Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Васиной Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Томашевской Т.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Красноярского края представителя Валенко Нели Дмитриевны - Валенко А.А. (доверенность от 12.05.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Диомед" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года по делу N А33-19613/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Курбатова Е.В., суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Белан Н.Н., Хабибулина Ю.В.),
установил:
индивидуальные предприниматели Банщиков Алексей Валерьевич (ОГРНИП 316246800139121, г. Красноярск, далее - предприниматель Банщиков А.В., истец), Резников Олег Алексеевич (ОГРНИП 316246800120345, г. Красноярск, далее - предприниматель Резников О.А., истец), Валенко Неля Дмитриевна (ОГРНИП 316246800112200, г. Красноярск, далее - предприниматель Валенко Н.Д., истец) обратились в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Диомед" (ОГРН 10924430009, ИНН 244303613746, г. Ачинск, далее - ООО "Диомед", ответчик):
1) о взыскании задолженности по договору аренды от 15.12.2009 N 1: 36 422 рублей 20 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Банщикова А. В; 45 527 рублей 76 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Валенко Н.Д.; 69 809 рублей 23 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Резникова О.А.
2) о взыскании задолженности по договору аренды от 25.01.2011 N 4: 17 888 рублей 64 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Банщикова А.В.; 22 360 рублей 80 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Валенко Н.Д.; 34 286 рублей 56 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Резникова О.А.;
3) о расторжении договора аренды от 15.12.2009 N 1;
4) о расторжении договора аренды от 25.01.2011 N 4;
5) об обязании ответчика возвратить нежилые помещения N 1, N 8, расположенные по адресу г. Ачинск, ул. Шевченко, д. 2, на втором этаже здания и передать их по акту приема-передачи истцам в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу;
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2016 года к участию в деле в качестве соистца привлечена индивидуальный предприниматель Банщикова Алевтина Александровна.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 30 ноября 2016 года прекращено производство по делу в части требований предпринимателей Банщикова А.В., Резникова О.А., Валенко Н.Д., Банщиковой А.А. о взыскании 151 759 рублей 19 копеек задолженности по договору аренды от 15.12.2009 N 1 и 74 536 рублей задолженности договору аренды от 25.01.2011 N 4.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2016 года прекращено производство по делу в части требования предпринимателя Банщикова А.В. к ООО "Диомед" о расторжении договоров аренды от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 и обязании возвратить нежилые помещения N 1, N 8, расположенные по адресу г. Ачинск, ул. Шевченко, д. 2.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года, исковые требования удовлетворены.
ООО "Диомед", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 22 декабря 2016 года и постановление суда апелляционной инстанции от 06 апреля 2017 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение.
Из кассационной жалобы следует, что соглашение о распоряжении имуществом между истцами было предоставлено только в суд, в связи с чем, ответчик не мог руководствоваться им и производит арендные платежи. На момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате погашена в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 15.12.2009 между ООО "Диомед" (арендатор) и ООО "Ачинская типография" (арендодатель) заключен договор аренды помещения N 1.
По условиям данного договора арендодатель обязался на возмездной основе предоставить арендатору нежилое помещение общей площадью 194,3 кв. м (далее - помещение) на 2 этаже в здании по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1, кадастровый номер 24:43:000000:0000:04:403:002:000158190:0001:20001, для использования под офис, складские и производственные нужды (пункт 1.1 договора).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 23.04.2008, серия серии 24Е3 N 717697, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2008 сделана запись регистрации N 24-24-02/002/2008-286, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 03.03.2008 N 1/08 (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 4.1 договора арендная плата по договору составляет 9 658 рублей в месяц. В арендную плату не включаются затраты арендодателя на теплоснабжение и оплачиваются арендатором отдельно пропорционально занимаемой площади, на основании выставленных счетов.
Арендатор вносит плату по договору ежемесячно платежным поручением на основании счета арендодателя в течение 10 банковских дней со дня получения такого счета (пункт 4.4 договора).
Из пункта 6.1 договора следует, что договор вступает в силу и становится обязательным с момента его государственной регистрации. Срок действия данного договора исчисляется с момента подписания его сторонами и составляет 10 лет. Момент подписания устанавливается датой, указанной в правом верхнем углу, на первой странице данного договора.
