Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Манакиной З.К.,
при участии:
от ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "Лента" - Гаркуша Е.Е., паспорт, доверенность от 21.11.2016.
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Британия",
на решение Арбитражного суда Пермского края от 21 февраля 2017 года по делу N А50-22555/2016,
принятое судьей Богаткиной Н.Ю.,
по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Британия" (ОГРН 1065906017396, ИНН 5906067229)
к обществу с ограниченной ответственностью "Лента" (ОГРН 1037832048605, ИНН 7814148471)
о запрете совершать действия, препятствовать свободному доступу в арендуемые помещения, прекращать подачу в арендуемые помещения воды,
электричества, тепла,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Лента" (ОГРН 1037832048605, ИНН 7814148471)
к обществу с ограниченной ответственностью "Британия" (ОГРН 1065906017396, ИНН 5906067229)
о выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений,
Общество с ограниченной ответственностью "Британия" (далее - ООО "Британия", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лента" (далее - ООО "Лента", ответчик) о запрете ООО "Лента", а также иным лицам, действующим с его согласия или по поручению, совершать действия, препятствующие пользованию нежилыми помещениями, расположенными на втором этаже здания по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 (помещения обозначены в техническом паспорте здания под N 1, 4, 7, 8-13, 15-34), общей площадью 641,6 кв. м, арендуемые ООО "Британия" по договору аренды N 01-03/00468 от 30.11.2015, в том числе препятствовать свободному доступу в арендуемые помещения арендатору, сотрудникам и любым третьим лицам (включая посетителей); прекращать подачу в арендуемые помещения воды, электричества, тепла.
Обществом с ограниченной ответственностью "Лента" предъявлен встречный иск о выселении ООО "Британия" из занимаемых им нежилых помещений, расположенных на 2 этаже по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65, общей площадью 641,6 кв. м.
Протокольным определением от 24.01.2017 встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец по первоначальному иску - общество с ограниченной ответственностью "Британия" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на несогласие с оценкой судом представленных доказательств. В обоснование права пользования арендуемым помещением ссылается на договор аренды N 01-03/00468 от 30.11.2015, нормы ст. 304, 305, 617 ГК РФ. Полагает выводы суда о расторжении прежнего договора и заключении нового договора аренды с ООО "Лента" ошибочными, основанными на косвенных доказательствах. Указывает, что воля арендатора не была направлена на расторжение договора, а его действия при наличии дополнительного соглашения от 01.07.2016, по досрочному расторжению договора характеризовались бы как злоупотребление правом, поскольку не имели своей целью продолжение договорных отношений, а были направлены лишь на получение возможности досрочно расторгнуть договор. По мнению апеллянта, вывод суда о том, что Масленникова Яна являлась представителем истца и переписка со стороны истца велась с электронного адреса: maslennikova-yana@mail.ru не соответствует материалам дела.
Полагает, что суд, принимая встречное исковое заявление, нарушил правила о подсудности. Данное нарушение является процессуальным и является основанием для отмены решения суда.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Лента" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Истец по первоначальному иску, общество с ограниченной ответственностью "Британия", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направило, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 30.11.2015 между ООО "Выставочный центр Пермская ярмарка" (арендодатель) и ООО "Британия" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 01-03/00468, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование нежилые помещения в доме N 65 по улице Бульвар Гагарина (литер А1) - далее по тексту "здание", расположенное на втором этаже (помещения обозначены в техническом паспорте здания под N 1, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34), общей площадью 641,6 кв. м (п. 1.1 договора) (л.д. 25).
Неотъемлемой частью договора (приложение N 1) является план, с обозначением на нем помещений, передаваемых в аренду (основанием для составления плана является кадастровый паспорт помещения) (п. 1.2).
Прием-передача помещений оформляется путем подписания сторонами акта приема-передачи помещения (п. 1.4).
Арендная плата устанавливается в приложении N 2, подписанного сторонами и являющегося неотъемлемой частью договора (п. 3.1) (л.д. 30).
Договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. Срок аренды помещения устанавливается сторонами с 01.12.2015 по 01.12.2018, при этом арендодатель своевременно (не позднее чем за 2 месяца до окончания срока аренды) письменно извещает арендатора об отказе в продлении договора и освобождении помещения либо предлагает арендатору пролонгировать данный договор (п. 5.1).
Письмом от 14.09.2016 ООО "Лента" уведомило ООО "Британия" о расторжении договора аренды N Л-235-КАФЕ/16 от 01.06.2016 с 01.10.2016 на основании п.п. 4.14 и 5.1.3 договора, а также просило освободить арендуемые помещения по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 в срок до 30.09.2016 (л.д. 33).
Ссылаясь на положения ст. 617 ГК РФ, п. 1.6 договора от 30.11.2015, в силу которых перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора, ООО "Британия" 28.09.2016 направлено письмом об отказе от требования в части освобождения занимаемых помещений (л.д. 34-36).
Несогласие ООО "Британия" с расторжением договора аренды в одностороннем порядке явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Встречные исковые требования ООО "Лента" о выселении ООО "Британия" из занимаемых помещений мотивированы отказом арендатора от освобождения помещений в связи с расторжением договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 в одностороннем порядке, о чем арендатор был уведомлен письмом от 14.09.2016.
Истец по встречному иску указывает, что 01.06.2016 между ООО "Лента" (арендодатель) и ООО "Британия" (арендатор) был заключен договор аренды N Л-235-КАФЕ/16, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование определенное договором имущество (далее объект) (п. 1.1 договора) (л.д. 64). Данные об объекте, его площадь, целевое назначение, срок аренды, размер арендной платы и иные характеристики указаны в приложении N 1 (п. 1.2) (л.д. 68).
Согласно п. 4.1 договора срок аренды составляет с 01.06.2016 по 30.11.2018.
Помещения, предоставленные ООО "Британия" в аренду, принадлежат ООО "Лента" на праве собственности, в подтверждении представлено свидетельство о государственной регистрации от 24.05.2016, АА 431113 (л.д. 39).
Ссылаясь на то, что 22.09.2016 обществом "Британия" получено уведомление о расторжении договора, но в нарушение условий заключенного договора по настоящий момент не возвратил арендуемое имущество, ответчик по первоначальному иску обратился в арбитражный суд со встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что отношения сторон урегулированы договором аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, пунктом 5.1.3 договора арендодателю предоставлено право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, известив об этом арендатора в соответствии с условиями договора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как указано в п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается заключение между ООО "Лента" (арендодатель) и ООО "Британия" (арендатор) договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 в отношении спорного имущества.
Договор заключен на срок более года, с 01.06.2016 по 30.11.2018.
Доказательств регистрации указанного договора в установленном законом порядке не представлено.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.
Вопреки позиции апеллянта, тот факт, что стороны полагали себя связанными условиями договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 подтверждается не только электронной перепиской сторон, но и актом приема-передачи объекта от 01.06.2016, дополнительным соглашением к указанному договору от 01.07.2016 об изменении периода начисления арендной платы, платежными поручениями, свидетельствующими о внесении истцом арендной платы по указанному договору. В этой связи принадлежность электронной почты конкретному лицу не имеет правового значения.
Пунктом 5.1.3 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, известив об этом арендатора согласно условиям договора.
В соответствии с п. 4.14 договора о расторжении договора, когда это допускается в соответствии с законом и договором без решения суда (п. 5.1.3), арендодатель обязан известить арендатора, направив ему уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. В этом случае договор считается прекращенным по истечении 7 календарных дней с момента извещения, если иной более длительный срок не указан в извещении.
ООО "Лента" уведомило ООО "Британия" о расторжении договора аренды N Л-235-КАФЕ/16 от 01.06.2016 письмом от 14.09.2016, потребовав произвести возврат имущества в срок до 30.09.2016 (л.д. 33). Уведомление получено ООО "Британия" 22.09.2016.
