Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указывает, что ее покойный супруг заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, квартира была полностью оплачена, истица является наследником по закону и не имеет возможности заключить договор купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Юдина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Строгонова М.В.
судей: Дубинской В.К., Мухортых Е.Н.
при секретаре Д.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе представителя истца С.О. по доверенности Б.
на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 04 декабря 2014 г.,
которым постановлено:
- признать за С.О. право собственности на квартиру N ***, общей площадью - *** кв. м, площадью вспомогательных помещений - *** кв. м, расположенную на 8 этаже по адресу: ***,
- решение является основанием для погашения записи о праве собственности ООО "ППМ - недвижимость" на квартиру N ***, общей площадью - *** кв. м, площадью вспомогательных помещений - *** кв. м, расположенную по адресу: ***, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру С.О.,
- взыскать с ООО "ППМ - недвижимость" в пользу С.О. неустойку в размере *** руб., штраф в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** руб. *** коп.,
- в остальной части иска отказать,
установила:
С.О. обратилась в суд с иском к ООО "ППМ - Недвижимость" о защите прав потребителей, признании права собственности. В обоснование иска указала на то, что 6 ноября 2007 года ее ныне покойный супруг С.А. заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик обязался заключить с потребителем основной договор и предоставить квартиру не позднее ноября 2010 года; обязательства по оплате С.А. исполнены в полном объеме, 9 апреля 2012 года С.А. умер; истец является его наследником по закону, принявшим наследство; до настоящего времени не имеет возможности заключить Договор купли-продажи Квартиры и оформить свои права собственности на нее, несмотря на неоднократные обращения к Ответчику с предложением заключить данный договор и исполнить свои обязательства по Договору. В связи с неисполнением Ответчиком своих обязательств по Договору истец несет убытки, которые выражаются в излишней оплате (переплате) процентов по ипотечному кредиту в размере *** руб. *** коп. Кроме того, все это время истец не мог и не может использовать Квартиру с целью ее сдачи в аренду и извлечения дополнительного дохода. Истец просила признать право собственности за собой на двухкомнатную квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, общей площадью *** кв. м, прекратить право собственности Ответчика - ООО "ППМ-Недвижимость" на двухкомнатную квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, общей площадью *** кв. м исключить запись о государственной регистрации права собственности ООО "ППМ-Недвижимость" из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскать с ответчика в пользу истца пеню за просрочку в передаче квартиры в размере *** руб. *** коп., взыскать с ответчика в пользу истца сумму неосновательного обогащения в размере *** руб. *** коп., взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере *** руб. *** коп., из которых *** руб. *** коп. - упущенная выгода, а *** руб. *** коп., убытки связанные с переплатой процентов истцом по кредитному договору N *** от 06.11.2007 г., признать Договор оказания услуг N *** от 29 января 2013 года незаключенным, обязать Ответчика осуществить возврат С.О. *** руб. *** коп. как неосновательно полученное вознаграждение, взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по делу в размере *** руб. *** коп., из которых *** руб. *** коп. - компенсация затрат на проведение оценки упущенной выгоды, а *** руб. *** коп. компенсация государственной пошлины, а также штраф в размер 50% от присужденной в пользу потребителя суммы.
Истец, ее представитель в судебном заседании просили иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, утверждал, что правоотношения с истцом возникли только 29 января 2013 года, обязательства ответчиком исполнены, оснований для признания права собственности не имеется, возражали против взыскания убытков (л.д. 221 - 223).
Представители третьих лиц ООО КБ "Ренессанс Кредит", УФРС по Москве в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об изменении которого в части взыскания неустойки и штрафа, и отмене в части отказа во взыскании убытков, неосновательного обогащения, просит в апелляционной жалобе С.О.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 марта 2015 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения (л.д. 291 - 296).
Постановлением Президиума Московского городского суда от 2 октября 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 марта 2015 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение (л.д. 384 - 388).
В судебном заседании судебной коллегии С.О., ее представитель по доверенности Б. доводы поданной апелляционной жалобы поддержали.
Представитель ООО "ППМ-Недвижимость" по доверенности Г. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения С.О., ее представителя по доверенности Б., представителя ответчика ООО "ППМ-Недвижимость" по доверенности Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о дне и времени слушания дела, и находит решение суда в части размера взысканной неустойки и штрафа - подлежащим изменению, в остальной части - законным и обоснованным.
