Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус": Гриценко И.В., представителя по доверенности от 31.08.2017; Аносова И.А., представителя по доверенности от 01.10.2016
- от общества с ограниченной ответственностью "Молл": Игнаткиной Г.В., представителя по доверенности от 22.12.2016;
- от общества с ограниченной ответственности "Липецкий завод строительных материалов": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 по делу N А36-12508/2016 (судья Карякина Н.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" (ОГРН 1097746225642, ИНН 77058886895) к обществу с ограниченной ответственностью "Молл" (ИНН 4826125000, ОГРН 1164827062476), обществу с ограниченной ответственности "Липецкий завод строительных материалов" (ОГРН 1024800832209, ИНН 4825024105) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области,
Общество с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" (далее - истец, ООО "Нью Йоркер Рус") обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Молл" (далее - ответчик, ООО "Молл") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 246/16 от 14.06.2016, заключенного между ООО "Молл" и обществом с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов", применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 11.08.2016 за номером 48-48/001-48/001/029/2016-563/1 о регистрации договора аренды недвижимого имущества N 246/16 от 14.06.2016, запись за номером 48-48/001-48/001/029/2016-563/2.
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 30.01.2017 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственности "Липецкий завод строительных материалов" (далее - ответчик, ООО "ЛЗСМ"), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 по делу N А36-12508/2016 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО "Нью Йоркер Рус" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой с учетом представленных посредством электронного сервиса "Мой арбитр" дополнительных пояснений просило решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 по делу N А36-12508/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Молл" возражало против доводов апелляционной жалобы, просило суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Нью Йоркер Рус" - без удовлетворения.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЛЗСМ" также просило суд апелляционной инстанции оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "ЛЗСМ", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание суда апелляционной инстанции явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения ООО "ЛЗСМ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 05.09.2017, представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просили Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Молл" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзывах на нее, дополнительных пояснениях, заслушав пояснения представителей ООО "Нью Йоркер Рус", ООО "Молл", суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.04.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" (арендатором) был заключен договор аренды N 234-ОД, согласно пункту 1.1 которого (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2012) арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование нежилое помещение: комнату N 22, общей площадью 1242,6 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 31.08.2012 ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация", описанное в коммерческих условиях, являющихся приложением N 2 к настоящему договору (далее - помещение), расположенное в помещении N 11 (литера В), общей площадью 26 828,6 кв. м, условный номер 48-48-01/004/2010-925, на первом этаже здания, по адресу: Россия, Липецкая область, г. Липецк, ул. Советская, д. 66. Арендатор обязуется выплачивать за помещение арендную плату, предусмотренную в настоящем договоре.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности 48 АВ N 797455, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 26.04.2010.
В соответствии с пунктом 1.4 договора помещение сдается исключительно для организации и функционирования магазина розничной торговли "New Yorker" (организация торговли в рамках ассортимента перечня), а также в складских и административных целях, связанных с такой розничной торговой деятельностью.
При этом пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель предоставляет безвозмездно место для размещения наружной рекламы арендатора согласно приложению N 9 к договору.
В силу пункта 3.1 договора аренды срок аренды установлен сторонами в приложении N 2 и составляет 5 лет с даты открытия помещения для покупателей с правом арендатора на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей.
Арендодатель передал вышеназванное помещение арендатору, что подтверждается актом приемки-передачи помещения от 01.10.2011, и исполнил свои обязательства по предоставлению места для размещения наружной рекламы.
16.07.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области произведена государственная регистрация договора аренды (запись о государственной регистрации N 48-48-01/095/2013-454).
В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" путем выделения общества с ограниченной ответственностью "Молл" права арендодателя по договору аренды с 14.07.2016 перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Молл".
В качестве подтверждения перехода права собственности к ООО "Молл" на объект недвижимости, в котором расположено арендуемое помещение, ООО "Молл" представило свидетельство о государственной регистрации права от 14.07.2016, выписку из ЕГРП от 05.10.2016.
01.07.2016 и 28.08.2016 истец уведомил ООО "ЛЗСМ" и ООО "Молл" о наличии у него права на продление договора аренды на следующие 5 лет, предложив подписать дополнительное соглашение.
