Суд пришел к правильному выводу о том, что таких обстоятельств не установлено, ввиду чего обоснованно удовлетворил заявленные истицей требования о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных в счет цены договора долевого участия в сумме 1320000 рублей.
С учетом положений ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 года N 2300-1 и разъяснений, содержащихся в п. п. 45, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", установив факт нарушений прав потребителя, суд взыскал компенсацию морального вреда, определив его размер с учетом требований разумности и справедливости- в 10000 рублей.
Однако при разрешении требований о взыскании неустойки (процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа) по мнению судебной коллегии, судом первой инстанции нарушены нормы материального права.
Так, ответчиком в отзыве на иск ФИО1 заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, однако суд не мотивировал неприменения положений данной статьи при рассмотрении заявленного иска о взыскании неустойки.
Между тем, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Материалами дела установлено, что длительность продления срока сдачи объекта и перенос срока ввода дома в эксплуатацию вызваны, в основном, смертью учредителя и директора ООО "Компаньон". С этим обстоятельством были связаны невозможность своевременного заключения соответствующих договоров на поставку материалов, своевременной оплаты материалов и работ в период вступления в наследство наследников. Неоднократный переход права собственности при отчуждении наследниками и следующими собственниками объекта явился непредвиденным обстоятельством, который воспрепятствовал соблюдению срока исполнения обязательства на достаточно длительный срок.
Разрешая спор, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Судебная коллегия полагает, что с учетом того обстоятельства, что цены на квартиры в г. Краснодаре с 2013 года остаются на одном уровне и даже снижаются, в частности на квартиры, выстроенные "ООО "Компаньон", истица, проживающая в собственной квартире расходы на съемное жилье не несет, спорная квартира приобретена ею на собственные, а не заемные средства - действительный ущерб ниже заявленного ею в исковых требованиях (с учетом неустойки), а также с учетом конкретных обстоятельств дела- степени вины ответчика в неисполнении обязательства, является обоснованным заявление ответчика о снижении неустойки. Судебная коллегия полагает, что по данному спору возможно применение ст. 333 ГК РФ и снижение размера неустойки, поэтому решение в части разрешения требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа подлежит изменению. Размер взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, судебная коллегия полагает возможным определить в 100000 рублей, размер штрафа- также в 100000 рублей.
Довод апелляционной жалобы ответчика об отсутствии оснований ко взысканию штрафа, ввиду того обстоятельства, что претензия, заявленная истицей отличается от требований, заявленных в суд по настоящему иску не может быть принят во внимание, поскольку в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договор, истица просила произвести оплату стоимости квартиры ввиду отказа от дальнейшего исполнения договора и предметом спора в исковом порядке также является взыскание денежных средств, уплаченных истицей денежных средств по договору о долевом участии в строительстве.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 26 июня 2015 года, принятое по иску ФИО1 к ООО "Компаньон" изменить.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 проценты за пользование денежными средствами в размере 100000 (сто тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 штраф в размере 100000 (сто тысяч) рублей.
В части взыскания денежных средств, уплаченных в счет цены договора долевого участия в строительстве жилого дома, компенсации морального вреда, судебных расходов на оплату представителя и на возврат госпошлины решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 30.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1294/2016
Требование: О взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора участия в долевом строительстве жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, расходов на оплату госпошлины.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательства по передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. по делу N 33-1294/2016год
Судья: Апалькова Т.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Мейстер В.М.,
судей - Аутлева Ш.В. и Панеш Ж.К.
при секретаре - Б.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "Компаньон" на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 26 июня 2015 года, которым постановлено:
- исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные в счет цены договора Долевого участия в строительстве жилого дома N Л4-13/18 от 07.05.2013 года в сумме 1 320 000 (один миллион триста двадцать тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 проценты за пользование денежными средствами в размере 511 104 (пятьсот одиннадцать тысяч сто четыре) рубля.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10 000 (десять тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 штраф в размере 920 552 (девятьсот двадцать тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 судебные издержки в виде расходов на представителя, в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 судебные расходы виде государственной пошлины в размере 4 656 (четыре тысячи шестьсот пятьдесят шесть) рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Компаньон" к ФИО1 об обязании ФИО1 подписать дополнительное соглашение к договору N Л4-13/18 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве <адрес> жилого <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, содержащего следующее условие об изменении пункта 5.1 Договора: "Предполагаемый срок окончания строительства жилого дома - сентябрь 2015 года. Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 3 квартал 2015 года. Срок передачи объекта долевого участия Участнику не позднее 90 дней с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию"; обязании ФИО1 представить в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея заявление о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилого дома N Л4-13/18 от 07.05.2013 г. - отказать.