В соответствии с пунктом 6.3 договора данный договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. В случаях досрочного расторжения договора сторона, инициирующая досрочное расторжения договора, обязана уведомить об этом другую сторону, не позднее чем за 3 месяца.
Договор аренды от 15.12.2009 N 1 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 12.01.2010, регистрационный номер записи 24-24-02/026/2009-910.
По акту приема-передачи от 21.12.2009 арендодатель передал арендатору указанное в договоре от 15.12.2009 N 1 имущество.
25.01.2011 между ООО "Диомед" (арендатор) и ООО "Ачинская типография" (арендодатель) заключен договор аренды помещения N 4.
По условиям данного договора арендатор обязался на возмездной основе предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 984,7 кв. м (далее - помещение) на 2 этаже в здании по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8, кадастровый номер 24:43:0000000:0:1374/7, для использования под офис, складские и производственные нужды (пункт 1.1 договора).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 18.01.2011, серии 24ЕИ N 684778, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.01.2011 сделана запись регистрации N 24-24-02/018/2005-792 (пункт 1.2 договора).
Помещение находится в залоге на основании договора залога от 01.10.2009, согласно которому залогодержателем является общество с ограниченной ответственностью "Ваше право", имеющее ИНН 2443024607/КПП 244301001, ОГРН 1052443000390, находящееся по адресу: 662150, Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 7, дом 1, помещение 145 (пункт 1.3 договора).
В силу пункта 4.1 договора арендная плата по договору составляет 9 112 рублей в месяц.
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор вносит плату по договору ежемесячно платежным поручением на основании счета арендодателя, в течение 10 банковских дней со дня получения такого счета.
Из пункта 6.1 договора следует, что договор вступает в силу и становится обязательным с момента его государственной регистрации. Срок действия данного договора исчисляется с момента подписания его сторонами и составляет 16 лет. Момент подписания устанавливается датой, указанной в правом верхнем углу, на первой странице данного договора.
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон. В случае досрочного расторжения данного договора аренды сторона, инициирующая досрочное расторжение договора, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее, чем за три месяца.
В соответствии с пунктом 8.6 договора споры сторон по указанному договору или в связи с ним разрешаются сторонами в обязательном претензионном порядке, а при недостижении согласия - в течение 60 календарных дней подлежат передаче на рассмотрение в Арбитражный суд.
Договор аренды от 25.01.2011 N 4 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 04.02.2011, регистрационный номер записи 24-24-02/009/2011-110.
По акту приема-передачи от 26.01.2011 арендодатель передал арендатору указанное в договоре от 25.01.2011 N 4 имущество.
28.02.2015 между Пяткуном Владиславом Александровичем (продавец) и Банщиковым А.В., Валенко Н.Д., Резниковым О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 1.
По условиям данного договора продавец продает и передает, а покупатель покупает (на праве общедолевой собственности) и принимает нежилое помещение, общая площадь 942,2 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский края, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8, кадастровый (или условный) номер 24:43:0127037:127. Указанное нежилое помещение оценивается и продается за 771 480 рублей, которые получены продавцом от покупателя полностью до момента подписания данного договора (пункты 1, 2, 3 договора).
Из пункта 7 договора следует, что после приобретения нежилого помещения размер доли между покупателями распределяется следующим образом: Банщиков А.В. - 24/100 доли в праве общедолевой собственности; Валенко Н.Д. - 30/100 доли в праве общедолевой собственности; Резников О.А. - 46/100 доли в праве общедолевой собственности.
28.02.2015 между Пяткуном Владиславом Александровичем (продавец) и Банщиковым А.В., Валенко Н.Д., Резниковым О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 3.
По условиям данного договора продавец продает и передает, а покупатель покупает (на праве общедолевой собственности) и принимает нежилое помещение, общая площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение N 1, кадастровый (или условный) номер 24:43:0127037:126. Указанное нежилое помещение оценивается и продается за 249 660 рублей, которые получены продавцом от покупателя полностью до момента подписания данного договора (пункты 1, 2, 3 договора).
Из пункта 7 договора следует, что после приобретения нежилого помещения размер доли между покупателями распределяется следующим образом: Банщиков А.В. - 24/100 доли в праве общедолевой собственности; Валенко Н.Д. - 30/100 доли в праве общедолевой собственности; Резников О.А. - 46/100 доли в праве общедолевой собственности.
