Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Второй арбитражный апелляционный суд в составе судьи Поляковой С.Г.
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стратоновой Елене Васильевне
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.08.2017 по делу N А29-7694/2017, принятое в порядке упрощенного производства в составе судьи Безносиковой М.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ДНС-Альтаир" (ИНН: 1655236104, ОГРН: 1121690002125)
к индивидуальному предпринимателю Стратоновой Елене Васильевне (ИНН: 110103863760, ОГРН: 307110120400039)
о взыскании неосновательного обогащения и процентов,
общество с ограниченной ответственностью "ДНС-Альтаир" (далее - истец, ООО "ДНС-Альтаир", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю Стратоновой Елене Васильевне (далее - ответчик, заявитель, Предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 239 400 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 215 рублей 97 копеек за период с 02.02.2017 по 20.05.2017, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму долга 239 400 рублей по ключевой ставке Банка России за период с 21.05.2017 по дату фактического исполнения обязательства по оплате долга.
Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.08.2017 по делу N А29-7694/2017 исковые требования удовлетворены.
Предприниматель с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции вынес незаконное решение, поскольку согласно пункту 3.4 договора аренды от 07.11.2016 N 1/2016 обеспечительный платеж по предыдущему договору автоматически переносится в счет настоящего договора и не пересчитывается по ставке, указанной в пункте 3.2 договора. Указанный обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за нежилое помещение за последний месяц аренды. Кроме того, согласно представленным в материалы дела документам, истец приложил к иску уведомление о расторжении договора аренды от 01.12.2016, однако документы, подтверждающие направление его в адрес ответчика, не представил. Акт возврата имущества, подписанный 31.01.2017, не содержит указания, на основании чего возвращается помещение, о расторжении договора аренды в нем также не указано. Таким образом, несвоевременное уведомление ответчика об одностороннем расторжении договора аренды указывает на нарушение истцом взятых на себя обязательств и возникновением на стороне ответчика убытков, в связи с чем имеются основания не возвращать сумму обеспечительного платежа в полном объеме.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 28.09.2017 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 30.09.2017 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы в порядке упрощенного производства.
Законность и обоснованность обжалуемого решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 05.02.2015 заключен договор аренды нежилого помещения N 2/2015 (л.д. 9-11).
В силу п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, расположенное по адресу: г. Сыктывкар, Октябрьский пр., 40, общей площадью 360 кв. м (в том числе торговая 298 кв. м и 62 кв. м подсобных помещений), для использования в целях розничной торговли компьютерной и цифровой техникой.
Срок действия договора установлен с 01.03.2015 по 31.12.2015 (п. 5.1 договора).
Согласно п. 3.1 арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Размер постоянной арендной платы согласно п. 3.2. договора N 2/2015 составляет 792 000 рублей.
Согласно п. 3.4. договора N 2/2015 арендатор обязан внести в течение 15 банковских дней с момента подписания договора обеспечительный платеж в размере 792 000 рублей. Указанный обеспечительный платеж с момента перечисления находится на расчетном счете арендодателя до момента расторжения договора и засчитывается в счет арендной платы за нежилое помещение за последний месяц аренды.
Платежным поручением от 26.02.2015 N 1150 истец перечислил ответчику 792 000 рублей в качестве обеспечительного платежа по договору от 05.02.2015 (л.д. 24).
Названные помещения возвращены ответчику по акту от 31.12.2015 (л.д. 13).
В последующем между сторонами настоящего спора 01.12.2015 заключен договор аренды тех же помещений N 3/2015 (л.д. 14-16).
Срок договора установлен с 01.01.2016 по 30.11.2016 (п. 5.1).
Согласно п. 3.1 арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Размер постоянной арендной платы согласно п. 3.2. договора составляет 648 000 рублей.
