Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 09.10.2017
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Лящевского И.С.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы
от 26.06.2017 г. по делу N А40-6242/16,
принятое судьей Скачковой Ю.А. (шифр судьи 37-51)
по иску ООО "ФЛАГМАН"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
третье лицо: ООО "АБН - Консалт"
об урегулировании разногласий при заключении договора
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Тюрина А.А. по доверенности от 04.12.2015;
- от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 09.01.2017;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Снежная, д. 19, с кадастровым номером 77:02:0014011:8637, общей площадью 178,7 кв. м (этаж 1, пом. X, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 5-15), изложив п. 3.1. в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 21 150 000 (двадцать один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке N 12-15/37 от 23 декабря 2015 г., выполненным ООО "Финконсалт-Центр", изложив п. 3.4. в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателя до ___числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 352 500 (триста пятьдесят две тысячи пятьсот рублей 00 коп.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемый на остаток от основного долга".
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "АБН-Консалт".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2016 в иске общества с ограниченной ответственностью "ФЛАГМАН" (ОГРН 5117746065806 ИНН 7724818210 дата г.р. 28.12.2011) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674, дата г.р. 08.02.2003) отказано.
Суд решил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Флагман" объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, улица Снежная, д. 19, с кадастровым номером 77:02:0014011:8637, общей площадью 178,7 кв. м (этаж 1, пом. X, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 5-15), изложить п. 3.1 договора в редакции проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) Департамента городского имущества города Москвы: "цена Объекта составляет 26 814 000 руб. 00 коп. (двадцать шесть миллионов восемьсот четырнадцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.11.2015 N 108-15Б/142, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 17.11.2015 N 3062/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; изложить п. 3.4 договора в редакции проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) Департамента городского имущества города Москвы: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 446 900 (четыреста сорок шесть тысяч девятьсот) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2016 по делу N А40-6242/16 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 января 2017 года решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по делу N А40-6242/16 были отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При этом, суд кассационной инстанции указал на необходимость суду первой инстанции рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства (в том числе Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - ст. ст. 8, 13) и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу (в том числе п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
При новом рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования, а именно:
Пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Цена объекта оставляет 22 193 000 (двадцать два миллиона сто девяносто три тысячи) рублей в соответствии с заключением ООО "Агентство судебных экспертов" от 30 мая 2017 года N 81 по делу N А40-6242/16-37-51.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется."
Пункт 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 369 883 (триста шестьдесят девять тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга."
Решением суда иск удовлетворен.
На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель процессуального оппонента против доводов жалобы возражал, представил правовую позицию по апелляционной жалобе.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в их отсутствие.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Согласно материалам дела ООО "Флагман" является арендатором нежилого помещения общей площадью 178,7 кв. м, расположенного по адресу: 129323, Москва, ул. Снежная, д. 19 на основании заключенного с Департаментом имущества города Москвы договора аренды от 14.02.2013 N 03-00009/13, сроком действия с 15.02.2013 по 14.02.2018.
22.10.2015 общество в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
04.12.2015 Департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения, с указанием выкупной цены объекта - 26 814 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 10.11.2015 N 108-15Б/142, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 17.11.2015 N 3062/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
Не согласившись с ценой объекта, общество привлекло оценочную организацию для определения рыночной цены арендуемого помещения.
Согласно отчету ООО "Финконсалт-Центр" об оценке N 12-15/37 от 23.12.2015 рыночная стоимость объекта оценки на 22.10.2015 составила 21 150 000 руб.
25.12.2015 общество направило в адрес Департамента подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в части цены приобретаемого помещения.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Из материалов дела следует и установлено судами, что между истцом (ООО "ФЛАГМАН") и ответчиком (Департаментом городского имущества города Москвы) в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имеется преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требования истца направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Определением суда от 19.05.2017 г. было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов" (107023, город Москва, Семеновский переулок, дом 15, офис 804-Б), эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне.
На разрешение эксперта поставлен вопрос:
1. Какова рыночная стоимость объекта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва ул. Снежная д. 19, с кадастровым номером 77:02:0014011:8637, общей площадью 178,7 кв. м (этаж 1, пом. X, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 5-15) по состоянию на 22.10.2015?
Согласно Заключению эксперта N 81 от 08 июня 2017 года по арбитражному делу N А40-6242/16-37-51, рыночная стоимость объекта на дату экспертной оценки 22.10.2015 г. составила 22 193 000 рублей, без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 22.10.2015 г. - дату обращения общества за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Москва ул. Снежная д. 19, общей площадью 178,7 кв. м.
Истец и ответчик замечаний по экспертизе не высказали.
У суда не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта, суд не усматривает противоречий в его выводах, в связи с чем считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.
На основании изложенного, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в части п. 3.1. и 3.4., подлежат удовлетворению.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения с учетом результатов судебной экспертизы.
Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.