В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата имущества, являющегося предметом договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, истцом не представлено.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о правомерности встречного требования ООО "Лента" о выселении ООО "Британия" из занимаемых им нежилых помещений, расположенных на 2 этаже по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65, общей площадью 641,6 кв. м в связи с прекращением договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке. Поскольку право арендодателя на односторонний отказ от договора предусмотрено договором, не противоречит нормам действующего законодательства, у ООО "Британия" отсутствуют правовые основания для пользования помещением, что исключает удовлетворение первоначального иска.
Довод заявителя апелляционной жалобы касательно отсутствия оснований полагать стороны связанными договором аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 отклоняется.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Действительно, договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 подлежал государственной регистрации в связи с тем, срок договора установлен с 01.06.2016 по 30.11.2018. Обязанность по государственной регистрации договора возложена на арендатора в соответствии с п. 8.4 договора. Регистрация договора арендатором не проведена.
В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Поскольку указанный договор аренды исполнялся сторонами, о чем свидетельствуют акт приема-передачи объекта от 01.06.2016, дополнительное соглашением к договору от 01.07.2016, указанное истцом назначение платежа в платежных поручениях на перечисление арендной платы, истец не вправе оспаривать этот договор, ссылаясь на его незаключенность.
Таким образом, с момента заключения договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 стороны изменили условия ранее заключенного договора аренды, связав себя условиями именно этого договора. Указанный подход соответствует приведенным выше нормам права и разъяснениям пунктов 14 и 15 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Вопреки позиции апеллянта, предъявление арендодателем требования об освобождении помещения в связи с односторонним отказом от договора не является злоупотреблением правом, поскольку такой отказ и порядок его реализации предусмотрены законом и договором. Доказательств нарушения арендодателем принципа добросовестности при осуществлении гражданских прав, а также в обоснование доводов о том, в чем заключается злоупотребление правом не приведено.
Довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права принятием встречного иска с нарушением правил о подсудности отклоняется, поскольку в соответствии с ч. 10 ст. 38 АПК РФ встречный иск независимо от его подсудности предъявляется в арбитражный суд по месту рассмотрения первоначального иска.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 21 февраля 2017 года по делу N А50-22555/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2017 N 17АП-4590/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-22555/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2017 г. N 17АП-4590/2017-ГК
Дело N А50-22555/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Манакиной З.К.,
при участии:
от ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "Лента" - Гаркуша Е.Е., паспорт, доверенность от 21.11.2016.
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Британия",
на решение Арбитражного суда Пермского края от 21 февраля 2017 года по делу N А50-22555/2016,
принятое судьей Богаткиной Н.Ю.,
по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Британия" (ОГРН 1065906017396, ИНН 5906067229)
к обществу с ограниченной ответственностью "Лента" (ОГРН 1037832048605, ИНН 7814148471)
о запрете совершать действия, препятствовать свободному доступу в арендуемые помещения, прекращать подачу в арендуемые помещения воды,
электричества, тепла,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Лента" (ОГРН 1037832048605, ИНН 7814148471)
к обществу с ограниченной ответственностью "Британия" (ОГРН 1065906017396, ИНН 5906067229)
о выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Британия" (далее - ООО "Британия", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лента" (далее - ООО "Лента", ответчик) о запрете ООО "Лента", а также иным лицам, действующим с его согласия или по поручению, совершать действия, препятствующие пользованию нежилыми помещениями, расположенными на втором этаже здания по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 (помещения обозначены в техническом паспорте здания под N 1, 4, 7, 8-13, 15-34), общей площадью 641,6 кв. м, арендуемые ООО "Британия" по договору аренды N 01-03/00468 от 30.11.2015, в том числе препятствовать свободному доступу в арендуемые помещения арендатору, сотрудникам и любым третьим лицам (включая посетителей); прекращать подачу в арендуемые помещения воды, электричества, тепла.
Обществом с ограниченной ответственностью "Лента" предъявлен встречный иск о выселении ООО "Британия" из занимаемых им нежилых помещений, расположенных на 2 этаже по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65, общей площадью 641,6 кв. м.