26.09.2016 (письмо исх. N 1 от 23.09.2016) ООО "Молл" направило в адрес ООО "Нью Йоркер Рус" уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды и необходимости освобождения помещений, а также места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы, указанной в приложении N 9 к договору аренды.
Письмом N 491 от 27.09.2016 ООО "Нью Йоркер Рус" сообщило, что согласно статье "Срок аренды" приложения N 2 к договору аренды арендатор имеет право на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей.
30.09.2016 ООО "Молл" повторно направило уведомление с предложением об освобождении занимаемого помещения и места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы 03.10.2016.
ООО "Нью Йоркер Рус" с учетом положений договора, статьи 429.2 (опцион на заключение договора) и статьи 429.3 (опционный договор) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), полагает, что между сторонами путем акцепта такой предоставленной договором аренды оферты заключен новый договор аренды на тех же условиях на новый срок (письмо N 503 от 30.09.2016).
ООО "Нью Йоркер Рус" направило в адрес ООО "Молл" для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды N 234-ОД от 11.04.2011, согласно которому стороны пришли к соглашению считать договор аренды и срок аренды по нему продленными, а договор аренды - перезаключенным на последующие 5 (пять) лет после даты истечения срока аренды и договора аренды на условиях, изложенных в договоре аренды; в соответствии со статьей 425 ГК РФ условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.10.2016.
Установленный сторонами срок аренды истек 03.10.2016.
ООО "Нью Йоркер Рус", установив, что в отношении объекта недвижимости (помещение N 11 общей площадью 26 828,6 кв. м, условный номер: 48-48-01/004/2010-925), в котором расположено арендуемое истцом помещение (комната N 22 общей площадью 1242,6 кв. м), заключен договор аренды недвижимого имущества N 246/16 от 14.06.2016 между ООО "Молл" и ООО "ЛЗСМ", обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Поскольку истец не является стороной договора аренды N 246/16 от 14.06.2016, ООО "Нью Йоркер Рус" должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.
При этом, как следует из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.
Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
На основании правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях Суда от 15.04.2008 N 289-О-О и от 16.07.2009 N 738-О-О, заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Определение заинтересованного лица относится к компетенции суда, рассматривающего дело, поскольку требует исследования фактических обстоятельств конкретного дела.
В обоснование наличия заинтересованности заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что истцом был доказан его интерес, который состоит в преимущественном праве на заключение с ООО "Молл" договора аренды на новый срок согласно статье 621 ГК РФ.
Положениями пункта 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Учитывая, что истец уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на следующие пять лет, но получил отказ, истец вправе добиваться защиты нарушенного права указанными в пункте 1 статьи 621 ГК РФ способами.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку оспариваемый договор заключен до истечения срока действия договора аренды N 234-ОД от 11.04.2011, основан на неправильном толковании данной нормы, направленной на защиту интересов добросовестного арендатора.
При этом перевод прав и обязанностей арендатора в отношении части арендуемых помещений действующему законодательству не противоречит.
Заключение ответчиками оспариваемого договора аренды до прекращения договора аренды N 234-ОД от 11.04.2011 неправомерно.
Вместе с тем, из анализа пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что сдача в аренду одного и того же имущества нескольким лицам, влечет последствия, предусмотренные положениями статьи 398 ГК РФ, и не является основанием для признания недействительным договора.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договором аренды N 234-ОД от 11.04.2011 предусмотрено право арендатора на одностороннее изменение срока договора аренды, основан на неверном толковании условий договора.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что одностороннее изменение условий обязательства, в котором обе стороны осуществляют предпринимательскую деятельность, допускается в случаях, предусмотренных договором.
Вместе с тем, из толкования в совокупности условий приложения N 2 и пункта 11.6 договора аренды N 234-ОД от 11.04.2011, согласно которому все последующие изменения и поправки к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если будут оформлены в письменном виде, должным образом подписаны сторонами, не следует право арендатора на одностороннее изменение срока аренды.
При таких обстоятельствах право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано им посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 ГК РФ.
Принимая во внимание, что основания для признания недействительным договора аренды отсутствуют, в удовлетворении иска о применении последствий недействительности договора также правомерно отказано судом области.
Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.