Пунктом 3.4. договора установлено, что обеспечительный платеж по предыдущему договору аренду N 2/2015 от 05.02.2015 в размере 792 000 рублей. автоматически переносится на счет настоящего договора и не пересчитывается по ставке, указанной в п. 3.2. Указанный обеспечительный платеж находится на расчетном счете арендодателя до момента расторжения договора и засчитывается в счет арендной платы за нежилое помещение за последний месяц аренды.
30.11.2016 помещения возвращены Предпринимателю по акту (л.д. 18).
Между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 07.11.2016 заключен договор аренды нежилого помещения N 1/2016 (л.д. 19-21).
В силу п. 1.1. договора N 1/2016 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, Октябрьский проспект, д. 40. Общей площадью 368,4 кв. м, в том числе 323,4 кв. м торговой площади и 45 кв. м подсобных помещений, для использования в целях розничной торговли компьютерной и цифровой техникой.
Помещения сдаются в аренду с 01.12.2016 по 31.10.2017 (п. 5.1).
Согласно п. 3.1 арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Размер постоянной арендной платы согласно п. 3.2. составляет 552 600 рублей.
Согласно п. 3.4. договора N 1/2016 обеспечительный платеж по предыдущему договору аренды N 3/2015 от 01.12.2015 в размере 792 000 рублей автоматически переносится на счет настоящего договора и не пересчитывается по ставке, указанной в п. 3.2. Указанный обеспечительный платеж находится на расчетном счете арендодателя до момента расторжения договора и засчитывается в счет арендной платы за нежилое помещение за последний месяц аренды.
31.01.2017 арендуемые истцом помещения возвращены ответчику, что подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами без замечаний и скрепленным печатями сторон (л.д. 23).
Истец направил в адрес ответчика претензию о возврате 239 400 рублей образовавшейся разницы между суммой обеспечительного платежа и суммой арендной платы, также требовал возмещения законной неустойки. Претензия вручена ответчику 09.03.2017, о чем имеется отметка (л.д. 26).
Оставление со стороны ответчика претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Общества в суд с исковым заявлением.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из нижеследующего.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В силу пункта 2 указанной статьи в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (пункт 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из указанной нормы закона (статья 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условий спорного договора, арендодатель (ответчик) засчитал уплаченную истцом сумму обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды на основании пункта 3.4 договора.
Поскольку договором аренды N 1/2016 предусмотрен порядок зачета обеспечительного платежа в счет погашения арендной платы за последний месяц аренды, действия ответчика в этой части правомерны.
Вместе с тем, позиция арендодателя относительно зачета обеспечительного платежа в полном размере в счет погашения арендной платы по договору за последний месяц аренды ошибочна.
Так, в обоснование своей позиции ответчик утверждает, что досрочное расторжение договора по инициативе арендатора влечет для истца возникновение убытков, выраженных в неполучении арендной платы за 60 дней.
С указанным доводом апелляционной жалобы нельзя согласиться в силу следующего.
Заключая договор аренды, стороны в пункте 3.4 договора определили положения о характере и порядке применения установленного ими обеспечительного платежа.
При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено, что между Обществом и Предпринимателем имеются разногласия в толковании указанного пункта условия договора.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Учитывая, что первым договором, заключенным между сторонами настоящего спора, предусматривался обеспечительный платеж, равный стоимости постоянной части арендной платы (792 000 рублей), указанный платеж был направлен именно на обеспечение интересов арендодателя по получению окончательного расчета за предоставляемое в аренду имущество в виде погашения обязательств по внесению арендной платы за последний месяц аренды.
Из указанного следует, что обеспечительный платеж, предусмотренный сторонами, имеет своей целью только погашение стоимости арендной платы, а не возмещение возможных убытков на стороне арендодателя, вызванных досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендатора.
Договор, заключенный между сторонами, не содержит положений, согласно которым за счет обеспечительного платежа подлежат возмещению убытки, возникшие у стороны по договору в связи с неправомерными действиями другой стороны.