Взыскать с ООО "Компаньон" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.
Заслушав доклад судьи ФИО2, объяснения представителя ответчика ООО "Компаньон" по доверенности ФИО6, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО8, полагавшего решение суда законным, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Компаньон" о взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора участия в долевом строительстве жилого дома в размере 1 320 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 511 104 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа, судебных расходов, расходов на оплату государственной пошлины, сославшись на неисполнение ответчиком обязательства по передаче истцу квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 7 мая 2013 г. по строительному адресу: <адрес>, <адрес>
ООО "Компаньон" предъявило встречные исковые требования к ФИО1 о возложении обязанности подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилого дома, продлевающее срок ввода жилого дома в эксплуатацию и срок передачи истцу квартиры, предоставить в УФРС по Республике Адыгея заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения, указав на невозможность завершения строительства в определенный указанным договором срок в связи с тяжелой финансовой ситуацией и смертью руководителя общества, а также на продление разрешения на строительство до 24 апреля 2016 г., при том, что участник строительства при заключении договора дал согласие на исключительную компетенцию застройщика в вопросах ведения, финансирования, и окончания строительства жилого дома.
Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 26 июня 2015 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ООО "Компаньон" отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 29 сентября 2015 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения иска ФИО1 с принятием в указанной части нового решения об отказе в иске и оставлением без изменения решения суда в остальной части.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 года апелляционное определение в части отмены решения Тахтамукайского райсуда об удовлетворении иска ФИО1 и вынесении нового решения об отказе в иске ФИО1 отменено и дело в этой части направлено на новое апелляционное рассмотрение.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Компаньон" просит решение суда отменить. Считает, что суд не дал надлежащей правовой оценки действиям истца по первоначальному иску, выразившимся в злоупотреблении правом, так как, игнорируя уведомления застройщика об изменении условий договора, и, отказываясь от подписания дополнительных соглашений, истица намеренно создала себе основания для обращения в суд. Кроме того, при вынесении решения о взыскании неустойки, суд не учел положений ст. 333 ГК РФ о соразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства. Также необоснованным считает взыскание компенсации морального вреда в отсутствие доказательств причинения нравственных страданий истице.
В возражениях на апелляционную жалобу истица ФИО1 просит решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что 7 мая 2013 г. между ООО "Компаньон" (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N Л4-13/18, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом в составе комплекса и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру (предварительный номер 18) в срок - 2 квартал 2014 г. При этом предполагаемый срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию определен не позднее 31 марта 2014 г.
Участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи.
Обязанность по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнена ФИО1 15 мая 2013 г.
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство дома не завершено, при этом застройщик уведомил истца о переносе срока передачи объекта долевого строительства на 2016 год.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Компаньон".
Вывод суда основан на анализе норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и норм ГК РФ и является верным.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Из приведенных выше норм следует право участника долевого строительства в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгнуть данный договор, направив застройщику соответствующее уведомление, и получить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора вместе с процентами за пользование указанными денежными средствами.
Как установлено судом, данное право также предусмотрено пунктом 8.3 названного договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 5.1 названного договора участия в долевом строительстве, относящегося к разделу договора, определяющему срок и порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроком передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства является 2 квартал 2014 г., то есть до 30 июня 2014 г.
Застройщик неоднократно уведомлял участника долевого строительства (истицу) о переносе сроков окончания строительства, получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства.
ФИО1 направила в адрес застройщика (ответчика) уведомление от 18 февраля 2015 г. об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия в строительстве, содержащее просьбу о возврате уплаченных по договору денежных средств, которое было оставлено ответчиком без удовлетворения.
