Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 02 августа 2017 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Самохваловой рассмотрел дело N А60-13706/2017 по иску Администрации г. Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) к обществу с ограниченной ответственностью "ЕНИСЕЙ" (ИНН 6659002755, ОГРН 1026602976696) о взыскании 2 258 243 руб. 53 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Сабанова А.А., представитель по доверенности от 31.10.2016,
от ответчика: Найденкова С.А., представитель по доверенности от 11.10.2014.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Енисей" о взыскании задолженности по договору аренды N 3-365 от 16.04.2001 в размере 759288 рублей 04 копейки, неустойки в размере 1498955 рублей 49 копеек.
От ответчика поступил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении требований отказать.
Определением суда от 31.05.2017 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Городской кадастровый центр" Жиле С.В. Срок проведения экспертизы установлен до 07.07.2017 г.
05.07.2017 г. в материалы дела поступило заключение эксперта.
Ответчиком представлены контррасчеты, которые приобщены к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, суд
Согласно договору N 3-365 аренды земельного участка муниципального образования город Екатеринбург от 16.04.2001 г. (далее по тексту - договор аренды) истцом в аренду предоставлен земельный участок площадью 4500 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бебеля 124, с кадастровым номером 66:41:0302032:007, сроком на пятнадцать лет.
Согласно Выписке из ЕГРП от 09.12.2014 за Обществом с ограниченной ответственностью "Енисей" 19.07.2011 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 658,7 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бебеля, 124 (подвал, 1).
Следовательно, к обществу "Енисей" согласно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ перешли права и обязанности арендатора земельного участка под указанным зданием по договору аренды земельного участка N 3-365 от 16.04.2001, заключенному ранее с ООО "Ностальгия". Из положений п. 25 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 следует, что по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения в нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Условиями этого договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за использование участка ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала (п. 2.2.), а также уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.2.).
В связи с этим, истцом начислена арендная плата за пользование участком в сумме 759288 руб. 04 коп. за период с октября 2015 по октябрь 2016 г., а также 282480 руб. 74 коп. неустойки за период с 11.07.2015 г. по 11.01.2017 г. за просрочку внесения арендной платы и неустойки в сумме 1216474 руб. 75 коп. за просрочку внесения арендной платы, взысканной решением суда по делу А60-29600/2015.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", этим же постановлением утверждены ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования участка, в том числе и в отношении участков, расположенных на территории МО "Город Екатеринбург".
Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Размер арендной платы устанавливается пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика, к общей площади объектов недвижимости от общей площади земельного участка.
Расчет арендной платы, произведен истцом исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302032:007 равной 4500 кв. м.
Возражения ответчика о том, что для расчета арендной платы надо принимать во внимание выводы, изложенные в экспертном заключении проведенной по делу экспертизы, которым установлено, что площадь земельного участка необходимого для эксплуатации здания составляет 3033 кв. м, судом не принимаются, исходя из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды, права и обязанности по которому возникли у ответчика, является земельный участок площадью 4500 кв. м.
Размер обязательств ответчика должен быть определен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП исходя из имеющихся в деле доказательств, подтверждающих размер доли ответчика в праве на объект недвижимости, общую площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, площадь земельного участка.
Сведений о том, что на момент рассмотрения спора земельный участок разделен в установленном порядке, не имеется. Согласно выписке из ЕГРН характеристики земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302032:007 не изменены.
Таким образом, площадь земельного участка должна быть определена на основании договора аренды, оснований для определения местоположения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства в рамках настоящего дела по спору о взыскании задолженности по договору аренды, предмет которого определен, судом не усматривается.
Более того, обследование земельного участка проведено экспертом 25.06.2017 г. (воскресенье) в 07-30 час. нерабочее время, когда на парковке имелись только автомобили граждан, проживающих в соседних домах, однако это не свидетельствует о том, что данная парковка в рабочие дни не используется для обслуживания торгового комплекса.
Возражения ответчика о неправильном применении повышающих коэффициентов судом отклоняется, исходя из следующего.