Протокольным определением от 24.01.2017 встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец по первоначальному иску - общество с ограниченной ответственностью "Британия" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на несогласие с оценкой судом представленных доказательств. В обоснование права пользования арендуемым помещением ссылается на договор аренды N 01-03/00468 от 30.11.2015, нормы ст. 304, 305, 617 ГК РФ. Полагает выводы суда о расторжении прежнего договора и заключении нового договора аренды с ООО "Лента" ошибочными, основанными на косвенных доказательствах. Указывает, что воля арендатора не была направлена на расторжение договора, а его действия при наличии дополнительного соглашения от 01.07.2016, по досрочному расторжению договора характеризовались бы как злоупотребление правом, поскольку не имели своей целью продолжение договорных отношений, а были направлены лишь на получение возможности досрочно расторгнуть договор. По мнению апеллянта, вывод суда о том, что Масленникова Яна являлась представителем истца и переписка со стороны истца велась с электронного адреса: maslennikova-yana@mail.ru не соответствует материалам дела.
Полагает, что суд, принимая встречное исковое заявление, нарушил правила о подсудности. Данное нарушение является процессуальным и является основанием для отмены решения суда.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Лента" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Истец по первоначальному иску, общество с ограниченной ответственностью "Британия", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направило, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 30.11.2015 между ООО "Выставочный центр Пермская ярмарка" (арендодатель) и ООО "Британия" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 01-03/00468, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование нежилые помещения в доме N 65 по улице Бульвар Гагарина (литер А1) - далее по тексту "здание", расположенное на втором этаже (помещения обозначены в техническом паспорте здания под N 1, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34), общей площадью 641,6 кв. м (п. 1.1 договора) (л.д. 25).
Неотъемлемой частью договора (приложение N 1) является план, с обозначением на нем помещений, передаваемых в аренду (основанием для составления плана является кадастровый паспорт помещения) (п. 1.2).
Прием-передача помещений оформляется путем подписания сторонами акта приема-передачи помещения (п. 1.4).
Арендная плата устанавливается в приложении N 2, подписанного сторонами и являющегося неотъемлемой частью договора (п. 3.1) (л.д. 30).
Договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. Срок аренды помещения устанавливается сторонами с 01.12.2015 по 01.12.2018, при этом арендодатель своевременно (не позднее чем за 2 месяца до окончания срока аренды) письменно извещает арендатора об отказе в продлении договора и освобождении помещения либо предлагает арендатору пролонгировать данный договор (п. 5.1).
Письмом от 14.09.2016 ООО "Лента" уведомило ООО "Британия" о расторжении договора аренды N Л-235-КАФЕ/16 от 01.06.2016 с 01.10.2016 на основании п.п. 4.14 и 5.1.3 договора, а также просило освободить арендуемые помещения по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 в срок до 30.09.2016 (л.д. 33).
Ссылаясь на положения ст. 617 ГК РФ, п. 1.6 договора от 30.11.2015, в силу которых перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора, ООО "Британия" 28.09.2016 направлено письмом об отказе от требования в части освобождения занимаемых помещений (л.д. 34-36).
Несогласие ООО "Британия" с расторжением договора аренды в одностороннем порядке явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Встречные исковые требования ООО "Лента" о выселении ООО "Британия" из занимаемых помещений мотивированы отказом арендатора от освобождения помещений в связи с расторжением договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 в одностороннем порядке, о чем арендатор был уведомлен письмом от 14.09.2016.
Истец по встречному иску указывает, что 01.06.2016 между ООО "Лента" (арендодатель) и ООО "Британия" (арендатор) был заключен договор аренды N Л-235-КАФЕ/16, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование определенное договором имущество (далее объект) (п. 1.1 договора) (л.д. 64). Данные об объекте, его площадь, целевое назначение, срок аренды, размер арендной платы и иные характеристики указаны в приложении N 1 (п. 1.2) (л.д. 68).
Согласно п. 4.1 договора срок аренды составляет с 01.06.2016 по 30.11.2018.
Помещения, предоставленные ООО "Британия" в аренду, принадлежат ООО "Лента" на праве собственности, в подтверждении представлено свидетельство о государственной регистрации от 24.05.2016, АА 431113 (л.д. 39).