Разрешая спор в части права собственности на квартиру, взыскания убытков, признания договора об оказании услуг незаключенным, взыскании уплаченных денежных средств, взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 06 ноября 2007 года между ООО "ППМ-недвижимость" (продавец) и С.А. (покупатель) был заключен предварительный договор N ***, согласно которому продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить двухкомнатную квартиру в *** секции, на *** этаже, с условным номером ***, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: ***.
13.11.2007 г. согласно условиям Договора, С.А. в целях обеспечения исполнения своих обязательств по заключению Договора купли-продажи Квартиры оплатил *** руб. *** копеек за счет собственных средств и *** руб. *** копеек - за счет средств ипотечного кредита ООО "***" на основании кредитного договора N ***.
Обязательства по оплате обеспечительного взноса были исполнены С.А. надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N *** от 07.11.2007 г. и актом от 13.11.2007 г. о взаиморасчетах к предварительному договору.
05.12.2008 г. жилой дом, расположенный по адресу: *** в котором располагается приобретенная Квартира, был принят в эксплуатацию. На основании Решения Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2010 г. по делу N *** за ответчиком признано право собственности на спорную квартиру. Указанное решение вступило в законную силу 27.10.2010 г.
11 октября 2010 года, в связи с увеличением площади квартиры на 0,8 кв. м, С.А. была оплачена дополнительно денежная сумма в размере *** руб. *** коп., что подтверждается платежным поручением N *** от 11.10.2010 г.
09 сентября 2011 года С.А. обратился к ответчику с просьбой выдать Акт о взаиморасчетах по Договору и сообщить дату подписания Договора купли-продажи Квартиры. В ответном письме ответчик сообщил, что признал свое право собственности в том числе на спорную квартиру в суде, а также подтвердил наличие обязательства по Договору заключить Договор купли-продажи Квартиры не позднее 30 рабочих дней после государственной регистрации своего права собственности на Квартиру.
09 апреля 2012 года С.А. скончался, после чего его супруга - С.О. вступила в права наследования.
29 января 2013 года после вступления в права наследования истец и ответчик заключили Дополнительное соглашение к Предварительному Договору о присвоении Квартире почтового адреса и номера - ***. квартира N ***, а также об уточнении общей площади Квартиры по результатам фактических обмеров БТИ, где было указано что Общая площадь Квартиры с учетом помещений вспомогательного использования составляет *** кв. м. Также в проекте дополнительного соглашения было определено, что оплата, произведенная Истцом в размере *** руб. *** коп. засчитывается в счет увеличения Общей площади Квартиры на 0,8 кв. м, а также уточняется общая стоимость Квартиры - *** руб. *** коп. Данное дополнительное соглашение было истцом подписано с замечаниями, а именно исключен пункт 7 проекта путем его вычеркивания и соответствующей надписи внизу.
29 января 2013 года стороны подписали акт о взаиморасчетах к предварительному договору, согласно которому в соответствии с условиями договора, включая перерасчет по результатам метров ТБТИ г. Москвы "Западное N 2", истец полностью оплатил сумму в размере *** руб.
Согласно Выписке из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2014 г. N *** право собственности на Квартиру зарегистрировано за ООО "ППМ-Недвижимость" 15.02.2013 г. за номером в ЕГРП ***.
26 мая 2014 года истцом было направлено Ответчику Претензионное письмо, в котором истец требовал от Ответчика заключить Договор купли-продажи Квартиры в срок до 25 июня 2014 года включительно, а также оплатить пени за просрочку обязательства в размере *** руб. *** коп. До момента вынесения судом решения право собственности истца на квартиру не было оформлено.
Требование о признании за истцом права собственности на квартиру судом обоснованно удовлетворено, поскольку истцом, согласно договору, исполнены все обязательства перед ответчиком, квартира, принадлежащая ответчику, как продавцу, должна быть передана покупателю.
Учитывая, что стоимость квартиры была определена сторонами в Договоре и дополнительном соглашении, размер площади, предложенный к оплате, соответствует документам БТИ, суд признал состоявшиеся платежи за приобретенное недвижимое имущество правильными и отказал во взыскании *** рублей, которые истец считала излишне оплаченными.
