Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Ивановой Л.Н., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Ру Ан" (ИНН: 5032099577, ОГРН: 1045006451335): Ширев Д.А. - представитель по доверенности от 01.12.2015, Панченков А.Г. - генеральный директор согласно выписке из ЕГРЮЛ,
от общества с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" (ИНН: 5032207222, ОГРН: 1155032006315): Седунов А.В. - представитель по доверенности от 16.03.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2016 года по делу N А41-1046/16, принятое судьей Бирюковой Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Ру Ан" к обществу с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" о признании факта неисполнения обязательств по договору, прекращении государственной регистрации договора, взыскании денежных средств, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" к обществу с ограниченной ответственностью "Ру Ан" о расторжении договора, обязании принять помещения, взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ру Ан" (далее - ООО "Ру Ан") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" (далее - ООО "ВОКСКОМФОРТ") о признании факта неисполнения ООО "ВОКСКОМФОРТ" обязательств по договору аренды нежилого помещения, прекращении государственной регистрации договора N 23/2015 от 23.06.2015, взыскании денежных средств в размере 45 000 руб. (т. 1 л.д. 2 - 4).
Определением Арбитражного суда Московской области от 07.04.2016 к совместному рассмотрению с первоначальным иском был принят встречный иск ООО "ВОКСКОМФОРТ" к ООО "Ру Ан" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 23/2015 от 23.06.2015, обязании арендодателя принять от арендатора по акту помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды нежилого помещения N 23/2015, о взыскании суммы арендной платы за последний месяц в размере 533 700 руб., денежных средств за изготовление кадастровых паспортов в размере 32 000 руб., денежных средств за государственную регистрацию договора аренды в размере 22 000 руб. (т. 2 л.д. 136 - 141, 152).
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ООО "Ру Ан" заявило отказ от иска (т. 1 л.д. 159).
Решением Арбитражного суда Московской области от 17.05.2016 по делу N А41-1046/16 производство по иску ООО "Ру Ан" прекращено. Встречный иск ООО "ВОКСКОМФОРТ" удовлетворен частично. Расторгнут договор аренды нежилого помещения N 23/2015, заключенный 23 июня 2015 года между ООО "Ру Ан" и ООО "ВОКСКОМФОРТ". Также суд обязал ООО "Ру Ан" принять от ООО "ВОКСКОМФОРТ" по акту приема-передачи помещение, являющееся объектом аренды по договору аренды нежилого помещения N 23/2015, заключенного 23 июня 2015 года между ООО "Ру Ан" и ООО "ВОКСКОМФОРТ". В остальной части иска отказано (т. 2 л.д. 163 - 165).
Не согласившись с решением суда, ООО "ВОКСКОМФОРТ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель ООО "ВОКСКОМФОРТ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ООО "Ру Ан" против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Ру Ан" (арендодатель) и ООО "ВОКСКОМФОРТ" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 23/2015 от 23.06.2015 (т. 1 л.д. 39 - 41).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель обязался передать во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество общей площадью 593 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, п. Ершовское, д. Синьково, д. 18 "А", а именно: - 2-ой этаж-помещение площадью 358 кв. м, кадастровый номер N 50:20:0050307:1376; - цоколь - помещение площадью 235 кв. м, кадастровый номер N 50:20:0050307:1375. Помещения входят в состав 4-х этажного здания общей площадью 1465,2 кв. м, инв. N 176:057-09996, лит. Б, Б1, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, сельское поселение Ершовское, д. Синьково, д. 18 "А", кадастровый (или условный) N 50-50-49/044/2010-133.
Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно в размере 533 700 руб., что установлено п. п. 3.2, 3.5 договора.
Арендуемые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 17.08.2015 (т. 1 л.д. 48).
Из искового заявления следует, что арендатор, получив по акту приема-передачи N 2 от 17 августа 2015 года ключи от арендуемых помещений, приступил к разработке проекта переустройства помещений под цели аренды, предусмотренные договором. В ходе разработки проекта переустройства выяснилось, что и арендованные помещения, и само здание, в котором находятся арендованные помещения, содержат значительные недостатки, в том числе скрытые, полностью препятствующие их использованию по определенному договором целевому назначению, а дальнейшая эксплуатация здания и помещений вообще невозможна в связи с угрозой жизни и здоровью граждан.
Как указал истец, не обладая необходимыми познаниями в области строительства зданий, арендатор обратился в экспертное учреждение - ООО "ЮК ВЫХОД", расположенное по адресу: 119634, г. Москва, ул. Лукинская, д. 16, корп. 1, с целью проведения внесудебного исследования по вопросам наличия или отсутствия в арендуемых помещениях и здании, в котором они расположены, существенных недостатков, в том числе скрытых, препятствующих их использованию.