Как следует из письменных пояснений истцов, Пяткун В.А. приобрел спорное нежилое помещение (площадь 942,2 кв. м) в октябре - ноябре 2013 года с торгов площадью 984,7 кв. м. При этом часть площади помещения, которая фактически являлась местами общего пользования (коридоры и т.д.) Пяткун В.А. исключил из своей собственности и передал в места общего пользования, впоследствии продав истцам помещение фактической площадью 942,2 кв. м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Банщикову А.В. на праве общей долевой собственности (доля в праве 24/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-634/2).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Банщикову А.В. на праве общей долевой собственности (доля в праве 24/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 942,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-636/2).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Валенко Н.Д. на праве общей долевой собственности (доля в праве 30/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-634/3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Валенко Н.Д. на праве общей долевой собственности (доля в праве 46/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 942,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-636/3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Резникову О.А. на праве общей долевой собственности (доля в праве 46/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-634/4).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Резникову О.А. на праве общей долевой собственности (доля в праве 30/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 942,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-636/4).
04.12.2015 между Банщиковым А.В. Валенко Н.Д., Резниковым О.А. (стороны) заключено соглашение о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности.
Стороны пришли к соглашению о том, что вся арендная плата по договорам аренды помещений от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 в полном объеме будет поступать на банковский счет Валенко Н.Д. (пункт 4 соглашения).
В пункте 6 соглашения Валенко Н.Д. обязалась регулярно и своевременно в соответствии с вышеназванными договорами аренды выставлять арендатору счета на оплату арендной платы за нежилые помещения N 1 и N 8 в полной сумме арендной платы, указанной в договорах аренды помещений от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4.
В пункте 7 соглашения Валенко Неля Дмитриевна обязалась поступающую арендную плату от арендатора - ООО "Диомед" на ее банковский счет по вышеуказанным договорам аренды в течение 3 банковских дней пропорционально долям, указанным в пункте 2 данного соглашения, передавать Банщикову А.В. и Резникову О.А.
Письмом от 07.12.2015 N 1 истцы уведомили ответчика о том, что в связи с изменением собственников нежилых помещений, расположенных в г. Ачинске, ул. Шевченко, здание 2, помещение 8 (договор аренды нежилого помещения от 25.01.2011 N 4) и помещение N 1 (договор аренды помещения от 15.12.2009 N 1), расположенных на 2 этаже, арендатору надлежит производить оплату арендной платы (срок начала внесения арендной платы - 28.02.2015) по всем договорам аренды в полном объеме по реквизитам, указанным в письме (получателем арендной платы указана Валенко Н.Д.).
Указанным письмом истцы направили в адрес ответчика счет от 07.12.2015 N 1 на оплату арендной платы по договорам от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 за период с февраля по декабрь 2015 года.
Письмо получено ответчиком 29.12.2015, что подтверждается уведомлением о вручении N 66215094031793.
Истцами также направлены в адрес ответчика счета на внесение арендной платы на основании договоров от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4: от 11.01.2016 N 84 (оплата арендной платы за январь 2016 года); от 01.02.2016 N 27 (оплата арендной платы за февраль 2016 года); от 01.03.2016 N 16 (оплата арендной платы за март 2016 года).
Письмом от 18.03.2016 N 1 истцы обратились к ответчику с требованием в течение 7 дней со дня получения указанного письма оплатить всю имеющуюся задолженность по выставленным счетам (счет от 07.12.2015 N 1, от 11.01.2016 N 84, от 01.02.2016 N 27) в полном объеме на банковские реквизиты Валенко Н.Д., указанные в письме от 07.12.2015 N 1.
Письмом от 19.04.2016 б/н арендодатели уведомили ответчика о досрочном расторжении договоров от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы. В указанном письме арендодатели обратились к ответчику с требованием в трехмесячный срок со дня получения данного письма подписать и направить по адресу: 660012, г. Красноярск, ул. Судостроительная, д. 109, кв. 37 соглашения о расторжении договоров аренды помещений от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 в количестве 5 (пять) экземпляров по каждому из договоров аренды. В письме арендодатели также обратились к ответчику с требованием освободить помещения N 1 и N 8 и передать их по акту приема-передачи в трехмесячный срок со дня получения данного письма.
Указанное письмо с приложением экземпляров соглашения о расторжении договоров аренды помещений от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 получено ответчиком 20.05.2016, что следует из уведомления о вручении N 66005010912707.