Доводы стороны, изложенные в отзыве (пояснениях) на апелляционную жалобу, признаются апелляционным судом обоснованными.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии со статьями 110, 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2017 по делу N А40-6242/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2017 N 09АП-36702/2017 ПО ДЕЛУ N А40-6242/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2017 г. N 09АП-36702/2017
Дело N А40-6242/16
Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 09.10.2017
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Лящевского И.С.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы
от 26.06.2017 г. по делу N А40-6242/16,
принятое судьей Скачковой Ю.А. (шифр судьи 37-51)
по иску ООО "ФЛАГМАН"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
третье лицо: ООО "АБН - Консалт"
об урегулировании разногласий при заключении договора
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Тюрина А.А. по доверенности от 04.12.2015;
- от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 09.01.2017;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Снежная, д. 19, с кадастровым номером 77:02:0014011:8637, общей площадью 178,7 кв. м (этаж 1, пом. X, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 5-15), изложив п. 3.1. в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 21 150 000 (двадцать один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке N 12-15/37 от 23 декабря 2015 г., выполненным ООО "Финконсалт-Центр", изложив п. 3.4. в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателя до ___числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 352 500 (триста пятьдесят две тысячи пятьсот рублей 00 коп.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемый на остаток от основного долга".
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "АБН-Консалт".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2016 в иске общества с ограниченной ответственностью "ФЛАГМАН" (ОГРН 5117746065806 ИНН 7724818210 дата г.р. 28.12.2011) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674, дата г.р. 08.02.2003) отказано.
Суд решил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Флагман" объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, улица Снежная, д. 19, с кадастровым номером 77:02:0014011:8637, общей площадью 178,7 кв. м (этаж 1, пом. X, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 5-15), изложить п. 3.1 договора в редакции проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) Департамента городского имущества города Москвы: "цена Объекта составляет 26 814 000 руб. 00 коп. (двадцать шесть миллионов восемьсот четырнадцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.11.2015 N 108-15Б/142, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 17.11.2015 N 3062/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; изложить п. 3.4 договора в редакции проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) Департамента городского имущества города Москвы: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 446 900 (четыреста сорок шесть тысяч девятьсот) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2016 по делу N А40-6242/16 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 января 2017 года решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по делу N А40-6242/16 были отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При этом, суд кассационной инстанции указал на необходимость суду первой инстанции рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства (в том числе Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - ст. ст. 8, 13) и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу (в том числе п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
При новом рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования, а именно:
Пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Цена объекта оставляет 22 193 000 (двадцать два миллиона сто девяносто три тысячи) рублей в соответствии с заключением ООО "Агентство судебных экспертов" от 30 мая 2017 года N 81 по делу N А40-6242/16-37-51.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется."
Пункт 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 369 883 (триста шестьдесят девять тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга."
Решением суда иск удовлетворен.
На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель процессуального оппонента против доводов жалобы возражал, представил правовую позицию по апелляционной жалобе.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в их отсутствие.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Согласно материалам дела ООО "Флагман" является арендатором нежилого помещения общей площадью 178,7 кв. м, расположенного по адресу: 129323, Москва, ул. Снежная, д. 19 на основании заключенного с Департаментом имущества города Москвы договора аренды от 14.02.2013 N 03-00009/13, сроком действия с 15.02.2013 по 14.02.2018.
22.10.2015 общество в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
04.12.2015 Департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения, с указанием выкупной цены объекта - 26 814 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 10.11.2015 N 108-15Б/142, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 17.11.2015 N 3062/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
Не согласившись с ценой объекта, общество привлекло оценочную организацию для определения рыночной цены арендуемого помещения.
Согласно отчету ООО "Финконсалт-Центр" об оценке N 12-15/37 от 23.12.2015 рыночная стоимость объекта оценки на 22.10.2015 составила 21 150 000 руб.
25.12.2015 общество направило в адрес Департамента подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в части цены приобретаемого помещения.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Из материалов дела следует и установлено судами, что между истцом (ООО "ФЛАГМАН") и ответчиком (Департаментом городского имущества города Москвы) в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имеется преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требования истца направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Определением суда от 19.05.2017 г. было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов" (107023, город Москва, Семеновский переулок, дом 15, офис 804-Б), эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне.
На разрешение эксперта поставлен вопрос:
1. Какова рыночная стоимость объекта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва ул. Снежная д. 19, с кадастровым номером 77:02:0014011:8637, общей площадью 178,7 кв. м (этаж 1, пом. X, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 5-15) по состоянию на 22.10.2015?
Согласно Заключению эксперта N 81 от 08 июня 2017 года по арбитражному делу N А40-6242/16-37-51, рыночная стоимость объекта на дату экспертной оценки 22.10.2015 г. составила 22 193 000 рублей, без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 22.10.2015 г. - дату обращения общества за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Москва ул. Снежная д. 19, общей площадью 178,7 кв. м.
Истец и ответчик замечаний по экспертизе не высказали.
У суда не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта, суд не усматривает противоречий в его выводах, в связи с чем считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.
На основании изложенного, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в части п. 3.1. и 3.4., подлежат удовлетворению.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения с учетом результатов судебной экспертизы.
Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.
Доводы стороны, изложенные в отзыве (пояснениях) на апелляционную жалобу, признаются апелляционным судом обоснованными.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии со статьями 110, 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2017 по делу N А40-6242/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Судья
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Судья
О.В.САВЕНКОВ
Судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судья
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Судья
О.В.САВЕНКОВ
Судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)