В связи с этим закономерным является вывод о том, что поскольку размер обеспечительного платежа обеспечивает последнее обязательство по оплате аренды, размер арендной платы сторонами договора не изменялся, то такой платеж должен быть пересчитан в пользу истца в зависимости от размера арендной платы.
Вопрос о наличии либо отсутствии у ответчика убытков, являющихся следствием одностороннего расторжения договора аренды по инициативе истца, а равно об их размере, не входит в предмет доказывания в рамках настоящего спора. Исковые требования, заявленные Обществом, вытекают из правовых норм, регулирующих положение сторон из неосновательного обогащения. Встречные требования о возмещении убытков, как верно указал суд первой инстанции, ответчиком не заявлены.
Равным образом не подлежит оценке и довод апелляционной жалобы относительно несоблюдения истцом порядка направления уведомления о расторжении договора аренды, поскольку указанное обстоятельство не влияет на размер подлежащего зачету в счет уплаты за последний месяц аренды обеспечительного платежа в установленном договором размере (552 600 рублей).
Решением арбитражного суда о взыскании с Предпринимателя неосновательного обогащения в виде разницы между обеспечительным платежом и размером арендной платы ответчик не лишен права на возмещение предполагаемых истцом убытков, вызванных, по его мнению, несоблюдением истцом процедуры расторжения договора.
На основании исследования и оценки доводов сторон, представленных ими в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимной связи, суд первой инстанции сделал соответствующий установленным по делу фактическим обстоятельствам вывод о том, что обеспечительный платеж не может превышать установленную договором арендную плату и не обеспечивает, исходя из буквального толкования договора, возмещение убытков на стороне арендодателя.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, не подлежащее отмене. Апелляционная жалоба заявителя подлежит оставлению без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.08.2017 по делу N А29-7694/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стратоновой Елены Васильевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Коми только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации (часть 1 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кассационная жалоба подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2017 N 02АП-7188/2017 ПО ДЕЛУ N А29-7694/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2017 г. по делу N А29-7694/2017
Второй арбитражный апелляционный суд в составе судьи Поляковой С.Г.
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стратоновой Елене Васильевне
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.08.2017 по делу N А29-7694/2017, принятое в порядке упрощенного производства в составе судьи Безносиковой М.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ДНС-Альтаир" (ИНН: 1655236104, ОГРН: 1121690002125)
к индивидуальному предпринимателю Стратоновой Елене Васильевне (ИНН: 110103863760, ОГРН: 307110120400039)
о взыскании неосновательного обогащения и процентов,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ДНС-Альтаир" (далее - истец, ООО "ДНС-Альтаир", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю Стратоновой Елене Васильевне (далее - ответчик, заявитель, Предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 239 400 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 215 рублей 97 копеек за период с 02.02.2017 по 20.05.2017, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму долга 239 400 рублей по ключевой ставке Банка России за период с 21.05.2017 по дату фактического исполнения обязательства по оплате долга.
Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.08.2017 по делу N А29-7694/2017 исковые требования удовлетворены.
Предприниматель с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции вынес незаконное решение, поскольку согласно пункту 3.4 договора аренды от 07.11.2016 N 1/2016 обеспечительный платеж по предыдущему договору автоматически переносится в счет настоящего договора и не пересчитывается по ставке, указанной в пункте 3.2 договора. Указанный обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за нежилое помещение за последний месяц аренды. Кроме того, согласно представленным в материалы дела документам, истец приложил к иску уведомление о расторжении договора аренды от 01.12.2016, однако документы, подтверждающие направление его в адрес ответчика, не представил. Акт возврата имущества, подписанный 31.01.2017, не содержит указания, на основании чего возвращается помещение, о расторжении договора аренды в нем также не указано. Таким образом, несвоевременное уведомление ответчика об одностороннем расторжении договора аренды указывает на нарушение истцом взятых на себя обязательств и возникновением на стороне ответчика убытков, в связи с чем имеются основания не возвращать сумму обеспечительного платежа в полном объеме.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 28.09.2017 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 30.09.2017 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы в порядке упрощенного производства.