Суд не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
Исходя из результата рассмотрения спора, расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 по делу N А36-12508/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2017 N 19АП-4954/2017 ПО ДЕЛУ N А36-12508/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2017 г. по делу N А36-12508/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус": Гриценко И.В., представителя по доверенности от 31.08.2017; Аносова И.А., представителя по доверенности от 01.10.2016
- от общества с ограниченной ответственностью "Молл": Игнаткиной Г.В., представителя по доверенности от 22.12.2016;
- от общества с ограниченной ответственности "Липецкий завод строительных материалов": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 по делу N А36-12508/2016 (судья Карякина Н.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" (ОГРН 1097746225642, ИНН 77058886895) к обществу с ограниченной ответственностью "Молл" (ИНН 4826125000, ОГРН 1164827062476), обществу с ограниченной ответственности "Липецкий завод строительных материалов" (ОГРН 1024800832209, ИНН 4825024105) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" (далее - истец, ООО "Нью Йоркер Рус") обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Молл" (далее - ответчик, ООО "Молл") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 246/16 от 14.06.2016, заключенного между ООО "Молл" и обществом с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов", применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 11.08.2016 за номером 48-48/001-48/001/029/2016-563/1 о регистрации договора аренды недвижимого имущества N 246/16 от 14.06.2016, запись за номером 48-48/001-48/001/029/2016-563/2.
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 30.01.2017 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственности "Липецкий завод строительных материалов" (далее - ответчик, ООО "ЛЗСМ"), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 по делу N А36-12508/2016 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО "Нью Йоркер Рус" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой с учетом представленных посредством электронного сервиса "Мой арбитр" дополнительных пояснений просило решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 по делу N А36-12508/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Молл" возражало против доводов апелляционной жалобы, просило суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Нью Йоркер Рус" - без удовлетворения.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЛЗСМ" также просило суд апелляционной инстанции оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "ЛЗСМ", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание суда апелляционной инстанции явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения ООО "ЛЗСМ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 05.09.2017, представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просили Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Молл" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзывах на нее, дополнительных пояснениях, заслушав пояснения представителей ООО "Нью Йоркер Рус", ООО "Молл", суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.04.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" (арендатором) был заключен договор аренды N 234-ОД, согласно пункту 1.1 которого (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2012) арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование нежилое помещение: комнату N 22, общей площадью 1242,6 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 31.08.2012 ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация", описанное в коммерческих условиях, являющихся приложением N 2 к настоящему договору (далее - помещение), расположенное в помещении N 11 (литера В), общей площадью 26 828,6 кв. м, условный номер 48-48-01/004/2010-925, на первом этаже здания, по адресу: Россия, Липецкая область, г. Липецк, ул. Советская, д. 66. Арендатор обязуется выплачивать за помещение арендную плату, предусмотренную в настоящем договоре.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности 48 АВ N 797455, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 26.04.2010.
В соответствии с пунктом 1.4 договора помещение сдается исключительно для организации и функционирования магазина розничной торговли "New Yorker" (организация торговли в рамках ассортимента перечня), а также в складских и административных целях, связанных с такой розничной торговой деятельностью.
При этом пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель предоставляет безвозмездно место для размещения наружной рекламы арендатора согласно приложению N 9 к договору.
В силу пункта 3.1 договора аренды срок аренды установлен сторонами в приложении N 2 и составляет 5 лет с даты открытия помещения для покупателей с правом арендатора на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей.
Арендодатель передал вышеназванное помещение арендатору, что подтверждается актом приемки-передачи помещения от 01.10.2011, и исполнил свои обязательства по предоставлению места для размещения наружной рекламы.
16.07.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области произведена государственная регистрация договора аренды (запись о государственной регистрации N 48-48-01/095/2013-454).
В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" путем выделения общества с ограниченной ответственностью "Молл" права арендодателя по договору аренды с 14.07.2016 перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Молл".
В качестве подтверждения перехода права собственности к ООО "Молл" на объект недвижимости, в котором расположено арендуемое помещение, ООО "Молл" представило свидетельство о государственной регистрации права от 14.07.2016, выписку из ЕГРП от 05.10.2016.
01.07.2016 и 28.08.2016 истец уведомил ООО "ЛЗСМ" и ООО "Молл" о наличии у него права на продление договора аренды на следующие 5 лет, предложив подписать дополнительное соглашение.