Истец производит расчет арендной платы с применением коэффициентов увеличения, утвержденных постановлениями Правительства Свердловской области от 27.12.2013 N 1672-ПП, от 30.12.2014 N 1227-ПП, от 28.12.2015 N 1209-ПП. При этом окончательный размер арендной платы на 2016 год был последовательно увеличен истцом нарастающим итогом.
Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 г. N 1855-ПП (далее - постановление от 30 декабря 2011 г. N 1855-ПП) утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов (далее - Положение), в том числе определена формула, по которой рассчитывается годовой размер арендной платы за земельные участки.
Согласно этой формуле для определения годового размера арендной платы учитывается величина арендной платы в год по договору аренды, кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области, понижающий коэффициент и коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.
При расчетах арендной платы истцом правомерно применено постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, а также ежегодные повышающие коэффициенты 1,053, 1,055 и 1,074, которые установлены постановлениями Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1531-ПП, от 30.12.2014 N 1227-ПП, от 28.12.2015 N 1209-ПП.
Арендная плата за земельный участок по завершении очередного финансового года определяется с учетом всех ранее примененных коэффициентов, при этом при применении повышающего коэффициента корректируется размер арендной платы в денежном выражении, размер арендной платы увеличивается, новый размер арендной платы, таким образом, является базовой величиной как для расчета арендной платы, так и для дальнейшего применения повышающих коэффициентов в следующих годах.
Следовательно, расчеты платы за землю произведены администрацией правильно с применением надлежащей кадастровой стоимости, ставки арендной платы и повышающих коэффициентов.
Таким образом, арендная плата начислена истцом правомерно и подлежит взысканию в заявленном размере 759288 рублей 04 копейки за период с октября 2015 г. по октябрь 2016 г.
Также истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 11.07.2015 г. по 11.01.2017 г. за просрочку внесения арендной платы в размере 282480 руб. 74 коп. и неустойку в сумме 1216474 руб. 75 коп. за просрочку внесения арендной платы, взысканной решением суда по делу А60-29600/2015, начисленной за период с 16.06.2015 г. по 11.01.2017 г.
Пунктом 6.2 договора установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Довод ответчика о том, что соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к ответчику перешло лишь право аренды земельного участка, обязанность по уплате неустойки, основанная на договоре аренды, у ответчика не возникла, основан на неверном толковании норм материального права.
К ответчику, как к покупателю расположенной на земельном участке недвижимости, перешли права и обязанности по договору аренды, в том числе и обязанность по уплате пени.
Требования истца о взыскании с ответчика 282480 руб. 74 коп. неустойки за период 11.07.2015 г. по 11.01.2017 г., начисленной по условиям договора аренды земельного участка от 16.04.2001 г. N 3-365, признаны судом обоснованными. Расчет пени проверен судом и признан правильным.
Что касается неустойки в сумме 1216474 руб. 75 коп. за просрочку внесения арендной платы, взысканной решением суда по делу А60-29600/2015, начисленной за период с 16.06.2015 г. по 11.01.2017 г., то суд принимает во внимание заявление ответчика о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над размером возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (абз. 10 п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абз. 2 п. 1 постановления Пленума от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 данного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
С учетом того, что ответчиком было сделано заявление о снижении неустойки, суд, оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства и доводы ответчика, пришел к выводу, что размер неустойки в сумме 1 216 474 руб. 75 коп. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств по оплате арендной платы, посчитал возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 500 000 руб.
При этом суд принял во внимание тот факт, что решение суда по делу А60-29600/2015 было исполнено ответчиком полностью до подачи иска в суд.
Таким образом, общая сумма начисленной неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, составляет 782480 рублей 74 копейки.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета, поскольку истец в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по иску.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЕНИСЕЙ" в пользу Администрации города Екатеринбурга 1541768 рублей 78 копеек, в том числе: долг в размере 759288 рублей 04 копейки и неустойку, начисленную за период с 16.06.2015 г. по 11.01.2017 г. в сумме 782480 рублей 74 копейки.
3. В остальной части в удовлетворении иска отказать.