21 января 2015 года арендатор совместно со специалистами экспертного учреждения, заблаговременно уведомив телеграммой от 18.01.2016 арендодателя и в присутствии представителя последнего, провел обследование в помещениях и в здании. По результатам проведенного экспертного исследования, ООО "ЮК ВЫХОД" 03.03.2016 подготовило строительно-техническое заключение N 250116-1, согласно которому экспертом были установлены существенные недостатки, угрожающие жизни и здоровью граждан, препятствующие дальнейшей эксплуатации здания арендатором.
Поскольку, как указал истец по встречному иску, арендодатель своих обязательств по договору не исполняет (п. п. 1.4, 2.1.3, N 2.1.7, 2.1.9 договора, приложение N 7 к договору), арендатор не может пользоваться помещениями, в соответствии с условиями договора.
Из искового заявления следует, что, ссылаясь на указанные обстоятельства, 18.03.2016 ООО "ВОКСКОМФОРТ" направило в адрес ООО "Ру Ан" требование о досрочном расторжении договора аренды и возврате уплаченных денежных средств за аренду за последний месяц (т. 1 л.д. 61 - 65).
Оставление ООО "Ру Ан" указанных требований без ответа послужило основанием для обращения ООО "ВОКСКОМФОРТ" со встречным иском.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.
Правоотношения, сложившиеся на основании договора нежилого помещения N 23/2015 от 23.06.2015, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Из п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В подтверждение факта ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, предусмотренных п. п. 1.4, 2.1.3, 2.1.7, 2.1.9 договора и приложение N 7 к договору, истцом по встречному иску представлено строительно-техническое заключение N 250116-1 от 03.03.2016 (т. 2 л.д. 66 - 116).
По результатам проведенного исследования экспертами выявлены существенные недостатки, препятствующие пользованию помещением, в том числе, в связи с угрозой жизни и здоровью.
Документальных доказательств, опровергающих наличие существенных недостатков, препятствующих пользованию помещением, установленных в заключении 250116-1 от 03.03.2016, ООО "Ру Ан" не представило.
Таким образом, наличие оснований для расторжения договора аренды арендатором доказано.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, в материалы дела истцом по встречному иску представлено претензионное письмо, направленное в адрес арендодателя 18.03.2016 (т. 1 л.д. 61 - 65).
Учитывая, что факт ненадлежащего исполнения арендодателем договорных обязательств подтверждается материалами дела, и принимая во внимание, что истцом по встречному иску соблюден досудебный порядок, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения N 23/2015 от 23.06.2015 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Согласно п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку законные основания пользования ООО "ВОКСКОМФОРТ" арендованным помещением прекращены, у арендодателя возникла обязанность принять арендуемое помещение, в связи с чем требование истца по встречному иску об обязании арендодателя принять от арендатора по акту помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды нежилого помещения N 23/2015, является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Истцом по встречному иску заявлено о взыскании суммы арендной платы за последний месяц в размере 533 700 руб., денежных средств, уплаченных арендатором за изготовление кадастровых паспортов в размере 32 000 руб. и государственную регистрацию договора аренды в размере 22 000 руб.
В подтверждение факта внесения арендной платы и несения расходов, истцом по встречному иску представлены расписки в получении денежных средств и расходные кассовые ордера.
Изучив условия договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с условиями договора аренды (п. 6.2) расходы на изготовление кадастрового паспорта на арендуемые помещения несет арендатор.
Таким образом, расходы арендатора на изготовление кадастровых паспортов не подлежат возмещению.
Кроме того, как было указано ранее в подтверждение факта внесения арендной платы и несения расходов, истцом по встречному иску представлены расписки в получении денежных средств и расходные кассовые ордера.