Для оформления права собственности на квартиру истец подписала с ответчиком 29 января 2013 года договор оказания услуг, по которому ответчик взял на себя обязательство по подготовке пакета документов для государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности на Квартиру от ответчика к истцу. Истец свои обязательства исполнила, однако просила признать этот договор незаключенным, так как в нем не был определен срок исполнения обязательств Ответчиком.
Суд, проанализировав содержание договора, с доводами истца не согласился, указал, что Договор содержит условие о сроке исполнения обязательств Ответчиком, в удовлетворении иска о признании договора незаключенным и взыскании по этому основанию уплаченных *** рублей отказал.
В удовлетворении иска о взыскании убытков в виде выплаченных повышенных процентов по ипотечному кредиту судом верно отказано, так как ответчик не являлся стороной по кредитному договору.
Оснований для удовлетворения иска в части взыскания упущенной выгоды в виде неполученных денежных средств от сдачи квартиры в аренду суд правильно не усмотрел ввиду отсутствия достаточных доказательств заключения договора аренды либо намерения его заключить.
С доводами апелляционной жалобы о незаконности отказа в иске о взыскании убытков коллегия не согласна, полагая их несостоятельными.
В соответствии со ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Пунктом 10 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 г. разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Поскольку С.О. не было представлено убедительных доказательств наличия реальной возможности в получении ею дохода от использования приобретенной квартиры; а также принятия им мер для получения этого дохода; не доказано наличие причинно-следственной связи между нарушением ответчиком своих обязательств и как следствием возникновения у истца убытков, в виде упущенной выгоды от невозможности сдать ее в аренду, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска в этой части.
Все приведенные выводы решения сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, поэтому коллегия с ними согласна, оснований для изменения решения, в том числе по доводам апелляционной жалобы, коллегия не усматривает.
Вместе с тем в части определения размера неустойки и уменьшения ее размера в порядке ст. 333 ГК РФ доводы истца заслуживают внимания.
При разрешении иска в части взыскания неустойки суд верно указал на то, что правоотношения сторон в данной части регулируются специальными нормами - об инвестиционной деятельности, поскольку это следует из характера правоотношений, условий заключенного между ними Договора, прямо указавшего на нормы такого Закона ("Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" - п. 1.3 л.д. 11).
Согласно ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Из материалов дела усматривается, что обязательства участника долевого строительства - С.О., следует считать исполненными 29 января 2013 года, поскольку в указанный день был подписан акт о взаиморасчетах, стороны договорились о зачете последнего платежа в счет оплаты квартиры и констатировали отсутствие взаимных претензий по этому поводу (л.д. 37).
С 30 января 2013 года у ответчика наступила обязанность по оформлению прав на квартиру и передаче квартиры. Обязательство ответчиком не было исполнено, в связи с чем истец просил взыскать неустойку до 30 июня 2014 года.
В данном случае период просрочки составил 517 дней. Размер неустойки составит *** руб. *** коп. (*** x 517 x 8,25% : 300, где *** - полная цена квартиры, 8,25% - ставка рефинансирования, действовавшая в период просрочки).
С учетом положений Закона полный размер неустойки, подлежащей взысканию составит *** рубля *** коп.
Рассчитанный судом размер неустойки был снижен в порядке ст. 333 ГК РФ. Между тем заявления о снижении размера неустойки ответчик не делал. Поэтому вывод суда о снижении неустойки сделан судом неправомерно. В указанной части решение суда следует изменить.
Поскольку согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в пользу С.О. следует взыскать штраф, который составит *** руб. *** коп.
Таким образом, решение суда следует изменить в части размера взысканной неустойки и штрафа, в остальной части оно является законным, оснований к его изменению коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ч. 1 п. 4 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 4 декабря 2014 года - изменить в части размера взысканной неустойки и штрафа, изложив резолютивную часть решения в указанной части в следующей редакции:
Взыскать с ООО "ППМ-недвижимость" в пользу С.О. неустойку в размере *** руб. *** коп., штраф в размере *** руб. *** коп., государственную пошлину в размере *** руб. *** коп.