Из пояснений истцов следует, что в связи с заключением брачного договора Банщикова А.А. стала единоличным собственником 24/100 долей в праве долевой собственности в отношении нежилых помещений: N 1 общей площадью 194,3 кв. м, этаж 2, в г. Ачинске по ул. Шевченко, здание 2, и N 8 общей площадью 942,1 кв. м, этаж 2, в г. Ачинске по ул. Шевченко, здание 2. С 06.07.2016 право собственности Банщикова А.В. на указанные нежилые помещения N 1, N 8 прекращено.
Согласно пункту 1 брачного договора от 30.06.2016 Банщиков А.В. и Банщикова А.А., находясь в зарегистрированном браке, настоящим договором определили правовой режим имущества, приобретенного ими во время брака, на период этого брака, а также в случае расторжения брака.
В брачном договоре супруги определили, что правовой режим, установленный брачным договором, распространяется на определенный сторонами перечень имущества, в том числе и на имущество (нежилые помещения N 1, N 8, доля которого составляет в праве 24/100), приобретенное в период брака на имя супруга - Банщикова А.В., признается личной собственностью супруга - Банщиковой А.А.. Все остальное имущество является общей совместной собственностью супругов.
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 06.07.2016 Банщиковой А.А. на праве общей долевой собственности (доля в праве 24/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1 (запись регистрации от 06.07.2016 N 24-24/001-24/001/006/2016-1753/4).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 06.07.2016 Банщиковой А.А. на праве общей долевой собственности (доля в праве 24/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 942,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8 (запись регистрации от 06.07.2016 N 24-24/001-24/001/006/2016-1757/2).
15.09.2016 между Банщиковым А.В., Банщиковой А.А., Валенко Н.Д., Резниковым О.А. (далее - стороны) заключено соглашение о внесении изменений в соглашение от 04.12.2015 о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности.
Из пункта 1 соглашения следует, что в связи с заключением Банщиковым А.В. брачного договора от 30.06.2016 с Банщиковой А.А. о разделе совместно нажитого имущества, стороны подписали настоящее соглашение о замене стороны в обязательстве. Согласно данному соглашению доли сторон в помещениях N 1 и N 8 составляют: Банщикова А.А. - 24/100 доли в праве общедолевой собственности; Валенко Н.Д. - 30/100 доли в праве общедолевой собственности, Резников О.А. - 46/100 доли в праве общедолевой собственности. Предыдущий участник соглашения от 04.12.2015 о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности - Банщиков А.В. прекращает участие в соглашении в связи с переходом права долевой собственности на нежилые помещения, указанные в соглашении, к Банщиковой А.А.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истцы обратились в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из доказанности факта неоднократного нарушения ответчиком условий спорных договоров аренды по своевременному внесению арендной платы. Поскольку спорные договоры расторгнуты, требование истцов о возврате имущества является правомерным.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт передачи объектов аренды ответчику во временное пользование установлен судом и подтвержден материалами дела. Данный факт сторонами не оспаривается.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно названной статье другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.
В случае расторжения договора по требованию одной из сторон подлежат применению положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательному соблюдению истцом досудебного порядка расторжения договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание условия спорных договоров аренды, факт просрочки арендатором внесения арендной платы в установленный договорами срок более двух раз подряд, устранение нарушений ответчиком за пределами разумного срока (после принятия искового заявления к производству, спустя несколько месяцев рассмотрения дела в суде), соблюдение истцами досудебного порядка урегулирования спора, правомерно пришли к выводу, что предъявленное истцами требование о расторжении договоров аренды от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договоры аренды от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4, заключенные между сторонами, расторгнуты, требование истцов о возврате имущества (обязании передать недвижимое имущество по акту приема-передачи) также правомерно признано судами подлежащим удовлетворению.
Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии у него сведений о банковских реквизитах истцов, необходимых для внесения арендной платы, о том, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и отклонены с приведением мотивов их отклонения. Оснований для иных выводов Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает.
Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года по делу N А33-19613/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года по делу N А33-19613/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 01.08.2017 N Ф02-3672/2017 ПО ДЕЛУ N А33-19613/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2017 г. по делу N А33-19613/2016
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Васиной Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Томашевской Т.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Красноярского края представителя Валенко Нели Дмитриевны - Валенко А.А. (доверенность от 12.05.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Диомед" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года по делу N А33-19613/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Курбатова Е.В., суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Белан Н.Н., Хабибулина Ю.В.),
установил:
индивидуальные предприниматели Банщиков Алексей Валерьевич (ОГРНИП 316246800139121, г. Красноярск, далее - предприниматель Банщиков А.В., истец), Резников Олег Алексеевич (ОГРНИП 316246800120345, г. Красноярск, далее - предприниматель Резников О.А., истец), Валенко Неля Дмитриевна (ОГРНИП 316246800112200, г. Красноярск, далее - предприниматель Валенко Н.Д., истец) обратились в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Диомед" (ОГРН 10924430009, ИНН 244303613746, г. Ачинск, далее - ООО "Диомед", ответчик):
1) о взыскании задолженности по договору аренды от 15.12.2009 N 1: 36 422 рублей 20 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Банщикова А. В; 45 527 рублей 76 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Валенко Н.Д.; 69 809 рублей 23 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Резникова О.А.
2) о взыскании задолженности по договору аренды от 25.01.2011 N 4: 17 888 рублей 64 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Банщикова А.В.; 22 360 рублей 80 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Валенко Н.Д.; 34 286 рублей 56 копеек в пользу индивидуального предпринимателя Резникова О.А.;
3) о расторжении договора аренды от 15.12.2009 N 1;
4) о расторжении договора аренды от 25.01.2011 N 4;
5) об обязании ответчика возвратить нежилые помещения N 1, N 8, расположенные по адресу г. Ачинск, ул. Шевченко, д. 2, на втором этаже здания и передать их по акту приема-передачи истцам в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу;
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2016 года к участию в деле в качестве соистца привлечена индивидуальный предприниматель Банщикова Алевтина Александровна.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 30 ноября 2016 года прекращено производство по делу в части требований предпринимателей Банщикова А.В., Резникова О.А., Валенко Н.Д., Банщиковой А.А. о взыскании 151 759 рублей 19 копеек задолженности по договору аренды от 15.12.2009 N 1 и 74 536 рублей задолженности договору аренды от 25.01.2011 N 4.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2016 года прекращено производство по делу в части требования предпринимателя Банщикова А.В. к ООО "Диомед" о расторжении договоров аренды от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 и обязании возвратить нежилые помещения N 1, N 8, расположенные по адресу г. Ачинск, ул. Шевченко, д. 2.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года, исковые требования удовлетворены.
ООО "Диомед", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 22 декабря 2016 года и постановление суда апелляционной инстанции от 06 апреля 2017 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение.
Из кассационной жалобы следует, что соглашение о распоряжении имуществом между истцами было предоставлено только в суд, в связи с чем, ответчик не мог руководствоваться им и производит арендные платежи. На момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате погашена в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 15.12.2009 между ООО "Диомед" (арендатор) и ООО "Ачинская типография" (арендодатель) заключен договор аренды помещения N 1.
По условиям данного договора арендодатель обязался на возмездной основе предоставить арендатору нежилое помещение общей площадью 194,3 кв. м (далее - помещение) на 2 этаже в здании по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1, кадастровый номер 24:43:000000:0000:04:403:002:000158190:0001:20001, для использования под офис, складские и производственные нужды (пункт 1.1 договора).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 23.04.2008, серия серии 24Е3 N 717697, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2008 сделана запись регистрации N 24-24-02/002/2008-286, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 03.03.2008 N 1/08 (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 4.1 договора арендная плата по договору составляет 9 658 рублей в месяц. В арендную плату не включаются затраты арендодателя на теплоснабжение и оплачиваются арендатором отдельно пропорционально занимаемой площади, на основании выставленных счетов.
Арендатор вносит плату по договору ежемесячно платежным поручением на основании счета арендодателя в течение 10 банковских дней со дня получения такого счета (пункт 4.4 договора).
Из пункта 6.1 договора следует, что договор вступает в силу и становится обязательным с момента его государственной регистрации. Срок действия данного договора исчисляется с момента подписания его сторонами и составляет 10 лет. Момент подписания устанавливается датой, указанной в правом верхнем углу, на первой странице данного договора.
В соответствии с пунктом 6.3 договора данный договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. В случаях досрочного расторжения договора сторона, инициирующая досрочное расторжения договора, обязана уведомить об этом другую сторону, не позднее чем за 3 месяца.