Законность и обоснованность обжалуемого решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 05.02.2015 заключен договор аренды нежилого помещения N 2/2015 (л.д. 9-11).
В силу п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, расположенное по адресу: г. Сыктывкар, Октябрьский пр., 40, общей площадью 360 кв. м (в том числе торговая 298 кв. м и 62 кв. м подсобных помещений), для использования в целях розничной торговли компьютерной и цифровой техникой.
Срок действия договора установлен с 01.03.2015 по 31.12.2015 (п. 5.1 договора).
Согласно п. 3.1 арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Размер постоянной арендной платы согласно п. 3.2. договора N 2/2015 составляет 792 000 рублей.
Согласно п. 3.4. договора N 2/2015 арендатор обязан внести в течение 15 банковских дней с момента подписания договора обеспечительный платеж в размере 792 000 рублей. Указанный обеспечительный платеж с момента перечисления находится на расчетном счете арендодателя до момента расторжения договора и засчитывается в счет арендной платы за нежилое помещение за последний месяц аренды.
Платежным поручением от 26.02.2015 N 1150 истец перечислил ответчику 792 000 рублей в качестве обеспечительного платежа по договору от 05.02.2015 (л.д. 24).
Названные помещения возвращены ответчику по акту от 31.12.2015 (л.д. 13).
В последующем между сторонами настоящего спора 01.12.2015 заключен договор аренды тех же помещений N 3/2015 (л.д. 14-16).
Срок договора установлен с 01.01.2016 по 30.11.2016 (п. 5.1).
Согласно п. 3.1 арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Размер постоянной арендной платы согласно п. 3.2. договора составляет 648 000 рублей.
Пунктом 3.4. договора установлено, что обеспечительный платеж по предыдущему договору аренду N 2/2015 от 05.02.2015 в размере 792 000 рублей. автоматически переносится на счет настоящего договора и не пересчитывается по ставке, указанной в п. 3.2. Указанный обеспечительный платеж находится на расчетном счете арендодателя до момента расторжения договора и засчитывается в счет арендной платы за нежилое помещение за последний месяц аренды.
30.11.2016 помещения возвращены Предпринимателю по акту (л.д. 18).
Между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 07.11.2016 заключен договор аренды нежилого помещения N 1/2016 (л.д. 19-21).
В силу п. 1.1. договора N 1/2016 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, Октябрьский проспект, д. 40. Общей площадью 368,4 кв. м, в том числе 323,4 кв. м торговой площади и 45 кв. м подсобных помещений, для использования в целях розничной торговли компьютерной и цифровой техникой.
Помещения сдаются в аренду с 01.12.2016 по 31.10.2017 (п. 5.1).
Согласно п. 3.1 арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Размер постоянной арендной платы согласно п. 3.2. составляет 552 600 рублей.
Согласно п. 3.4. договора N 1/2016 обеспечительный платеж по предыдущему договору аренды N 3/2015 от 01.12.2015 в размере 792 000 рублей автоматически переносится на счет настоящего договора и не пересчитывается по ставке, указанной в п. 3.2. Указанный обеспечительный платеж находится на расчетном счете арендодателя до момента расторжения договора и засчитывается в счет арендной платы за нежилое помещение за последний месяц аренды.
31.01.2017 арендуемые истцом помещения возвращены ответчику, что подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами без замечаний и скрепленным печатями сторон (л.д. 23).
Истец направил в адрес ответчика претензию о возврате 239 400 рублей образовавшейся разницы между суммой обеспечительного платежа и суммой арендной платы, также требовал возмещения законной неустойки. Претензия вручена ответчику 09.03.2017, о чем имеется отметка (л.д. 26).