Ссылаясь на то, что 22.09.2016 обществом "Британия" получено уведомление о расторжении договора, но в нарушение условий заключенного договора по настоящий момент не возвратил арендуемое имущество, ответчик по первоначальному иску обратился в арбитражный суд со встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что отношения сторон урегулированы договором аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, пунктом 5.1.3 договора арендодателю предоставлено право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, известив об этом арендатора в соответствии с условиями договора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как указано в п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается заключение между ООО "Лента" (арендодатель) и ООО "Британия" (арендатор) договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 в отношении спорного имущества.
Договор заключен на срок более года, с 01.06.2016 по 30.11.2018.
Доказательств регистрации указанного договора в установленном законом порядке не представлено.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.
Вопреки позиции апеллянта, тот факт, что стороны полагали себя связанными условиями договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 подтверждается не только электронной перепиской сторон, но и актом приема-передачи объекта от 01.06.2016, дополнительным соглашением к указанному договору от 01.07.2016 об изменении периода начисления арендной платы, платежными поручениями, свидетельствующими о внесении истцом арендной платы по указанному договору. В этой связи принадлежность электронной почты конкретному лицу не имеет правового значения.
Пунктом 5.1.3 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, известив об этом арендатора согласно условиям договора.
В соответствии с п. 4.14 договора о расторжении договора, когда это допускается в соответствии с законом и договором без решения суда (п. 5.1.3), арендодатель обязан известить арендатора, направив ему уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. В этом случае договор считается прекращенным по истечении 7 календарных дней с момента извещения, если иной более длительный срок не указан в извещении.
ООО "Лента" уведомило ООО "Британия" о расторжении договора аренды N Л-235-КАФЕ/16 от 01.06.2016 письмом от 14.09.2016, потребовав произвести возврат имущества в срок до 30.09.2016 (л.д. 33). Уведомление получено ООО "Британия" 22.09.2016.
В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата имущества, являющегося предметом договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, истцом не представлено.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о правомерности встречного требования ООО "Лента" о выселении ООО "Британия" из занимаемых им нежилых помещений, расположенных на 2 этаже по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65, общей площадью 641,6 кв. м в связи с прекращением договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке. Поскольку право арендодателя на односторонний отказ от договора предусмотрено договором, не противоречит нормам действующего законодательства, у ООО "Британия" отсутствуют правовые основания для пользования помещением, что исключает удовлетворение первоначального иска.
Довод заявителя апелляционной жалобы касательно отсутствия оснований полагать стороны связанными договором аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 отклоняется.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Действительно, договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 подлежал государственной регистрации в связи с тем, срок договора установлен с 01.06.2016 по 30.11.2018. Обязанность по государственной регистрации договора возложена на арендатора в соответствии с п. 8.4 договора. Регистрация договора арендатором не проведена.
В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Поскольку указанный договор аренды исполнялся сторонами, о чем свидетельствуют акт приема-передачи объекта от 01.06.2016, дополнительное соглашением к договору от 01.07.2016, указанное истцом назначение платежа в платежных поручениях на перечисление арендной платы, истец не вправе оспаривать этот договор, ссылаясь на его незаключенность.
Таким образом, с момента заключения договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 стороны изменили условия ранее заключенного договора аренды, связав себя условиями именно этого договора. Указанный подход соответствует приведенным выше нормам права и разъяснениям пунктов 14 и 15 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Вопреки позиции апеллянта, предъявление арендодателем требования об освобождении помещения в связи с односторонним отказом от договора не является злоупотреблением правом, поскольку такой отказ и порядок его реализации предусмотрены законом и договором. Доказательств нарушения арендодателем принципа добросовестности при осуществлении гражданских прав, а также в обоснование доводов о том, в чем заключается злоупотребление правом не приведено.
Довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права принятием встречного иска с нарушением правил о подсудности отклоняется, поскольку в соответствии с ч. 10 ст. 38 АПК РФ встречный иск независимо от его подсудности предъявляется в арбитражный суд по месту рассмотрения первоначального иска.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 21 февраля 2017 года по делу N А50-22555/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
М.А.ПОЛЯКОВА
М.А.ПОЛЯКОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Ю.В.СКРОМОВА
В.Ю.ДЮКИН
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)