Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что согласно заключению независимого эксперта стоимость спорных объектов недвижимости не соответствует стоимости, указанной в договоре купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Агеева А.А. по доверенности от 10.08.2015 N 23,
от ответчика - Леоновой О.А. по доверенности от 05.10.2015 N 512,
рассмотрев 21 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "КлинСтройДом"
на решение от 07 июля 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Мильковым М.А.,
на постановление от 16 октября 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Закутской С.А., Мизяк В.П., Мальцевым С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "КлинСтройДом"
к закрытому акционерному обществу "Водоканал"
третьи лица Бурцева Ю.И., Фурман А.А., ООО "Энергостроймонтаж"
о взыскании убытков
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "КлинСтройДом" (далее ООО "КлинСтройДом", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Водоканал" (далее ЗАО "Водоканал", ответчик) о признании недействительным договора от 12.09.2013 купли-продажи квартиры, заключенного между ООО "КлинСтройДом" и ЗАО "Водоканал", применении последствий его недействительности в виде взыскания с ЗАО "Водоканал" в пользу ООО "КлинСтройДом" разницы между рыночной стоимостью 8 квартир, являвшихся предметом договора, и стоимостью 8 квартир, реализованных ответчиком по заниженной цене, что составит 5 766 613 руб. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Определением Арбитражного суда Московской области от 20.04.2015 по делу N А41-80701/14 суд объединил в одно производство для совместного рассмотрения исковое заявление ООО "КлинСтройДом" к ЗАО "Водоканал" о признании недействительным договора от 12.09.2013 купли-продажи квартиры, заключенного между ООО "КлинСтройДом" и ЗАО "Водоканал", и исковое заявление ООО "Энергостроймонтаж" к ЗАО "Водоканал" о взыскании убытков в сумме 36 108 794 руб., причиненных действиями ЗАО "Водоканал" по изменению условий инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013 и по передаче в собственность ЗАО "Водоканал" по ценам ниже рыночных 115 квартир по Акту от 23.08.2013 о результатах реализации инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013, присвоив делу единый номер А41-58545/14.
Определением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2015 суд выделил в отдельное производство требования ООО "Энергостроймонтаж" и ООО "КлинСтройДом" к ЗАО "Водоканал" о взыскании убытков в размере 36 108 794 руб., причиненных действиями ЗАО "Водоканал" по изменению условий инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013 и по передаче в собственность ЗАО "Водоканал" по ценам ниже рыночных 115 квартир по акту от 23.08.2013 о результатах реализации инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Бурцев Юрий Иванович, Фурман Алена Александровна, общество с ограниченной ответственностью Энергостроймонтаж" (далее ООО "Энергостроймонтаж").
Решением Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 года, в иске отказано.
Суд установил, что оспариваемый договор купли-продажи является сделкой с заинтересованностью, доказательства его одобрения участником общества (Бурцев Ю.И.) не представлены.
Отказывая в иске, суд исходил из того, что квартиры были реализованы по цене выше себестоимости строительства, следовательно, убытки, о которых заявляет истец, могут являться для него лишь упущенной выгодой.
Суд указал, что согласно отчетам об оценке N 26/1-13, N 26/2-13, N 26/3-13, выполненным ИП Пименовой О.В., стоимость 1-комнатной квартиры, по адресу: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 52, корп. 2, кв. 41, составляет 1 330 000 руб.; 2-комнатной квартиры, по адресу: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 2, кв. 39, составляет 1 820 000 руб.; 3-комнатной квартиры, по адресу: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 1, кв. 39, составляет 2 430 000 руб.
Заключение судебного эксперта само по себе не является доказательством того, что квартиры могли быть реализованы по цене, определенной экспертом, в тот момент и в тех обстоятельствах.
ООО "КлинСтройДом" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судами установлены обстоятельства заинтересованности в совершении договора купли-продажи квартиры от 12.09.2013, нарушения порядка ее совершения в связи с отсутствием одобрения единственным участником общества.
Указывает, что ответчик как управляющая компания истца реализовал от имени ООО "КлинСтройДом" сам себе 8 квартир по общей цене 12 904 800 руб. из расчета 38 000 руб. за 1 кв. м жилой площади, что не соответствовало рыночной стоимости жилых объектов недвижимости на дату совершения сделки.