Оставление со стороны ответчика претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Общества в суд с исковым заявлением.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из нижеследующего.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В силу пункта 2 указанной статьи в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (пункт 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из указанной нормы закона (статья 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условий спорного договора, арендодатель (ответчик) засчитал уплаченную истцом сумму обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды на основании пункта 3.4 договора.
Поскольку договором аренды N 1/2016 предусмотрен порядок зачета обеспечительного платежа в счет погашения арендной платы за последний месяц аренды, действия ответчика в этой части правомерны.
Вместе с тем, позиция арендодателя относительно зачета обеспечительного платежа в полном размере в счет погашения арендной платы по договору за последний месяц аренды ошибочна.
Так, в обоснование своей позиции ответчик утверждает, что досрочное расторжение договора по инициативе арендатора влечет для истца возникновение убытков, выраженных в неполучении арендной платы за 60 дней.
С указанным доводом апелляционной жалобы нельзя согласиться в силу следующего.
Заключая договор аренды, стороны в пункте 3.4 договора определили положения о характере и порядке применения установленного ими обеспечительного платежа.
При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено, что между Обществом и Предпринимателем имеются разногласия в толковании указанного пункта условия договора.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Учитывая, что первым договором, заключенным между сторонами настоящего спора, предусматривался обеспечительный платеж, равный стоимости постоянной части арендной платы (792 000 рублей), указанный платеж был направлен именно на обеспечение интересов арендодателя по получению окончательного расчета за предоставляемое в аренду имущество в виде погашения обязательств по внесению арендной платы за последний месяц аренды.
Из указанного следует, что обеспечительный платеж, предусмотренный сторонами, имеет своей целью только погашение стоимости арендной платы, а не возмещение возможных убытков на стороне арендодателя, вызванных досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендатора.
Договор, заключенный между сторонами, не содержит положений, согласно которым за счет обеспечительного платежа подлежат возмещению убытки, возникшие у стороны по договору в связи с неправомерными действиями другой стороны.
В связи с этим закономерным является вывод о том, что поскольку размер обеспечительного платежа обеспечивает последнее обязательство по оплате аренды, размер арендной платы сторонами договора не изменялся, то такой платеж должен быть пересчитан в пользу истца в зависимости от размера арендной платы.
Вопрос о наличии либо отсутствии у ответчика убытков, являющихся следствием одностороннего расторжения договора аренды по инициативе истца, а равно об их размере, не входит в предмет доказывания в рамках настоящего спора. Исковые требования, заявленные Обществом, вытекают из правовых норм, регулирующих положение сторон из неосновательного обогащения. Встречные требования о возмещении убытков, как верно указал суд первой инстанции, ответчиком не заявлены.
Равным образом не подлежит оценке и довод апелляционной жалобы относительно несоблюдения истцом порядка направления уведомления о расторжении договора аренды, поскольку указанное обстоятельство не влияет на размер подлежащего зачету в счет уплаты за последний месяц аренды обеспечительного платежа в установленном договором размере (552 600 рублей).
Решением арбитражного суда о взыскании с Предпринимателя неосновательного обогащения в виде разницы между обеспечительным платежом и размером арендной платы ответчик не лишен права на возмещение предполагаемых истцом убытков, вызванных, по его мнению, несоблюдением истцом процедуры расторжения договора.
На основании исследования и оценки доводов сторон, представленных ими в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимной связи, суд первой инстанции сделал соответствующий установленным по делу фактическим обстоятельствам вывод о том, что обеспечительный платеж не может превышать установленную договором арендную плату и не обеспечивает, исходя из буквального толкования договора, возмещение убытков на стороне арендодателя.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, не подлежащее отмене. Апелляционная жалоба заявителя подлежит оставлению без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.08.2017 по делу N А29-7694/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стратоновой Елены Васильевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Коми только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации (часть 1 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кассационная жалоба подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.
Судья
С.Г.ПОЛЯКОВА
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)