Договор аренды от 15.12.2009 N 1 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 12.01.2010, регистрационный номер записи 24-24-02/026/2009-910.
По акту приема-передачи от 21.12.2009 арендодатель передал арендатору указанное в договоре от 15.12.2009 N 1 имущество.
25.01.2011 между ООО "Диомед" (арендатор) и ООО "Ачинская типография" (арендодатель) заключен договор аренды помещения N 4.
По условиям данного договора арендатор обязался на возмездной основе предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 984,7 кв. м (далее - помещение) на 2 этаже в здании по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8, кадастровый номер 24:43:0000000:0:1374/7, для использования под офис, складские и производственные нужды (пункт 1.1 договора).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 18.01.2011, серии 24ЕИ N 684778, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.01.2011 сделана запись регистрации N 24-24-02/018/2005-792 (пункт 1.2 договора).
Помещение находится в залоге на основании договора залога от 01.10.2009, согласно которому залогодержателем является общество с ограниченной ответственностью "Ваше право", имеющее ИНН 2443024607/КПП 244301001, ОГРН 1052443000390, находящееся по адресу: 662150, Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 7, дом 1, помещение 145 (пункт 1.3 договора).
В силу пункта 4.1 договора арендная плата по договору составляет 9 112 рублей в месяц.
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор вносит плату по договору ежемесячно платежным поручением на основании счета арендодателя, в течение 10 банковских дней со дня получения такого счета.
Из пункта 6.1 договора следует, что договор вступает в силу и становится обязательным с момента его государственной регистрации. Срок действия данного договора исчисляется с момента подписания его сторонами и составляет 16 лет. Момент подписания устанавливается датой, указанной в правом верхнем углу, на первой странице данного договора.
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон. В случае досрочного расторжения данного договора аренды сторона, инициирующая досрочное расторжение договора, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее, чем за три месяца.
В соответствии с пунктом 8.6 договора споры сторон по указанному договору или в связи с ним разрешаются сторонами в обязательном претензионном порядке, а при недостижении согласия - в течение 60 календарных дней подлежат передаче на рассмотрение в Арбитражный суд.
Договор аренды от 25.01.2011 N 4 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 04.02.2011, регистрационный номер записи 24-24-02/009/2011-110.
По акту приема-передачи от 26.01.2011 арендодатель передал арендатору указанное в договоре от 25.01.2011 N 4 имущество.
28.02.2015 между Пяткуном Владиславом Александровичем (продавец) и Банщиковым А.В., Валенко Н.Д., Резниковым О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 1.
По условиям данного договора продавец продает и передает, а покупатель покупает (на праве общедолевой собственности) и принимает нежилое помещение, общая площадь 942,2 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский края, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8, кадастровый (или условный) номер 24:43:0127037:127. Указанное нежилое помещение оценивается и продается за 771 480 рублей, которые получены продавцом от покупателя полностью до момента подписания данного договора (пункты 1, 2, 3 договора).
Из пункта 7 договора следует, что после приобретения нежилого помещения размер доли между покупателями распределяется следующим образом: Банщиков А.В. - 24/100 доли в праве общедолевой собственности; Валенко Н.Д. - 30/100 доли в праве общедолевой собственности; Резников О.А. - 46/100 доли в праве общедолевой собственности.
28.02.2015 между Пяткуном Владиславом Александровичем (продавец) и Банщиковым А.В., Валенко Н.Д., Резниковым О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 3.
По условиям данного договора продавец продает и передает, а покупатель покупает (на праве общедолевой собственности) и принимает нежилое помещение, общая площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение N 1, кадастровый (или условный) номер 24:43:0127037:126. Указанное нежилое помещение оценивается и продается за 249 660 рублей, которые получены продавцом от покупателя полностью до момента подписания данного договора (пункты 1, 2, 3 договора).
Из пункта 7 договора следует, что после приобретения нежилого помещения размер доли между покупателями распределяется следующим образом: Банщиков А.В. - 24/100 доли в праве общедолевой собственности; Валенко Н.Д. - 30/100 доли в праве общедолевой собственности; Резников О.А. - 46/100 доли в праве общедолевой собственности.