В остальной части решение суда оставить без изменения. апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-41616/2015
Требование: О защите прав потребителей, признании права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указывает, что ее покойный супруг заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, квартира была полностью оплачена, истица является наследником по закону и не имеет возможности заключить договор купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 декабря 2015 г. по делу N 33-41616
Судья: Юдина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Строгонова М.В.
судей: Дубинской В.К., Мухортых Е.Н.
при секретаре Д.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе представителя истца С.О. по доверенности Б.
на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 04 декабря 2014 г.,
которым постановлено:
- признать за С.О. право собственности на квартиру N ***, общей площадью - *** кв. м, площадью вспомогательных помещений - *** кв. м, расположенную на 8 этаже по адресу: ***,
- решение является основанием для погашения записи о праве собственности ООО "ППМ - недвижимость" на квартиру N ***, общей площадью - *** кв. м, площадью вспомогательных помещений - *** кв. м, расположенную по адресу: ***, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру С.О.,
- взыскать с ООО "ППМ - недвижимость" в пользу С.О. неустойку в размере *** руб., штраф в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** руб. *** коп.,
- в остальной части иска отказать,
установила:
С.О. обратилась в суд с иском к ООО "ППМ - Недвижимость" о защите прав потребителей, признании права собственности. В обоснование иска указала на то, что 6 ноября 2007 года ее ныне покойный супруг С.А. заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик обязался заключить с потребителем основной договор и предоставить квартиру не позднее ноября 2010 года; обязательства по оплате С.А. исполнены в полном объеме, 9 апреля 2012 года С.А. умер; истец является его наследником по закону, принявшим наследство; до настоящего времени не имеет возможности заключить Договор купли-продажи Квартиры и оформить свои права собственности на нее, несмотря на неоднократные обращения к Ответчику с предложением заключить данный договор и исполнить свои обязательства по Договору. В связи с неисполнением Ответчиком своих обязательств по Договору истец несет убытки, которые выражаются в излишней оплате (переплате) процентов по ипотечному кредиту в размере *** руб. *** коп. Кроме того, все это время истец не мог и не может использовать Квартиру с целью ее сдачи в аренду и извлечения дополнительного дохода. Истец просила признать право собственности за собой на двухкомнатную квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, общей площадью *** кв. м, прекратить право собственности Ответчика - ООО "ППМ-Недвижимость" на двухкомнатную квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, общей площадью *** кв. м исключить запись о государственной регистрации права собственности ООО "ППМ-Недвижимость" из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскать с ответчика в пользу истца пеню за просрочку в передаче квартиры в размере *** руб. *** коп., взыскать с ответчика в пользу истца сумму неосновательного обогащения в размере *** руб. *** коп., взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере *** руб. *** коп., из которых *** руб. *** коп. - упущенная выгода, а *** руб. *** коп., убытки связанные с переплатой процентов истцом по кредитному договору N *** от 06.11.2007 г., признать Договор оказания услуг N *** от 29 января 2013 года незаключенным, обязать Ответчика осуществить возврат С.О. *** руб. *** коп. как неосновательно полученное вознаграждение, взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по делу в размере *** руб. *** коп., из которых *** руб. *** коп. - компенсация затрат на проведение оценки упущенной выгоды, а *** руб. *** коп. компенсация государственной пошлины, а также штраф в размер 50% от присужденной в пользу потребителя суммы.
Истец, ее представитель в судебном заседании просили иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, утверждал, что правоотношения с истцом возникли только 29 января 2013 года, обязательства ответчиком исполнены, оснований для признания права собственности не имеется, возражали против взыскания убытков (л.д. 221 - 223).
Представители третьих лиц ООО КБ "Ренессанс Кредит", УФРС по Москве в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об изменении которого в части взыскания неустойки и штрафа, и отмене в части отказа во взыскании убытков, неосновательного обогащения, просит в апелляционной жалобе С.О.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 марта 2015 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения (л.д. 291 - 296).
Постановлением Президиума Московского городского суда от 2 октября 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 марта 2015 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение (л.д. 384 - 388).
В судебном заседании судебной коллегии С.О., ее представитель по доверенности Б. доводы поданной апелляционной жалобы поддержали.