Вместе с тем, сами по себе указанные документы не могут служить доказательством получения арендодателем спорных денежных средств, поскольку являются недопустимыми доказательствами поступления наличных денежных средств от ООО "ВОКСКОМФОРТ" в кассу ООО "Ру Ан", так как в силу ч. 1 ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно п. 4.1 Указаний Банка России от 11.03.2014 N 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства" доказательством получения юридическим лицом наличных денежных средств служат приходные кассовые ордера, которые ООО "ВОКСКОМФОРТ" в материалы дела не представлены.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании суммы арендной платы за последний месяц и расходов на изготовление кадастровых паспортов, и государственную регистрацию договора аренды.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 17.05.2016 по делу N А41-1046/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2016 N 10АП-9784/2016 ПО ДЕЛУ N А41-1046/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2016 г. по делу N А41-1046/16
Резолютивная часть постановления объявлена 5 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Ивановой Л.Н., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Ру Ан" (ИНН: 5032099577, ОГРН: 1045006451335): Ширев Д.А. - представитель по доверенности от 01.12.2015, Панченков А.Г. - генеральный директор согласно выписке из ЕГРЮЛ,
от общества с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" (ИНН: 5032207222, ОГРН: 1155032006315): Седунов А.В. - представитель по доверенности от 16.03.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2016 года по делу N А41-1046/16, принятое судьей Бирюковой Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Ру Ан" к обществу с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" о признании факта неисполнения обязательств по договору, прекращении государственной регистрации договора, взыскании денежных средств, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" к обществу с ограниченной ответственностью "Ру Ан" о расторжении договора, обязании принять помещения, взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ру Ан" (далее - ООО "Ру Ан") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВОКСКОМФОРТ" (далее - ООО "ВОКСКОМФОРТ") о признании факта неисполнения ООО "ВОКСКОМФОРТ" обязательств по договору аренды нежилого помещения, прекращении государственной регистрации договора N 23/2015 от 23.06.2015, взыскании денежных средств в размере 45 000 руб. (т. 1 л.д. 2 - 4).
Определением Арбитражного суда Московской области от 07.04.2016 к совместному рассмотрению с первоначальным иском был принят встречный иск ООО "ВОКСКОМФОРТ" к ООО "Ру Ан" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 23/2015 от 23.06.2015, обязании арендодателя принять от арендатора по акту помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды нежилого помещения N 23/2015, о взыскании суммы арендной платы за последний месяц в размере 533 700 руб., денежных средств за изготовление кадастровых паспортов в размере 32 000 руб., денежных средств за государственную регистрацию договора аренды в размере 22 000 руб. (т. 2 л.д. 136 - 141, 152).
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ООО "Ру Ан" заявило отказ от иска (т. 1 л.д. 159).
Решением Арбитражного суда Московской области от 17.05.2016 по делу N А41-1046/16 производство по иску ООО "Ру Ан" прекращено. Встречный иск ООО "ВОКСКОМФОРТ" удовлетворен частично. Расторгнут договор аренды нежилого помещения N 23/2015, заключенный 23 июня 2015 года между ООО "Ру Ан" и ООО "ВОКСКОМФОРТ". Также суд обязал ООО "Ру Ан" принять от ООО "ВОКСКОМФОРТ" по акту приема-передачи помещение, являющееся объектом аренды по договору аренды нежилого помещения N 23/2015, заключенного 23 июня 2015 года между ООО "Ру Ан" и ООО "ВОКСКОМФОРТ". В остальной части иска отказано (т. 2 л.д. 163 - 165).
Не согласившись с решением суда, ООО "ВОКСКОМФОРТ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель ООО "ВОКСКОМФОРТ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ООО "Ру Ан" против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Ру Ан" (арендодатель) и ООО "ВОКСКОМФОРТ" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 23/2015 от 23.06.2015 (т. 1 л.д. 39 - 41).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель обязался передать во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество общей площадью 593 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, п. Ершовское, д. Синьково, д. 18 "А", а именно: - 2-ой этаж-помещение площадью 358 кв. м, кадастровый номер N 50:20:0050307:1376; - цоколь - помещение площадью 235 кв. м, кадастровый номер N 50:20:0050307:1375. Помещения входят в состав 4-х этажного здания общей площадью 1465,2 кв. м, инв. N 176:057-09996, лит. Б, Б1, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, сельское поселение Ершовское, д. Синьково, д. 18 "А", кадастровый (или условный) N 50-50-49/044/2010-133.
Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно в размере 533 700 руб., что установлено п. п. 3.2, 3.5 договора.
Арендуемые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 17.08.2015 (т. 1 л.д. 48).
Из искового заявления следует, что арендатор, получив по акту приема-передачи N 2 от 17 августа 2015 года ключи от арендуемых помещений, приступил к разработке проекта переустройства помещений под цели аренды, предусмотренные договором. В ходе разработки проекта переустройства выяснилось, что и арендованные помещения, и само здание, в котором находятся арендованные помещения, содержат значительные недостатки, в том числе скрытые, полностью препятствующие их использованию по определенному договором целевому назначению, а дальнейшая эксплуатация здания и помещений вообще невозможна в связи с угрозой жизни и здоровью граждан.
Как указал истец, не обладая необходимыми познаниями в области строительства зданий, арендатор обратился в экспертное учреждение - ООО "ЮК ВЫХОД", расположенное по адресу: 119634, г. Москва, ул. Лукинская, д. 16, корп. 1, с целью проведения внесудебного исследования по вопросам наличия или отсутствия в арендуемых помещениях и здании, в котором они расположены, существенных недостатков, в том числе скрытых, препятствующих их использованию.