Данное обстоятельство подтверждается представленными истцом в дело доказательствами, в том числе:
- договорами купли-продажи N 048-ДКП от 04.09.2013, N 047-ДКП от 04.09.2013, N 044-ДКП от 04.09.2013, 057-ДКП от 04.09.2013, N 046-ДКП от 04.09.2013, согласно которым ответчик от имени ООО "КлинСтройДом" в тот же период вследствие реальных сделок реализовал гражданам совершенно аналогичные квартиры на мансардном этаже в тех же домах по цене значительно выше 38 000 руб. за 1 кв. м (по цене за 1 кв. м - 46 560 руб., 46 561 руб., 45 057 руб., 45 057 руб., 46 483 руб.);
- протоколом осмотра доказательств 18 АБ 0418470 от 15.05.2014, заверенным нотариусом, согласно которому в тот же период совершенно аналогичные квартиры на мансардном этаже в тех же домах реализуются на рынке недвижимости по цене от 49 000 до 52 000 руб. за 1 кв. м жилой площади, а не по цене 38 000 руб.;
- отчетом независимого оценщика N 1033-01-14 от 05.11.2014, сделанный оценщиком Общества "Оценочная компания "Имущество Плюс", согласно которому по состоянию на 12.09.2013 (дата реализации 8 квартир) 8 квартир, которые являются предметом настоящего спора, стоили от 47 720 до 48 030 руб. за 1 кв. м;
- заключениями специалиста - независимого оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки" N 213-1/2014 от 02.12.2014, N 213-2/2014 от 02.12.2014, N 213-3/2014 от 02.12.2014, которые опровергают выводы оценщика ответчика Пименовой О.В., изложенные в ее Отчетах N 26/1-13, N 26/2-13, N 26/3-13, что якобы на дату совершения сделки по 8 квартирам их стоимость была не выше 37 674 руб. 42 руб. за 1 кв. м. В названных Заключениях указано о том, что отчеты оценщика Пименовой О.В. имеют грубейшие юридические изъяны и не соответствуют Федеральному закону об оценочной деятельности, следовательно, не могли считаться достоверными доказательствами.
Также истец указывает, что проектная стоимость (себестоимость) 1 кв. м жилой площади спорных квартир составляла 40 000 руб. за 1 кв. м площади, а не 38 000 руб. (цена реализации по спорной сделке).
ООО "КлинСтройДом" ссылается на то, что согласно заключению независимого эксперта от 16.04.2015 (оформленного по результатам экспертизы, назначенной судом при рассмотрении настоящего дела), стоимость спорных восьми объектов недвижимости по состоянию на 12.09.2013 (дата спорного договора купли-продажи) составляет 14 560 816 руб., а не 12 904 800 руб. (как указано в договоре).
Считает, что истцом доказано обстоятельство нарушения его прав в виде причинения спорной сделкой убытков, т.е. истцом доказаны юридические основания для целей признания сделки недействительной, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 28 от 16.05.2014 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью".
Заявляет, что в решении и постановлении указанным выше доказательствам не была дана оценка, суд не указал мотивы, по которым доказательства, представленные истцом, а также заключение судебной экспертизы не приняты судом в качестве доказательств.
Также указывает, что в обжалуемом решении суд первой инстанции делает неправильный, не соответствующий фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам вывод о том, что спорный договор купли-продажи от 12.09.2013 заключался во исполнение Инвестиционного договора N 19 от 25.03.2015, заключенного между ООО "КлинСтройДом" (застройщик) и ЗАО "Водоканал" (инвестор), что спорная сделка по своим условиям якобы являлась частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых общество должно было получить выгоду.
Квартиры в количестве 8, которые являлись предметом реализации по оспариваемому договору купли-продажи от 12.09.2013, не являлись предметом инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013, в список объектов недвижимости, подлежащих передаче от Застройщика Инвестору, определенных в Акте от 23.08.2013 о результатах реализации Инвестиционного договора N 19, не входили. Т.е. не входили в указанные 115 объектов недвижимости по Инвестиционному договору.
Заявляет, что в деле не имеется доказательств тех обстоятельств, которые делали бы невозможным удовлетворение иска (абз. 4 п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 28), а именно: что спорная сделка находится во взаимосвязи с иными хозяйственными сделками и этими сделками в целом истец получил бы доход; что совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для Общества; что встречное предоставление, полученное по сделке, было равноценным отчуждаемому имуществу.