Представитель ООО "ППМ-Недвижимость" по доверенности Г. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения С.О., ее представителя по доверенности Б., представителя ответчика ООО "ППМ-Недвижимость" по доверенности Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о дне и времени слушания дела, и находит решение суда в части размера взысканной неустойки и штрафа - подлежащим изменению, в остальной части - законным и обоснованным.
Разрешая спор в части права собственности на квартиру, взыскания убытков, признания договора об оказании услуг незаключенным, взыскании уплаченных денежных средств, взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 06 ноября 2007 года между ООО "ППМ-недвижимость" (продавец) и С.А. (покупатель) был заключен предварительный договор N ***, согласно которому продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить двухкомнатную квартиру в *** секции, на *** этаже, с условным номером ***, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: ***.
13.11.2007 г. согласно условиям Договора, С.А. в целях обеспечения исполнения своих обязательств по заключению Договора купли-продажи Квартиры оплатил *** руб. *** копеек за счет собственных средств и *** руб. *** копеек - за счет средств ипотечного кредита ООО "***" на основании кредитного договора N ***.
Обязательства по оплате обеспечительного взноса были исполнены С.А. надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N *** от 07.11.2007 г. и актом от 13.11.2007 г. о взаиморасчетах к предварительному договору.
05.12.2008 г. жилой дом, расположенный по адресу: *** в котором располагается приобретенная Квартира, был принят в эксплуатацию. На основании Решения Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2010 г. по делу N *** за ответчиком признано право собственности на спорную квартиру. Указанное решение вступило в законную силу 27.10.2010 г.
11 октября 2010 года, в связи с увеличением площади квартиры на 0,8 кв. м, С.А. была оплачена дополнительно денежная сумма в размере *** руб. *** коп., что подтверждается платежным поручением N *** от 11.10.2010 г.
09 сентября 2011 года С.А. обратился к ответчику с просьбой выдать Акт о взаиморасчетах по Договору и сообщить дату подписания Договора купли-продажи Квартиры. В ответном письме ответчик сообщил, что признал свое право собственности в том числе на спорную квартиру в суде, а также подтвердил наличие обязательства по Договору заключить Договор купли-продажи Квартиры не позднее 30 рабочих дней после государственной регистрации своего права собственности на Квартиру.
09 апреля 2012 года С.А. скончался, после чего его супруга - С.О. вступила в права наследования.
29 января 2013 года после вступления в права наследования истец и ответчик заключили Дополнительное соглашение к Предварительному Договору о присвоении Квартире почтового адреса и номера - ***. квартира N ***, а также об уточнении общей площади Квартиры по результатам фактических обмеров БТИ, где было указано что Общая площадь Квартиры с учетом помещений вспомогательного использования составляет *** кв. м. Также в проекте дополнительного соглашения было определено, что оплата, произведенная Истцом в размере *** руб. *** коп. засчитывается в счет увеличения Общей площади Квартиры на 0,8 кв. м, а также уточняется общая стоимость Квартиры - *** руб. *** коп. Данное дополнительное соглашение было истцом подписано с замечаниями, а именно исключен пункт 7 проекта путем его вычеркивания и соответствующей надписи внизу.
29 января 2013 года стороны подписали акт о взаиморасчетах к предварительному договору, согласно которому в соответствии с условиями договора, включая перерасчет по результатам метров ТБТИ г. Москвы "Западное N 2", истец полностью оплатил сумму в размере *** руб.
Согласно Выписке из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2014 г. N *** право собственности на Квартиру зарегистрировано за ООО "ППМ-Недвижимость" 15.02.2013 г. за номером в ЕГРП ***.
26 мая 2014 года истцом было направлено Ответчику Претензионное письмо, в котором истец требовал от Ответчика заключить Договор купли-продажи Квартиры в срок до 25 июня 2014 года включительно, а также оплатить пени за просрочку обязательства в размере *** руб. *** коп. До момента вынесения судом решения право собственности истца на квартиру не было оформлено.
Требование о признании за истцом права собственности на квартиру судом обоснованно удовлетворено, поскольку истцом, согласно договору, исполнены все обязательства перед ответчиком, квартира, принадлежащая ответчику, как продавцу, должна быть передана покупателю.
Учитывая, что стоимость квартиры была определена сторонами в Договоре и дополнительном соглашении, размер площади, предложенный к оплате, соответствует документам БТИ, суд признал состоявшиеся платежи за приобретенное недвижимое имущество правильными и отказал во взыскании *** рублей, которые истец считала излишне оплаченными.