4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЕНИСЕЙ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23412 рублей.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
6. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 02.08.2017 ПО ДЕЛУ N А60-13706/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. по делу N А60-13706/2017
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 02 августа 2017 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Самохваловой рассмотрел дело N А60-13706/2017 по иску Администрации г. Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) к обществу с ограниченной ответственностью "ЕНИСЕЙ" (ИНН 6659002755, ОГРН 1026602976696) о взыскании 2 258 243 руб. 53 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Сабанова А.А., представитель по доверенности от 31.10.2016,
от ответчика: Найденкова С.А., представитель по доверенности от 11.10.2014.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Енисей" о взыскании задолженности по договору аренды N 3-365 от 16.04.2001 в размере 759288 рублей 04 копейки, неустойки в размере 1498955 рублей 49 копеек.
От ответчика поступил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении требований отказать.
Определением суда от 31.05.2017 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Городской кадастровый центр" Жиле С.В. Срок проведения экспертизы установлен до 07.07.2017 г.
05.07.2017 г. в материалы дела поступило заключение эксперта.
Ответчиком представлены контррасчеты, которые приобщены к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
Согласно договору N 3-365 аренды земельного участка муниципального образования город Екатеринбург от 16.04.2001 г. (далее по тексту - договор аренды) истцом в аренду предоставлен земельный участок площадью 4500 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бебеля 124, с кадастровым номером 66:41:0302032:007, сроком на пятнадцать лет.
Согласно Выписке из ЕГРП от 09.12.2014 за Обществом с ограниченной ответственностью "Енисей" 19.07.2011 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 658,7 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бебеля, 124 (подвал, 1).
Следовательно, к обществу "Енисей" согласно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ перешли права и обязанности арендатора земельного участка под указанным зданием по договору аренды земельного участка N 3-365 от 16.04.2001, заключенному ранее с ООО "Ностальгия". Из положений п. 25 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 следует, что по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения в нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Условиями этого договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за использование участка ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала (п. 2.2.), а также уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.2.).
В связи с этим, истцом начислена арендная плата за пользование участком в сумме 759288 руб. 04 коп. за период с октября 2015 по октябрь 2016 г., а также 282480 руб. 74 коп. неустойки за период с 11.07.2015 г. по 11.01.2017 г. за просрочку внесения арендной платы и неустойки в сумме 1216474 руб. 75 коп. за просрочку внесения арендной платы, взысканной решением суда по делу А60-29600/2015.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", этим же постановлением утверждены ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования участка, в том числе и в отношении участков, расположенных на территории МО "Город Екатеринбург".
Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Размер арендной платы устанавливается пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика, к общей площади объектов недвижимости от общей площади земельного участка.
Расчет арендной платы, произведен истцом исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302032:007 равной 4500 кв. м.
Возражения ответчика о том, что для расчета арендной платы надо принимать во внимание выводы, изложенные в экспертном заключении проведенной по делу экспертизы, которым установлено, что площадь земельного участка необходимого для эксплуатации здания составляет 3033 кв. м, судом не принимаются, исходя из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды, права и обязанности по которому возникли у ответчика, является земельный участок площадью 4500 кв. м.
Размер обязательств ответчика должен быть определен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП исходя из имеющихся в деле доказательств, подтверждающих размер доли ответчика в праве на объект недвижимости, общую площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, площадь земельного участка.
Сведений о том, что на момент рассмотрения спора земельный участок разделен в установленном порядке, не имеется. Согласно выписке из ЕГРН характеристики земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302032:007 не изменены.
Таким образом, площадь земельного участка должна быть определена на основании договора аренды, оснований для определения местоположения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства в рамках настоящего дела по спору о взыскании задолженности по договору аренды, предмет которого определен, судом не усматривается.
Более того, обследование земельного участка проведено экспертом 25.06.2017 г. (воскресенье) в 07-30 час. нерабочее время, когда на парковке имелись только автомобили граждан, проживающих в соседних домах, однако это не свидетельствует о том, что данная парковка в рабочие дни не используется для обслуживания торгового комплекса.
Возражения ответчика о неправильном применении повышающих коэффициентов судом отклоняется, исходя из следующего.