Полагает, что судом необоснованно приняты доказательства ответчика в виде Отчетов оценщика Пименовой О.В., которые не подтверждают себестоимость строительства и действительную (рыночную) стоимость спорных квартир.
Три Отчета оценщика Пименовой О.В., представленные ответчиком, содержат данные об оценке трех квартир, расположенных по адресу: г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 2, кв. 39 (2-комнатная); г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 1, кв. 39 (3-комнатная); г. Клин, ул. Клинская, д. 52, корп. 2, кв. 41 (1-а комнатная).
Однако ни одна из указанных трех квартир не входит в состав восьми квартир, которые являются предметом спорного договора купли-продажи от 12.09.2013.
Считает, что, проведя оценку лишь трех квартир, не входящих в предмет спорного договора, нельзя проводить стоимостную аналогию с другими квартирами, которые являются предметом иска и спорного договора, и которые разнятся по ценовым характеристикам с учетом того, что площади оцененных квартир и квартир, входящих в предмет спора, совершенно разные.
Полагает, что указанные Отчеты не могут считаться относимыми к настоящему делу, а также являются недостоверными, поскольку не соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценочной деятельности.
Заявляет, что в представленных в дело ответчиком Проектных декларациях на строительство 3-этажных жилых домов (а не на реконструкцию), указана информация по строительству 3-этажных жилых домов без учета их реконструкции в четвертый мансардный этаж. Поскольку предметом спора являются квартиры мансардного этажа, следует принимать во внимание соответствующие Проектные декларации на реконструкцию домов, а не Проектные декларации на их строительство.
Указывает, что именно ответчик является лицом, в результате действий которого истцу причинены заявленные по делу убытки.
Истец считает, что им доказана совокупность обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению ответчиком.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что между ООО "КлинСтройДом" (продавец) и ЗАО "Водоканал" (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры от 12.09.2013, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости:
1) квартира, назначение: жилое, общая площадь 53,2 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 2, кв. 47; стоимость 2 021 600 руб.;
2) квартира, назначение: жилое, общая площадь 53,3 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 3, кв. 51; стоимость 2 025 400 руб.;
3) квартира, назначение: жилое, общая площадь 30,1 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 2, кв. 37; стоимость 1 143 800 руб.;
4) квартира, назначение: жилое, общая площадь 34,2 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 1, кв. 44; стоимость 1 299 600 руб.;
5) квартира, назначение: жилое, общая площадь 47,5 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 1, кв. 40; стоимость 1 805 000 руб.;
6) квартира, назначение: жилое, общая площадь 28,6 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 2, кв. 42; стоимость 1 086 800 руб.;
7) квартира, назначение: жилое, общая площадь 48,6 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 2, кв. 40; стоимость 1 846 800 руб.;
8) квартира, назначение: жилое, общая площадь 44,1 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 3, кв. 40; стоимость 1 675 800 руб.
Общая стоимость имущества составляет 12 904 800 руб.
Указанные квартиры переданы покупателю по передаточному акту от 12.09.2013.
Суды установили, что ЗАО "Водоканал" на момент совершения вышеназванной сделки являлось единоличным исполнительным органом ООО "КлинСтройДом" в соответствии с заключенным между ними договором о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании от 07.05.2013.
Договор купли-продажи квартиры от 12.09.2013 от имени ООО "КлинСтройДом" и от имени ЗАО "Водоканал" подписан одним и тем же лицом - Кядиковым Э.М. как генеральным директором ЗАО "Водоканал" и как руководителем Управляющей компании ООО "КлинСтройДом".
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.
Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица: являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом; владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица; в иных случаях, определенных уставом общества.
Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества (пункт 3 статьи 45 Закона).