Как следует из письменных пояснений истцов, Пяткун В.А. приобрел спорное нежилое помещение (площадь 942,2 кв. м) в октябре - ноябре 2013 года с торгов площадью 984,7 кв. м. При этом часть площади помещения, которая фактически являлась местами общего пользования (коридоры и т.д.) Пяткун В.А. исключил из своей собственности и передал в места общего пользования, впоследствии продав истцам помещение фактической площадью 942,2 кв. м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Банщикову А.В. на праве общей долевой собственности (доля в праве 24/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-634/2).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Банщикову А.В. на праве общей долевой собственности (доля в праве 24/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 942,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-636/2).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Валенко Н.Д. на праве общей долевой собственности (доля в праве 30/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-634/3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Валенко Н.Д. на праве общей долевой собственности (доля в праве 46/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 942,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-636/3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Резникову О.А. на праве общей долевой собственности (доля в праве 46/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-634/4).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 13.03.2015 Резникову О.А. на праве общей долевой собственности (доля в праве 30/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 942,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8 (запись регистрации от 13.03.2015 N 24-24/002-24/002/003/2015-636/4).
04.12.2015 между Банщиковым А.В. Валенко Н.Д., Резниковым О.А. (стороны) заключено соглашение о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности.
Стороны пришли к соглашению о том, что вся арендная плата по договорам аренды помещений от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 в полном объеме будет поступать на банковский счет Валенко Н.Д. (пункт 4 соглашения).
В пункте 6 соглашения Валенко Н.Д. обязалась регулярно и своевременно в соответствии с вышеназванными договорами аренды выставлять арендатору счета на оплату арендной платы за нежилые помещения N 1 и N 8 в полной сумме арендной платы, указанной в договорах аренды помещений от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4.
В пункте 7 соглашения Валенко Неля Дмитриевна обязалась поступающую арендную плату от арендатора - ООО "Диомед" на ее банковский счет по вышеуказанным договорам аренды в течение 3 банковских дней пропорционально долям, указанным в пункте 2 данного соглашения, передавать Банщикову А.В. и Резникову О.А.
Письмом от 07.12.2015 N 1 истцы уведомили ответчика о том, что в связи с изменением собственников нежилых помещений, расположенных в г. Ачинске, ул. Шевченко, здание 2, помещение 8 (договор аренды нежилого помещения от 25.01.2011 N 4) и помещение N 1 (договор аренды помещения от 15.12.2009 N 1), расположенных на 2 этаже, арендатору надлежит производить оплату арендной платы (срок начала внесения арендной платы - 28.02.2015) по всем договорам аренды в полном объеме по реквизитам, указанным в письме (получателем арендной платы указана Валенко Н.Д.).
Указанным письмом истцы направили в адрес ответчика счет от 07.12.2015 N 1 на оплату арендной платы по договорам от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 за период с февраля по декабрь 2015 года.
Письмо получено ответчиком 29.12.2015, что подтверждается уведомлением о вручении N 66215094031793.
Истцами также направлены в адрес ответчика счета на внесение арендной платы на основании договоров от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4: от 11.01.2016 N 84 (оплата арендной платы за январь 2016 года); от 01.02.2016 N 27 (оплата арендной платы за февраль 2016 года); от 01.03.2016 N 16 (оплата арендной платы за март 2016 года).
Письмом от 18.03.2016 N 1 истцы обратились к ответчику с требованием в течение 7 дней со дня получения указанного письма оплатить всю имеющуюся задолженность по выставленным счетам (счет от 07.12.2015 N 1, от 11.01.2016 N 84, от 01.02.2016 N 27) в полном объеме на банковские реквизиты Валенко Н.Д., указанные в письме от 07.12.2015 N 1.
Письмом от 19.04.2016 б/н арендодатели уведомили ответчика о досрочном расторжении договоров от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы. В указанном письме арендодатели обратились к ответчику с требованием в трехмесячный срок со дня получения данного письма подписать и направить по адресу: 660012, г. Красноярск, ул. Судостроительная, д. 109, кв. 37 соглашения о расторжении договоров аренды помещений от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 в количестве 5 (пять) экземпляров по каждому из договоров аренды. В письме арендодатели также обратились к ответчику с требованием освободить помещения N 1 и N 8 и передать их по акту приема-передачи в трехмесячный срок со дня получения данного письма.
Указанное письмо с приложением экземпляров соглашения о расторжении договоров аренды помещений от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 получено ответчиком 20.05.2016, что следует из уведомления о вручении N 66005010912707.