Для оформления права собственности на квартиру истец подписала с ответчиком 29 января 2013 года договор оказания услуг, по которому ответчик взял на себя обязательство по подготовке пакета документов для государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности на Квартиру от ответчика к истцу. Истец свои обязательства исполнила, однако просила признать этот договор незаключенным, так как в нем не был определен срок исполнения обязательств Ответчиком.
Суд, проанализировав содержание договора, с доводами истца не согласился, указал, что Договор содержит условие о сроке исполнения обязательств Ответчиком, в удовлетворении иска о признании договора незаключенным и взыскании по этому основанию уплаченных *** рублей отказал.
В удовлетворении иска о взыскании убытков в виде выплаченных повышенных процентов по ипотечному кредиту судом верно отказано, так как ответчик не являлся стороной по кредитному договору.
Оснований для удовлетворения иска в части взыскания упущенной выгоды в виде неполученных денежных средств от сдачи квартиры в аренду суд правильно не усмотрел ввиду отсутствия достаточных доказательств заключения договора аренды либо намерения его заключить.
С доводами апелляционной жалобы о незаконности отказа в иске о взыскании убытков коллегия не согласна, полагая их несостоятельными.
В соответствии со ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Пунктом 10 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 г. разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Поскольку С.О. не было представлено убедительных доказательств наличия реальной возможности в получении ею дохода от использования приобретенной квартиры; а также принятия им мер для получения этого дохода; не доказано наличие причинно-следственной связи между нарушением ответчиком своих обязательств и как следствием возникновения у истца убытков, в виде упущенной выгоды от невозможности сдать ее в аренду, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска в этой части.
Все приведенные выводы решения сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, поэтому коллегия с ними согласна, оснований для изменения решения, в том числе по доводам апелляционной жалобы, коллегия не усматривает.
Вместе с тем в части определения размера неустойки и уменьшения ее размера в порядке ст. 333 ГК РФ доводы истца заслуживают внимания.
При разрешении иска в части взыскания неустойки суд верно указал на то, что правоотношения сторон в данной части регулируются специальными нормами - об инвестиционной деятельности, поскольку это следует из характера правоотношений, условий заключенного между ними Договора, прямо указавшего на нормы такого Закона ("Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" - п. 1.3 л.д. 11).
Согласно ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Из материалов дела усматривается, что обязательства участника долевого строительства - С.О., следует считать исполненными 29 января 2013 года, поскольку в указанный день был подписан акт о взаиморасчетах, стороны договорились о зачете последнего платежа в счет оплаты квартиры и констатировали отсутствие взаимных претензий по этому поводу (л.д. 37).
С 30 января 2013 года у ответчика наступила обязанность по оформлению прав на квартиру и передаче квартиры. Обязательство ответчиком не было исполнено, в связи с чем истец просил взыскать неустойку до 30 июня 2014 года.
В данном случае период просрочки составил 517 дней. Размер неустойки составит *** руб. *** коп. (*** x 517 x 8,25% : 300, где *** - полная цена квартиры, 8,25% - ставка рефинансирования, действовавшая в период просрочки).
С учетом положений Закона полный размер неустойки, подлежащей взысканию составит *** рубля *** коп.
Рассчитанный судом размер неустойки был снижен в порядке ст. 333 ГК РФ. Между тем заявления о снижении размера неустойки ответчик не делал. Поэтому вывод суда о снижении неустойки сделан судом неправомерно. В указанной части решение суда следует изменить.
Поскольку согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в пользу С.О. следует взыскать штраф, который составит *** руб. *** коп.
Таким образом, решение суда следует изменить в части размера взысканной неустойки и штрафа, в остальной части оно является законным, оснований к его изменению коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ч. 1 п. 4 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 4 декабря 2014 года - изменить в части размера взысканной неустойки и штрафа, изложив резолютивную часть решения в указанной части в следующей редакции:
Взыскать с ООО "ППМ-недвижимость" в пользу С.О. неустойку в размере *** руб. *** коп., штраф в размере *** руб. *** коп., государственную пошлину в размере *** руб. *** коп.
В остальной части решение суда оставить без изменения. апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)