Судами установлено, что дату заключения оспариваемого договора единственным участником ООО "КлинСтройДом" являлся Бурцев Ю.И., доказательств одобрения сделки с заинтересованностью - договора купли-продажи квартир от 12.09.2013 - в материалах дела не имеется; договор купли-продажи квартир от 12.09.2013 является сделкой с заинтересованностью и заключен с нарушением порядка одобрения сделки с заинтересованностью.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 28.01.2016 N Ф05-19761/2015 ПО ДЕЛУ N А41-58545/2014
Требование: О взыскании убытков.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что согласно заключению независимого эксперта стоимость спорных объектов недвижимости не соответствует стоимости, указанной в договоре купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу N А41-58545/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Агеева А.А. по доверенности от 10.08.2015 N 23,
от ответчика - Леоновой О.А. по доверенности от 05.10.2015 N 512,
рассмотрев 21 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "КлинСтройДом"
на решение от 07 июля 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Мильковым М.А.,
на постановление от 16 октября 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Закутской С.А., Мизяк В.П., Мальцевым С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "КлинСтройДом"
к закрытому акционерному обществу "Водоканал"
третьи лица Бурцева Ю.И., Фурман А.А., ООО "Энергостроймонтаж"
о взыскании убытков
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "КлинСтройДом" (далее ООО "КлинСтройДом", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Водоканал" (далее ЗАО "Водоканал", ответчик) о признании недействительным договора от 12.09.2013 купли-продажи квартиры, заключенного между ООО "КлинСтройДом" и ЗАО "Водоканал", применении последствий его недействительности в виде взыскания с ЗАО "Водоканал" в пользу ООО "КлинСтройДом" разницы между рыночной стоимостью 8 квартир, являвшихся предметом договора, и стоимостью 8 квартир, реализованных ответчиком по заниженной цене, что составит 5 766 613 руб. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Определением Арбитражного суда Московской области от 20.04.2015 по делу N А41-80701/14 суд объединил в одно производство для совместного рассмотрения исковое заявление ООО "КлинСтройДом" к ЗАО "Водоканал" о признании недействительным договора от 12.09.2013 купли-продажи квартиры, заключенного между ООО "КлинСтройДом" и ЗАО "Водоканал", и исковое заявление ООО "Энергостроймонтаж" к ЗАО "Водоканал" о взыскании убытков в сумме 36 108 794 руб., причиненных действиями ЗАО "Водоканал" по изменению условий инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013 и по передаче в собственность ЗАО "Водоканал" по ценам ниже рыночных 115 квартир по Акту от 23.08.2013 о результатах реализации инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013, присвоив делу единый номер А41-58545/14.
Определением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2015 суд выделил в отдельное производство требования ООО "Энергостроймонтаж" и ООО "КлинСтройДом" к ЗАО "Водоканал" о взыскании убытков в размере 36 108 794 руб., причиненных действиями ЗАО "Водоканал" по изменению условий инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013 и по передаче в собственность ЗАО "Водоканал" по ценам ниже рыночных 115 квартир по акту от 23.08.2013 о результатах реализации инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Бурцев Юрий Иванович, Фурман Алена Александровна, общество с ограниченной ответственностью Энергостроймонтаж" (далее ООО "Энергостроймонтаж").
Решением Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 года, в иске отказано.
Суд установил, что оспариваемый договор купли-продажи является сделкой с заинтересованностью, доказательства его одобрения участником общества (Бурцев Ю.И.) не представлены.
Отказывая в иске, суд исходил из того, что квартиры были реализованы по цене выше себестоимости строительства, следовательно, убытки, о которых заявляет истец, могут являться для него лишь упущенной выгодой.
Суд указал, что согласно отчетам об оценке N 26/1-13, N 26/2-13, N 26/3-13, выполненным ИП Пименовой О.В., стоимость 1-комнатной квартиры, по адресу: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 52, корп. 2, кв. 41, составляет 1 330 000 руб.; 2-комнатной квартиры, по адресу: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 2, кв. 39, составляет 1 820 000 руб.; 3-комнатной квартиры, по адресу: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 1, кв. 39, составляет 2 430 000 руб.
Заключение судебного эксперта само по себе не является доказательством того, что квартиры могли быть реализованы по цене, определенной экспертом, в тот момент и в тех обстоятельствах.
ООО "КлинСтройДом" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судами установлены обстоятельства заинтересованности в совершении договора купли-продажи квартиры от 12.09.2013, нарушения порядка ее совершения в связи с отсутствием одобрения единственным участником общества.
Указывает, что ответчик как управляющая компания истца реализовал от имени ООО "КлинСтройДом" сам себе 8 квартир по общей цене 12 904 800 руб. из расчета 38 000 руб. за 1 кв. м жилой площади, что не соответствовало рыночной стоимости жилых объектов недвижимости на дату совершения сделки.