Истец производит расчет арендной платы с применением коэффициентов увеличения, утвержденных постановлениями Правительства Свердловской области от 27.12.2013 N 1672-ПП, от 30.12.2014 N 1227-ПП, от 28.12.2015 N 1209-ПП. При этом окончательный размер арендной платы на 2016 год был последовательно увеличен истцом нарастающим итогом.
Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 г. N 1855-ПП (далее - постановление от 30 декабря 2011 г. N 1855-ПП) утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов (далее - Положение), в том числе определена формула, по которой рассчитывается годовой размер арендной платы за земельные участки.
Согласно этой формуле для определения годового размера арендной платы учитывается величина арендной платы в год по договору аренды, кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области, понижающий коэффициент и коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.
При расчетах арендной платы истцом правомерно применено постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, а также ежегодные повышающие коэффициенты 1,053, 1,055 и 1,074, которые установлены постановлениями Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1531-ПП, от 30.12.2014 N 1227-ПП, от 28.12.2015 N 1209-ПП.
Арендная плата за земельный участок по завершении очередного финансового года определяется с учетом всех ранее примененных коэффициентов, при этом при применении повышающего коэффициента корректируется размер арендной платы в денежном выражении, размер арендной платы увеличивается, новый размер арендной платы, таким образом, является базовой величиной как для расчета арендной платы, так и для дальнейшего применения повышающих коэффициентов в следующих годах.
Следовательно, расчеты платы за землю произведены администрацией правильно с применением надлежащей кадастровой стоимости, ставки арендной платы и повышающих коэффициентов.
Таким образом, арендная плата начислена истцом правомерно и подлежит взысканию в заявленном размере 759288 рублей 04 копейки за период с октября 2015 г. по октябрь 2016 г.
Также истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 11.07.2015 г. по 11.01.2017 г. за просрочку внесения арендной платы в размере 282480 руб. 74 коп. и неустойку в сумме 1216474 руб. 75 коп. за просрочку внесения арендной платы, взысканной решением суда по делу А60-29600/2015, начисленной за период с 16.06.2015 г. по 11.01.2017 г.
Пунктом 6.2 договора установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Довод ответчика о том, что соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к ответчику перешло лишь право аренды земельного участка, обязанность по уплате неустойки, основанная на договоре аренды, у ответчика не возникла, основан на неверном толковании норм материального права.
К ответчику, как к покупателю расположенной на земельном участке недвижимости, перешли права и обязанности по договору аренды, в том числе и обязанность по уплате пени.
Требования истца о взыскании с ответчика 282480 руб. 74 коп. неустойки за период 11.07.2015 г. по 11.01.2017 г., начисленной по условиям договора аренды земельного участка от 16.04.2001 г. N 3-365, признаны судом обоснованными. Расчет пени проверен судом и признан правильным.
Что касается неустойки в сумме 1216474 руб. 75 коп. за просрочку внесения арендной платы, взысканной решением суда по делу А60-29600/2015, начисленной за период с 16.06.2015 г. по 11.01.2017 г., то суд принимает во внимание заявление ответчика о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над размером возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (абз. 10 п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абз. 2 п. 1 постановления Пленума от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 данного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
С учетом того, что ответчиком было сделано заявление о снижении неустойки, суд, оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства и доводы ответчика, пришел к выводу, что размер неустойки в сумме 1 216 474 руб. 75 коп. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств по оплате арендной платы, посчитал возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 500 000 руб.
При этом суд принял во внимание тот факт, что решение суда по делу А60-29600/2015 было исполнено ответчиком полностью до подачи иска в суд.
Таким образом, общая сумма начисленной неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, составляет 782480 рублей 74 копейки.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета, поскольку истец в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по иску.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЕНИСЕЙ" в пользу Администрации города Екатеринбурга 1541768 рублей 78 копеек, в том числе: долг в размере 759288 рублей 04 копейки и неустойку, начисленную за период с 16.06.2015 г. по 11.01.2017 г. в сумме 782480 рублей 74 копейки.
3. В остальной части в удовлетворении иска отказать.
4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЕНИСЕЙ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23412 рублей.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
6. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья
В.В.ПАРАМОНОВА
В.В.ПАРАМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)