Из пояснений истцов следует, что в связи с заключением брачного договора Банщикова А.А. стала единоличным собственником 24/100 долей в праве долевой собственности в отношении нежилых помещений: N 1 общей площадью 194,3 кв. м, этаж 2, в г. Ачинске по ул. Шевченко, здание 2, и N 8 общей площадью 942,1 кв. м, этаж 2, в г. Ачинске по ул. Шевченко, здание 2. С 06.07.2016 право собственности Банщикова А.В. на указанные нежилые помещения N 1, N 8 прекращено.
Согласно пункту 1 брачного договора от 30.06.2016 Банщиков А.В. и Банщикова А.А., находясь в зарегистрированном браке, настоящим договором определили правовой режим имущества, приобретенного ими во время брака, на период этого брака, а также в случае расторжения брака.
В брачном договоре супруги определили, что правовой режим, установленный брачным договором, распространяется на определенный сторонами перечень имущества, в том числе и на имущество (нежилые помещения N 1, N 8, доля которого составляет в праве 24/100), приобретенное в период брака на имя супруга - Банщикова А.В., признается личной собственностью супруга - Банщиковой А.А.. Все остальное имущество является общей совместной собственностью супругов.
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 06.07.2016 Банщиковой А.А. на праве общей долевой собственности (доля в праве 24/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 194,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, помещение 1 (запись регистрации от 06.07.2016 N 24-24/001-24/001/006/2016-1753/4).
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 06.07.2016 Банщиковой А.А. на праве общей долевой собственности (доля в праве 24/100) принадлежит нежилое помещение, площадь 942,1 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2, помещение 8 (запись регистрации от 06.07.2016 N 24-24/001-24/001/006/2016-1757/2).
15.09.2016 между Банщиковым А.В., Банщиковой А.А., Валенко Н.Д., Резниковым О.А. (далее - стороны) заключено соглашение о внесении изменений в соглашение от 04.12.2015 о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности.
Из пункта 1 соглашения следует, что в связи с заключением Банщиковым А.В. брачного договора от 30.06.2016 с Банщиковой А.А. о разделе совместно нажитого имущества, стороны подписали настоящее соглашение о замене стороны в обязательстве. Согласно данному соглашению доли сторон в помещениях N 1 и N 8 составляют: Банщикова А.А. - 24/100 доли в праве общедолевой собственности; Валенко Н.Д. - 30/100 доли в праве общедолевой собственности, Резников О.А. - 46/100 доли в праве общедолевой собственности. Предыдущий участник соглашения от 04.12.2015 о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности - Банщиков А.В. прекращает участие в соглашении в связи с переходом права долевой собственности на нежилые помещения, указанные в соглашении, к Банщиковой А.А.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истцы обратились в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из доказанности факта неоднократного нарушения ответчиком условий спорных договоров аренды по своевременному внесению арендной платы. Поскольку спорные договоры расторгнуты, требование истцов о возврате имущества является правомерным.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт передачи объектов аренды ответчику во временное пользование установлен судом и подтвержден материалами дела. Данный факт сторонами не оспаривается.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно названной статье другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.
В случае расторжения договора по требованию одной из сторон подлежат применению положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательному соблюдению истцом досудебного порядка расторжения договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание условия спорных договоров аренды, факт просрочки арендатором внесения арендной платы в установленный договорами срок более двух раз подряд, устранение нарушений ответчиком за пределами разумного срока (после принятия искового заявления к производству, спустя несколько месяцев рассмотрения дела в суде), соблюдение истцами досудебного порядка урегулирования спора, правомерно пришли к выводу, что предъявленное истцами требование о расторжении договоров аренды от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договоры аренды от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4, заключенные между сторонами, расторгнуты, требование истцов о возврате имущества (обязании передать недвижимое имущество по акту приема-передачи) также правомерно признано судами подлежащим удовлетворению.
Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии у него сведений о банковских реквизитах истцов, необходимых для внесения арендной платы, о том, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и отклонены с приведением мотивов их отклонения. Оснований для иных выводов Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает.
Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года по делу N А33-19613/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года по делу N А33-19613/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
О.Н.БУРКОВА
Т.П.ВАСИНА
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
О.Н.БУРКОВА
Т.П.ВАСИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)