Данное обстоятельство подтверждается представленными истцом в дело доказательствами, в том числе:
- договорами купли-продажи N 048-ДКП от 04.09.2013, N 047-ДКП от 04.09.2013, N 044-ДКП от 04.09.2013, 057-ДКП от 04.09.2013, N 046-ДКП от 04.09.2013, согласно которым ответчик от имени ООО "КлинСтройДом" в тот же период вследствие реальных сделок реализовал гражданам совершенно аналогичные квартиры на мансардном этаже в тех же домах по цене значительно выше 38 000 руб. за 1 кв. м (по цене за 1 кв. м - 46 560 руб., 46 561 руб., 45 057 руб., 45 057 руб., 46 483 руб.);
- протоколом осмотра доказательств 18 АБ 0418470 от 15.05.2014, заверенным нотариусом, согласно которому в тот же период совершенно аналогичные квартиры на мансардном этаже в тех же домах реализуются на рынке недвижимости по цене от 49 000 до 52 000 руб. за 1 кв. м жилой площади, а не по цене 38 000 руб.;
- отчетом независимого оценщика N 1033-01-14 от 05.11.2014, сделанный оценщиком Общества "Оценочная компания "Имущество Плюс", согласно которому по состоянию на 12.09.2013 (дата реализации 8 квартир) 8 квартир, которые являются предметом настоящего спора, стоили от 47 720 до 48 030 руб. за 1 кв. м;
- заключениями специалиста - независимого оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки" N 213-1/2014 от 02.12.2014, N 213-2/2014 от 02.12.2014, N 213-3/2014 от 02.12.2014, которые опровергают выводы оценщика ответчика Пименовой О.В., изложенные в ее Отчетах N 26/1-13, N 26/2-13, N 26/3-13, что якобы на дату совершения сделки по 8 квартирам их стоимость была не выше 37 674 руб. 42 руб. за 1 кв. м. В названных Заключениях указано о том, что отчеты оценщика Пименовой О.В. имеют грубейшие юридические изъяны и не соответствуют Федеральному закону об оценочной деятельности, следовательно, не могли считаться достоверными доказательствами.
Также истец указывает, что проектная стоимость (себестоимость) 1 кв. м жилой площади спорных квартир составляла 40 000 руб. за 1 кв. м площади, а не 38 000 руб. (цена реализации по спорной сделке).
ООО "КлинСтройДом" ссылается на то, что согласно заключению независимого эксперта от 16.04.2015 (оформленного по результатам экспертизы, назначенной судом при рассмотрении настоящего дела), стоимость спорных восьми объектов недвижимости по состоянию на 12.09.2013 (дата спорного договора купли-продажи) составляет 14 560 816 руб., а не 12 904 800 руб. (как указано в договоре).
Считает, что истцом доказано обстоятельство нарушения его прав в виде причинения спорной сделкой убытков, т.е. истцом доказаны юридические основания для целей признания сделки недействительной, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 28 от 16.05.2014 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью".
Заявляет, что в решении и постановлении указанным выше доказательствам не была дана оценка, суд не указал мотивы, по которым доказательства, представленные истцом, а также заключение судебной экспертизы не приняты судом в качестве доказательств.
Также указывает, что в обжалуемом решении суд первой инстанции делает неправильный, не соответствующий фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам вывод о том, что спорный договор купли-продажи от 12.09.2013 заключался во исполнение Инвестиционного договора N 19 от 25.03.2015, заключенного между ООО "КлинСтройДом" (застройщик) и ЗАО "Водоканал" (инвестор), что спорная сделка по своим условиям якобы являлась частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых общество должно было получить выгоду.
Квартиры в количестве 8, которые являлись предметом реализации по оспариваемому договору купли-продажи от 12.09.2013, не являлись предметом инвестиционного договора N 19 от 25.03.2013, в список объектов недвижимости, подлежащих передаче от Застройщика Инвестору, определенных в Акте от 23.08.2013 о результатах реализации Инвестиционного договора N 19, не входили. Т.е. не входили в указанные 115 объектов недвижимости по Инвестиционному договору.
Заявляет, что в деле не имеется доказательств тех обстоятельств, которые делали бы невозможным удовлетворение иска (абз. 4 п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 28), а именно: что спорная сделка находится во взаимосвязи с иными хозяйственными сделками и этими сделками в целом истец получил бы доход; что совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для Общества; что встречное предоставление, полученное по сделке, было равноценным отчуждаемому имуществу.