При таких обстоятельствах в силу перечисленных выше правовых норм с момента истечения двух месяцев после нарушения ООО "Компаньон" срока передачи ФИО1 объекта долевого строительства (до 30 июня 2014 г.) у последней возникло право на расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве от 7 мая 2013 г., которое было ею реализовано посредством направления соответствующего уведомления в адрес застройщика (ответчика), и право на получение уплаченных ею в счет цены договора денежных средств вместе с процентами за пользование указанными денежными средствами.
Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Суд пришел к правильному выводу о том, что таких обстоятельств не установлено, ввиду чего обоснованно удовлетворил заявленные истицей требования о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных в счет цены договора долевого участия в сумме 1320000 рублей.
С учетом положений ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 года N 2300-1 и разъяснений, содержащихся в п. п. 45, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", установив факт нарушений прав потребителя, суд взыскал компенсацию морального вреда, определив его размер с учетом требований разумности и справедливости- в 10000 рублей.
Однако при разрешении требований о взыскании неустойки (процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа) по мнению судебной коллегии, судом первой инстанции нарушены нормы материального права.
Так, ответчиком в отзыве на иск ФИО1 заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, однако суд не мотивировал неприменения положений данной статьи при рассмотрении заявленного иска о взыскании неустойки.
Между тем, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Материалами дела установлено, что длительность продления срока сдачи объекта и перенос срока ввода дома в эксплуатацию вызваны, в основном, смертью учредителя и директора ООО "Компаньон". С этим обстоятельством были связаны невозможность своевременного заключения соответствующих договоров на поставку материалов, своевременной оплаты материалов и работ в период вступления в наследство наследников. Неоднократный переход права собственности при отчуждении наследниками и следующими собственниками объекта явился непредвиденным обстоятельством, который воспрепятствовал соблюдению срока исполнения обязательства на достаточно длительный срок.
Разрешая спор, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Судебная коллегия полагает, что с учетом того обстоятельства, что цены на квартиры в г. Краснодаре с 2013 года остаются на одном уровне и даже снижаются, в частности на квартиры, выстроенные "ООО "Компаньон", истица, проживающая в собственной квартире расходы на съемное жилье не несет, спорная квартира приобретена ею на собственные, а не заемные средства - действительный ущерб ниже заявленного ею в исковых требованиях (с учетом неустойки), а также с учетом конкретных обстоятельств дела- степени вины ответчика в неисполнении обязательства, является обоснованным заявление ответчика о снижении неустойки. Судебная коллегия полагает, что по данному спору возможно применение ст. 333 ГК РФ и снижение размера неустойки, поэтому решение в части разрешения требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа подлежит изменению. Размер взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, судебная коллегия полагает возможным определить в 100000 рублей, размер штрафа- также в 100000 рублей.
Довод апелляционной жалобы ответчика об отсутствии оснований ко взысканию штрафа, ввиду того обстоятельства, что претензия, заявленная истицей отличается от требований, заявленных в суд по настоящему иску не может быть принят во внимание, поскольку в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договор, истица просила произвести оплату стоимости квартиры ввиду отказа от дальнейшего исполнения договора и предметом спора в исковом порядке также является взыскание денежных средств, уплаченных истицей денежных средств по договору о долевом участии в строительстве.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 26 июня 2015 года, принятое по иску ФИО1 к ООО "Компаньон" изменить.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 проценты за пользование денежными средствами в размере 100000 (сто тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "Компаньон" в пользу ФИО1 штраф в размере 100000 (сто тысяч) рублей.
В части взыскания денежных средств, уплаченных в счет цены договора долевого участия в строительстве жилого дома, компенсации морального вреда, судебных расходов на оплату представителя и на возврат госпошлины решение оставить без изменения.
Председательствующий
В.М.МЕЙСТЕР
Судьи
Ш.В.АУТЛЕВ
Ж.К.ПАНЕШ
Копия верна:
Судья
Верховного суда Республики Адыгея
В.М.МЕЙСТЕР
В.М.МЕЙСТЕР
Судьи
Ш.В.АУТЛЕВ
Ж.К.ПАНЕШ
Копия верна:
Судья
Верховного суда Республики Адыгея
В.М.МЕЙСТЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)