Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Михайловой А.И., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от ООО "Эссор": Сергеев Е.А., представитель, доверенность от 07.06.2013;
- от индивидуального предпринимателя Пак Д.Т.: Моор Р.П., представитель, доверенность от 23.11.2015 N 27АА0832296;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
на решение от 25.01.2016
по делу N А73-13117/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Коваленко Н.Л.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу
о взыскании 5 745 630 руб. 25 коп.
и встречному иску индивидуального предпринимателя Пака Дмитрия Трофимовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Эссор"
о признании договора аренды от 06.04.2013 недействительным
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Боригал"
Общество с ограниченной ответственностью "Эссор" (ОГРН 1092724000258 ИНН 2724126114, далее - ООО "Эссор") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу (ОГРНИП 308251109500144 ИНН 251135609759, далее - предприниматель Пак Д.Т.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 06.04.2013 за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 в размере 1 096 339 руб. 28 коп., неустойки за период с 25.04.2013 по 10.06.2015 в размере 4 649 290 руб. 97 коп.
Со встречным иском обратился предприниматель Пак Д.Т., в котором просит признать договор аренды нежилого помещения от 06.04.2013, заключенный между ООО "Эссор" и предпринимателем недействительным.
Определением суда от 11.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Боригал".
Решением от 25.01.2016 суд удовлетворил требования предпринимателя Пака Д.Т., признав договор аренды от 06.04.2013 недействительным, в удовлетворении первоначального иска отказано.
С апелляционной жалобой обратилось ООО "Эссор", в которой просит решение суда отменить, удовлетворить первоначальный иск, в удовлетворении встречных требований отказать.
Заявитель полагает, что наличие договора субаренды от 14.11.2012, заключенного с ООО "Боригал" не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. Полагает, что наличие указанного договора не свидетельствует о недействительности договора от 06.04.2013, поскольку договор субаренды от 14.11.2012 не прошел государственной регистрации.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Пак Д.Т. отклонил доводы жалобы как несостоятельные, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "Эссор" и предпринимателя Пак Д.Т. поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно, дав по ним пояснения.
Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, поступивших на нее возражений, заслушав в судебном заседании представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что между ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Эссор" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда от 26.07.2011 N 311/11, зарегистрированный в установленном законом порядке.
По условиям данного договора ООО "Эссор" передано во временное пользование функциональное (встроенное) помещение N I(1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132,8 кв. м для использования под коммерческий центр на срок до 30.09.2016, с правом сдачи в субаренду.
Между ООО "Эссор" (Арендатор) и предпринимателем Паком Д.Т. (субарендатор) подписан договор субаренды от 06.04.2013, согласно которому предпринимателю предоставлено вышеуказанное нежилое помещение в пользование на срок с 06.04.2013 по 06.03.2014.
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата составляет 119 500 руб. в месяц.
Арендная плата уплачивается ежемесячно в срок до 25 числа месяца предшествующему оплачиваемому месяцу (пункт 2.5 договора).
Согласно пункту 2.6. договора датой начала исчисления арендной платы является 01.05.2013.
В случае нарушения срока внесения арендных платежей в пункте 5.2 договора стороны предусмотрели ответственность субарендатора в виде уплаты пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи от 06.04.2013 помещение передано предпринимателю.
Согласно подписанному в одностороннем порядке со стороны арендатора акту от 05.02.2014, помещение возвращено ООО "Эссор".
В связи с невнесением арендной платы в период с 06.04.2013 по 05.02.2014 ООО "Эссор" направило в адрес предпринимателя соответствующее требование, в котором также указало на необходимость уплаты неустойки.
Неоплата предпринимателем арендных платежей послужила основанием для обращения ООО "Эссор" в арбитражный суд с первоначальным иском.
Основанием для обращения предпринимателя Пака Д.Т. со встречным иском о признании договора аренды от 06.04.2013 недействительным послужило нахождение спорного помещения в фактическом владении ООО "Боригал" на основании договора субаренды от 14.11.2012.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования предпринимателя Пака Д.Т., исходил из следующего.
В силу статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 2 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что при рассмотрении дела о взыскании по договору в круг обстоятельств, подлежащих установлению судом, входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Частью 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из приведенного положения статьи 615 ГК РФ следует, что передавая имущество в субаренду, арендатор должен фактически владеть арендованным имуществом. Положения указанной статьи не устанавливают право арендатора по договору субаренды передавать арендованное имущество лицу, которому он уже ранее передал это имущество.
Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А73-6683/2013 спорное помещение в период с 01.12.2012 по 30.04.2013 находилось в фактическом владении ООО "Боригал" на основании договора субаренды от 14.11.2012, со сроком действия с 01.12.2012 по 30.11.2015. При этом, как установлено судами по состоянию на 30.04.2013 помещение не было возвращено ООО "Эссор" (арендатору) по передаточному акту.
По иску ООО "Эссор" с ООО "Боригал" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2012 по 30.04.2013.
Таким образом, на дату подписания договора аренды от 06.04.2013 с предпринимателем Пак Д.Т., владельцем арендованного имущества являлось иное лицо - ООО "Боригал" и, следовательно, ООО "Эссор" не имело полномочий по заключению договора субаренды с предпринимателем Пак Д.Т.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Принимая во внимание установленные в рамках дела N А73-6683/2013 обстоятельства, отсутствие доказательств расторжения договора от 14.11.2012, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 06.04.2013.
При этом судом правомерно отклонен акт приема-передачи от 06.04.2013 в качестве надлежащего доказательства передачи арендованного имущества предпринимателю.
Ввиду отсутствия иных доказательств передачи помещения предпринимателю Пак Д.Т., в том числе после 30.04.2013, основания для взыскания с ответчика арендных платежей отсутствуют.
Доводы жалобы о том, что наличие договора субаренды от 14.11.2012 не свидетельствует о недействительности договора от 06.04.2013, поскольку договор субаренды от 14.11.2012 не прошел государственной регистрации, апелляционной инстанцией не принимаются.
В соответствии с положениями пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 165 от 25.02.2014, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе, в уплате которой ООО "Эссор" предоставлялась отсрочка, подлежит взысканию с заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25 января 2016 года по делу N А73-13117/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эссор" (ИНН 2724126114 ОГРН 1092724000258) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.04.2016 N 06АП-1093/2016 ПО ДЕЛУ N А73-13117/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2016 г. N 06АП-1093/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Михайловой А.И., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от ООО "Эссор": Сергеев Е.А., представитель, доверенность от 07.06.2013;
- от индивидуального предпринимателя Пак Д.Т.: Моор Р.П., представитель, доверенность от 23.11.2015 N 27АА0832296;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
на решение от 25.01.2016
по делу N А73-13117/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Коваленко Н.Л.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу
о взыскании 5 745 630 руб. 25 коп.
и встречному иску индивидуального предпринимателя Пака Дмитрия Трофимовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Эссор"
о признании договора аренды от 06.04.2013 недействительным
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Боригал"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эссор" (ОГРН 1092724000258 ИНН 2724126114, далее - ООО "Эссор") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу (ОГРНИП 308251109500144 ИНН 251135609759, далее - предприниматель Пак Д.Т.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 06.04.2013 за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 в размере 1 096 339 руб. 28 коп., неустойки за период с 25.04.2013 по 10.06.2015 в размере 4 649 290 руб. 97 коп.
Со встречным иском обратился предприниматель Пак Д.Т., в котором просит признать договор аренды нежилого помещения от 06.04.2013, заключенный между ООО "Эссор" и предпринимателем недействительным.
Определением суда от 11.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Боригал".
Решением от 25.01.2016 суд удовлетворил требования предпринимателя Пака Д.Т., признав договор аренды от 06.04.2013 недействительным, в удовлетворении первоначального иска отказано.
С апелляционной жалобой обратилось ООО "Эссор", в которой просит решение суда отменить, удовлетворить первоначальный иск, в удовлетворении встречных требований отказать.
Заявитель полагает, что наличие договора субаренды от 14.11.2012, заключенного с ООО "Боригал" не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. Полагает, что наличие указанного договора не свидетельствует о недействительности договора от 06.04.2013, поскольку договор субаренды от 14.11.2012 не прошел государственной регистрации.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Пак Д.Т. отклонил доводы жалобы как несостоятельные, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "Эссор" и предпринимателя Пак Д.Т. поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно, дав по ним пояснения.
Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, поступивших на нее возражений, заслушав в судебном заседании представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что между ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Эссор" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда от 26.07.2011 N 311/11, зарегистрированный в установленном законом порядке.
По условиям данного договора ООО "Эссор" передано во временное пользование функциональное (встроенное) помещение N I(1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132,8 кв. м для использования под коммерческий центр на срок до 30.09.2016, с правом сдачи в субаренду.
Между ООО "Эссор" (Арендатор) и предпринимателем Паком Д.Т. (субарендатор) подписан договор субаренды от 06.04.2013, согласно которому предпринимателю предоставлено вышеуказанное нежилое помещение в пользование на срок с 06.04.2013 по 06.03.2014.
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата составляет 119 500 руб. в месяц.
Арендная плата уплачивается ежемесячно в срок до 25 числа месяца предшествующему оплачиваемому месяцу (пункт 2.5 договора).
Согласно пункту 2.6. договора датой начала исчисления арендной платы является 01.05.2013.
В случае нарушения срока внесения арендных платежей в пункте 5.2 договора стороны предусмотрели ответственность субарендатора в виде уплаты пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи от 06.04.2013 помещение передано предпринимателю.
Согласно подписанному в одностороннем порядке со стороны арендатора акту от 05.02.2014, помещение возвращено ООО "Эссор".
В связи с невнесением арендной платы в период с 06.04.2013 по 05.02.2014 ООО "Эссор" направило в адрес предпринимателя соответствующее требование, в котором также указало на необходимость уплаты неустойки.
Неоплата предпринимателем арендных платежей послужила основанием для обращения ООО "Эссор" в арбитражный суд с первоначальным иском.
Основанием для обращения предпринимателя Пака Д.Т. со встречным иском о признании договора аренды от 06.04.2013 недействительным послужило нахождение спорного помещения в фактическом владении ООО "Боригал" на основании договора субаренды от 14.11.2012.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования предпринимателя Пака Д.Т., исходил из следующего.
В силу статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 2 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что при рассмотрении дела о взыскании по договору в круг обстоятельств, подлежащих установлению судом, входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Частью 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из приведенного положения статьи 615 ГК РФ следует, что передавая имущество в субаренду, арендатор должен фактически владеть арендованным имуществом. Положения указанной статьи не устанавливают право арендатора по договору субаренды передавать арендованное имущество лицу, которому он уже ранее передал это имущество.
Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А73-6683/2013 спорное помещение в период с 01.12.2012 по 30.04.2013 находилось в фактическом владении ООО "Боригал" на основании договора субаренды от 14.11.2012, со сроком действия с 01.12.2012 по 30.11.2015. При этом, как установлено судами по состоянию на 30.04.2013 помещение не было возвращено ООО "Эссор" (арендатору) по передаточному акту.
По иску ООО "Эссор" с ООО "Боригал" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2012 по 30.04.2013.
Таким образом, на дату подписания договора аренды от 06.04.2013 с предпринимателем Пак Д.Т., владельцем арендованного имущества являлось иное лицо - ООО "Боригал" и, следовательно, ООО "Эссор" не имело полномочий по заключению договора субаренды с предпринимателем Пак Д.Т.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Принимая во внимание установленные в рамках дела N А73-6683/2013 обстоятельства, отсутствие доказательств расторжения договора от 14.11.2012, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 06.04.2013.
При этом судом правомерно отклонен акт приема-передачи от 06.04.2013 в качестве надлежащего доказательства передачи арендованного имущества предпринимателю.
Ввиду отсутствия иных доказательств передачи помещения предпринимателю Пак Д.Т., в том числе после 30.04.2013, основания для взыскания с ответчика арендных платежей отсутствуют.
Доводы жалобы о том, что наличие договора субаренды от 14.11.2012 не свидетельствует о недействительности договора от 06.04.2013, поскольку договор субаренды от 14.11.2012 не прошел государственной регистрации, апелляционной инстанцией не принимаются.
В соответствии с положениями пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 165 от 25.02.2014, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе, в уплате которой ООО "Эссор" предоставлялась отсрочка, подлежит взысканию с заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25 января 2016 года по делу N А73-13117/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эссор" (ИНН 2724126114 ОГРН 1092724000258) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
А.И.МИХАЙЛОВА
А.В.ШЕВЦ
А.И.МИХАЙЛОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)