Полагает, что судом необоснованно приняты доказательства ответчика в виде Отчетов оценщика Пименовой О.В., которые не подтверждают себестоимость строительства и действительную (рыночную) стоимость спорных квартир.
Три Отчета оценщика Пименовой О.В., представленные ответчиком, содержат данные об оценке трех квартир, расположенных по адресу: г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 2, кв. 39 (2-комнатная); г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 1, кв. 39 (3-комнатная); г. Клин, ул. Клинская, д. 52, корп. 2, кв. 41 (1-а комнатная).
Однако ни одна из указанных трех квартир не входит в состав восьми квартир, которые являются предметом спорного договора купли-продажи от 12.09.2013.
Считает, что, проведя оценку лишь трех квартир, не входящих в предмет спорного договора, нельзя проводить стоимостную аналогию с другими квартирами, которые являются предметом иска и спорного договора, и которые разнятся по ценовым характеристикам с учетом того, что площади оцененных квартир и квартир, входящих в предмет спора, совершенно разные.
Полагает, что указанные Отчеты не могут считаться относимыми к настоящему делу, а также являются недостоверными, поскольку не соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценочной деятельности.
Заявляет, что в представленных в дело ответчиком Проектных декларациях на строительство 3-этажных жилых домов (а не на реконструкцию), указана информация по строительству 3-этажных жилых домов без учета их реконструкции в четвертый мансардный этаж. Поскольку предметом спора являются квартиры мансардного этажа, следует принимать во внимание соответствующие Проектные декларации на реконструкцию домов, а не Проектные декларации на их строительство.
Указывает, что именно ответчик является лицом, в результате действий которого истцу причинены заявленные по делу убытки.
Истец считает, что им доказана совокупность обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению ответчиком.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что между ООО "КлинСтройДом" (продавец) и ЗАО "Водоканал" (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры от 12.09.2013, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости:
1) квартира, назначение: жилое, общая площадь 53,2 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 2, кв. 47; стоимость 2 021 600 руб.;
2) квартира, назначение: жилое, общая площадь 53,3 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 3, кв. 51; стоимость 2 025 400 руб.;
3) квартира, назначение: жилое, общая площадь 30,1 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 2, кв. 37; стоимость 1 143 800 руб.;
4) квартира, назначение: жилое, общая площадь 34,2 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 1, кв. 44; стоимость 1 299 600 руб.;
5) квартира, назначение: жилое, общая площадь 47,5 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 1, кв. 40; стоимость 1 805 000 руб.;
6) квартира, назначение: жилое, общая площадь 28,6 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 54, корп. 2, кв. 42; стоимость 1 086 800 руб.;
7) квартира, назначение: жилое, общая площадь 48,6 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 2, кв. 40; стоимость 1 846 800 руб.;
8) квартира, назначение: жилое, общая площадь 44,1 кв. м, мансардный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Клинский район, городское поселение Клин, г. Клин, ул. Клинская, д. 56, корп. 3, кв. 40; стоимость 1 675 800 руб.
Общая стоимость имущества составляет 12 904 800 руб.
Указанные квартиры переданы покупателю по передаточному акту от 12.09.2013.
Суды установили, что ЗАО "Водоканал" на момент совершения вышеназванной сделки являлось единоличным исполнительным органом ООО "КлинСтройДом" в соответствии с заключенным между ними договором о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании от 07.05.2013.
Договор купли-продажи квартиры от 12.09.2013 от имени ООО "КлинСтройДом" и от имени ЗАО "Водоканал" подписан одним и тем же лицом - Кядиковым Э.М. как генеральным директором ЗАО "Водоканал" и как руководителем Управляющей компании ООО "КлинСтройДом".
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.
Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица: являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом; владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица; в иных случаях, определенных уставом общества.
Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества (пункт 3 статьи 45 Закона).
Судами установлено, что дату заключения оспариваемого договора единственным участником ООО "КлинСтройДом" являлся Бурцев Ю.И., доказательств одобрения сделки с заинтересованностью - договора купли-продажи квартир от 12.09.2013 - в материалах дела не имеется; договор купли-продажи квартир от 12.09.2013 является сделкой с заинтересованностью и заключен с нарушением порядка одобрения сделки с заинтересованностью.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)