26.09.2016 (письмо исх. N 1 от 23.09.2016) ООО "Молл" направило в адрес ООО "Нью Йоркер Рус" уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды и необходимости освобождения помещений, а также места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы, указанной в приложении N 9 к договору аренды.
Письмом N 491 от 27.09.2016 ООО "Нью Йоркер Рус" сообщило, что согласно статье "Срок аренды" приложения N 2 к договору аренды арендатор имеет право на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей.
30.09.2016 ООО "Молл" повторно направило уведомление с предложением об освобождении занимаемого помещения и места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы 03.10.2016.
ООО "Нью Йоркер Рус" с учетом положений договора, статьи 429.2 (опцион на заключение договора) и статьи 429.3 (опционный договор) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), полагает, что между сторонами путем акцепта такой предоставленной договором аренды оферты заключен новый договор аренды на тех же условиях на новый срок (письмо N 503 от 30.09.2016).
ООО "Нью Йоркер Рус" направило в адрес ООО "Молл" для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды N 234-ОД от 11.04.2011, согласно которому стороны пришли к соглашению считать договор аренды и срок аренды по нему продленными, а договор аренды - перезаключенным на последующие 5 (пять) лет после даты истечения срока аренды и договора аренды на условиях, изложенных в договоре аренды; в соответствии со статьей 425 ГК РФ условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.10.2016.
Установленный сторонами срок аренды истек 03.10.2016.
ООО "Нью Йоркер Рус", установив, что в отношении объекта недвижимости (помещение N 11 общей площадью 26 828,6 кв. м, условный номер: 48-48-01/004/2010-925), в котором расположено арендуемое истцом помещение (комната N 22 общей площадью 1242,6 кв. м), заключен договор аренды недвижимого имущества N 246/16 от 14.06.2016 между ООО "Молл" и ООО "ЛЗСМ", обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Поскольку истец не является стороной договора аренды N 246/16 от 14.06.2016, ООО "Нью Йоркер Рус" должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.
При этом, как следует из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.
Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
На основании правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях Суда от 15.04.2008 N 289-О-О и от 16.07.2009 N 738-О-О, заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Определение заинтересованного лица относится к компетенции суда, рассматривающего дело, поскольку требует исследования фактических обстоятельств конкретного дела.
В обоснование наличия заинтересованности заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что истцом был доказан его интерес, который состоит в преимущественном праве на заключение с ООО "Молл" договора аренды на новый срок согласно статье 621 ГК РФ.
Положениями пункта 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Учитывая, что истец уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на следующие пять лет, но получил отказ, истец вправе добиваться защиты нарушенного права указанными в пункте 1 статьи 621 ГК РФ способами.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку оспариваемый договор заключен до истечения срока действия договора аренды N 234-ОД от 11.04.2011, основан на неправильном толковании данной нормы, направленной на защиту интересов добросовестного арендатора.
При этом перевод прав и обязанностей арендатора в отношении части арендуемых помещений действующему законодательству не противоречит.
Заключение ответчиками оспариваемого договора аренды до прекращения договора аренды N 234-ОД от 11.04.2011 неправомерно.
Вместе с тем, из анализа пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что сдача в аренду одного и того же имущества нескольким лицам, влечет последствия, предусмотренные положениями статьи 398 ГК РФ, и не является основанием для признания недействительным договора.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договором аренды N 234-ОД от 11.04.2011 предусмотрено право арендатора на одностороннее изменение срока договора аренды, основан на неверном толковании условий договора.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что одностороннее изменение условий обязательства, в котором обе стороны осуществляют предпринимательскую деятельность, допускается в случаях, предусмотренных договором.
Вместе с тем, из толкования в совокупности условий приложения N 2 и пункта 11.6 договора аренды N 234-ОД от 11.04.2011, согласно которому все последующие изменения и поправки к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если будут оформлены в письменном виде, должным образом подписаны сторонами, не следует право арендатора на одностороннее изменение срока аренды.
При таких обстоятельствах право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано им посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 ГК РФ.
Принимая во внимание, что основания для признания недействительным договора аренды отсутствуют, в удовлетворении иска о применении последствий недействительности договора также правомерно отказано судом области.
Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.
Суд не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
Исходя из результата рассмотрения спора, расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.05.2017 по делу N А36-12508/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.Б.СУХОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)