21 января 2015 года арендатор совместно со специалистами экспертного учреждения, заблаговременно уведомив телеграммой от 18.01.2016 арендодателя и в присутствии представителя последнего, провел обследование в помещениях и в здании. По результатам проведенного экспертного исследования, ООО "ЮК ВЫХОД" 03.03.2016 подготовило строительно-техническое заключение N 250116-1, согласно которому экспертом были установлены существенные недостатки, угрожающие жизни и здоровью граждан, препятствующие дальнейшей эксплуатации здания арендатором.
Поскольку, как указал истец по встречному иску, арендодатель своих обязательств по договору не исполняет (п. п. 1.4, 2.1.3, N 2.1.7, 2.1.9 договора, приложение N 7 к договору), арендатор не может пользоваться помещениями, в соответствии с условиями договора.
Из искового заявления следует, что, ссылаясь на указанные обстоятельства, 18.03.2016 ООО "ВОКСКОМФОРТ" направило в адрес ООО "Ру Ан" требование о досрочном расторжении договора аренды и возврате уплаченных денежных средств за аренду за последний месяц (т. 1 л.д. 61 - 65).
Оставление ООО "Ру Ан" указанных требований без ответа послужило основанием для обращения ООО "ВОКСКОМФОРТ" со встречным иском.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.
Правоотношения, сложившиеся на основании договора нежилого помещения N 23/2015 от 23.06.2015, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Из п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В подтверждение факта ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, предусмотренных п. п. 1.4, 2.1.3, 2.1.7, 2.1.9 договора и приложение N 7 к договору, истцом по встречному иску представлено строительно-техническое заключение N 250116-1 от 03.03.2016 (т. 2 л.д. 66 - 116).
По результатам проведенного исследования экспертами выявлены существенные недостатки, препятствующие пользованию помещением, в том числе, в связи с угрозой жизни и здоровью.
Документальных доказательств, опровергающих наличие существенных недостатков, препятствующих пользованию помещением, установленных в заключении 250116-1 от 03.03.2016, ООО "Ру Ан" не представило.
Таким образом, наличие оснований для расторжения договора аренды арендатором доказано.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, в материалы дела истцом по встречному иску представлено претензионное письмо, направленное в адрес арендодателя 18.03.2016 (т. 1 л.д. 61 - 65).
Учитывая, что факт ненадлежащего исполнения арендодателем договорных обязательств подтверждается материалами дела, и принимая во внимание, что истцом по встречному иску соблюден досудебный порядок, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения N 23/2015 от 23.06.2015 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Согласно п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку законные основания пользования ООО "ВОКСКОМФОРТ" арендованным помещением прекращены, у арендодателя возникла обязанность принять арендуемое помещение, в связи с чем требование истца по встречному иску об обязании арендодателя принять от арендатора по акту помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды нежилого помещения N 23/2015, является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Истцом по встречному иску заявлено о взыскании суммы арендной платы за последний месяц в размере 533 700 руб., денежных средств, уплаченных арендатором за изготовление кадастровых паспортов в размере 32 000 руб. и государственную регистрацию договора аренды в размере 22 000 руб.
В подтверждение факта внесения арендной платы и несения расходов, истцом по встречному иску представлены расписки в получении денежных средств и расходные кассовые ордера.
Изучив условия договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с условиями договора аренды (п. 6.2) расходы на изготовление кадастрового паспорта на арендуемые помещения несет арендатор.
Таким образом, расходы арендатора на изготовление кадастровых паспортов не подлежат возмещению.
Кроме того, как было указано ранее в подтверждение факта внесения арендной платы и несения расходов, истцом по встречному иску представлены расписки в получении денежных средств и расходные кассовые ордера.
Вместе с тем, сами по себе указанные документы не могут служить доказательством получения арендодателем спорных денежных средств, поскольку являются недопустимыми доказательствами поступления наличных денежных средств от ООО "ВОКСКОМФОРТ" в кассу ООО "Ру Ан", так как в силу ч. 1 ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно п. 4.1 Указаний Банка России от 11.03.2014 N 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства" доказательством получения юридическим лицом наличных денежных средств служат приходные кассовые ордера, которые ООО "ВОКСКОМФОРТ" в материалы дела не представлены.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании суммы арендной платы за последний месяц и расходов на изготовление кадастровых паспортов, и государственную регистрацию договора аренды.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 17.05.2016 по делу N А41-1046/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
Е.А.МИЩЕНКО
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)